Urteilskopf

121 III 260

52. Estratto della sentenza 15 marzo 1995 della I Corte civile nella causa B contro C (ricorso per riforma)
Regeste (de):

Regeste (fr):

Regesto (it):


Sachverhalt ab Seite 262

BGE 121 III 260 S. 262

A.- C ha locato a B un piazzale con pensilina e chiosco-ufficio, destinato al deposito e alla compravendita di autoveicoli, per un canone mensile di fr. 500.-- e per una durata limitata del seguente tenore "questo vale fino a quando il signor C vende o costruisce sulla sua parcella". Il 20 dicembre 1993 il patrocinatore del locatore ha scritto a quello del conduttore di voler invitare il suo cliente a lasciare la cosa locata entro la fine dell'anno, essendo imminente il perfezionamento di un contratto di compravendita. Il 17 febbraio 1994, C ha disdetto su modulo ufficiale il contratto di locazione per il 31 ottobre 1994. Con atto pubblico del 10 marzo 1994 l'immobile è stato venduto alla T SA.; il trapasso di proprietà è stato subordinato ad alcune condizioni, tra le quali il rilascio definitivo della licenza edilizia e l'avvenuta consegna della particella da parte del conduttore B.

B.- Il conduttore ha contestato la validità della disdetta ed ha postulato una proroga della locazione davanti alla competente autorità di conciliazione, che ha respinto l'azione. Indi, la causa è stata portata davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna. Dopo aver ritenuto che il contratto di locazione, di durata determinata, aveva preso fine per l'avverarsi della clausola risolutiva della vendita della cosa locata, il Pretore ha prorogato la locazione sino a fine ottobre 1994. Adita dall'attore, il 21 ottobre 1994 la II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha confermato il giudizio di primo grado.
C.- Insorto al Tribunale federale con ricorso per riforma, l'attore postula, in via principale, che la disdetta 17 febbraio 1994 venga annullata e, in via subordinata, che sia concessa una proroga di quattro anni.
Erwägungen

Dai considerandi:

4. Nel caso di specie, ci si potrebbe probabilmente esimere dall'esaminare se il noto contratto abbia natura determinata o indeterminata e dal dire se le disposizioni sull'annullamento della disdetta siano applicabili, se nell'atteggiamento dell'attore dovesse essere scorto un abuso di diritto manifesto ai sensi dell'art. 2 cpv. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.
CC. La stipulazione di un contratto a condizioni estremamente vantaggiose (pigione annua pari a fr. 6'000.- per una cosa locata dal valore di fr. 400'000.--) e la subordinazione della locazione alla condizione risolutiva della vendita o della demolizione
BGE 121 III 260 S. 263

della cosa locata formano infatti un tutto e sono apparentemente collegate. In siffatta evenienza parrebbe escluso di accordare al conduttore la protezione degli art. 271 e
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag
OR Art. 273c - 1 Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
1    Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
2    Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.
271a CO allorquando si avvera la condizione risolutiva che sta alla base del contratto. Il quesito può comunque rimanere irrisolto.

5. a) La dottrina è divisa sulla questione di sapere se un contratto che soggiace ad una condizione risolutiva, quale la demolizione o la vendita della cosa locata, abbia natura determinata o indeterminata. Secondo HIGI - la cui opinione è stata fatta propria dalla Corte cantonale - un contratto di durata sottoposto ad una condizione risolutiva costituita da un evento futuro ed incerto deve essere qualificato come rapporto indeterminato (ZK, n. 36 e 44 ad art. 255
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag
OR Art. 255 - 1 Das Mietverhältnis kann befristet oder unbefristet sein.
1    Das Mietverhältnis kann befristet oder unbefristet sein.
2    Befristet ist das Mietverhältnis, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll.
3    Die übrigen Mietverhältnisse gelten als unbefristet.
CO); sarebbe solo apparentemente che il contratto verrebbe meno per il realizzarsi della condizione e non richiederebbe la disdetta. Un contratto di locazione potrebbe essere ritenuto a tempo determinato - e non sarebbe quindi necessaria una disdetta - solo se la fine del contratto è certa e prevedibile; in assenza di determinabilità si impedirebbe, contrariamente alla norma imperativa dell'art. 273c
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag
OR Art. 273c - 1 Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
1    Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
2    Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.
CO, qualsiasi possibilità di proroga. Tale qualifica di contratto a tempo indeterminato è conforme ad un'antica opinione del Tribunale federale (DTF 56 II 191) come pure al Messaggio del Consiglio federale concernente la revisione delle norme attuali del CO sull'estinzione della locazione (v. FF 1985 I 1258). Per BARBEY (Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, pag. 80 n. 214) la locazione la cui durata è sottoposta ad una condizione risolutiva incerta, quanto al suo avverarsi, è simultaneamente a tempo determinato e indeterminato. Qualora l'evento incerto si verifica, esso comporta immediatamente la risoluzione del contratto (durata determinata), mentre se esso non si verifica il contratto deve prima o poi poter essere risolto, da qui la sua natura a tempo indeterminato. Questa opinione corrisponde a quella di GAUCH (System der Beendigung von Dauerverträgen, pag. 43-44), secondo il quale, nel periodo di pendenza dell'evento condizionante risolutivo, si è in presenza di un rapporto giuridico a tempo determinato. Di stesso avviso ZILHMANN (OR-ZILHMANN, n. 3 ad art. 255), TERCIER (Les contrats spéciaux, n. 1794-1796), LACHAT/STOLL (Das neue Mietrecht für die Praxis, 3a edizione, pag. 289), GAUCH/SCHLUEP (Schweizerisches Obligationenrecht, AT, 5a edizione, n. 4140, 4142 e 4169), e il commentario USPI (n. 14 ad art. 255).
BGE 121 III 260 S. 264

Quest'ultimo punto di vista, che è quello della dottrina dominante, deve essere condiviso, atteso che esso è in perfetta armonia con le regole generali sulle obbligazioni condizionali e, in particolare, con quelle che disciplinano le condizioni risolutive. Il contratto litigioso, soggiacente alla condizione risolutiva della vendita della cosa locata, deve quindi essere ritenuto a tempo determinato. Pertanto, esso, conformemente alle norme generali sulle obbligazioni condizionali, viene automaticamente meno con l'avverarsi della condizione, senza che sia necessaria una disdetta.
Codesto punto di vista può apparire poco compatibile con le norme sulla protrazione della locazione che, per i contratti a tempo determinato, obbligano il conduttore ad agire 60 giorni prima della scadenza del contratto (art. 273 cpv. 2 lett. b
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag
OR Art. 273 - 1 Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
1    Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
2    Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
a  bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
b  bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
3    Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
4    Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
5    Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105
CO) e non gli consentono di rinunciare al suo diritto alla protrazione (art. 273c
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag
OR Art. 273c - 1 Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
1    Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
2    Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.
CO). Su tali norme sembra fondarsi l'opinione di HIGI. Esse non sono tuttavia determinanti, poiché attestano unicamente che il legislatore non ha disciplinato il caso particolare della protrazione del contratto a tempo determinato la cui scadenza - come in concreto - dipende da un evento incerto. Sussiste semplicemente una lacuna di legge che il giudice deve colmare, ad esempio sottoponendo la domanda di protrazione al termine di 30 giorni dalla conoscenza da parte del conduttore dell'avverarsi della condizione risolutiva. Aggiungasi, a scanso di equivoci, che il diritto del conduttore di richiedere una protrazione della locazione non impedisce al giudice, nell'ambito dell'apprezzamento del principio e della durata della proroga (art. 272
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag
OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1    Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2    Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a  die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b  die Dauer des Mietverhältnisses;
c  die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d  einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e  die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3    Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.
segg. CO), di tener conto della condizione risolutiva stipulata fra le parti.
La qualificazione del contratto litigioso come contratto a tempo determinato rende inapplicabili i disposti degli art. 271 e
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag
OR Art. 273c - 1 Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
1    Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
2    Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.
271a CO sulla contestazione delle disdette. Non vi può infatti essere annullamento delle disdette ordinarie nei contratti a tempo determinato, perché per natura non vi è disdetta (art. 255 cpv. 2
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag
OR Art. 255 - 1 Das Mietverhältnis kann befristet oder unbefristet sein.
1    Das Mietverhältnis kann befristet oder unbefristet sein.
2    Befristet ist das Mietverhältnis, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll.
3    Die übrigen Mietverhältnisse gelten als unbefristet.
CO; TERCIER, op.cit., n. 2071). b) Devesi ancora rilevare, per quanto ha tratto alla qualificazione del contratto, che a torto la Corte cantonale ha considerato che la notifica della disdetta, prima dell'avverarsi della condizione per un termine che non era quello della vendita della cosa locata, ha trasformato il contratto in un vero e proprio contratto di durata indeterminata. Da un lato, tenuto conto delle circostanze concrete, la "disdetta" del contratto per il 31 ottobre 1994, notificata dopo che l'attore non aveva dato seguito all'invito di abbandonare la cosa locata, essendo imminente l'avveramento

BGE 121 III 260 S. 265

della condizione risolutiva, deve essere considerata quale concessione di una dilazione per lo sgombero e non una vera e propria disdetta. In tal caso, l'art. 266 cpv. 2
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag
OR Art. 266 - 1 Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
CO, relativo alla trasformazione della locazione ricondotta tacitamente in locazione a tempo indeterminato, non è applicabile (v. Messaggio citato, in FF 1985 I 1259 e rinvii). Dall'altro, l'attore non potrebbe neppure prevalersi di un avviso prematuro circa l'avverarsi dell'evento condizionante risolutivo o della deficienza di tale evento. Infatti egli, astenendosi dallo sgomberare i locali quando gli è stata annunciata la vendita - anch'essa sottoposta alla condizione dell'abbandono dei locali - impedirebbe l'avverarsi della condizione risolutiva in urto colla buona fede (v. BARBEY, op.cit., pag. 194 n. 263). c) Nella sentenza impugnata non vi è poi alcuna traccia dell'asserta mala fede del convenuto. L'azione in contestazione della disdetta è quindi infondata sotto ogni aspetto.
6. a) Gia si è detto che la subordinazione di un contratto ad una condizione risolutiva dipendente da un evento incerto non osta, di massima, ad una richiesta di protrazione della locazione. Tuttavia, in concreto, come ha ritenuto a ragione la Corte cantonale, le circostanze di causa escludono la concessione di una proroga. La giurisprudenza ha infatti chiaramente escluso la protrazione della locazione laddove il conduttore era consapevole di poter profittare soltanto temporaneamente di un alloggio vantaggioso (DTF 105 II 198 seg. consid. 3b). Da un lato, il locatore, chiedendo una protrazione della locazione, commette un abuso di diritto, dall'altro, l'accettazione di un simile contratto esclude l'esistenza di effetti gravosi ai sensi dell'art. 272
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag
OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1    Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2    Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a  die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b  die Dauer des Mietverhältnisses;
c  die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d  einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e  die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3    Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.
CO. Nel caso di specie, è pertanto esclusa la protrazione, perché dagli accertamenti della Corte cantonale risulta che l'attore ha consapevolmente stipulato il noto contratto per un periodo molto breve e a condizioni sicuramente favorevoli. b) La Corte cantonale ha lasciato aperta la questione di sapere se al caso concreto torni applicabile l'art. 272a cpv. 1 lett. d
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag
OR Art. 272a - 1 Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen:
1    Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen:
a  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
b  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
c  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
d  eines Mietvertrages, welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde.
2    Die Erstreckung ist in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohn- oder Geschäftsräume anbietet.
CO, che esclude la protrazione se il contratto di locazione "in vista di imminenti lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o fino all'ottenimento della relativa licenza". Presa alla lettera, tale norma pare riguardare solo colui che intende procedere alla trasformazione o alla demolizione. Tuttavia, tenuto conto del senso e dello scopo della disposizione, si deve concludere ch'essa può essere invocata da chiunque abbia locato fino all'inizio dei previsti lavori, a prescindere da chi sia
BGE 121 III 260 S. 266

il committente di tali lavori. La norma non avrebbe alcun senso se dovesse applicarsi, in concreto, solo all'acquirente della cosa locata.
Decision information   •   DEFRITEN
Document : 121 III 260
Date : 15. März 1995
Published : 31. Dezember 1995
Source : Bundesgericht
Status : 121 III 260
Subject area : BGE - Zivilrecht
Subject : Resolutiv bedingter Mietvertrag; Anfechtung der Kündigung; Erstreckung (Art. 255, 271 und 271a, 272, 272a, 273 und 273c


Legislation register
OR: 255  266  271  271a  271e  272  272a  273  273c
ZGB: 2
BGE-register
105-II-197 • 121-III-260 • 56-II-189
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1995 • abrogation • abuse of legal right • action of opposition • authorization • building permit • buy • calculation • certification • circus • commentary • communication • conciliation authority • continuing agreement • contract of unlimited duration • decision • defendant • earnings • end • examinator • extension of tenancy • federal council of switzerland • federal court • foreign currency • good faith • handing over • indeterminate duration • india • injured party • kiosk • legal action • legal relationship • object of lease • opinion • postponement • procedural principles • purpose • questio • question • reason • resolutory condition • room • routing • standard • task sharing • termination • wage • weather • without culpable delay
BBl
1985/I/1258 • 1985/I/1259