BGE-120-II-31 - 1994-01-20 - DTF - Diritto civile - Art. 271 cpv. 1 e art. 257d CO; annullamento di una disdetta pronunciata in violazione del principio della buona fede. Una

Urteilskopf

120 II 31

8. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 20 janvier 1994 dans la cause dame G. contre X. (recours en réforme)
Regeste (de):

Art. 271 Abs. 1 und Art. 257d OR; Anfechtung einer Kündigung, die in Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben ausgesprochen worden ist.

Eine Kündigung, die missbräuchlich ist oder Treu und Glauben widerspricht, ist anfechtbar, auch wenn sie auf Zahlungsrückstand des Mieters beruht. Gegen Treu und Glauben verstösst der Eigentümer, der seinem Mieter die Kündigung wegen Nichtbezahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten androht, bevor er die Gewissheit erlangt hat, dass dieser den geforderten Betrag schuldet (E. 4).

Regeste (fr):

Art. 271 al. 1 et art. 257d CO; annulation du congé prononcé en violation des règles de la bonne foi.

Une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause la demeure du locataire. Se comporte de manière contraire à la bonne foi le propriétaire qui menace son locataire de résiliation, pour non-paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, avant d'avoir acquis la certitude que celui-ci doit le montant réclamé (consid. 4).

Regesto (it):

Art. 271 cpv. 1 e art. 257d CO; annullamento di una disdetta pronunciata in violazione del principio della buona fede.

Una disdetta abusiva e contraria alla buona fede è annullabile, anche se è fondata sulla mora del conduttore. Agisce in mala fede il proprietario che minaccia il conduttore di disdetta per mancato pagamento della locazione e delle spese accessorie, prima di esser certo che l'importo richiesto sia effettivamente dovuto (consid. 4).

Sachverhalt ab Seite 31

BGE 120 II 31 S. 31

A.- La société X. est propriétaire d'un appartement de quatre pièces à Porrentruy, loué par dame G. Par pli recommandé du 18 février 1993, la société de gérance P. SA, mandatée par X., a exigé de la locataire le paiement de 1'375 fr., savoir 150 fr. et 286 fr. à titre de différences de loyer pour les années 1991 et 1992, ainsi que 939 fr. pour le loyer de décembre 1992. Elle lui a imparti un délai de 30 jours pour régler sa dette ou pour formuler d'éventuelles remarques, tout en la menaçant de résilier le bail en cas de non-paiement. Le 25 février 1993, dame G. a refusé de payer les 286 fr. réclamés. Quant au montant du loyer de décembre 1992 (936 fr.), elle l'avait réglé avant l'envoi de la lettre du 18 février 1993. Par formule officielle datée du 5 avril 1993, X. a résilié le contrat de bail pour le 31 mai 1993. Avant cette échéance, la locataire a payé le montant de 286 fr. par deux versements intervenus le 30 avril et le 4 mai 1993.
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B.- Sur demande de la locataire, le Tribunal des baux à loyer et à ferme du district de Porrentruy a, par jugement du 6 juillet 1993, annulé le congé signifié, au motif que celui-ci contrevenait aux règles de la bonne foi. Statuant sur recours de X., la Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Jura a constaté, par jugement du 25 août 1993, la validité du congé notifié.
C.- Le Tribunal fédéral a admis, dans la mesure où il était recevable, le recours en réforme interjeté par dame G. et il a annulé le congé litigieux.
Erwägungen

Extrait des considérants:

4. La recourante fait encore grief à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 271 al. 1 CO. a) Cette disposition prescrit que le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Elle trouve sa source dans l'art. 34septies Cst. féd. qui attribue à la Confédération le droit de légiférer en matière d'annulabilité des congés abusifs, notamment. Le législateur se réfère, à l'art. 271 al. 1 CO, à la notion de bonne foi et non à celle d'abus de droit. Pour BARBEY, cette "différence de vocabulaire ne trahit cependant aucune intention particulière de la part du législateur. Les discussions au sein de la seconde Commission d'experts - qui se trouve à l'origine du système en définitive retenu - témoignent au contraire de ce que, dans l'esprit de ces spécialistes, les deux expressions devaient viser le même phénomène (...). La portée d'une distinction éventuelle entre l'abus de droit et l'acte contraire à la bonne foi n'a pas plus été approfondie dans la suite des travaux préparatoires (...)." (Commentaire du droit du bail, Chapitre III: Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Genève 1991, n. 11 ad art. 271 -271a CO; cf., également, COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 6 ad art. 272 CO). Le droit actuel écarte le principe de la nullité absolue des congés abusifs, mais il admet qu'ils soient annulables, principalement lorsqu'ils sont chicaniers (COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 26 s. ad art. 34septies Cst. féd. et n. 2 ad art. 271 CO; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2ème éd., Lausanne 1992, p. 323). Il n'est pas nécessaire que l'attitude de l'auteur de la résiliation puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (LACHAT/MICHELI, loc.cit.; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, Zurich
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1990, p. 189), car l'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne "repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte" (LACHAT/MICHELI, loc.cit.). L'art. 271 al. 1 CO s'applique même lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. En pareille hypothèse, le droit du propriétaire bailleur de résilier le contrat de bail pour défaut de paiement du loyer s'oppose à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive; le juge ne peut alors annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi (COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 10 ad art. 271 CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 151 et p. 331 s.). b) Il s'agit d'examiner si de telles circonstances existent en l'espèce. Contrairement à l'opinion du tribunal de première instance cantonale, il est vrai que, comme la Cour civile cantonale l'a estimé, le montant réclamé de 286 fr. ne peut être qualifié d'insignifiant - comme le seraient, par exemple, des intérêts dus sur un terme arriéré. Cependant, il ne faut pas perdre de vue que, dans sa lettre du 18 février 1993, la demanderesse a réclamé le versement de 1'375 fr.; selon les constatations souveraines de la cour cantonale, la demanderesse avait déjà réglé 936 fr. - sur ce montant - avant le 18 février 1993; la défenderesse a ainsi menacé la demanderesse d'une résiliation de bail pour le non-paiement d'un montant supérieur à 1'000 fr.; pourtant, restaient dus uniquement 436 fr., puisque la bailleresse avait exigé par erreur le paiement du loyer de décembre 1993 déjà versé. Or, le propriétaire qui, par suite d'une erreur, réclame à son locataire le versement de plus de mille francs - alors que seuls 436 fr. sont dus - en le menaçant de résilier le contrat de bail en cas de non-paiement, contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions, suite à une contestation du locataire relative au montant réclamé. En l'occurrence, si elle avait agi correctement, la propriétaire aurait renoncé à la menace de résiliation du 18 février 1993 et elle aurait notifié une nouvelle lettre de mise en demeure faisant clairement état du montant de la dette resté impayé. Cette manière de procéder s'imposait en l'espèce. Dans son pli du 18 février 1993 la société de gérance a, en effet, expressément requis la demanderesse
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de contrôler l'exactitude du montant réclamé et de lui faire part de ses remarques éventuelles. La menace de résiliation n'était dès lors que conditionnelle; or, le propriétaire qui éprouve un doute sur le montant de sa créance et invite son locataire à vérifier le montant réclamé, se comporte d'une manière contraire aux règles de la bonne foi s'il le menace de résiliation avant d'avoir acquis la certitude que celui-ci doit bien ledit montant. En conséquence, le recours doit être admis dans la mesure où il est recevable et le jugement entrepris doit être annulé. En vertu des circonstances particulières de l'espèce, il y a lieu d'annuler le congé litigieux en application des dispositions de l'art. 271 al. 1 CO.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
²	Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
²	Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
¹	Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
²	L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto:
^a	delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto;
^b	della durata della locazione;
^c	della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento;
^d	dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno;
^e	della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali.
³	Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.