116 II 594
106. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 2. Oktober 1990 i.S. K. gegen B. und Konsorten (Berufung)
Regeste (de):
- Art. 14 und Art. 15 BMM; Mietzinserhöhung zur Erreichung einer angemessenen Rendite.
- 1. Unter den Anlagekosten im Sinne von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM sind die Investitionen des Erstellers einer Neubaute oder des Ersterwerbers nach der Fertigstellung zu verstehen (E. 4 und 5).
- 2. Die Bestimmung von Art. 14 BMM hat im Verhältnis zu jener von Art. 15 - insbesondere Abs. 1 lit. c - selbständige Bedeutung. Sie ist deshalb unmittelbar, d.h. auch dann anwendbar, wenn eine Anwendung von Art. 15 ausser Betracht fällt (E. 6-8).
Regeste (fr):
- Art. 14 et art. 15 AMSL; majoration de loyer pour atteindre un rendement convenable.
- 1. Le coût de revient au sens de l'art. 15 al. 1 let. c AMSL englobe les investissements du constructeur d'un nouvel immeuble ou du premier acquéreur après achèvement de celui-ci (consid. 4 et 5).
- 2. La disposition de l'art. 14 AMSL a une signification indépendante de celle de l'art. 15, en particulier de l'al. 1 let. c. Son application est directe, c'est-à-dire également lorsque l'art. 15 ne peut pas être pris en considération (consid. 6-8).
Regesto (it):
- Art. 14 e art. 15 DAL; aumento della pigione per conseguire un reddito adeguato.
- 1. I costi ai sensi dell'art. 15 cpv. 1 lett. c DAL sono costituiti dagli investimenti del costruttore di un immobile nuovo o del primo acquirente dopo l'edificazione di tale immobile (consid. 4 e 5).
- 2. La disposizione dell'art. 14 DAL ha portata propria, indipendentemente da quella dell'art. 15, in particolare del suo cpv. 1 lett. c. Essa si applica direttamente, ossia anche laddove non entri in linea di conto un'applicazione dell'art. 15 (consid. 6-8).
Sachverhalt ab Seite 594
BGE 116 II 594 S. 594
Die C. AG erstellte in den Jahren 1973 und 1978 Mietshäuser in Basel. Sie verkaufte diese Liegenschaften der Pensionskasse einer Bank. Diese veräusserte sie mit Vertrag vom 22. Juni 1988 zum Preis von Fr. 42'460'000.-- an K.
BGE 116 II 594 S. 595
K. liess mit Schreiben vom 12. Dezember 1988 den Mietern Erhöhungen der monatlichen Mietzinse auf den 1. April 1989 ankündigen. Als Begründung wurde im wesentlichen angegeben, es handle sich um eine teilweise Anpassung wegen ungenügender Bruttorendite gemäss Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM. Nachdem einzelne Mieter die Erhöhungen angefochten und vor der Schlichtungsstelle keine Einigung zustande gekommen war, klagte K. beim Zivilgerichtspräsidenten von Basel auf Feststellung der Nichtmissbräuchlichkeit der Erhöhungen. Der Zivilgerichtspräsident wies die Klagen am 24. April 1989 ab und stellte fest, die angezeigten Mietzinserhöhungen seien ungültig. Der Kläger focht diese Entscheide beim Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt an, dessen Ausschuss alle Beschwerden mit Urteilen vom 1. November 1989 abwies. Der Kläger hat gegen die Urteile des Appellationsgerichts Berufungen eingereicht, die vom Bundesgericht teilweise gutgeheissen werden.
Erwägungen
Aus den Erwägungen:
3. a) Das Appellationsgericht hat es abgelehnt, die Mietzinserhöhungen unter dem Gesichtspunkt von Art. 15 Abs. 1 lit. a und d BMM zu überprüfen, weil sich der Kläger im Verfahren vor dem Zivilgerichtspräsidenten nicht auf diese Bestimmungen berufen und auch nicht die erforderlichen Behauptungen und Beweisanträge vorgebracht habe. Geprüft - aber verneint - hat es lediglich die Anwendbarkeit von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM. Soweit diese Begründung auf der Anwendung kantonalen Zivilprozessrechts beruht, kann sie im Berufungsverfahren weder angefochten noch überprüft werden (Art. 43 Abs. 1 und 55 Abs. 1 lit. c OG). Dem steht auch der Beweisanspruch gemäss Art. 8
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
BGE 116 II 594 S. 596
b) Der Vermieter ist gehalten, die Ankündigung einer Mietzinserhöhung klar zu begründen. Vorbehalte, die nicht beziffert werden, machen die Ankündigung aber entgegen dem Einwand der Beklagten nicht ungültig. Ein solcher Mangel kann lediglich dazu führen, dass die Vorbehalte nicht zu berücksichtigen sind, falls sich der Vermieter bei einer neuen Mietzinsanpassung auf die gleichen Erhöhungsgründe berufen will (BGE 111 II 204, BGE 106 II 360 E. 3b). Im vorliegenden Fall sind zudem gemäss Art. 26 Abs. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 26 Dispositions transitoires - 1 Les dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs et autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitations ou de locaux commerciaux sont applicables aux loyers initiaux ou aux majorations de loyer fixes ou notifiés avec effet après le 1er juillet 1990 |
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1 | Les dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs et autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitations ou de locaux commerciaux sont applicables aux loyers initiaux ou aux majorations de loyer fixes ou notifiés avec effet après le 1er juillet 1990 |
2 | Si une augmentation de loyer a été notifiée avant le 1er juillet 1990, mais avec effet après cette date, le délai de contestation (art. 270b CO) commence à courir le 1er juillet 1990. Si un loyer initial a été fixé avant le 1er juillet 1990, mais avec effet après cette date, le délai de contestation est celui prévu à l'art. 270 CO. |
3 | Les contrats de bail, dont le loyer est indexé ou échelonné, et qui entrent en vigueur après le 1er juillet 1990, sont soumis au nouveau droit; ceux qui sont entrés en vigueur avant le 1er juillet 1990 mais qui prennent fin après cette date, sont soumis à l'ancien droit. |
4 | Si, au 1er juillet 1990, le loyer est fondé sur un taux hypothécaire de moins de 6 %, le bailleur peut, à une date ultérieure, augmenter le loyer de 3,5 % par quart de pourcentage inférieur à 6 %. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 18 Adaptation partielle - Lorsque le bailleur n'adapte que partiellement le loyer, il doit indiquer, en francs ou en pour-cent du loyer, le montant de la majoration auquel il renonce. |
BGE 116 II 594 S. 597
Kläger deshalb nicht schaden. Sowohl der kantonale Richter wie das Bundesgericht sind verpflichtet, die Rechtswirkungen des prozessual gültig vorgetragenen oder festgestellten Sachverhalts von Amtes wegen zu beurteilen, ohne an die Auffassungen der Parteien gebunden zu sein (BGE 115 II 59 E. 1a, BGE 112 II 155 je mit Hinweisen).
4. Gemäss Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie sich bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite halten, die aufgrund der Anlagekosten zu berechnen ist. Die Anwendung dieser Vorschrift fällt nach Ansicht des Appellationsgerichts im vorliegenden Fall ausser Betracht, da sie auf jüngere Liegenschaften zugeschnitten sei, die sich noch im Besitz des Erstellers befinden oder als Neubauten an einen Anleger verkauft worden sind; die Erwerbskosten müssten noch eine gewisse Nähe zu den ursprünglichen Anlagekosten aufweisen; nur dann könne sich der Vermieter auf die abstrakte Berechnungsmethode berufen. Mit der Berufung wird geltend gemacht, diese Auslegung widerspreche der Praxis des Bundesgerichts. Das Bundesgericht hat in einem in der Amtlichen Sammlung nicht veröffentlichten Entscheid aus dem Jahre 1981 mit Hinweis auf Art. 11 Abs. 2
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 18 Adaptation partielle - Lorsque le bailleur n'adapte que partiellement le loyer, il doit indiquer, en francs ou en pour-cent du loyer, le montant de la majoration auquel il renonce. |
5. Der Kläger will als Ansatzpunkt für die Auslegung von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM vor allem auf den Begriff der "neueren Bauten" abstellen. Wie diese Vorschrift bezüglich der im vorliegenden Verfahren streitigen Fragen zu verstehen ist, lässt sich aber besser durch die Auslegung des Begriffs der Anlagekosten ermitteln. a) Der BMM umschreibt den Begriff der Anlagekosten nicht. Eine Definition fehlt auch im revidierten, am 1. Juli 1990 in Kraft getretenen Mietrecht, das in Art. 269a lit. c
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 15 Rendement brut - (art. 269a, let. c, CO) |
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1 | Le rendement brut au sens de l'art. 269a, let. c, CO est calculé sur la base des frais d'investissement. |
2 | N'entrent pas en ligne de compte le prix du terrain, les frais de construction et d'acquisition manifestement exagérés. |
BGE 116 II 594 S. 598
hat. Einen Anhaltspunkt liefert dagegen Art. 11 Abs. 2
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 18 Adaptation partielle - Lorsque le bailleur n'adapte que partiellement le loyer, il doit indiquer, en francs ou en pour-cent du loyer, le montant de la majoration auquel il renonce. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 15 Rendement brut - (art. 269a, let. c, CO) |
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1 | Le rendement brut au sens de l'art. 269a, let. c, CO est calculé sur la base des frais d'investissement. |
2 | N'entrent pas en ligne de compte le prix du terrain, les frais de construction et d'acquisition manifestement exagérés. |
BGE 116 II 594 S. 599
Aus den Protokollen geht aber hervor, dass einzelne Parlamentarier darunter die Kosten verstanden, welche bei der Erstellung eines Mietshauses anfallen (Amtl.Bull. 1972 StR S. 344, NR S. 967). c) In der Literatur wird überwiegend angenommen, unter dem Begriff der Anlagekosten seien entweder die Erstellungskosten im Fall eines Neubaus oder die Übernahmekosten zu verstehen, welche dem Erwerber eines frisch gebauten Mietshauses erwachsen. Erwähnt werden die Baukosten (EGLI, Aperçu de la jurisprudence récente du Tribunal fédéral en application de l'AF sur les mesures contre les abus dans le secteur locatif, ZBJV 124/1988, S. 55; GMÜR/PREROST/TRÜMPY, Mietrecht für die Praxis, 3. Aufl., S. 129/30). Nach LACHAT/MICHELI/DUPERTUIS (La fixation du loyer, S. 45) umfassen die Anlagekosten die Landerwerbs-, Bau- und Nebenkosten. Die gleiche Meinung vertritt HEINZ HAURI (Der missbräuchliche Mietzins, Diss. Zürich 1979, S. 127 und 130). RAISSIG/SCHWANDER scheinen von den Investitionen in den Neubau auszugehen, wollen diese Kosten aber im Einzelfall um den Betrag erhöhen, welcher zur Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals notwendig ist (Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, 3. Aufl., S. 128). Auch BARBEY vertritt die Meinung, es sei - analog Art. 15 Abs. 1 lit. d
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 15 Rendement brut - (art. 269a, let. c, CO) |
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1 | Le rendement brut au sens de l'art. 269a, let. c, CO est calculé sur la base des frais d'investissement. |
2 | N'entrent pas en ligne de compte le prix du terrain, les frais de construction et d'acquisition manifestement exagérés. |
BGE 116 II 594 S. 600
ist (BGE 106 II 172 mit Hinweisen), im kantonalen Verfahren keine Angaben über die Anlagekosten der Erstellerin oder der Ersterwerberin gemacht. Der Einwand des Klägers, diese Kosten seien ihm nicht bekannt gewesen, hilft ihm nicht weiter. Es wäre durchaus möglich gewesen, den Sachverhalt durch geeignete Beweismassnahmen - zum Beispiel Urkundeneditionen oder Expertise - abklären zu lassen. Dass er entsprechende Beweisanträge gestellt hat, behauptet der Kläger aber nicht. e) Der Kläger macht dagegen geltend, er habe die Anordnung einer Expertise zur Frage beantragt, ob er für die von den Beklagten gemieteten Wohnungen einen "günstigen, angemessenen oder übersetzten Kaufpreis im Verhältnis zur übernommenen Gebäudeanlage" bezahlt habe. Das Appellationsgericht hielt ein solches Gutachten für überflüssig, weil anzunehmen sei, dass die Mietzinse bis zur Veräusserung der Liegenschaften an den Kläger im Jahre 1988 kostendeckend gewesen seien; wenn nun allein als Folge der Handänderung die Mietzinse um 15-20% erhöht werden sollten, erscheine der Erwerbspreis als übersetzt und damit die Erhöhung der Mietzinse als missbrauchsverdächtig. Da die Anwendung von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM bereits aus den erwähnten Gründen ausser Betracht fällt, braucht nicht geprüft zu werden, ob diese Zusatzerwägung des Appellationsgerichts gegen Bundesrecht verstösst. Das heisst aber nicht, dass das Appellationsgericht bei der Neubeurteilung der Streitsache (gemäss den nachfolgenden E. 6-8) davon ausgehen darf, der Beweisantrag des Klägers sei auch dann in rechtlicher oder tatsächlicher Hinsicht unerheblich, wenn es um die Frage der Anwendbarkeit anderer Vorschriften des Bundesrechts, insbesondere von Art. 14 BMM geht. Das ist vom Appellationsgericht nicht geprüft worden. Die teilweise Abweisung der Berufungen durch das Bundesgericht führt deshalb nicht dazu, dass sich die Vorinstanz oder die Beklagten gestützt auf Art. 66 Abs. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 15 Rendement brut - (art. 269a, let. c, CO) |
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1 | Le rendement brut au sens de l'art. 269a, let. c, CO est calculé sur la base des frais d'investissement. |
2 | N'entrent pas en ligne de compte le prix du terrain, les frais de construction et d'acquisition manifestement exagérés. |
6. Gemäss Art. 14 BMM sind Mietzinse missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Als offensichtlich übersetzt gilt nach Art. 7
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 15 Rendement brut - (art. 269a, let. c, CO) |
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1 | Le rendement brut au sens de l'art. 269a, let. c, CO est calculé sur la base des frais d'investissement. |
2 | N'entrent pas en ligne de compte le prix du terrain, les frais de construction et d'acquisition manifestement exagérés. |
BGE 116 II 594 S. 601
unverändert ins neue Mietrecht übernommen worden (Art. 269
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 10 Prix d'achat manifestement exagéré - (art. 269 CO) |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 10 Prix d'achat manifestement exagéré - (art. 269 CO) |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 10 Prix d'achat manifestement exagéré - (art. 269 CO) |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
BGE 116 II 594 S. 602
StR S. 340 Voten Amstad und Jauslin). Unbestritten war der Wortlaut von Art. 14 Abs. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 10 Prix d'achat manifestement exagéré - (art. 269 CO) |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
BGE 116 II 594 S. 603
geregelten Fällen in der Praxis nicht einheitlich ausgelegt worden sei. Der Versuch, in Anlehnung an die Praxis des Bundesgerichts einen Mittelweg zwischen den beiden Extremlösungen - reine Kosten- oder reine Marktmiete - zu finden, sei aber aufgegeben worden, da es als stossend empfunden worden sei, dass der Mieter unter Berufung auf Vergleichsobjekte einen Mietzins als missbräuchlich hätte anfechten können, auch wenn dieser dem Vermieter keine angemessene Rendite aus dem investierten Kapital gewährte und möglicherweise nicht einmal die tatsächlichen Kosten decke. In der Literatur zum neuen Mietrecht vertreten LACHAT/MICHELI (Le nouveau droit du bail, S. 247/8) die Meinung, sowohl Vermieter wie Mieter könnten unter bestimmten Umständen unmittelbar Art. 269
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. |
7. a) Für eine selbständige Bedeutung von Art. 14 im Verhältnis zu Art. 15 BMM spricht neben dem Wortlaut und der Entstehungsgeschichte dieser Vorschriften auch der Zweck der Missbrauchsgesetzgebung. Dieser liegt in der Bekämpfung missbräuchlicher Mietzinse und anderer missbräuchlicher Forderungen des Vermieters (Art. 34septies Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. |
BGE 116 II 594 S. 604
enger als jener von Art. 14 BMM. Zum andern beruhen die beiden Vorschriften auf unterschiedlichen Überlegungen. Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM soll - wie in den parlamentarischen Beratungen betont worden ist - dem Ersteller oder Ersterwerber eines Neubaus als Vermieter auch dann eine angemessene Rendite sichern, wenn das dazu führt, dass die Mietzinse über den orts- oder quartierüblichen Rahmen hinausgehen (vgl. auch GMÜR/PREROST/TRÜMPY, a.a.O., S. 129). Bei der Überprüfung des Kaufpreises auf seine Angemessenheit nach Art. 14 Abs. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 15 Rendement brut - (art. 269a, let. c, CO) |
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1 | Le rendement brut au sens de l'art. 269a, let. c, CO est calculé sur la base des frais d'investissement. |
2 | N'entrent pas en ligne de compte le prix du terrain, les frais de construction et d'acquisition manifestement exagérés. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 15 Rendement brut - (art. 269a, let. c, CO) |
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1 | Le rendement brut au sens de l'art. 269a, let. c, CO est calculé sur la base des frais d'investissement. |
2 | N'entrent pas en ligne de compte le prix du terrain, les frais de construction et d'acquisition manifestement exagérés. |
8. a) Das Appellationsgericht hätte somit die Missbräuchlichkeit der vom Kläger angekündigten Mietzinserhöhungen auch unter dem Gesichtspunkt von Art. 14 BMM beurteilen müssen. Die Berufungen sind daher teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, die angefochtenen Urteile sind aufzuheben und die Streitsachen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.