111 II 378
75. Arrêt de la Ire Cour civile du 12 novembre 1985 dans la cause dame C. contre S.I. X. S.A. (recours en réforme)
Regeste (de):
- Mietzinserhöhung wegen Kostensteigerung und Mehrleistung (Art. 15 Abs. 1 lit. b BMM; Art. 9-10 VMM); Pflicht des Vermieters, die Erhöhung zu begründen (Art. 13a Abs. 2 VMM).
- 1. Um den Umfang der Kostensteigerung zu bestimmen (Art. 15 Abs. 1 lit. b BMM, Art. 9 VMM), muss der Durchschnitt der in den Jahren vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den durchschnittlichen Kosten der darauffolgenden Jahre verglichen werden. Umstände, die eine Abweichung von dieser Regel gestatten (E. 2).
- 2. Notwendigkeit, die für die Berechnung des Ertrags aus den wertvermehrenden Investitionen erforderlichen Elemente zu bestimmen (Art. 15 Abs. 1 lit. b BMM, Art. 10 VMM; E. 5).
- 3. Art. 13a Abs. 2 VMM findet nur auf das Schlichtungsverfahren Anwendung (E. 3).
Regeste (fr):
- Majoration du loyer pour cause de hausse des coûts et de prestations supplémentaires (art. 15 al. 1
lettre b AMSL, 9-10 OSL); obligation incombant au bailleur de motiver les hausses (art. 13a al. 2
OSL).
- 1. Pour déterminer l'importance de la hausse des coûts (art. 15 al. 1
lettre b AMSL, 9 OSL), il y a lieu de comparer la moyenne des charges relatives aux années ayant précédé la dernière fixation de loyer avec la moyenne des charges des années postérieures. Circonstances pouvant justifier une dérogation à cette règle (consid. 2).
- 2. Nécessité de déterminer les éléments permettant de calculer le taux de rendement des investissements à plus-value (art. 15 al. 1
lettre b AMSL, 10 OSL; consid. 5).
- 3. L'art. 13a al. 2
OSL ne s'applique qu'à la procédure de conciliation (consid. 3).
Regesto (it):
- Aumento della pigione in seguito a rincaro e a prestazioni suppletive (art. 15 cpv. 1 lett. b DAL, art. 9
SR 520.12 Verordnung vom 11. November 2020 über den Bevölkerungsschutz (Bevölkerungsschutzverordnung, BevSV) - Alarmierungs- und Sicherheitsfunkverordnung
BevSV Art. 9 Aufgaben bei Gefährdung aus dem Weltraum1 Bei einer Gefährdung infolge eines abstürzenden Satelliten oder eines anderen Weltraumobjekts, von Meteoriteneinschlägen oder aufgrund der Weltraumwetterlage nimmt die NAZ folgende Aufgaben wahr: a Sie stellt den Empfang der Warnungen der Europäischen Weltraumorganisation sicher. b Sie sorgt für die zeit- und sachgerechte Information der zuständigen Bundesstellen, der Betreiberinnen kritischer Infrastrukturen sowie der Behörden und Fachstellen der Kantone. 2 Bei Ereignissen mit Auswirkung auf die Schweiz kann die NAZ die folgenden Sofortmassnahmen treffen: a Bei drohenden Gefahren warnt sie die Behörden des Bundes, der Kantone und des Fürstentums Liechtenstein sowie die Betreiberinnen kritischer Infrastrukturen. b Bei Bedarf warnt und informiert sie die Bevölkerung und verbreitet Verhaltensempfehlungen. c Im Ereignisfall ordnet sie die Alarmierung der Bevölkerung an, informiert sie und erteilt Verhaltensanweisungen. SR 520.12 Verordnung vom 11. November 2020 über den Bevölkerungsschutz (Bevölkerungsschutzverordnung, BevSV) - Alarmierungs- und Sicherheitsfunkverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:a Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 20124; b Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 20075 über die Fernmeldedienste; c bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 20186 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz. SR 520.12 Verordnung vom 11. November 2020 über den Bevölkerungsschutz (Bevölkerungsschutzverordnung, BevSV) - Alarmierungs- und Sicherheitsfunkverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:a Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 20124; b Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 20075 über die Fernmeldedienste; c bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 20186 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz. - 1. Per stabilire l'entità del rincaro (art. 15 cpv. 1 lett. b DAL, art. 9
SR 520.12 Verordnung vom 11. November 2020 über den Bevölkerungsschutz (Bevölkerungsschutzverordnung, BevSV) - Alarmierungs- und Sicherheitsfunkverordnung
BevSV Art. 9 Aufgaben bei Gefährdung aus dem Weltraum1 Bei einer Gefährdung infolge eines abstürzenden Satelliten oder eines anderen Weltraumobjekts, von Meteoriteneinschlägen oder aufgrund der Weltraumwetterlage nimmt die NAZ folgende Aufgaben wahr: a Sie stellt den Empfang der Warnungen der Europäischen Weltraumorganisation sicher. b Sie sorgt für die zeit- und sachgerechte Information der zuständigen Bundesstellen, der Betreiberinnen kritischer Infrastrukturen sowie der Behörden und Fachstellen der Kantone. 2 Bei Ereignissen mit Auswirkung auf die Schweiz kann die NAZ die folgenden Sofortmassnahmen treffen: a Bei drohenden Gefahren warnt sie die Behörden des Bundes, der Kantone und des Fürstentums Liechtenstein sowie die Betreiberinnen kritischer Infrastrukturen. b Bei Bedarf warnt und informiert sie die Bevölkerung und verbreitet Verhaltensempfehlungen. c Im Ereignisfall ordnet sie die Alarmierung der Bevölkerung an, informiert sie und erteilt Verhaltensanweisungen. - 2. Necessità di determinare gli elementi che permettono di calcolare il saggio del reddito proveniente dagli investimenti per migliorie di valorizzazione (art. 15 cpv. 1 lett. b DAL, art. 10
SR 520.12 Verordnung vom 11. November 2020 über den Bevölkerungsschutz (Bevölkerungsschutzverordnung, BevSV) - Alarmierungs- und Sicherheitsfunkverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:a Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 20124; b Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 20075 über die Fernmeldedienste; c bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 20186 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz. - 3. L'art. 13a cpv. 2
SR 520.12 Verordnung vom 11. November 2020 über den Bevölkerungsschutz (Bevölkerungsschutzverordnung, BevSV) - Alarmierungs- und Sicherheitsfunkverordnung
BevSV Art. 10 Aufgaben bei weiteren Gefährdungen - Bei den folgenden Ereignissen nimmt die NAZ die in den nachstehenden Erlassen aufgeführten Aufgaben wahr:a Überflutung infolge eines Bruchs oder Überschwappens des Absperrbauwerks einer Stauanlage: nach der Stauanlagenverordnung vom 17. Oktober 20124; b Ausfall von Kommunikationstechnologie: nach der Verordnung vom 9. März 20075 über die Fernmeldedienste; c bevölkerungsschutzrelevantes Ereignis von nationaler Tragweite: nach der Verordnung vom 2. März 20186 über den Bundesstab Bevölkerungsschutz.
Sachverhalt ab Seite 379
BGE 111 II 378 S. 379
A.- Par contrat du 18 mai 1973, portant effet au 1er avril 1974, S.I. X. S.A. a remis à bail à C. un appartement sis dans le bâtiment locatif dont elle est propriétaire à Genève. Dès le 1er avril 1976, le loyer annuel a été fixé à 6'156 francs sans les charges. En 1981, S.I. X. S.A. a fait exécuter des travaux devisés à 887'600 francs, consistant dans un nouvel agencement des cuisines et dans le remplacement des colonnes de chute. La bailleresse a fait notifier le 23 juillet 1980 une hausse du loyer, qui était porté à 7'116 francs, sans les charges, dès le 1er avril 1981.
B.- C. ayant fait opposition, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, statuant le 27 janvier 1983, a rejeté la demande de S.I. X. S.A. tendant à faire admettre la hausse de loyer litigieuse. Le 11 février 1985, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a admis un appel de la bailleresse, annulé le premier jugement et fixé le loyer annuel à 6'714 francs, sans les charges, dès le 1er avril 1981.
C.- Dame C., veuve et seule héritière de C., recourt en réforme au Tribunal fédéral en concluant au rejet de la demande. Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours, annule l'arrêt attaqué et renvoie la cause à l'autorité cantonale pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
Erwägungen
Considérant en droit:
1. La hausse de loyer en cause n'est litigieuse qu'en ce qui concerne le taux correspondant à des hausses de coûts et à des prestations supplémentaires de la bailleresse, au sens des art. 15 al. 1

BGE 111 II 378 S. 380
pas fourni de pièces justificatives à ce sujet, contrairement aux dispositions de l'art. 13a al. 2

2. Pour déterminer l'importance de la hausse des coûts (art. 15 al. 1

BGE 111 II 378 S. 381
été de 117'056 francs 20, ce qui représente une augmentation de 6'718 francs, soit, par rapport à un état locatif de 323'082 francs au 6 décembre 1975, de 2,08%. L'augmentation de loyer, en raison de la hausse des coûts, ne peut dès lors être admise qu'à concurrence de ce pourcentage.
3. a) L'art. 13a al. 2


SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 64 Forschung |
|
1 | Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation.30 |
2 | Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind.31 |
3 | Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben. |

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 64 Forschung |
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1 | Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation.30 |
2 | Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind.31 |
3 | Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben. |

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 64 Forschung |
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1 | Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation.30 |
2 | Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind.31 |
3 | Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben. |


SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 64 Forschung |
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1 | Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation.30 |
2 | Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind.31 |
3 | Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben. |

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 64 Forschung |
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1 | Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation.30 |
2 | Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind.31 |
3 | Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben. |

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 64 Forschung |
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1 | Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation.30 |
2 | Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind.31 |
3 | Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben. |

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 64 Forschung |
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1 | Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation.30 |
2 | Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind.31 |
3 | Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben. |
4. Le grief de violation de l'art. 15 al. 1

BGE 111 II 378 S. 382
Pour le surplus, il n'est point contesté que, moyennant le respect des formes prévues par l'art. 18

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 64 Forschung |
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1 | Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation.30 |
2 | Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind.31 |
3 | Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben. |
5. L'art. 15 al. 1


SR 916.350.2 Verordnung vom 25. Juni 2008 über die Zulagen und die Datenerfassung im Milchbereich (Milchpreisstützungsverordnung, MSV) - Milchpreisstützungsverordnung MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung |
|
1 | Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden. |
2 | Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden.28 |
3 | Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden.29 |

SR 916.350.2 Verordnung vom 25. Juni 2008 über die Zulagen und die Datenerfassung im Milchbereich (Milchpreisstützungsverordnung, MSV) - Milchpreisstützungsverordnung MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung |
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1 | Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden. |
2 | Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden.28 |
3 | Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden.29 |

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 64 Forschung |
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1 | Der Bund fördert die wissenschaftliche Forschung und die Innovation.30 |
2 | Er kann die Förderung insbesondere davon abhängig machen, dass die Qualitätssicherung und die Koordination sichergestellt sind.31 |
3 | Er kann Forschungsstätten errichten, übernehmen oder betreiben. |

SR 916.350.2 Verordnung vom 25. Juni 2008 über die Zulagen und die Datenerfassung im Milchbereich (Milchpreisstützungsverordnung, MSV) - Milchpreisstützungsverordnung MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung |
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1 | Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden. |
2 | Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden.28 |
3 | Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden.29 |
BGE 111 II 378 S. 383
méconnaît le texte même de l'arrêt attaqué selon lequel "5 1/4% ... était de 1/4% supérieur au taux moyen des intérêts ...". Il résulte des chiffres retenus par la cour cantonale que, pour des travaux entraînant une plus-value de 443'800 francs, la part annuelle répercutée sur les locataires est de 52'885 francs 50, ce qui équivaut à environ 11,9% de l'investissement, dont 5,25% correspondent au taux hypothécaire de premier rang appliqué en 1981 par la Banque hypothécaire du canton de Genève et augmenté de 1/4%, et 6,65% à une majoration pour la couverture des frais d'amortissement. Ce rendement de 11,9% sur les investissements assimilés à plus-value est sensiblement plus élevé que celui qui avait été retenu par les juridictions cantonales dans l'affaire Benso (6,25%, soit 1/2% de plus que le taux hypothécaire de premier rang). Certes, le Tribunal fédéral s'était demandé, dans l'arrêt précité (ATF 110 II 410), si ce dernier taux tenait suffisamment compte du droit à l'amortissement et à la couverture des frais d'entretien prévu par l'art. 10 al. 2

SR 916.350.2 Verordnung vom 25. Juni 2008 über die Zulagen und die Datenerfassung im Milchbereich (Milchpreisstützungsverordnung, MSV) - Milchpreisstützungsverordnung MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung |
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1 | Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden. |
2 | Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden.28 |
3 | Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden.29 |

SR 916.350.2 Verordnung vom 25. Juni 2008 über die Zulagen und die Datenerfassung im Milchbereich (Milchpreisstützungsverordnung, MSV) - Milchpreisstützungsverordnung MSV Art. 10 Aufzeichnung und Meldung der Direktvermarktung |
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1 | Die Direktvermarkter und Direktvermarkterinnen müssen die Milchmenge, die sie für die Direktvermarktung verwenden, täglich in Kilogramm aufzeichnen und die Menge pro Monat und deren Verwertung bis zum 10. Tag des folgenden Monats der Administrationsstelle melden. |
2 | Sie können die Milchmenge und deren Verwertung halbjährlich, jeweils bis zum 10. Mai und bis zum 10. November, melden, wenn während eines Monats weniger als 600 kg vermarktet werden.28 |
3 | Sömmerungsbetriebe mit Direktvermarktung müssen die Verwertungsdaten nach Artikel 9 sowie die als Vollmilch direkt verkaufte Milch melden.29 |
BGE 111 II 378 S. 384
rendement en procédant à une ventilation des frais selon la nature des travaux entrepris - transformation des cuisines, d'une part, et remplacement des colonnes de chute, d'autre part -, la durée de vie - différente - de ces deux catégories de travaux à plus-value et les frais d'entretien prévisibles pour chacune d'elles. De même, la cour cantonale devra tenir compte de l'incidence des premiers amortissements sur le montant des intérêts futurs à payer, dès lors que le solde en capital diminue progressivement avec les années (cf., à cet égard, la remarque de GMÜR/CAVIEZEL, op.cit., p. 62 et la formule mathématique reproduite par MEYER, op.cit., p. 113).