119 Ib 148
17. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 7. Juli 1993 i.S. X. gegen Kanton Zürich und Eidg. Schätzungskommission, Kreis 10 (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Regeste (de):
- Umfang der Enteignung von Rechten des Pächters eines landwirtschaftlichen Grundstückes.
- Der Pächter eines für öffentliche Zwecke beanspruchten Grundstücks kann sich im enteignungsrechtlichen Entschädigungsverfahren nur insoweit auf ein Pachterstreckungsrecht berufen, als ihm dieses gegenüber dem Verpächter zugestanden hätte.
Regeste (fr):
- Etendue de l'expropriation des droits d'un fermier d'un bien-fonds agricole.
- Le fermier d'un bien-fonds pris en compte pour la réalisation d'un ouvrage public ne peut invoquer un droit de prolongation du bail à ferme dans la procédure d'expropriation que dans la mesure où ce droit lui aurait été reconnu à l'encontre du bailleur.
Regesto (it):
- Estensione dell'espropriazione di diritti dell'affittuario di un fondo agricolo.
- Nell'ambito della procedura d'indennità per espropriazione l'affittuario di un fondo reclamato per scopi pubblici può invocare un diritto di protrazione di un contratto di affitto soltanto nella misura in cui questo diritto gli sarebbe spettato nei confronti del locatore.
Sachverhalt ab Seite 148
BGE 119 Ib 148 S. 148
Für den Bau der Nationalstrasse N 4.2.9 Winterthur - Schaffhausen, Teilstück Verzweigung N1/N4 - Henggart, sollen auf dem Gebiet der Gemeinde Hettlingen ab Parzelle Nr. 00 2200 m2 vorübergehend in Anspruch genommen und 260 m2 definitiv abgetreten werden. Das 16'390 m2 umfassende landwirtschaftliche Grundstück, das zur Zeit der Planauflage im März 1990 im Eigentum von Y. stand und heute seinen Erben gehört, ist seit 1973 an X. verpachtet. Nach Durchführung der Einigungsverhandlung regelten der Kanton
BGE 119 Ib 148 S. 149
Zürich und die Grundeigentümer sämtliche Entschädigungsfragen in einem Vergleich. Auch mit dem Pächter konnte eine weitgehende Einigung erzielt werden. In einem unter Mitwirkung des Schätzungskommissions-Präsidenten am 12. März 1991 abgeschlossenen Teilvergleich legten der Kanton Zürich und X. fest, dass sich die bis zum Ablauf der vertraglichen Pachtdauer, Ende der Kulturperiode 1994, zu bezahlende Ertragsausfall-Entschädigung auf Fr. 55.-- pro Jahr und Are belaufe. Dagegen überliessen die Parteien gemäss Ziffer 6 des Vergleichs den Entscheid darüber, ob diese Entschädigung - wie vom Pächter verlangt - über den vertraglichen Ablauf der Pachtdauer hinaus noch während einer einmaligen Erstreckungsdauer von sechs Jahren geschuldet sei, der Eidgenössischen Schätzungskommission. Diese wies das Begehren des Enteigneten um Zusprechung einer zusätzlichen Ertragsausfall-Entschädigung für eine weitere Pachtdauer mit Entscheid vom 4. März 1992 ab. Die hierauf vom Enteigneten erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird vom Bundesgericht abgewiesen
Erwägungen
aus folgenden Erwägungen:
1. Es ist unbestritten, dass der Pachtvertrag für das teilweise für den Nationalstrassenbau beanspruchte Grundstück letztmals im Herbst 1988 verlängert worden ist und die vertragliche Pachtdauer im Herbst 1994 abläuft. Der Beschwerdeführer räumt ebenfalls ein, dass ihm kein Recht auf eine weitere vertragliche Pachtverlängerung zustehe und er deshalb nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung keine Entschädigung dafür verlangen könne, dass das Pachtverhältnis infolge der Enteignung nicht fortgesetzt werde. Dagegen macht er geltend, aufgrund von Art. 26 ff . des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG; SR 221.213.2) stehe ihm ein Recht auf richterliche Pachterstreckung zu. Da ihm dieser Anspruch durch die Enteignung ebenfalls entzogen werde, sei ihm hiefür volle Entschädigung geschuldet und der zu vergütende Ertragsausfall auf die erstreckte Pachtdauer zu berechnen. - Dieser Auffassung kann jedoch nicht gefolgt werden. a) Nach Art. 5 Abs. 1
SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 5 |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
BGE 119 Ib 148 S. 150
daher, wie in Art. 23 Abs. 2
SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 23 |
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1 | Für enteignete Dienstbarkeiten, mit Ausnahme der Nutzniessungen, und für die im Grundbuch vorgemerkten persönlichen Rechte ist dem Berechtigten der ganze aus ihrer Beschränkung oder ihrem Erlöschen (Art. 91) entstehende Schaden zu vergüten, soweit diese Rechte nach Artikel 21 Absatz 3 berücksichtigt werden können. |
2 | Mieter und Pächter können, auch wenn ihre Rechte im Grundbuch nicht vorgemerkt sind, Ersatz allen Schadens verlangen, der ihnen aus der vorzeitigen Aufhebung ihrer vor Einleitung des Enteignungsverfahrens abgeschlossenen Miet- und Pachtverträge entsteht. |
SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 5 |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
BGE 119 Ib 148 S. 151
Art. 33 ff. bzw. Art. 2 f. der Änderungsbeschlüsse vom 7. November 1941 und vom 25. März 1946, AS 1941 S. 1255, AS 1946 S. 390). Nach Kriegsende wurden sowohl die Minimalpachtdauer wie auch der Grundsatz "Kauf bricht Pacht nicht" zum Schutze des Pächters ins ordentliche Recht überführt (vgl. Art. 23
SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 5 |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 5 |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 5 |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 5 |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 5 |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 5 |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
BGE 119 Ib 148 S. 152
Kündigungsaufhebung gleich, da sie stets anzuordnen ist, falls der Verpächter nicht nachweist, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus anderen Gründen nicht gerechtfertigt ist (Art. 26 und 27
SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 5 |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
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2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
c) Dem Pächter steht somit nicht in jedem Fall ein grundsätzlicher Anspruch auf Erstreckung der Pacht um eine weitere ordentliche Pachtdauer zu. Wird das Pachtgrundstück für öffentliche Zwecke erworben, so ist der Pachtvertrag - falls nicht ausnahmsweise die "kleine" Erstreckung gewährt wird - auflösbar und erwächst dem Pächter dem Verpächter gegenüber lediglich ein Anspruch auf Schadenersatz. Diese Ordnung, die vom Gesetzgeber in Abwägung der sich widerstreitenden Interessen selbst getroffen worden ist, muss der Pächter auch im Enteignungsfall gegen sich gelten lassen. Er kann gegenüber dem Enteigner, der stets im öffentlichen Interesse handelt, nicht mehr Rechte geltend machen, als sie ihm bei freihändigem Verkauf der für einen öffentlichen Zweck bestimmten Pachtsache gegenüber dem Verpächter zustünden. Wohl ist Art. 15
SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 5 |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
BGE 119 Ib 148 S. 153
Recht des Pächters auf Weiterführung des Pachtverhältnisses eingegriffen wird. Dies beurteilt sich, da die Verwendung der Pachtsache für einen öffentlichen Zweck in Frage steht, gemäss der Spezialvorschrift von Art. 15
SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 5 |
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2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
2 | Diese Rechte können dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. |
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1 | Gegenstand des Enteignungsrechtes können dingliche Rechte an Grundstücken sowie die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte, ferner die persönlichen Rechte von Mietern und Pächtern des von der Enteignung betroffenen Grundstückes sein. |
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