Urteilskopf

111 II 378

75. Arrêt de la Ire Cour civile du 12 novembre 1985 dans la cause dame C. contre S.I. X. S.A. (recours en réforme)
Regeste (de):

Mietzinserhöhung wegen Kostensteigerung und Mehrleistung (Art. 15 Abs. 1 lit. b BMM; Art. 9-10 VMM); Pflicht des Vermieters, die Erhöhung zu begründen (Art. 13a Abs. 2 VMM). 1. Um den Umfang der Kostensteigerung zu bestimmen (Art. 15 Abs. 1 lit. b BMM, Art. 9 VMM), muss der Durchschnitt der in den Jahren vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den durchschnittlichen Kosten der darauffolgenden Jahre verglichen werden. Umstände, die eine Abweichung von dieser Regel gestatten (E. 2). 2. Notwendigkeit, die für die Berechnung des Ertrags aus den wertvermehrenden Investitionen erforderlichen Elemente zu bestimmen (Art. 15 Abs. 1 lit. b BMM, Art. 10 VMM; E. 5). 3. Art. 13a Abs. 2 VMM findet nur auf das Schlichtungsverfahren Anwendung (E. 3).

Regeste (fr):

Majoration du loyer pour cause de hausse des coûts et de prestations supplémentaires (art. 15 al. 1
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
lettre b AMSL, 9-10 OSL); obligation incombant au bailleur de motiver les hausses (art. 13a al. 2
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
OSL). 1. Pour déterminer l'importance de la hausse des coûts (art. 15 al. 1
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
lettre b AMSL, 9 OSL), il y a lieu de comparer la moyenne des charges relatives aux années ayant précédé la dernière fixation de loyer avec la moyenne des charges des années postérieures. Circonstances pouvant justifier une dérogation à cette règle (consid. 2). 2. Nécessité de déterminer les éléments permettant de calculer le taux de rendement des investissements à plus-value (art. 15 al. 1
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
lettre b AMSL, 10 OSL; consid. 5). 3. L'art. 13a al. 2
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
OSL ne s'applique qu'à la procédure de conciliation (consid. 3).

Regesto (it):

Aumento della pigione in seguito a rincaro e a prestazioni suppletive (art. 15 cpv. 1 lett. b DAL, art. 9
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 9 Aufgaben bei Gefährdung aus dem Weltraum
1    Bei einer Gefährdung infolge eines abstürzenden Satelliten oder eines anderen Weltraumobjekts, von Meteoriteneinschlägen oder aufgrund der Weltraumwetterlage nimmt die NAZ folgende Aufgaben wahr:
a  Sie stellt den Empfang der Warnungen der Europäischen Weltraumorganisation sicher.
b  Sie sorgt für die zeit- und sachgerechte Information der zuständigen Bundesstellen, der Betreiberinnen kritischer Infrastrukturen sowie der Behörden und Fachstellen der Kantone.
2    Bei Ereignissen mit Auswirkung auf die Schweiz kann die NAZ die folgenden Sofortmassnahmen treffen:
a  Bei drohenden Gefahren warnt sie die Behörden des Bundes, der Kantone und des Fürstentums Liechtenstein sowie die Betreiberinnen kritischer Infrastrukturen.
b  Bei Bedarf warnt und informiert sie die Bevölkerung und verbreitet Verhaltensempfehlungen.
c  Im Ereignisfall ordnet sie die Alarmierung der Bevölkerung an, informiert sie und erteilt Verhaltensanweisungen.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 9 Aufgaben bei Gefährdung aus dem Weltraum
1    Bei einer Gefährdung infolge eines abstürzenden Satelliten oder eines anderen Weltraumobjekts, von Meteoriteneinschlägen oder aufgrund der Weltraumwetterlage nimmt die NAZ folgende Aufgaben wahr:
a  Sie stellt den Empfang der Warnungen der Europäischen Weltraumorganisation sicher.
b  Sie sorgt für die zeit- und sachgerechte Information der zuständigen Bundesstellen, der Betreiberinnen kritischer Infrastrukturen sowie der Behörden und Fachstellen der Kantone.
2    Bei Ereignissen mit Auswirkung auf die Schweiz kann die NAZ die folgenden Sofortmassnahmen treffen:
a  Bei drohenden Gefahren warnt sie die Behörden des Bundes, der Kantone und des Fürstentums Liechtenstein sowie die Betreiberinnen kritischer Infrastrukturen.
b  Bei Bedarf warnt und informiert sie die Bevölkerung und verbreitet Verhaltensempfehlungen.
c  Im Ereignisfall ordnet sie die Alarmierung der Bevölkerung an, informiert sie und erteilt Verhaltensanweisungen.
-10
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
OAL); obbligo incombente al locatore di documentare il motivo d'aumento (art. 13a cpv. 3
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
OAL). 1. Per stabilire l'entità del rincaro (art. 15 cpv. 1 lett. b DAL, art. 9
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 9 Aufgaben bei Gefährdung aus dem Weltraum
1    Bei einer Gefährdung infolge eines abstürzenden Satelliten oder eines anderen Weltraumobjekts, von Meteoriteneinschlägen oder aufgrund der Weltraumwetterlage nimmt die NAZ folgende Aufgaben wahr:
a  Sie stellt den Empfang der Warnungen der Europäischen Weltraumorganisation sicher.
b  Sie sorgt für die zeit- und sachgerechte Information der zuständigen Bundesstellen, der Betreiberinnen kritischer Infrastrukturen sowie der Behörden und Fachstellen der Kantone.
2    Bei Ereignissen mit Auswirkung auf die Schweiz kann die NAZ die folgenden Sofortmassnahmen treffen:
a  Bei drohenden Gefahren warnt sie die Behörden des Bundes, der Kantone und des Fürstentums Liechtenstein sowie die Betreiberinnen kritischer Infrastrukturen.
b  Bei Bedarf warnt und informiert sie die Bevölkerung und verbreitet Verhaltensempfehlungen.
c  Im Ereignisfall ordnet sie die Alarmierung der Bevölkerung an, informiert sie und erteilt Verhaltensanweisungen.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 9 Aufgaben bei Gefährdung aus dem Weltraum
1    Bei einer Gefährdung infolge eines abstürzenden Satelliten oder eines anderen Weltraumobjekts, von Meteoriteneinschlägen oder aufgrund der Weltraumwetterlage nimmt die NAZ folgende Aufgaben wahr:
a  Sie stellt den Empfang der Warnungen der Europäischen Weltraumorganisation sicher.
b  Sie sorgt für die zeit- und sachgerechte Information der zuständigen Bundesstellen, der Betreiberinnen kritischer Infrastrukturen sowie der Behörden und Fachstellen der Kantone.
2    Bei Ereignissen mit Auswirkung auf die Schweiz kann die NAZ die folgenden Sofortmassnahmen treffen:
a  Bei drohenden Gefahren warnt sie die Behörden des Bundes, der Kantone und des Fürstentums Liechtenstein sowie die Betreiberinnen kritischer Infrastrukturen.
b  Bei Bedarf warnt und informiert sie die Bevölkerung und verbreitet Verhaltensempfehlungen.
c  Im Ereignisfall ordnet sie die Alarmierung der Bevölkerung an, informiert sie und erteilt Verhaltensanweisungen.
OAL), occorre comparare la media degli oneri relativi agli anni precedenti l'ultima determinazione della pigione con la media degli oneri degli anni successivi. Circostanze suscettibili di giustificare una deroga a tale regola (consid. 2). 2. Necessità di determinare gli elementi che permettono di calcolare il saggio del reddito proveniente dagli investimenti per migliorie di valorizzazione (art. 15 cpv. 1 lett. b DAL, art. 10
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
OAL) (consid. 5). 3. L'art. 13a cpv. 2
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
OAL si applica soltanto alla procedura di conciliazione (consid. 3).

Sachverhalt ab Seite 379

BGE 111 II 378 S. 379

A.- Par contrat du 18 mai 1973, portant effet au 1er avril 1974, S.I. X. S.A. a remis à bail à C. un appartement sis dans le bâtiment locatif dont elle est propriétaire à Genève. Dès le 1er avril 1976, le loyer annuel a été fixé à 6'156 francs sans les charges. En 1981, S.I. X. S.A. a fait exécuter des travaux devisés à 887'600 francs, consistant dans un nouvel agencement des cuisines et dans le remplacement des colonnes de chute. La bailleresse a fait notifier le 23 juillet 1980 une hausse du loyer, qui était porté à 7'116 francs, sans les charges, dès le 1er avril 1981.
B.- C. ayant fait opposition, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, statuant le 27 janvier 1983, a rejeté la demande de S.I. X. S.A. tendant à faire admettre la hausse de loyer litigieuse. Le 11 février 1985, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a admis un appel de la bailleresse, annulé le premier jugement et fixé le loyer annuel à 6'714 francs, sans les charges, dès le 1er avril 1981.
C.- Dame C., veuve et seule héritière de C., recourt en réforme au Tribunal fédéral en concluant au rejet de la demande. Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours, annule l'arrêt attaqué et renvoie la cause à l'autorité cantonale pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
Erwägungen

Considérant en droit:

1. La hausse de loyer en cause n'est litigieuse qu'en ce qui concerne le taux correspondant à des hausses de coûts et à des prestations supplémentaires de la bailleresse, au sens des art. 15 al. 1
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
lettre b AMSL et 10 OSL. Les autres facteurs de hausse ou de baisse pris en compte par la Chambre d'appel ne sont pas contestés par la recourante. S'agissant de l'augmentation des charges d'exploitation, la locataire estime que la Chambre d'appel a pris à tort, comme terme de comparaison, la moyenne des charges de 1974 à 1976 au lieu de celle relative aux seules années 1974 et 1975. En ce qui concerne les prestations supplémentaires de la bailleresse, elle fait valoir que la hausse de loyer n'a pas été dûment motivée par l'intimée qui n'a
BGE 111 II 378 S. 380

pas fourni de pièces justificatives à ce sujet, contrairement aux dispositions de l'art. 13a al. 2
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
OSL applicables, selon elle, non seulement au cours de la procédure de conciliation, mais également durant toute la procédure judiciaire subséquente. Il est ensuite reproché à la Chambre d'appel d'avoir pris en considération des travaux de la bailleresse qui n'étaient pas encore achevés à la date prévue pour l'entrée en vigueur de la hausse de loyer sollicitée. Enfin, il lui est fait grief d'avoir retenu un taux trop élevé pour la couverture des frais d'intérêt et d'amortissement causés par les investissements effectués pour le nouvel agencement des cuisines et le remplacement des colonnes de chute. Il convient d'examiner successivement ces différents moyens.
2. Pour déterminer l'importance de la hausse des coûts (art. 15 al. 1
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
lettre b AMSL), la cour cantonale considère, à juste titre, en se référant à la jurisprudence fédérale, qu'il convient de comparer la situation existant lors de la dernière fixation de loyer - en l'espèce le 1er avril 1976 - avec la situation existant lors de la date prévue pour l'entrée en force de la hausse sollicitée - en l'espèce le 1er avril 1981. Elle compare ensuite la moyenne des charges durant les années 1974 à 1976 avec la moyenne des charges entre les années 1977 à 1980. En cela elle s'est écartée de la méthode suivie dans les deux arrêts du Tribunal fédéral qu'elle cite (SJ 1981 p. 190, 508 et 509; cf. aussi ATF 106 II 362); dans ces deux cas, le Tribunal fédéral avait déterminé l'état des coûts sur la base des chiffres relatifs aux années qui avaient précédé la dernière fixation de loyer. Cette jurisprudence doit être confirmée dans son principe. Sans doute, la règle peut-elle appeler des adaptations suivant les cas, en particulier lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou hauts - reflétant donc mal la moyenne des coûts d'entretien -, lorsque la conjoncture accuse une forte hausse - au point que la moyenne refléterait mal l'état des coûts au moment déterminant - ou encore lorsque les deux parties se sont fondées sur des coûts prévisibles d'un certain montant. A ce défaut, cependant, la moyenne des coûts des exercices antérieurs est la mieux à même d'exprimer l'état des coûts lors d'une fixation de loyer. En l'espèce, faute d'indications justifiant une dérogation, il convient donc de s'en tenir à cette règle. Pour 1974 et 1975 la moyenne des charges a été de 110'338 francs 50 alors que, pour les années 1976 à 1980, elle a
BGE 111 II 378 S. 381

été de 117'056 francs 20, ce qui représente une augmentation de 6'718 francs, soit, par rapport à un état locatif de 323'082 francs au 6 décembre 1975, de 2,08%. L'augmentation de loyer, en raison de la hausse des coûts, ne peut dès lors être admise qu'à concurrence de ce pourcentage.
3. a) L'art. 13a al. 2
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
OSL énonce qu'au cours de la procédure de conciliation, le locataire peut exiger la présentation des pièces utiles pour tous les motifs que le bailleur fait valoir. Selon son texte même, cette disposition ne s'applique qu'à la procédure de conciliation. On ne saurait, au demeurant, y voir l'expression d'un principe général de procédure ressortissant au droit fédéral et applicable devant l'autorité judiciaire cantonale chargée de statuer sur le caractère abusif d'un loyer. En effet, conformément à l'art. 64 al. 3
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
Cst., il appartient aux cantons de régler l'organisation judiciaire et la procédure en cette matière (art. 29
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BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
AMSL, art. 267f
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1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
CO). La partie recourante ne prétend du reste pas que, dans ce domaine, l'application du droit cantonal empêcherait la réalisation du droit fédéral, au point de justifier la reconnaissance d'une règle non écrite de droit fédéral régissant la procédure. De toute évidence, on ne saurait davantage déduire des termes "être justifiés", figurant à l'art. 15 al. 1
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BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
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1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
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1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
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BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
lettre b AMSL, une règle de procédure relative à la preuve. Aucune règle de droit fédéral, applicable à un tel différend, n'oblige d'ailleurs le juge à établir les faits d'office. La cour cantonale a constaté le fait litigieux sur la base d'une appréciation des preuves dont elle disposait, ce qui exclut une violation de la règle relative au fardeau de la preuve (ATF 109 II 31 et les arrêts cités). Le grief de violation d'une règle de droit fédéral en matière de preuve (art. 63 al. 2
SR 916.350.2 Verordnung über die Zulagen und die Datenerfassung im Milchbereich - Milchpreisstützungsverordnung
MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung
1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
OJ) est donc mal fondé. b) En tant que la partie recourante entendrait remettre en cause l'appréciation des preuves, son grief serait irrecevable en instance de réforme (art. 43 al. 3
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1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
, 55 al. 1
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BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
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lettre c et 63 al. 2
SR 916.350.2 Verordnung über die Zulagen und die Datenerfassung im Milchbereich - Milchpreisstützungsverordnung
MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung
1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
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BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
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BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
OJ).
4. Le grief de violation de l'art. 15 al. 1
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1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
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1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
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BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
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a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
lettre b AMSL du fait que la hausse de loyer imposée au preneur précéderait l'achèvement des travaux constitutifs de prestations supplémentaires devient sans objet, dès lors que l'intimée a déclaré qu'elle renonçait à demander la majoration de loyer jusqu'à fin septembre 1981. Il sied d'en donner acte aux parties.
BGE 111 II 378 S. 382

Pour le surplus, il n'est point contesté que, moyennant le respect des formes prévues par l'art. 18
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2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
AMSL, la majoration de loyer puisse intervenir au cours d'une période contractuelle.
5. L'art. 15 al. 1
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2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
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1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
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1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
SR 520.12 Verordnung über den Bevölkerungsschutz - Bevölkerungsschutzverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:
a  Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 2012 1 ;
b  Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 2007 2 über die Fernmeldedienste;
c  bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 2018 3 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
lettre b AMSL prévoit un facteur de hausse du fait des prestations supplémentaires du bailleur. Selon l'art. 10 al. 1
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MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung
1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
OSL "sont réputés prestations supplémentaires du bailleur (...) les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values". Aux termes de l'art. 10 al. 2
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1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
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1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
SR 916.350.2 Verordnung über die Zulagen und die Datenerfassung im Milchbereich - Milchpreisstützungsverordnung
MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung
1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
OSL, "les augmentations de loyers fondées sur des améliorations à plus-value sont réputées non abusives lorsqu'elles ne dépassent pas ce qui est équitable pour couvrir les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien causés par l'investissement effectué". Or, en l'espèce, selon les constatations déterminantes de la cour cantonale (art. 63 al. 2
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1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
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BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 64 Forschung
1    Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation. 1
2    Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind. 2
3    Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben.
OJ), le coût des travaux s'est élevé à 887'600 francs et ces travaux représentent des investissements à plus-value à concurrence de 50% au moins, soit 443'800 francs. Dans le cadre de l'argumentation subsidiaire du recours, ces chiffres ne sont plus contestés. Il sied donc uniquement d'examiner comment le coût de ces travaux doit être répercuté sur le montant des différents loyers. Comme la répartition proportionnelle de cette charge entre les différents loyers n'est pas non plus contestée, il ne reste qu'à vérifier si le taux d'augmentation retenu par la cour cantonale est conforme à la loi. Dans son arrêt Benso du 23 octobre 1984 (ATF 110 II 404), le Tribunal fédéral a considéré que la Chambre d'appel genevoise avait reconnu à tort au bailleur le droit de répercuter sur les loyers un intérêt et un amortissement pour la part de grands travaux (alors 30%) correspondant à des travaux d'entretien. La partie recourante reproche à la cour cantonale d'avoir violé cette jurisprudence en comptant un amortissement sur la part des grands travaux représentant de l'entretien; toutefois, comme les deux parts sont égales en l'espèce (50%), on peut aussi comprendre l'arrêt cantonal comme admettant un amortissement de la part apportant une plus-value, conformément à l'art. 10 al. 2
SR 916.350.2 Verordnung über die Zulagen und die Datenerfassung im Milchbereich - Milchpreisstützungsverordnung
MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung
1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
SR 916.350.2 Verordnung über die Zulagen und die Datenerfassung im Milchbereich - Milchpreisstützungsverordnung
MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung
1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
SR 916.350.2 Verordnung über die Zulagen und die Datenerfassung im Milchbereich - Milchpreisstützungsverordnung
MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung
1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
OSL et à ladite jurisprudence. Au demeurant, quand elle fait grief à la cour cantonale d'avoir considéré que le taux de l'intérêt hypothécaire était de 5 1/4% - alors qu'il serait en réalité de 5% -, la recourante

BGE 111 II 378 S. 383

méconnaît le texte même de l'arrêt attaqué selon lequel "5 1/4% ... était de 1/4% supérieur au taux moyen des intérêts ...". Il résulte des chiffres retenus par la cour cantonale que, pour des travaux entraînant une plus-value de 443'800 francs, la part annuelle répercutée sur les locataires est de 52'885 francs 50, ce qui équivaut à environ 11,9% de l'investissement, dont 5,25% correspondent au taux hypothécaire de premier rang appliqué en 1981 par la Banque hypothécaire du canton de Genève et augmenté de 1/4%, et 6,65% à une majoration pour la couverture des frais d'amortissement. Ce rendement de 11,9% sur les investissements assimilés à plus-value est sensiblement plus élevé que celui qui avait été retenu par les juridictions cantonales dans l'affaire Benso (6,25%, soit 1/2% de plus que le taux hypothécaire de premier rang). Certes, le Tribunal fédéral s'était demandé, dans l'arrêt précité (ATF 110 II 410), si ce dernier taux tenait suffisamment compte du droit à l'amortissement et à la couverture des frais d'entretien prévu par l'art. 10 al. 2
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MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung
1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
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MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung
1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
SR 916.350.2 Verordnung über die Zulagen und die Datenerfassung im Milchbereich - Milchpreisstützungsverordnung
MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung
1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
OSL. Il reste que le taux retenu par la Chambre d'appel est nettement supérieur aux taux proposés par la doctrine (cf. RAISSIG/SCHWANDER, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, 1984, p. 209 s.; MEYER, Mietrecht im Alltag, 3e éd., pp. 111-113; GMÜR/CAVIEZEL, Mietrecht - Mieterschutz, 2e éd., p. 175), sans que la cour cantonale se prononce à ce sujet. Sans doute ces taux relèvent-ils pour partie du fait et ne peuvent-ils être appliqués comme tels directement par le Tribunal fédéral. Celui-ci doit cependant disposer d'indications de fait précises lui permettant de vérifier si le droit fédéral a été correctement appliqué. Le taux de rendement à appliquer dans le cas particulier dépend notamment de la durée de vie des améliorations résultant des travaux entrepris. En l'espèce, la Chambre d'appel a estimé à 15 ans la durée de vie des améliorations donnant lieu à plus-value, sans toutefois indiquer avec précision en quoi consistaient les travaux ayant entraîné ces améliorations. Pour que le Tribunal fédéral soit en mesure de vérifier ce point, il faut que le jugement déféré mentionne - avec le plus de précision possible - en quoi consistent les travaux à plus-value et quels sont approximativement, pour chacun d'eux, la longévité et les frais d'entretien prévisibles. Le jugement attaqué ne satisfait nullement à ces exigences. Il s'impose, partant, de renvoyer sur ce point la cause à la cour cantonale pour qu'elle statue à nouveau (art. 64
SR 916.350.2 Verordnung über die Zulagen und die Datenerfassung im Milchbereich - Milchpreisstützungsverordnung
MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung
1    Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden.
2    Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden. 1
3    Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden. 2
OJ), autant que le permet le droit cantonal de procédure. Il lui appartiendra de calculer le taux de
BGE 111 II 378 S. 384

rendement en procédant à une ventilation des frais selon la nature des travaux entrepris - transformation des cuisines, d'une part, et remplacement des colonnes de chute, d'autre part -, la durée de vie - différente - de ces deux catégories de travaux à plus-value et les frais d'entretien prévisibles pour chacune d'elles. De même, la cour cantonale devra tenir compte de l'incidence des premiers amortissements sur le montant des intérêts futurs à payer, dès lors que le solde en capital diminue progressivement avec les années (cf., à cet égard, la remarque de GMÜR/CAVIEZEL, op.cit., p. 62 et la formule mathématique reproduite par MEYER, op.cit., p. 113).
Information de décision   •   DEFRITEN
Décision : 111 II 378
Date : 12. November 1985
Publié : 31. Dezember 1985
Tribunal : Bundesgericht
Statut : 111 II 378
Domaine : BGE - Zivilrecht
Regeste : Mietzinserhöhung wegen Kostensteigerung und Mehrleistung (Art. 15 Abs. 1 lit. b BMM; Art. 9-10 VMM); Pflicht des Vermieters,


Répertoire des lois
AMSL: 15  18  29
CO: 267f
Cst.: 64
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse
Cst. Art. 64 Recherche
1    La Confédération encourage la recherche scientifique et l'innovation. 1
2    Elle peut subordonner son soutien notamment à l'assurance de la qualité et à la mise en place de mesures de coordination. 2
3    Elle peut gérer, créer ou reprendre des centres de recherche.
OAL: 9 
SR 520.12 Ordonnance sur la protection de la population
OProP Art. 9 Tâches en cas de danger d'origine spatiale
1    En cas de danger dû à la chute d'un satellite ou de tout autre objet spatial, à l'impact d'une météorite ou à une situation météorologique spatiale, la CENAL assume les tâches suivantes:
a  elle assure la réception des messages d'alerte de l'Agence spatiale européenne;
b  elle veille à ce que les autorités fédérales compétentes, les exploitants d'infrastructures critiques et les autorités et services spécialisés des cantons reçoivent suffisamment tôt des informations adéquates.
2    En cas d'événement ayant des conséquences en Suisse, elle peut prendre les mesures d'urgence suivantes:
a  si le danger est imminent, elle prévient les autorités de la Confédération, des cantons et de la Principauté de Liechtenstein et les exploitants d'infrastructures critiques;
b  au besoin, elle prévient et informe la population et diffuse des recommandations de comportement;
c  en cas d'événement, elle ordonne la transmission de l'alarme à la population, informe celle-ci et édicte des consignes de comportement.
10 
SR 520.12 Ordonnance sur la protection de la population
OProP Art. 10 Tâches en cas d'autre danger - Lors des événements suivants, la CENAL assume les tâches énumérées dans les actes ci-après:
a  en cas d'inondation due à une rupture de barrage ou au débordement des eaux d'un barrage, les tâches prévues par l'ordonnance du 17 octobre 2012 sur les ouvrages d'accumulation 1 ;
b  en cas de danger dû à la défaillance d'une technologie de la communication, les tâches prévues par l'ordonnance du 9 mars 2007 sur les services de télécommunication 2 ;
c  en cas de danger dû à un événement de portée nationale concernant la protection de la population, les tâches prévues par l'ordonnance du 2 mars 2018 sur l'État-major fédéral Protection de la population 3 .
13a
OJ: 43  55  63  64
OSL: 10 
SR 916.350.2 Ordonnance concernant les suppléments et l'enregistrement des données dans le domaine du lait - Ordonnance sur le soutien du prix du lait
OSL Art. 10 Enregistrement et communication de la vente directe
1    Les vendeurs sans intermédiaire enregistrent chaque jour, en kilogrammes, la quantité de lait écoulée par la vente directe et en communiquent tous les mois la quantité et l'utilisation au service administratif, le 10 du mois suivant au plus tard.
2    Ils peuvent communiquer la quantité mensuelle de lait et sa mise en valeur tous les six mois, respectivement le 10 mai et le 10 novembre au plus tard, lorsque moins de 600 kg de lait sont commercialisés par mois. 1
3    Les exploitations d'estivage pratiquant la vente directe doivent communiquer les données relatives à la mise en valeur visées à l'art. 9 et le lait vendu directement en tant que lait entier. 2
13a
Répertoire ATF
106-II-356 • 109-II-26 • 110-II-404 • 111-II-378
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
plus-value • tribunal fédéral • droit fédéral • procédure de conciliation • frais d'entretien • tennis • calcul • augmentation • doute • examinateur • appréciation des preuves • prestation supplémentaire du bailleur • décision • tribunal des baux • travaux d'entretien • entrée en vigueur • frais • réduction • membre d'une communauté religieuse • jour déterminant
... Les montrer tous
SJ
1981 S.190