113 II 121
23. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile du 12 mars 1987 dans la cause dame K. contre dame B. et époux F. (recours en réforme)
Regeste (de):
- Erbrechtliche Nutzniessung; Miete.
- 1. Der überlebende Ehegatte, dem an einem Teil der ungeteilten Erbschaft das Eigentum und am übrigen Teil die Nutzniessung zusteht, hat das ausschliessliche Nutzungsrecht am ganzen Nachlass und übt die damit verbundenen Befugnisse alleine aus. Zur Vermietung einer Nachlassliegenschaft und Erhebung des Mietzinses bedarf er somit nicht der Zustimmung des Miterben, dem das nackte Eigentum an seinem Nutzniessungsanteil zusteht (Erw. 2).
- 2. Beim Untergang der Nutzniessung ist Art. 259 Abs. 2 OR sinngemäss anzuwenden: Der Eigentümer, der nun die umfassende Verfügungsgewalt über den Mietgegenstand erwirbt, bleibt, wie ein Käufer, bis zum nächsten gesetzlichen Kündigungstermin an den Mietvertrag gebunden; unterlässt er die Kündigung, wird davon ausgegangen, dass er den Mietvertrag fortführe (Bestätigung der Rechtsprechung) (Erw. 3).
- 3. Tragweite der Vormerkung der Miete im Grundbuch (Art. 959 Abs. 1 ZGB) (Erw. 4).
Regeste (fr):
- Usufruit successoral; contrat de bail.
- 1. L'époux survivant, plein propriétaire d'une part de la succession non partagée et usufruitier du solde, a seul la jouissance du total et exerce seul toutes les facultés comprises dans cette jouissance. Il peut donc donner à bail un immeuble successoral et en percevoir le loyer sans l'accord du nu-propriétaire du solde (consid. 2).
- 2. A l'extinction de l'usufruit, l'art. 259 al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose.
- 3. Portée de l'annotation du bail au registre foncier (art. 959 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 959 - 1 Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi.
1 Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi. 2 Ils deviennent ainsi opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.
Regesto (it):
- Usufrutto successorio; contratto di locazione.
- 1. Il coniuge superstite che ha la piena proprietà di una quota della successione indivisa e che ha l'usufrutto sul resto, dispone del godimento esclusivo dell'intera successione ed esercita da solo tutte le facoltà inerenti a tale godimento. Egli può quindi locare un immobile della successione e riscuotere la relativa pigione senza l'accordo del coerede a cui spetta la nuda proprietà del resto (consid. 2).
- 2. Quando si estingue l'usufrutto, è applicabile per analogia l'art. 259 cpv. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose.
- 3. Portata dell'annotazione della locazione nel registro fondiario (art. 959 cpv. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 959 - 1 Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi.
1 Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi. 2 Ils deviennent ainsi opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.
Sachverhalt ab Seite 122
BGE 113 II 121 S. 122
A.- a) R. est décédé à Montreux le 26 août 1976. Selon jugement rendu le 3 juillet 1980 par la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois, il laissait sa succession à sa demi-soeur Hélène K. (réservataire pour 3/16) et à sa femme Florence, née B. (13/16), qu'il avait instituée seule héritière et exécutrice testamentaire, le 31 mars 1964. Usufruitière de la part réservataire, celle-ci fut mise le 23 août 1977 sous la tutelle de P. Le partage fut ordonné le 30 novembre 1981 par le Président du Tribunal civil du district de Vevey; la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois confirma ce jugement le 28 décembre 1982. Les parties requirent la reprise de la procédure de partage en avril 1983; l'instance suit son cours.
BGE 113 II 121 S. 123
Florence R. décéda à son tour le 15 juin 1981. Elle avait institué seule héritière sa soeur Marie B. Le 23 juin 1981, celle-ci céda sa part, par convention notariée, aux époux F., cession confirmée par une promesse, notariée elle aussi, du 19 février 1982. Cette seconde convention promettait le transfert aux cessionnaires de la part de Florence R. sur l'un des immeubles de la succession de son mari, sis à Montreux. Les parties se référaient aux difficultés qui les attendaient dans l'exécution de leur accord, dont l'une est l'objet du présent procès. b) Après un bail dont le renouvellement échoua, l'immeuble de Montreux fit l'objet de deux autres contrats. aa) Dûment autorisé par la Justice de paix, le tuteur P. conclut, le 3 décembre 1980, un premier bail entre les époux F. et "la succession de feu R.", qu'il déclarait représenter pour la veuve. Le bail est conclu pour dix ans, soit du 1er avril 1981 au 31 mars 1991; il pourra être annoté au registre foncier, à la requête et aux frais des locataires (art. 2 al. 1 et 3). Le 10 décembre 1980, la Justice de paix envoya au tuteur un exemplaire du bail approuvé la veille, "intervenu entre votre pupille et les époux F.". L'accord de dame K. n'avait pas été requis, ni partant obtenu.
bb) Le 26 mai 1981, le tuteur passa un second contrat de bail - lui aussi approuvé par la Justice de paix - avec les époux F., contrat conclu par dame R. seule - mais "en qualité d'usufruitière de l'entier de la succession de feu R." -, pour la même durée exactement (1er avril 1981 - 31 mars 1991) et susceptible d'être annoté. En préambule, les parties exposent qu'elles prennent un nouvel accord en raison du litige né du bail de 1980.
B.- Dame K. a requis la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois: I. de constater que le contrat de bail passé le 3 décembre 1980 entre les époux F. et P. au nom de la succession de feu R. est nul et non avenu; II. de constater que les époux F. ne sont titulaires d'aucun droit personnel ou réel opposable à la demanderesse l'autorisant à occuper l'immeuble sis à Montreux; III. d'enjoindre auxdits défendeurs, sous la menace des peines d'arrêts ou d'amende prévues par l'art. 292
SR 311.0 Code pénal suisse du 21 décembre 1937 CP Art. 292 - Quiconque ne se conforme pas à une décision à lui signifiée, sous la menace de la peine prévue au présent article, par une autorité ou un fonctionnaire compétents est puni d'une amende. |
Les époux F. ont également requis le rejet de l'action. Ils ont en outre prié la cour de constater:
BGE 113 II 121 S. 124
"Reconventionnellement:
- que la demanderesse est leur débitrice et leur doit paiement de la somme de 17'950 fr. 40 francs (dix-sept mille neuf cent cinquante francs quarante) avec intérêts à 5% l'an dès le 1er janvier 1984, représentant sa part de 3/16 sur tous les impôts, taxes, primes d'assurances, intérêts hypothécaires et droits de mutation concernant l'immeuble ..., tous droits des défendeurs étant réservés pour les sommes dues à ce titre dès le 1er janvier 1984. Subsidiairement:
- que la demanderesse est leur débitrice et leur doit paiement de la somme de 61'262 fr. 90 francs (soixante et un mille deux cent soixante-deux francs nonante) avec intérêts à 5% l'an dès le 1er janvier 1984 à titre de restitution de toutes les sommes investies par eux dans l'immeuble ... jusqu'au 31 décembre 1983, tous droits des défendeurs demeurant réservés sur les sommes investies dès cette dernière date."
C.- Le juge instructeur a rendu deux ordonnances de mesures provisionnelles. Le 16 juillet 1981, il a interdit aux époux F. de requérir l'annotation au registre foncier du bail du 3 décembre 1980. Le 14 avril 1982, il a rejeté une requête de la demanderesse tendant à faire déguerpir les locataires, par le motif que le bail du 26 mai 1981 n'avait pas pris fin du seul fait du décès de Florence R.
D.- Par jugement du 1er septembre 1986, la cour cantonale a rejeté les conclusions de la demanderesse et les conclusions reconventionnelles des défendeurs F.
E.- Agissant par la voie du recours en réforme, la demanderesse a requis le Tribunal fédéral de lui allouer ses conclusions; subsidiairement, d'annuler le jugement attaqué et de renvoyer la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Le Tribunal fédéral a rejeté le recours.
Erwägungen
Extrait des considérants:
2. Feu R. a laissé pour héritières sa demi-soeur Hélène K. (3/16) et son épouse (13/16). Cette dernière était en outre usufruitière de la part échue à la recourante. Elle jouissait donc seule de l'ensemble de la succession, comme pleine propriétaire d'une part et usufruitière du solde (non d'objets distincts, avant le partage); il n'y avait pas communauté de jouissance (PIOTET, Les usufruits du conjoint survivant en droit successoral suisse, Berne 1970, p. 48, et Traité de droit privé suisse, IV, Droit successoral, p. 615).
Avant sa mort, Florence R. a conclu successivement deux baux à loyer (ATF 97 II 61 consid. 1a, ATF 93 II 456 consid. 1 et les arrêts
BGE 113 II 121 S. 125
cités) avec les époux F. pour un immeuble de l'hoirie, sans l'accord d'Hélène K. a) Le jugement attaqué démontre que Florence R., eût-elle été valablement désignée exécuteur testamentaire bien que seule héritière instituée (cf. PIOTET, Droit successoral, p. 143; ESCHER, n. 5 ad art. 517
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 517 - 1 Le testateur peut, par une disposition testamentaire, charger de l'exécution de ses dernières volontés une ou plusieurs personnes capables d'exercer les droits civils. |
|
1 | Le testateur peut, par une disposition testamentaire, charger de l'exécution de ses dernières volontés une ou plusieurs personnes capables d'exercer les droits civils. |
2 | Les exécuteurs testamentaires sont avisés d'office du mandat qui leur a été conféré et ils ont quatorze jours pour déclarer s'ils entendent l'accepter; leur silence équivaut à une acceptation. |
3 | Ils ont droit à une indemnité équitable. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 517 - 1 Le testateur peut, par une disposition testamentaire, charger de l'exécution de ses dernières volontés une ou plusieurs personnes capables d'exercer les droits civils. |
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1 | Le testateur peut, par une disposition testamentaire, charger de l'exécution de ses dernières volontés une ou plusieurs personnes capables d'exercer les droits civils. |
2 | Les exécuteurs testamentaires sont avisés d'office du mandat qui leur a été conféré et ils ont quatorze jours pour déclarer s'ils entendent l'accepter; leur silence équivaut à une acceptation. |
3 | Ils ont droit à une indemnité équitable. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 518 - 1 Si le disposant n'en a ordonné autrement, les exécuteurs testamentaires ont les droits et les devoirs de l'administrateur officiel d'une succession. |
|
1 | Si le disposant n'en a ordonné autrement, les exécuteurs testamentaires ont les droits et les devoirs de l'administrateur officiel d'une succession. |
2 | Ils sont chargés de faire respecter la volonté du défunt, notamment de gérer la succession, de payer les dettes, d'acquitter les legs et de procéder au partage conformément aux ordres du disposant ou suivant la loi. |
3 | Lorsque plusieurs exécuteurs testamentaires ont été désignés, ils sont réputés avoir reçu un mandat collectif. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 421 - Les fonctions du curateur prennent fin de plein droit: |
|
1 | à l'échéance de la durée fixée par l'autorité de protection de l'adulte, si elles n'ont pas été reconduites; |
2 | lorsque la curatelle a pris fin; |
3 | en cas de fin des rapports de travail du curateur professionnel; |
4 | en cas de mise sous curatelle, d'incapacité de discernement ou de décès du curateur. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 745 - 1 L'usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine. |
|
1 | L'usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine. |
2 | Il confère à l'usufruitier, sauf disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose. |
3 | L'usufruit d'un immeuble peut être limité à une partie définie d'un bâtiment ou de l'immeuble.605 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 775 - 1 L'usufruitier peut exiger, dans les trois mois à compter du début de l'usufruit, la cession des créances et papiers-valeurs sujets à son droit. |
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1 | L'usufruitier peut exiger, dans les trois mois à compter du début de l'usufruit, la cession des créances et papiers-valeurs sujets à son droit. |
2 | Si la cession a lieu, il devient débiteur envers le propriétaire de la valeur des créances et papiers-valeurs au moment du transfert et il est tenu de fournir des sûretés de ce chef, à moins que le propriétaire n'ait renoncé à en réclamer. |
3 | Si le propriétaire n'a pas renoncé à exiger des sûretés, le transfert de la propriété n'a lieu qu'après qu'elles ont été fournies. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 758 - 1 L'usufruitier dont le droit n'est pas éminemment personnel peut en transférer l'exercice à un tiers. |
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1 | L'usufruitier dont le droit n'est pas éminemment personnel peut en transférer l'exercice à un tiers. |
2 | Dans ce cas, le propriétaire peut agir directement contre le cessionnaire. |
BGE 113 II 121 S. 126
communauté successorale est sauvegardé, sa cohéritière étant partie au procès de l'autre côté de la barre. bb) ...
3. La recourante objecte que les baux souffrent d'une nullité absolue et totale en raison de leur durée et du droit, pour les locataires, de les faire annoter au registre foncier (art. 2). Dame R. aurait excédé ses pouvoirs d'usufruitière, dès lors que le tiers possesseur est tenu de restituer la chose louée au nu-propriétaire quand l'usufruit prend fin (art. 751
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 751 - Le possesseur est tenu de rendre la chose au propriétaire dès que l'usufruit a pris fin. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 749 - 1 L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
|
1 | L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
2 | Toutefois, l'usufruit des personnes morales ne peut durer plus de cent ans. |
Le 15 juin 1981, Marie B. est devenue membre de la succession de feu R. pour 13/16. L'usufruit sur la part de la recourante, en revanche, a pris fin (art. 749 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 749 - 1 L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
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1 | L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
2 | Toutefois, l'usufruit des personnes morales ne peut durer plus de cent ans. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
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1 | Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
a | s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou |
b | si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. |
2 | En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
BGE 113 II 121 S. 127
a été suivie par la Cour d'appel bernoise (RJB 1919 p. 465 = RSJ 1920/1921 p. 107 No 75). La doctrine dominante partage cette opinion (ROSSEL/MENTHA, Manuel du droit civil suisse, 2e éd., III p. 37 n. 1400; WIELAND, n. 6 ad. art. 768
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 768 - 1 L'usufruitier d'un immeuble doit veiller à ce que la jouissance de la chose ne soit pas excessive. |
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1 | L'usufruitier d'un immeuble doit veiller à ce que la jouissance de la chose ne soit pas excessive. |
2 | Les fruits indûment perçus appartiennent au propriétaire. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 758 - 1 L'usufruitier dont le droit n'est pas éminemment personnel peut en transférer l'exercice à un tiers. |
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1 | L'usufruitier dont le droit n'est pas éminemment personnel peut en transférer l'exercice à un tiers. |
2 | Dans ce cas, le propriétaire peut agir directement contre le cessionnaire. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 281 - 1 Le fermier doit payer le fermage et, le cas échéant, les frais accessoires à la fin de chaque année de bail, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. |
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1 | Le fermier doit payer le fermage et, le cas échéant, les frais accessoires à la fin de chaque année de bail, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. |
2 | En ce qui concerne les frais accessoires, l'art. 257a est applicable. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
BGE 113 II 121 S. 128
surpris, comme par un fait accompli, au contraire de ce qui se passe d'ordinaire dans le cas normal de l'aliénation. Mais il est hautement invraisemblable que l'héritier nu-propriétaire, s'il se préoccupe tant soit peu de ses droits et donc du sort des biens de la succession pendant la durée de l'usufruit (longue en général), ignore l'existence d'un bail sur un immeuble appartenant à l'hoirie; et si tel est le cas, l'on pourrait songer à reporter le début du délai de dénonciation, voire rendre l'usufruitier responsable d'une éventuelle faute. En l'espèce, la justice de paix avait interpellé le conseil de la recourante dès le 27 décembre 1979 sur l'offre des époux F.; la recourante elle-même reconnaît avoir connu le contrat du 3 décembre 1980 puis, aussitôt, le décès de Florence R. Au demeurant, l'art. 259 al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 749 - 1 L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
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1 | L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
2 | Toutefois, l'usufruit des personnes morales ne peut durer plus de cent ans. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 267 - 1 À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. |
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1 | À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. |
2 | Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 602 - 1 S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage. |
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1 | S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage. |
2 | Les héritiers sont propriétaires et disposent en commun des biens qui dépendent de la succession, sauf les droits de représentation et d'administration réservés par le contrat ou la loi. |
3 | À la demande de l'un des héritiers, l'autorité compétente peut désigner un représentant de la communauté héréditaire jusqu'au moment du partage. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 260 - 1 Le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié. |
|
1 | Le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié. |
2 | Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d) et en dommages-intérêts (art. 259e) sont réservées. |
BGE 113 II 121 S. 129
le locataire auquel il cède l'exercice de sa jouissance à annoter le bail au registre foncier: c'est la seconde cause de nullité absolue alléguée par la recourante, qu'il faut maintenant examiner.
4. La cour cantonale concède à la recourante que l'annotation n'aurait été possible que pour la durée de l'usufruit, et non pour dix ans. Elle se dispense néanmoins d'examiner les conséquences de son opinion, car les parties n'ont pas procédé à l'annotation. a) La recourante remarque d'abord avec raison que si l'annotation de l'art. 959 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 959 - 1 Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi. |
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1 | Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi. |
2 | Ils deviennent ainsi opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 260 - 1 Le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié. |
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1 | Le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié. |
2 | Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d) et en dommages-intérêts (art. 259e) sont réservées. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 959 - 1 Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi. |
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1 | Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi. |
2 | Ils deviennent ainsi opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259 - Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 612 - 1 Les biens de la succession qui ne peuvent être partagés sans subir une diminution notable de leur valeur sont attribués à l'un des héritiers. |
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1 | Les biens de la succession qui ne peuvent être partagés sans subir une diminution notable de leur valeur sont attribués à l'un des héritiers. |
2 | Les biens sur le partage ou l'attribution desquels les héritiers ne peuvent s'entendre sont vendus et le prix en est réparti. |
3 | La vente se fait aux enchères, si l'un des héritiers le demande; en pareil cas, faute par ces derniers de s'entendre, l'autorité compétente ordonne que les enchères seront publiques ou qu'elles n'auront lieu qu'entre héritiers. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 20 - 1 Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs. |
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1 | Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs. |
2 | Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles. |
BGE 113 II 121 S. 130
précise d'emblée que la bailleresse agit en qualité d'usufruitière de l'entier de la succession. De plus, la loi protège la partie qui serait lésée par la nullité partielle: la nullité totale ne peut donc être prononcée lorsque cette partie veut le maintien du contrat (ATF 80 II 334 consid. 4b); or les époux F. n'ont pas pris de conclusions reconventionnelles en ce sens pour le cas où l'annotation ne serait plus possible depuis l'extinction de l'usufruit.