115 II 221
38. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 20. Juni 1989 i.S. Frieda Schwarz-Thurmann gegen Erben der Fanny Waser-Osterwalder, Grundbuchamt Küsnacht/ZH und Obergericht (II. Zivilkammer) des Kantons Zürich (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Regeste (de):
- Grundbuchanmeldung (Art. 948 Abs. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 948 - 1 Les réquisitions d'inscription sont portées dans le journal à mesure qu'elles ont lieu et à la suite les unes des autres, avec l'indication de leur auteur et de leur objet.
1 Les réquisitions d'inscription sont portées dans le journal à mesure qu'elles ont lieu et à la suite les unes des autres, avec l'indication de leur auteur et de leur objet. 2 Les pièces justificatives des inscriptions sont dûment classées et conservées. 3 Dans les cantons où le conservateur du registre foncier a qualité pour dresser des actes authentiques, les pièces justificatives peuvent être remplacées par un recueil des titres, dont les inscriptions ont un caractère d'authenticité. SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 963 - 1 Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet.
1 Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. 2 Cette déclaration n'est pas nécessaire, lorsque l'acquéreur se fonde sur la loi, ou qu'il produit un jugement passé en force de chose jugée ou tout autre acte équivalent. 3 Les cantons peuvent charger les officiers publics qui ont qualité pour dresser des actes authentiques, de requérir l'inscription des actes reçus par eux. SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre.
1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. 2 L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. 3 Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. - Ist die Anmeldung einer dinglichen Verfügung im Tagebuch eingetragen und damit über das Grundeigentum verfügt worden, kommt ein einseitiger Rückzug dieser Anmeldung ohne Rücksicht auf den Rechtsgrund der Verfügung auch dann nicht mehr in Frage, wenn deren Vollzug im Hauptbuch noch aussteht (Änderung der Rechtsprechung).
Regeste (fr):
- Réquisition d'inscription au registre foncier (art. 948 al. 1, 963 al. 1 et 972 CC).
- Lorsque la réquisition d'inscription d'un acte de disposition des droits réels est portée dans le journal et qu'il a été ainsi disposé de la propriété foncière, un retrait unilatéral de cette réquisition, sans égard à la cause juridique de l'acte de disposition, n'entre plus en ligne de compte, même si son inscription n'a pas encore été opérée au grand livre (modification de la jurisprudence).
Regesto (it):
- Notificazione per l'iscrizione nel registro fondiario (art. 948 cpv. 1, 963 cpv. 1 e 972 CC).
- Ove la notificazione per l'iscrizione di un atto di disposizione di diritti reali sia registrata nel libro giornale e si sia così disposto della proprietà fondiaria, una revoca unilaterale di tale notificazione non entra più in considerazione, prescindendo dalla causa giuridica dell'atto di disposizione, anche se non sia ancora stata effettuata l'iscrizione nel libro mastro (cambiamento della giurisprudenza).
Sachverhalt ab Seite 221
BGE 115 II 221 S. 221
A.- Mit öffentlich beurkundetem Schenkungsvertrag vom 4. September 1987 verpflichtete sich Fanny Waser-Osterwalder zur Übereignung der von ihr bewohnten Liegenschaft an der Bergstrasse 20 in Küsnacht (Kanton Zürich) an Frieda Schwarz-Thurmann. Anlässlich der Anmeldung der Eigentumsübertragung beim zuständigen Grundbuchamt ersuchten die Vertragsparteien zugleich um die Löschung eines Schuldbriefes im Betrag von Fr. 40'000.-- sowie um Eintragung eines lebenslänglichen Wohnrechts zugunsten der Schenkerin.
BGE 115 II 221 S. 222
Das Grundbuchamt Küsnacht nahm die Eintragung dieser Anmeldungen im Tagebuch vor. Während es die Löschung des Schuldbriefes noch gleichentags im Hauptbuch vollzog, wurde mit der Einschreibung der Eigentumsübertragung und des Wohnrechts zugewartet.
B.- Am 6. Oktober zog Fanny Waser-Osterwalder die im Hauptbuch noch nicht vollzogene Grundbuchanmeldung betreffend Eigentumsübertragung und Wohnrecht zurück. Gleichzeitig errichtete sie einen neuen Eigentümerschuldbrief im Betrag von Fr. 800'000.--. Die Eintragung des Grundpfandrechts im Hauptbuch erfolgte umgehend. Am 7. Oktober wurde Frieda Schwarz-Thurmann über den einseitigen Rückzug der Anmeldung unterrichtet. In der Folge schloss Fanny Waser-Osterwalder bereits am 19. Oktober 1987 einen Kaufsrechtsvertrag mit einem Dritten ab. Auch dieses Kaufsrecht wurde noch am gleichen Tag im Hauptbuch vorgemerkt.
C.- Gegen die Zulassung des einseitigen Anmeldungsrückzuges beschwerte sich Frieda Schwarz-Thurmann beim Bezirksgericht Meilen, welches die Beschwerde am 19. November 1987 guthiess. Mit Beschluss vom 12. Juni 1988 schützte die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Grundbuchämter und Notariate den von Fanny Waser-Osterwalder gegen diesen Entscheid gerichteten Rekurs.
D.- Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht ersucht Frieda Schwarz-Thurmann um Aufhebung des obergerichtlichen Beschlusses und um die Anweisung an den Grundbuchverwalter von Küsnacht (Kanton Zürich), die Grundbuchanmeldung vom 4. September 1987 betreffend die Liegenschaft Küsnacht GBBl 1554 Kat. Nr. 3083 zu vollziehen und somit die Eigentumsübertragung und das Wohnrecht im Hauptbuch einzutragen. Gleichzeitig verlangt sie die aufschiebende Wirkung der Beschwerde. Fanny Waser-Osterwalder hat die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragt. Die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich hat auf Gegenbemerkungen verzichtet, während das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement sinngemäss die Beschwerdegutheissung verlangt.
BGE 115 II 221 S. 223
Erwägungen
Aus den Erwägungen:
2. Im vorliegenden Verfahren gilt es, ausschliesslich darüber zu befinden, ob der einseitige Rückzug einer Grundbuchanmeldung bis zu deren Vollzug im Hauptbuch zulässig ist. a) Das Obergericht des Kantons Zürich hat diese Frage in Übereinstimmung mit der langjährigen und ständigen Praxis der Bundesbehörden und des Bundesgerichts bejaht (vgl. die Entscheide des Bundesrates und des Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartements in ZBGR 1/1920, S. 6 und 9/1928, S. 69, sowie BGE 87 I 485, BGE 85 I 168, BGE 83 II 15; offengelassen in BGE 89 II 259 ff. sowie im Entscheid vom 3. März 1983 i.S. 'Alparama AG', veröffentlicht in ZBGR 66/1985, S. 99 ff.). Der Vorinstanz ist dabei nicht entgangen, dass sich diese Rechtsprechung im Laufe der Zeit wachsender Kritik ausgesetzt sah. Während sich die ältere Lehre noch mehrheitlich zustimmend äusserte (OSTERTAG, Kommentar, 2. A. Bern 1917, N. 45 f. zu Art. 963
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 963 - 1 Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
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1 | Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
2 | Cette déclaration n'est pas nécessaire, lorsque l'acquéreur se fonde sur la loi, ou qu'il produit un jugement passé en force de chose jugée ou tout autre acte équivalent. |
3 | Les cantons peuvent charger les officiers publics qui ont qualité pour dresser des actes authentiques, de requérir l'inscription des actes reçus par eux. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 656 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière. |
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1 | L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière. |
2 | Celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre foncier qu'après que cette formalité a été remplie. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 963 - 1 Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
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1 | Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
2 | Cette déclaration n'est pas nécessaire, lorsque l'acquéreur se fonde sur la loi, ou qu'il produit un jugement passé en force de chose jugée ou tout autre acte équivalent. |
3 | Les cantons peuvent charger les officiers publics qui ont qualité pour dresser des actes authentiques, de requérir l'inscription des actes reçus par eux. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
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1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 15 Communication des modifications du système - Les cantons veillent à ce qu'avant leur introduction, les modifications essentielles du système utilisé pour le registre foncier informatisé, en particulier celles qui portent sur les concepts ou l'évolution du système, soient communiquées à l'OFRF. |
BGE 115 II 221 S. 224
In Anlehnung an diese Kritik sind in vereinzelten Kantonen von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung abweichende Entscheidungen ergangen (vgl. ZBGR 55/1974, S. 13 [Luzern] sowie ZBGR 58/1977, S. 87 [Aargau]). b) Das Obergericht hat sich mit der Kritik an der insgesamt nach wie vor gefestigten Praxis eingehend auseinandergesetzt. Es hat eingeräumt, die sich gegen die Zulässigkeit des Anmeldungsrückzuges aussprechende Lehre könne sich darauf berufen, dass ein solcher Rückzug nicht nur die Rechtssicherheit beeinträchtige, sondern auch den ausgewiesenen Anspruch des Erwerbers auf Vollzug der Eigentumsübertragung missachte. Als besonders stossend mute dabei an, dass die mit der Verzögerung der Eintragung im Hauptbuch entstehende Anspruchsgefährdung mitunter vom blossen Zufall - wie etwa der konkreten Arbeitslast des Grundbuchverwalters - abhängen könne. Dieser auch nach Auffassung des Obergerichts unbestreitbaren Schutzbedürftigkeit des Erwerbers von dinglichen Rechten an Grundstücken stünden indessen nach wie vor unüberwindbare, im geltenden Grundbuchrecht begründete Hindernisse entgegen. c) Das Obergericht hat seinen Erwägungen das absolute Eintragungsprinzip des geltenden Sachenrechts vorangestellt, wonach das Eigentum erst mit der Eintragung im Hauptbuch auf den Erwerber übergeht. Die Anmeldung dürfe zwar auch als Erfüllung der vertraglichen Verpflichtung verstanden werden, doch bleibe sie als einseitige Vorkehr des Veräusserers bis zum Eigentumswechsel widerruflich. Würde demgegenüber - wie in der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichts geschehen - bereits die Anmeldung als abgeschlossene und unwiderrufliche Verfügung über das Eigentum aufgefasst, käme dies einer Einschränkung der Rechtsstellung des Veräusserers und Eigentümers gleich, die sich mit dem zwingenden Eintragungsprinzip nicht vertrage. Bis zum endgültigen Vollzug der Anmeldung stehe dem Erwerber lediglich eine obligatorisch wirkende Anwartschaft zu; eine 'relativ dingliche Anwartschaft' aber, wie sie im Schrifttum erwogen werde, sei dem schweizerischen Sachenrecht fremd. Demgemäss habe der Grundbuchverwalter bis zur Eintragung im Hauptbuch die aus dem Eigentum fliessenden dinglichen Rechte des Veräusserers und Eigentümers zu achten, während der bloss obligatorische Anspruch auf künftige dingliche Berechtigung des Erwerbers für ihn ohne Belang bleibe. Bis zur Eintragung im Hauptbuch lasse sich auch eine Rechtsausübung durch den Eigentümer nicht verhindern, weshalb diesem
BGE 115 II 221 S. 225
auch der einseitige Anmeldungsrückzug nicht verwehrt werden dürfe.
3. Im Zusammenhang mit der fraglichen Rechtsausübung sind vom Obergericht keine Anhaltspunkte ausgemacht worden, nach denen der Rückzug der Anmeldung rechtsmissbräuchlich erfolgt wäre. Ferner hat das Obergericht dem Umstand Bedeutung beigemessen, dass der vorliegend beabsichtigten Eigentumsübertragung eine Schenkung und nicht ein entgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde lag. Dies, weil sich der oder die Beschenkte - mangels Gegenleistung - nicht im gleichen Masse als schutzbedürftig erweise wie der Käufer, der selbst auch eine Leistung erbringen müsse oder bereits erbracht habe. In Anbetracht der tatsächlichen Umstände verdiene der einseitige Rückzug der Anmeldung vorrangigen Rechtsschutz, weshalb es - so glaubt das Obergericht - naheliege, die Beschenkte zur Durchsetzung allfälliger Ansprüche an den Zivilrichter zu verweisen. a) Vorweg ist festzuhalten, dass im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde im Sinne von Art. 103 Abs. 4
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 103 Inscriptions sans effets attachés au registre foncier - 1 Dans le cas d'une cédule hypothécaire sur papier ou d'une hypothèque, l'ayant droit peut requérir l'inscription, sans que celle-ci déploie les effets attachés au registre foncier, dans la rubrique «gages immobiliers»: |
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1 | Dans le cas d'une cédule hypothécaire sur papier ou d'une hypothèque, l'ayant droit peut requérir l'inscription, sans que celle-ci déploie les effets attachés au registre foncier, dans la rubrique «gages immobiliers»: |
a | du transfert du droit de créancier; |
b | d'un gage mobilier ou d'un nantissement; |
c | d'un usufruit. |
2 | Il doit rendre vraisemblable son statut auprès de l'office du registre foncier. |
3 | L'office du registre foncier adresse toutes les communications à l'ayant droit dans la mesure où ce dernier n'a pas désigné de fondé de pouvoirs conformément à l'art. 105, al. 1, let. a. |
4 | L'extrait porte l'indication que la désignation de l'ayant droit inscrit ne déploie pas les effets attachés au registre foncier. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 975 - 1 Celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la modification. |
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1 | Celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la modification. |
2 | Demeurent réservés les droits acquis aux tiers de bonne foi par l'inscription, ainsi que tous dommages-intérêts. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 665 - 1 Celui qui est au bénéfice d'un titre d'acquisition peut exiger que le propriétaire fasse opérer l'inscription; en cas de refus, il peut demander au juge l'attribution du droit de propriété. |
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1 | Celui qui est au bénéfice d'un titre d'acquisition peut exiger que le propriétaire fasse opérer l'inscription; en cas de refus, il peut demander au juge l'attribution du droit de propriété. |
2 | L'occupation, l'héritage, l'expropriation, l'exécution forcée et le jugement autorisent l'acquéreur à réclamer l'inscription de son chef. |
3 | Les mutations qui résultent par l'effet de la loi d'une communauté de biens ou de sa dissolution sont inscrites au registre foncier à la réquisition d'un des époux.550 |
BGE 115 II 221 S. 226
b) Diese bedeutsame Frage stellt sich - entgegen den anderslautenden Andeutungen des Obergerichts - ohne Rücksicht auf den Rechtsgrund der Eigentumsübertragung. Zwar mag es als angezeigt erscheinen, die Bindung des Schenkenden weniger streng zu handhaben als diejenige zwischen den Parteien eines Kaufvertrages. Eine solche Entscheidung obliegt indessen ausschliesslich dem Gesetzgeber, der diesem Gesichtspunkt im Rahmen der Regelung der einzelnen Vertragsverhältnisse mit den besonderen schenkungsrechtlichen Widerrufsmöglichkeiten nach Art. 249
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 249 - Le donateur peut révoquer les dons manuels et les promesses de donner qu'il a exécutées et actionner en restitution jusqu'à concurrence de l'enrichissement actuel de l'autre partie: |
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1 | lorsque le donataire a commis une infraction pénale grave contre le donateur ou l'un de ses proches; |
2 | lorsqu'il a gravement failli aux devoirs que la loi lui impose envers le donateur ou sa famille; |
3 | lorsqu'il n'exécute pas, sans cause légitime, les charges grevant la donation. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 250 - 1 L'auteur d'une promesse de donner peut révoquer sa promesse et en refuser l'exécution: |
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1 | L'auteur d'une promesse de donner peut révoquer sa promesse et en refuser l'exécution: |
1 | lorsqu'il existe des motifs qui permettraient d'exiger la restitution des biens dans le cas d'une donation manuelle; |
2 | lorsque, depuis sa promesse, sa situation financière s'est modifiée de telle sorte que la donation serait extraordinairement onéreuse pour lui; |
3 | lorsqu'il lui est survenu, depuis sa promesse, des devoirs de famille nouveaux ou sensiblement plus onéreux. |
2 | La promesse de donner est annulée, lorsqu'un acte de défaut de biens est délivré contre le donateur ou lorsque ce dernier est déclaré en faillite. |
4. Gemäss Art. 972 Abs. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
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1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
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1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
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1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 656 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière. |
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1 | L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière. |
2 | Celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre foncier qu'après que cette formalité a été remplie. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712d - 1 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier. |
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1 | La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier. |
2 | L'inscription peut être requise: |
1 | en vertu d'un contrat par lequel les copropriétaires conviennent de soumettre leurs parts au régime de la propriété par étages; |
2 | en vertu d'une déclaration du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d'un droit de superficie distinct et permanent, relative à la création de parts de copropriété selon le régime de la propriété par étages. |
3 | L'acte juridique n'est valable que s'il est passé en la forme authentique ou, s'il s'agit d'un testament ou d'un acte de partage successoral, en la forme prescrite par le droit des successions. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 731 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes. |
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1 | L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes. |
2 | Les règles de la propriété sont applicables, sauf disposition contraire, à l'acquisition et à l'inscription. |
3 | La prescription acquisitive des servitudes n'est possible qu'à l'égard des immeubles dont la propriété elle-même peut s'acquérir de cette manière. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 746 - 1 L'usufruit des choses mobilières et des créances s'établit par leur transfert à l'usufruitier, celui des immeubles par l'inscription au registre foncier. |
|
1 | L'usufruit des choses mobilières et des créances s'établit par leur transfert à l'usufruitier, celui des immeubles par l'inscription au registre foncier. |
2 | Les règles concernant la propriété sont applicables, sauf dispositions contraires, à l'acquisition de l'usufruit tant mobilier qu'immobilier et à l'inscription. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 783 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire à l'établissement des charges foncières. |
|
1 | L'inscription au registre foncier est nécessaire à l'établissement des charges foncières. |
2 | L'inscription indique une somme déterminée en monnaie suisse comme valeur de la charge; si cette dernière consiste en prestations périodiques, sa valeur, à défaut d'autre estimation, est égale à vingt fois le montant des prestations annuelles. |
3 | Sauf disposition contraire, l'acquisition et l'inscription des charges foncières sont soumises aux règles concernant la propriété immobilière. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 799 - 1 Le gage immobilier est constitué par l'inscription au registre foncier; demeurent réservées les exceptions prévues par la loi. |
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1 | Le gage immobilier est constitué par l'inscription au registre foncier; demeurent réservées les exceptions prévues par la loi. |
2 | L'acte constitutif du gage immobilier n'est valable que s'il est passé en la forme authentique.631 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 656 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière. |
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1 | L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière. |
2 | Celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre foncier qu'après que cette formalité a été remplie. |
BGE 115 II 221 S. 227
Veräusserer so lange Eigentümer, und zwar grundsätzlich mit allen daraus abzuleitenden Rechten, bis diese Eintragung im Hauptbuch vollzogen wird (vgl. dazu DESCHENAUX, SPR, a.a.O., S. 613 f.). Folgerichtig erschöpft sich demgegenüber der Anspruch des Erwerbers bis zur Eintragung im Hauptbuch, mithin bis zum Übergang des Eigentums, in einer bloss schuldrechtlichen Forderung (vgl. Art. 665 Abs. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 665 - 1 Celui qui est au bénéfice d'un titre d'acquisition peut exiger que le propriétaire fasse opérer l'inscription; en cas de refus, il peut demander au juge l'attribution du droit de propriété. |
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1 | Celui qui est au bénéfice d'un titre d'acquisition peut exiger que le propriétaire fasse opérer l'inscription; en cas de refus, il peut demander au juge l'attribution du droit de propriété. |
2 | L'occupation, l'héritage, l'expropriation, l'exécution forcée et le jugement autorisent l'acquéreur à réclamer l'inscription de son chef. |
3 | Les mutations qui résultent par l'effet de la loi d'une communauté de biens ou de sa dissolution sont inscrites au registre foncier à la réquisition d'un des époux.550 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
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1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
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1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
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1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
BGE 115 II 221 S. 228
allein verfügungsberechtigten Veräusserers handle, die als solche grundsätzlich widerruflich bleiben müsse. c) Inwieweit sich der einseitige Widerruf der Grundbuchanmeldung mit deren Wesen vereinen lässt, bleibt jedoch fraglich. DESCHENAUX jedenfalls, auf den das Obergericht sich glaubt berufen zu können, zieht solches nur insoweit in Betracht, als die Grundbuchanmeldung gleichsam als Antrag in einem Verwaltungsverfahren in Erscheinung tritt, welches seinen Abschluss mit der Einschreibung im Hauptbuch finden soll (vgl. in Traité de droit privé, a.a.O., S. 237 bei Fn. 67; SPR, a.a.O., S. 283). Darin erschöpft sich freilich auch für diesen Autor die Bedeutung der Grundbuchanmeldung ganz offensichtlich nicht; vielmehr erkennt DESCHENAUX darin zugleich einen privatrechtlichen, materiellen Gehalt, indem er die Anmeldung als ein auf vertraglicher Einigung beruhendes Verfügungsgeschäft versteht, das wegen der Übereinstimmung zwischen Veräusserer und Erwerber dem einseitigen Widerruf, namentlich durch ersteren, entzogen bleibt (DESCHENAUX, SPR, a.a.O., S. 282 f.). Diese wesentlich vom deutschen Recht beeinflusste Sichtweise des Verfügungsvertrages ist im übrigen bereits von WIELAND vertreten worden, in ihrer Geltung für das schweizerische Sachenrecht jedoch nicht unwidersprochen geblieben (vgl. §§ 873, 925 BGB; WIELAND, a.a.O., N. 2 zu Art. 963
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 963 - 1 Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
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1 | Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
2 | Cette déclaration n'est pas nécessaire, lorsque l'acquéreur se fonde sur la loi, ou qu'il produit un jugement passé en force de chose jugée ou tout autre acte équivalent. |
3 | Les cantons peuvent charger les officiers publics qui ont qualité pour dresser des actes authentiques, de requérir l'inscription des actes reçus par eux. |
BGE 115 II 221 S. 229
Willenserklärung des verfügungsberechtigten Veräusserers auch eine materiellrechtliche Wirkung zukommt; darin besteht grundsätzliche Einigkeit zwischen Rechtsprechung und Lehre, selbst wenn auch weiterhin verschiedene Rechtsauffassungen bezüglich der Bedeutung der Grundbuchanmeldung bestehen bleiben (BGE 111 II 46 f. E. 4; BGE 110 II 128 ff., sowie die Übersicht bei DESCHENAUX, SPR, a.a.O., S. 280 ff.). Welche Wirkung dieser Willenserklärung zuhanden des Grundbuchverwalters beizumessen ist, und welche Bedeutung ihr demzufolge im System des schweizerischen Sachenrechts zukommt, gilt es abschliessend zu erwägen.
5. a) Das Bundesgericht hat die Anmeldung im Sinne von Art. 963 Abs. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 963 - 1 Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
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1 | Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
2 | Cette déclaration n'est pas nécessaire, lorsque l'acquéreur se fonde sur la loi, ou qu'il produit un jugement passé en force de chose jugée ou tout autre acte équivalent. |
3 | Les cantons peuvent charger les officiers publics qui ont qualité pour dresser des actes authentiques, de requérir l'inscription des actes reçus par eux. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 963 - 1 Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
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1 | Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
2 | Cette déclaration n'est pas nécessaire, lorsque l'acquéreur se fonde sur la loi, ou qu'il produit un jugement passé en force de chose jugée ou tout autre acte équivalent. |
3 | Les cantons peuvent charger les officiers publics qui ont qualité pour dresser des actes authentiques, de requérir l'inscription des actes reçus par eux. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 656 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière. |
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1 | L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière. |
2 | Celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre foncier qu'après que cette formalité a été remplie. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 948 - 1 Les réquisitions d'inscription sont portées dans le journal à mesure qu'elles ont lieu et à la suite les unes des autres, avec l'indication de leur auteur et de leur objet. |
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1 | Les réquisitions d'inscription sont portées dans le journal à mesure qu'elles ont lieu et à la suite les unes des autres, avec l'indication de leur auteur et de leur objet. |
2 | Les pièces justificatives des inscriptions sont dûment classées et conservées. |
3 | Dans les cantons où le conservateur du registre foncier a qualité pour dresser des actes authentiques, les pièces justificatives peuvent être remplacées par un recueil des titres, dont les inscriptions ont un caractère d'authenticité. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 14 Disponibilité des données - Toutes les données du registre foncier informatisé, y compris les données du journal en cours de traitement, peuvent être consultées immédiatement. Les cantons veillent à ce que ces données puissent être consultées auprès de l'office du registre foncier durant les heures d'ouverture de celui-ci. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 26 Données du grand livre ouvertes au public - 1 Toute personne a le droit, sans être tenue de rendre vraisemblable un intérêt, d'exiger de l'office du registre foncier un renseignement ou un extrait des données du grand livre ayant des effets juridiques concernant: |
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1 | Toute personne a le droit, sans être tenue de rendre vraisemblable un intérêt, d'exiger de l'office du registre foncier un renseignement ou un extrait des données du grand livre ayant des effets juridiques concernant: |
a | la désignation et l'état descriptif de l'immeuble, le nom et l'identité du propriétaire, la forme de propriété et la date d'acquisition (art. 970, al. 2, CC); |
b | les servitudes et les charges foncières; |
c | les mentions, à l'exception: |
c1 | des blocages du registre foncier prévus par les art. 55, al. 1, et 56, |
c2 | des restrictions du droit d'aliéner destinées à garantir le but de la prévoyance prévues à l'art. 30e, al. 2, de la loi fédérale du 25 juin 1982 sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP)24, |
c3 | des restrictions de la propriété ayant pour but de garantir le maintien de la destination selon les dispositions fédérales et cantonales encourageant la construction et la propriété du logement, |
c4 | des restrictions de la propriété basées sur le droit cantonal comparables aux droits de gage. |
2 | Un renseignement ou un extrait ne peut être délivré qu'en relation avec un immeuble déterminé. |
BGE 115 II 221 S. 230
Eintragung im Hauptbuch zum Abschluss gelangt, bleibt seinem Einfluss entzogen. Dieses Verfahren richtet sich ausschliesslich nach den Vorschriften in Gesetz und Grundbuchverordnung, wo eine zusätzliche Mitwirkung des Anmeldenden nicht vorgesehen ist (Art. 948
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 948 - 1 Les réquisitions d'inscription sont portées dans le journal à mesure qu'elles ont lieu et à la suite les unes des autres, avec l'indication de leur auteur et de leur objet. |
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1 | Les réquisitions d'inscription sont portées dans le journal à mesure qu'elles ont lieu et à la suite les unes des autres, avec l'indication de leur auteur et de leur objet. |
2 | Les pièces justificatives des inscriptions sont dûment classées et conservées. |
3 | Dans les cantons où le conservateur du registre foncier a qualité pour dresser des actes authentiques, les pièces justificatives peuvent être remplacées par un recueil des titres, dont les inscriptions ont un caractère d'authenticité. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 963 - 1 Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
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1 | Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
2 | Cette déclaration n'est pas nécessaire, lorsque l'acquéreur se fonde sur la loi, ou qu'il produit un jugement passé en force de chose jugée ou tout autre acte équivalent. |
3 | Les cantons peuvent charger les officiers publics qui ont qualité pour dresser des actes authentiques, de requérir l'inscription des actes reçus par eux. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 26 Données du grand livre ouvertes au public - 1 Toute personne a le droit, sans être tenue de rendre vraisemblable un intérêt, d'exiger de l'office du registre foncier un renseignement ou un extrait des données du grand livre ayant des effets juridiques concernant: |
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1 | Toute personne a le droit, sans être tenue de rendre vraisemblable un intérêt, d'exiger de l'office du registre foncier un renseignement ou un extrait des données du grand livre ayant des effets juridiques concernant: |
a | la désignation et l'état descriptif de l'immeuble, le nom et l'identité du propriétaire, la forme de propriété et la date d'acquisition (art. 970, al. 2, CC); |
b | les servitudes et les charges foncières; |
c | les mentions, à l'exception: |
c1 | des blocages du registre foncier prévus par les art. 55, al. 1, et 56, |
c2 | des restrictions du droit d'aliéner destinées à garantir le but de la prévoyance prévues à l'art. 30e, al. 2, de la loi fédérale du 25 juin 1982 sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP)24, |
c3 | des restrictions de la propriété ayant pour but de garantir le maintien de la destination selon les dispositions fédérales et cantonales encourageant la construction et la propriété du logement, |
c4 | des restrictions de la propriété basées sur le droit cantonal comparables aux droits de gage. |
2 | Un renseignement ou un extrait ne peut être délivré qu'en relation avec un immeuble déterminé. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 966 - 1 Toute réquisition doit être écartée, si la légitimation fait défaut. |
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1 | Toute réquisition doit être écartée, si la légitimation fait défaut. |
2 | Néanmoins, si le titre existe et s'il n'y a lieu que de compléter la légitimation, le requérant peut, avec le consentement du propriétaire ou sur ordonnance du juge, prendre une inscription provisoire. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 24 Remplacement du feuillet dans le registre foncier tenu sur papier - Dans le registre foncier tenu sur papier, lorsque les écritures occupent toute la place disponible dans une rubrique du feuillet du grand livre ou que ce dernier manque de clarté, l'office du registre foncier reporte les écritures non radiées sur un nouveau feuillet du grand livre avec la même désignation ou ouvre un feuillet complémentaire. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
|
1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
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1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
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1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
BGE 115 II 221 S. 231
Hauptbuch noch begründet, dem im Tagebuch bereits eingetragenen Erwerber indessen nicht entgegengehalten werden können (BGE 111 II 46 E. 4). Diese Wirkung der Tagebucheinschreibung entspricht derjenigen einer Vormerkung nach Art. 960
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 960 - 1 Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent: |
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1 | Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent: |
1 | d'une décision officielle, rendue pour la conservation de droits litigieux ou de prétentions exécutoires; |
2 | d'une saisie; |
3 | d'actes juridiques dont la loi autorise l'annotation, tels que la substitution fidéicommissaire. |
2 | Ces restrictions deviennent, par l'effet de leur annotation, opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 656 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière. |
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1 | L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière. |
2 | Celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre foncier qu'après que cette formalité a été remplie. |