121 III 24
8. Extrait de l'arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du 17 janvier 1995 dans la cause Fonds de prévoyance E. (recours LP)
Regeste (de):
- Versteigerung von Stockwerkeinheiten; Schicksal von auf dem Gesamtgrundstück gelegenen Parkplätzen (Art. 133 ff. SchKG, Art. 36 ff. VZG, Art. 712a ff. ZGB).
- Die gemeinschaftlichen Teile eines zu Stockwerkeigentum ausgestalteten Grundstückes stehen nicht zwingend zur Verfügung sämtlicher Stockwerkeigentümer; denn das Reglement kann Abweichendes vorbehalten (E. 2a).
- Das Betreibungsamt darf das Lastenverzeichnis, wie es sich aus dem Grundbuchauszug ergibt, nicht abändern. In einer Betreibung auf Pfandverwertung, in der ja der zu verwertende Gegenstand von vornherein bestimmt ist, hat es die Zwangsverwertung auf diesen Gegenstand allein zu beschränken: vorliegend auf die Stockwerkeinheiten, unter Ausschluss der Parkplätze, die als persönliche Dienstbarkeiten zugunsten des Schuldners das Gesamtgrundstück belasten (E. 2b-d).
Regeste (fr):
- Vente des unités d'une propriété par étages aux enchères; sort des places de parc sises sur l'immeuble de base (art. 133 ss
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 133 - 1 I fondi sono realizzati ai pubblici incanti dall'ufficio d'esecuzione non prima di un mese né più tardi di tre mesi dal giorno del ricevimento della domanda di realizzazione.
1 I fondi sono realizzati ai pubblici incanti dall'ufficio d'esecuzione non prima di un mese né più tardi di tre mesi dal giorno del ricevimento della domanda di realizzazione. 2 Su istanza del debitore e con l'accordo esplicito di tutti i creditori pignoratizi e pignoranti, si può procedere alla realizzazione anche prima che un creditore sia legittimato a richiederla. SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 712a - 1 La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
1 La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio. 2 Il comproprietario ha facoltà di amministrare, godere e sistemare i suoi locali, sempreché non comprometta l'esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione e l'aspetto esteriore. 3 Egli è tenuto a mantenere i suoi locali in modo che sia assicurato all'edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto. - Les parties communes d'une propriété par étages ne sont pas forcément à la disposition de tous les propriétaires d'étages; le règlement peut en effet en décider autrement (consid. 2a).
- L'office des poursuites ne peut pas modifier l'état des charges résultant de l'extrait du registre foncier. Dans une poursuite en réalisation de gage, où l'objet à réaliser est déterminé d'avance, il doit limiter l'exécution forcée à ce seul objet: les unités d'étage en l'occurrence, à l'exclusion des places de parc objet de servitudes personnelles constituées sur l'immeuble de base au profit du débiteur (consid. 2b-d).
Regesto (it):
- Vendita agli incanti di unità di proprietà per piani; destino dei posteggi situati sul fondo base (art. 133 segg. LEF, art. 36 segg. RFF, art. 712a
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 712a - 1 La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
1 La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio. 2 Il comproprietario ha facoltà di amministrare, godere e sistemare i suoi locali, sempreché non comprometta l'esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione e l'aspetto esteriore. 3 Egli è tenuto a mantenere i suoi locali in modo che sia assicurato all'edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto. - Le parti comuni di una proprietà per piani non sono obbligatoriamente a disposizione di tutti i comproprietari; il regolamento può infatti prevedere norme derogatorie (consid. 2a).
- L'Ufficio di esecuzione non può modificare l'elenco oneri risultante dal registro fondiario. Nell'ambito di un'esecuzione in via di realizzazione del pegno, ove l'oggetto da realizzare è determinato in anticipo, esso deve limitare la procedura di esecuzione a tale oggetto: in concreto alle unità per piani, ad esclusione dei posteggi oggetto di servitù personali costituite sul fondo base a favore del debitore (consid. 2b-d).
Sachverhalt ab Seite 24
BGE 121 III 24 S. 24
B. a introduit contre S. une poursuite en réalisation de gage immobilier portant sur 33 unités d'une propriété par étages. L'état des charges établi
BGE 121 III 24 S. 25
dans le cadre de cette procédure renvoyait, pour les servitudes et mentions, à un extrait du registre foncier qui indiquait notamment, à la charge de l'immeuble de base (article 5061), 24 servitudes personnelles relatives à des places de parc extérieures au profit de S. L'état des charges n'a pas fait l'objet de contestations. Aux enchères, les 33 unités de la propriété par étages ont été adjugées au Fonds de prévoyance E. Requis alors par l'office des poursuites de procéder à l'inscription du transfert de propriété, le conservateur du registre foncier s'est dit surpris que l'adjudication des 24 servitudes personnelles n'ait pas eu lieu simultanément, ajoutant qu'on allait se trouver "dans une situation ambiguë lors de la vente des unités d'étages par l'adjudicataire (vente d'un appartement sans place de parc). Saisi par l'adjudicataire qui lui demandait comment il entendait "corriger cette omission", l'office des poursuites a répondu en substance qu'il ne s'agissait pas d'une omission et qu'il refusait donc de procéder à une modification de l'article de base, renvoyant le nouveau propriétaire à convenir d'un arrangement avec S. L'adjudicataire a porté plainte à l'autorité cantonale de surveillance contre cette décision, aux fins de faire inscrire au registre foncier, en sa faveur, les droits de jouissance sur les 24 places de parc litigieuses. Sa plainte ayant été rejetée, il a recouru à la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral, qui l'a également débouté.
Erwägungen
Extrait des considérants:
2. a) Droit de copropriété sui generis, le droit du propriétaire d'étages comporte deux éléments indissolublement liés: une part de copropriété, qui porte sur l'immeuble tout entier, et un droit exclusif de jouissance et d'administration sur des parties déterminées de l'immeuble. Ainsi, en vertu de l'art. 712a
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712a - 1 La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio. |
|
1 | La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio. |
2 | Il comproprietario ha facoltà di amministrare, godere e sistemare i suoi locali, sempreché non comprometta l'esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione e l'aspetto esteriore. |
3 | Egli è tenuto a mantenere i suoi locali in modo che sia assicurato all'edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto. |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712b - 1 Possono essere oggetto del diritto esclusivo i singoli piani o porzioni di piano ordinati in appartamenti o in unità di locali per il commercio o altro scopo; essi devono costituire un tutto e avere un proprio accesso, ma possono comprendere locali accessori disgiunti. |
|
1 | Possono essere oggetto del diritto esclusivo i singoli piani o porzioni di piano ordinati in appartamenti o in unità di locali per il commercio o altro scopo; essi devono costituire un tutto e avere un proprio accesso, ma possono comprendere locali accessori disgiunti. |
2 | Non possono essere oggetto del diritto esclusivo: |
1 | il suolo su cui sorge l'edificio e il diritto di superficie in virtù del quale l'edificio è costruito; |
2 | le parti della costruzione che sono importanti per l'esistenza, la membratura e la solidità dell'edificio o dei locali di altri comproprietari, oppure determinano la forma esteriore e l'aspetto dell'edificio; |
3 | le opere e gli impianti che servono anche agli altri comproprietari per l'uso dei loro locali. |
3 | I comproprietari possono, nell'atto costitutivo o in una convenzione successiva avente la medesima forma, dichiarare comuni anche altre parti dell'edificio, le quali in caso diverso si presumono assoggettate al diritto esclusivo. |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712g - 1 Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà. |
|
1 | Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà. |
2 | A tali norme, qualora non dispongano altrimenti, può essere sostituito un altro ordinamento da stabilirsi nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari. |
3 | Del rimanente, ogni comproprietario può chiedere che sia stabilito e menzionato nel registro fondiario un regolamento per l'amministrazione e l'uso, il quale dev'essere approvato da una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa; con la medesima maggioranza può essere modificato il regolamento, anche se esso sia stabilito nell'atto costitutivo. |
4 | La modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati.591 |
BGE 121 III 24 S. 26
contre-prestation, un droit exclusif d'utiliser certaines parties communes, comme une terrasse, une place de parc ou une partie du jardin (ATF 116 II 275 consid. 3b p. 278 s. et les références; P.-H. STEINAUER, Les droits réels, t. I, n. 1122-1130a et FJS 1304). En l'espèce, le règlement de la propriété par étages mentionné au registre foncier prévoit la disposition particulière suivante dans son chapitre consacré aux parties communes (art. 12 let. i): "... Les vingt-quatre places de parc extérieures portent les Nos 1 à 24 et sont attribuées à M. S. Elles font l'objet de servitudes personnelles inscrites au Registre foncier... Ces servitudes pourront en tout temps être cédées, soit à titre personnel, soit transformées en servitudes réelles" ..., [le bénéficiaire s'engageant par ailleurs à assumer diverses obligations envers la communauté des copropriétaires].
b) Il est constant que l'état des charges mentionnait, en se référant à l'extrait du registre foncier, les servitudes personnelles de S. sur l'immeuble 5061 lui conférant un droit de jouissance sur les 24 places de parc extérieures. Joint comme annexe aux conditions de vente (art. 45 al. 2 ORI; RS 281.42), il a été communiqué et tenu à la disposition des intéressés conformément aux art. 134 al. 2
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 134 - 1 Le condizioni dell'incanto sono stabilite dall'ufficio in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile. |
|
1 | Le condizioni dell'incanto sono stabilite dall'ufficio in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile. |
2 | Esse vengono esposte nell'ufficio almeno dieci giorni prima dell'incanto, perché ognuno possa prenderne cognizione. |
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 138 - 1 L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima. |
|
1 | L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima. |
2 | Il bando contiene: |
1 | il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto; |
2 | l'indicazione del giorno dal quale saranno esposte le condizioni dell'incanto; |
3 | Simile ingiunzione è diretta anche ai possessori di servitù, in quanto sia ancora applicabile il diritto cantonale.281 |
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 140 - 1 Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati). |
|
1 | Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati). |
2 | L'ufficiale comunica l'elenco di tali oneri agli interessati, impartendo loro un termine di dieci giorni per contestarlo. Sono applicabili gli articoli 106 a 109. |
3 | L'ufficiale ordina inoltre una stima del fondo e la comunica agli interessati. |
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 106 - 1 Se vien fatto valere che sul bene pignorato un terzo è titolare di un diritto di proprietà, di pegno o di un altro diritto incompatibile con il pignoramento o che deve essere preso in considerazione in proseguimento di esecuzione, l'ufficio d'esecuzione ne fa menzione nel verbale di pignoramento o, se questo è già stato notificato, ne dà speciale avviso alle parti. |
|
1 | Se vien fatto valere che sul bene pignorato un terzo è titolare di un diritto di proprietà, di pegno o di un altro diritto incompatibile con il pignoramento o che deve essere preso in considerazione in proseguimento di esecuzione, l'ufficio d'esecuzione ne fa menzione nel verbale di pignoramento o, se questo è già stato notificato, ne dà speciale avviso alle parti. |
2 | I terzi possono notificare le loro pretese fintanto che la somma ricavata dalla realizzazione del bene pignorato non sia stata ripartita. |
3 | Dopo la realizzazione, i terzi possono far valere al di fuori della procedura esecutiva le pretese fondate sul diritto civile in caso di furto, smarrimento o privazione contro la sua volontà di cosa mobile (art. 934 e 935 CC230) oppure in caso di acquisizione in mala fede (art. 936 e 974 cpv. 3 CC). La vendita a trattative private giusta l'articolo 130 della presente legge è equiparata alla vendita all'asta pubblica ai sensi dell'articolo 934 capoverso 2 CC. |
BGE 121 III 24 S. 27
contestées lors de leur lecture avant le commencement des enchères et que l'enchérisseur s'y est tacitement soumis (ATF 109 III 107 consid. 2 p. 109; C. JÄGER, Commentaire de la LP, n. 2e ad art. 125; GILLIÉRON, op.cit., p. 235). Certes, un état des charges définitif peut être modifié d'office en tout temps, s'il a été établi en violation de règles de procédure impératives, parce qu'instituées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt d'un nombre indéterminé de tiers; une omission fautive du préposé peut aussi justifier un complément ultérieur de l'état des charges (ATF 120 III 20 consid. 1 p. 23 et les arrêts cités). Dans le cas particulier, le recourant admet expressément que les conditions d'une modification d'office de l'état des charges n'étaient pas réunies. c) Dans la poursuite en réalisation de gage, les biens sur lesquels doit porter l'exécution sont déterminés d'avance, soit lors de la constitution des gages qui garantissent la créance (FAVRE, Droit des poursuites, 3e éd., p. 250 et GILLIÉRON, op.cit., p. 111). Selon l'extrait du registre foncier, le gage immobilier qu'il s'agissait de réaliser en l'espèce avait exclusivement pour objet les 33 unités d'étages propriété du poursuivi, l'immeuble de base 5061 n'étant lui-même grevé d'aucun gage (cf. art. 648 al. 3
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 648 - 1 Ogni comproprietario è autorizzato a rappresentare la cosa, ad usarne e goderne nella misura compatibile con i diritti degli altri. |
|
1 | Ogni comproprietario è autorizzato a rappresentare la cosa, ad usarne e goderne nella misura compatibile con i diritti degli altri. |
2 | Per alienare la cosa, per imporle degli aggravi o per cambiarne la destinazione, occorre il consenso di tutti i comproprietari, a meno che questi abbiano unanimemente stabilito un'altra norma. |
3 | I comproprietari non possono gravare la cosa di diritti di pegno o di oneri fondiari, qualora ne siano già gravate singole quote. |
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 140 - 1 Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati). |
|
1 | Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati). |
2 | L'ufficiale comunica l'elenco di tali oneri agli interessati, impartendo loro un termine di dieci giorni per contestarlo. Sono applicabili gli articoli 106 a 109. |
3 | L'ufficiale ordina inoltre una stima del fondo e la comunica agli interessati. |
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 140 - 1 Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati). |
|
1 | Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati). |
2 | L'ufficiale comunica l'elenco di tali oneri agli interessati, impartendo loro un termine di dieci giorni per contestarlo. Sono applicabili gli articoli 106 a 109. |
3 | L'ufficiale ordina inoltre una stima del fondo e la comunica agli interessati. |
BGE 121 III 24 S. 28
Conformément à l'art. 43 al. 1
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 140 - 1 Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati). |
|
1 | Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati). |
2 | L'ufficiale comunica l'elenco di tali oneri agli interessati, impartendo loro un termine di dieci giorni per contestarlo. Sono applicabili gli articoli 106 a 109. |
3 | L'ufficiale ordina inoltre una stima del fondo e la comunica agli interessati. |
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 140 - 1 Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati). |
|
1 | Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati). |
2 | L'ufficiale comunica l'elenco di tali oneri agli interessati, impartendo loro un termine di dieci giorni per contestarlo. Sono applicabili gli articoli 106 a 109. |
3 | L'ufficiale ordina inoltre una stima del fondo e la comunica agli interessati. |
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 4 Lingue nazionali - Le lingue nazionali sono il tedesco, il francese, l'italiano e il romancio. |