4C.126/2005 - 2005-08-30 - Vertragsrecht - fondement de la créance

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4C.126/2005 /ech

Arrêt du 30 août 2005
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mmes les Juges Corboz, président, Klett, Nyffeler, Favre et Kiss.
Greffière: Mme Aubry Girardin.

Parties
A.________,
défendeur et recourant, représenté par Me Yves Hofstetter,

contre

X.________,
demanderesse et intimée, représentée par Me Alain Thévenaz.

Objet
fondement de la créance

(recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 7 avril 2004).

Faits:
A.
A.a A.________ est un agriculteur, client de X.________, une société coopérative dont le siège est à ... et qui exploite des moulins agricoles dans toute la Suisse.

Le 24 novembre 1999, X.________ a établi un extrait du compte de A.________, duquel il ressort un solde de 7'716,30 fr. en faveur de la coopérative. Le 25 mai 2000, X.________ a mis en demeure A.________ de s'acquitter de ce montant dans un délai au 30 juin 2000. Celui-ci n'a opéré aucun versement. Il a invoqué la compensation, en faisant valoir une créance reposant sur les faits suivants.
A.b Y.________ S.A. était une société propriétaire d'un immeuble agricole situé à ..., comportant une partie locative. Depuis 1988, Y.________ S.A. avait confié l'exploitation de la ferme et de 9 hectares de prairie à un agriculteur.

Y.________ S.A. a fait l'objet de diverses procédures de poursuites. L'immeuble dont elle était propriétaire a été soumis à la gérance légale de l'Office des poursuites de l'arrondissement de Rolle, qui a confié, le 1er août 1993, cette gérance à Z.________ S.A.

Le 29 octobre 1996, A.________ a obtenu l'adjudication de cet immeuble. Le 30 octobre 1998, le Tribunal administratif vaudois l'a autorisé à acquérir la parcelle agricole concernée.

X.________, qui devait de l'argent à Y.________ S.A., a effectué plusieurs versements directement au directeur de la société. Ce dernier a encaissé à titre personnel des montants qui auraient dû revenir à Y.________ S.A. et qui ont été évalués à 32'423,25 fr., moins un acompte de 9'530,85 fr., soit un solde de 22'892,40 fr.

Le 25 mars 1999, l'Office des poursuites a établi le décompte de la gérance légale comportant un solde de 24'309,65 fr. en faveur de A.________. Dans un premier temps, celui-ci a accepté le décompte, puis a émis des contestations par lettres des 30 août, 23 et 28 septembre 1999. Le 28 octobre 1999, il a exigé la restitution des montants versés depuis le 29 octobre 1996 par X.________ au directeur de Y.________ S.A.
Le 11 janvier 2000, X.________ a invité le directeur de Y.________ S.A. à lui verser la somme qui aurait dû normalement être attribuée à la gérance de l'immeuble.
B.
Par demande déposée auprès des autorités judiciaires vaudoises le 2 avril 2001, X.________ a conclu à ce que A.________ soit condamné à lui verser 7'940,50 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 31 mai 1999 et 2'491 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 31 juillet 1999, sous déduction de 2'952,85 fr., valeur au 3 novembre 1999. Elle lui a également réclamé le montant de 32'000 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 16 février 2001.

A.________ a formé des conclusions reconventionnelles tendant au paiement par X.________ de 32'000 fr. avec intérêt à 5 % au 30 août 1999. Cette créance se rapportait aux montants versés par X.________ au directeur de Y.________ S.A. entre le 29 octobre 1996 et le 29 janvier 1999.

Par jugement du 9 avril 2003, le Tribunal d'arrondissement de la Côte, admettant le bien-fondé de la créance de A.________ à concurrence de 22'982,40 fr., a constaté que les parties se devaient réciproquement différents montants. Après compensation, il a été déclaré que X.________ était la débitrice de A.________ et lui devait immédiatement le paiement de 15'413,75 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 7 novembre 1999.

La Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 7 avril 2004, a admis partiellement le recours interjeté par X.________ et réformé le jugement attaqué dans le sens que A.________ a été déclaré le débiteur de X.________ de 7'940,50 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 31 mai 1999 et de 2'491 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 31 juillet 1999, sous déduction de 2'952,85 fr., valeur au 3 novembre 1999. Contrairement aux premiers juges, la Chambre des recours a considéré que A.________ ne pouvait rien réclamer à X.________ en relation avec l'affaire Y.________ S.A.
C.
Contre l'arrêt du 7 avril 2004, A.________ (le défendeur) interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Il conclut, sous suite de dépens, à la réforme de la décision entreprise dans le sens du remplacement de son dispositif par la partie du dispositif du jugement de première instance qui constate que X.________ est la débitrice de A.________ de 22'892,40 fr. (I) et que ce dernier est le débiteur de X.________ de 7'940,50 fr. et de 2'491 fr., sous déduction de 2'952,85 fr. (II), qu'il constate qu'il y a lieu à compensation (III) et qu'il dit que X.________ est la débitrice de A.________ et lui doit immédiat paiement de 15'413,75 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 7 novembre 1999 (IV).

X.________ (la demanderesse) propose le rejet du recours.
D.
Par arrêt du 25 janvier 2005 (cause 4C.382/2004), la Cour de céans a rejeté le recours en réforme interjeté par X.________ à l'encontre de l'arrêt du 7 avril 2004. Le litige portait sur une créance de 32'000 fr. invoquée par X.________, sans lien avec la prétention reconventionnelle de A.________ qui fait l'objet du présent recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 Interjeté par le défendeur qui a succombé dans ses conclusions reconventionnelles en paiement et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1

OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46

OJ), le recours en réforme a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1

OJ).
1.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2

OJ) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64

OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2; 127 III 248 consid. 2c et les arrêts cités). Hormis ces exceptions que le recourant doit invoquer expressément, il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c

OJ).

Dans la mesure où le défendeur présente des faits qui ne ressortent pas de l'arrêt attaqué ni du jugement de première instance auquel celui-ci se réfère, sans se prévaloir de l'une des exceptions lui permettant de s'en écarter, son recours n'est pas admissible. Les griefs invoqués seront donc examinés à la seule lumière des faits retenus par les instances cantonales.
2.
Le défendeur reproche exclusivement à la Chambre des recours de ne pas avoir admis sa prétention reconventionnelle correspondant aux versements effectués par la demanderesse au directeur de Y.________ S.A. entre le 29 octobre 1996 et le 29 janvier 1999.
2.1 Il ressort de l'arrêt entrepris qu'à la suite de diverses poursuites envers Y.________ S.A., l'office des poursuites compétent a mis en gérance légale l'immeuble propriété de cette société. Durant cette gérance et après l'adjudication de l'immeuble au défendeur, la demanderesse, qui avait des dettes envers Y.________ S.A., a traité avec son directeur et lui a payé directement certains montants, qui n'ont pas été rétrocédés à la société.

Les juges cantonaux ont estimé que le défendeur ne pouvait formuler aucune prétention envers la demanderesse correspondant à ces montants pour deux motifs. Ils ont d'une part relevé que, si la demanderesse avait des dettes envers Y.________ S.A., il n'avait pas été établi, ni même allégué, qu'elle aurait été locataire ou fermière de l'immeuble sous gérance légale. Or, tant en cas de saisie que de faillite, seuls les locataires ou les fermiers peuvent être tenus de payer deux fois, s'ils ne s'acquittent pas de leurs dettes en mains de l'office des poursuites et faillites ou du gérant désigné. D'autre part, la Chambre des recours a indiqué que, même si la demanderesse avait eu la qualité de fermière ou de locataire, le défendeur ne pourrait formuler aucune prétention à son encontre, car l'obligation de payer deux fois n'existe qu'envers l'office des poursuites, seul compétent du dessaisissement du failli. Le nouveau propriétaire peut ainsi exiger que l'office des poursuites lui rende des comptes, mais il ne peut s'en prendre aux tiers débiteurs de la masse en faillite, quand bien même ils seraient locataires ou fermiers.
2.2 A la lecture du recours, on ne parvient pas à saisir la position juridique soutenue par le défendeur. Dans un premier temps, il laisse entendre que les versements effectués par la demanderesse correspondaient à des loyers et fermages et que cette dernière avait noué une relation contractuelle avec l'office des poursuites, qui agissait lui-même comme mandataire du propriétaire. Puis, il indique que le raisonnement des "premiers juges" fondé sur les art. 15 al. 1 let. b et 91 al. 1 de l'Ordonnance du 23 avril 1920 du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeuble (ORFI; RS 281.42) n'est pas pertinent, car il n'y avait ni locataire ni fermier. Il est douteux qu'une telle argumentation réponde aux exigences légales. En effet, même si, dans le cadre d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral examine le droit d'office, le recourant ne saurait être dispensé de formuler des motifs à l'appui de ses conclusions, en indiquant succinctement quelles sont les règles de droit fédéral violées par la décision attaquée et en quoi consiste cette violation (cf. art. 55 al. 1 let. c

OJ), ce que la lecture du recours ne permet pas de distinguer.

En outre, si la décision attaquée est, comme en l'espèce, fondée sur deux motivations indépendantes dont chacune d'elles suffit à justifier le résultat, la partie recourante doit attaquer chacun de ces motifs par la voie de recours adéquate, faute de quoi le recours est irrecevable, parce qu'il équivaut à un pur recours sur les considérants, sans possibilité de modifier le dispositif de la décision querellée (ATF 121 III 46 consid. 2; 120 II 312 consid. 2 p. 314). Il se trouve que la motivation présentée par le défendeur ne permet même pas de vérifier que celui-ci s'en prend bien aux deux pans du raisonnement juridique présenté par la Chambre des recours.

Pour ces raisons, la recevabilité du présent recours en réforme est fortement discutable.
2.3 Au demeurant, on ne voit manifestement pas en quoi l'arrêt attaqué violerait le droit fédéral. En effet, le défendeur réclame à la demanderesse un montant correspondant aux versements effectués par la coopérative au directeur de Y.________ S.A. en paiement de ses dettes envers la société, mais qui n'ont jamais été rétrocédés à cette dernière. Le défendeur n'étant pas partie aux relations contractuelles nouées entre la demanderesse et Y.________ S.A., il ne peut, conformément au principe de la relativité des conventions, faire valoir une quelconque prétention à ce titre, sauf fondement spécial. Les seules circonstances qui pourraient jouer un rôle résultent du fait qu'à la suite d'une poursuite en réalisation de gages, la gérance de l'immeuble agricole propriété de Y.________ S.A. a été assurée par l'office des poursuites compétent (cf. art. 16 ORFI) et que le défendeur a obtenu, le 29 octobre 1996, l'adjudication de cet immeuble. Sur le plan juridique, ces circonstances ont des répercussions sur les loyers et fermages. Ainsi, lorsqu'un immeuble est saisi, les locataires et fermiers sont avisés que, à l'avenir, les loyers et fermages ne pourront être payés valablement qu'en mains de l'office, au risque pour les locataires et
fermiers de devoir payer deux fois (cf. art. 15 al. 1 let. b et 91 al. 1 ORFI). Quant à l'adjudication, elle opère en principe le transfert de la propriété (Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, Bâle 2005, p. 257), de sorte qu'en vertu de l'art. 50 ORFI, les loyers et fermages passent à l'acquéreur avec la propriété de la chose (art. 261 , 261b et 290 let. a CO). Ces effets sont toutefois limités aux créances découlant d'un bail à loyer ou à ferme. Or, non seulement aucune constatation de fait figurant dans l'arrêt attaqué, de nature à lier le Tribunal fédéral en instance de réforme (art. 63 al. 2

OJ), ne permet de déduire que les montants versés par la demanderesse au directeur de Y.________ S.A. correspondraient à des loyers ou à des fermages, mais la Chambre des recours a aussi souligné qu'il n'avait jamais été établi ni même allégué que la demanderesse aurait été locataire ou fermière de l'immeuble propriété de la société faillie. Ces éléments coupent court à toute discussion sur le point de savoir si la gérance de l'immeuble par l'office des poursuites ou l'adjudication ultérieure de celui-ci au défendeur pourrait éventuellement justifier une prétention de ce dernier envers la demanderesse, en sa qualité de
débitrice de Y.________ S.A. La créance invoquée en compensation ne reposant sur aucun fondement, c'est donc à juste titre que la Chambre des recours a débouté le défendeur de ses prétentions reconventionnelles.

Dans ces circonstances, le recours doit être rejeté dans la faible mesure où il peut être considéré comme recevable.
3.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la charge du défendeur, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge du défendeur.
3.
Le défendeur versera à la demanderesse une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois.
Lausanne, le 30 août 2005
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière:

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 15 - 1 Das Betreibungsamt hat spätestens am Tage nach Vornahme der (provisorischen oder definitiven) Pfändung:
¹	Das Betreibungsamt hat spätestens am Tage nach Vornahme der (provisorischen oder definitiven) Pfändung:
^a	beim zuständigen Grundbuchamt eine Verfügungsbeschränkung im Sinne der Artikel 960 ZGB26 und 101 SchKG zur Vormerkung im Grundbuch anzumelden; ebenso ist jeder definitive oder provisorische Anschluss eines neuen Gläubigers an die Pfändung beim Grundbuchamt anzumelden (Art. 101 SchKG);
^b	den Grundpfandgläubigern oder ihren im Grundbuch eingetragenen Vertretern sowie gegebenenfalls den Mietern und Pächtern von der Pfändung Kenntnis zu geben, ersteren unter Hinweis auf die Artikel 102 Absatz 1, 94 Absatz 3 SchKG und 806 Absatz 1 und 3 ZGB28, letzteren mit der Anzeige, dass sie inskünftig die Miet-(Pacht-)zinse rechtsgültig nur noch an das Betreibungsamt bezahlen können (Art. 91 Abs. 1 hiernach);
^c	wenn eine Schadensversicherung besteht, den Versicherer von der Pfändung zu benachrichtigen und ihn darauf aufmerksam zu machen, dass er nach Artikel 56 des Bundesgesetzes vom 2. April 190829 über den Versicherungsvertrag, eine allfällige Ersatzleistung bis auf weitere Anzeige gültig nur an das Betreibungsamt ausrichten könne; ebenso ist dem Versicherer, wenn die Pfändung in der Folge dahinfällt, ohne dass es zur Verwertung gekommen wäre (infolge Rückzugs oder Erlöschens der Betreibung, Zahlung usw.), hiervon sofort Anzeige zu machen (Art. 1 und 2 der V vom 10. Mai 191030 betreffend die Pfändung, Arrestierung und Verwertung von Versicherungsansprüchen nach dem Bundesgesetz vom 2. April 1908 über den Versicherungsvertrag; VPAV).
²	Vom Erlass dieser Anzeigen ist in der Pfändungsurkunde Vormerk zu nehmen.
³	In dringlichen Fällen soll die Anmeldung der Verfügungsbeschränkung beim Grundbuchamt (Abs. 1 Bst. a) vor der Aufnahme der Pfändungsurkunde erfolgen.31

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 91 - 1 Verlangt der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (Art. 806 ZGB145), so stellt das Betreibungsamt sofort nach Empfang des Betreibungsbegehrens fest, ob und welche Miet- oder Pachtverträge auf dem Grundstück bestehen, und weist die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinse an das Betreibungsamt zu bezahlen.
¹	Verlangt der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (Art. 806 ZGB145), so stellt das Betreibungsamt sofort nach Empfang des Betreibungsbegehrens fest, ob und welche Miet- oder Pachtverträge auf dem Grundstück bestehen, und weist die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinse an das Betreibungsamt zu bezahlen.
²	Die Anzeige ist auch während der Betreibungsferien sowie während eines dem Schuldner oder dem Pfandeigentümer gewährten Rechtsstillstandes zu erlassen, sofern der Zahlungsbefehl schon vor Beginn der Ferien oder des Rechtsstillstandes erlassen worden ist. Sie kann unterbleiben, wenn das Grundstück schon gepfändet ist (Art. 15 Abs. 1 Bst. b hiervor), und ist nicht zu wiederholen, wenn ein neues Betreibungsbegehren auf Pfandverwertung gestellt oder das Grundstück gepfändet wird.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 16 - 1 Das Betreibungsamt sorgt von Amtes wegen, solange die Pfändung besteht, für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes (Art. 102 Abs. 3 SchKG), es sei denn, dass sich dieses im Besitze eines Drittansprechers befindet.
¹	Das Betreibungsamt sorgt von Amtes wegen, solange die Pfändung besteht, für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes (Art. 102 Abs. 3 SchKG), es sei denn, dass sich dieses im Besitze eines Drittansprechers befindet.
²	Die Verwaltung geht auch dann auf das Betreibungsamt über, wenn sie vom Schuldner vor der Pfändung vertraglich einem Dritten übertragen worden ist. Sie verbleibt beim Betreibungsamt auch während einer vorläufigen Einstellung der Betreibung (Rechtsstillstand, Nachlassstundung) und während eines dem Schuldner nach Artikel 123 SchKG (Art. 143a SchKG) erteilten Aufschubes.32
³	Die Verwaltung und Bewirtschaftung kann auf Verantwortung des Betreibungsamtes einem Dritten, die Bewirtschaftung auch dem Schuldner selbst übertragen werden. In letzterem Falle hat der Schuldner immerhin keine besondere Vergütung zu beanspruchen, sofern ihm nach Artikel 103 SchKG ein Teil der Früchte oder des Erlöses als Beitrag an seinen Unterhalt überlassen wird.
⁴	Sofern die Verwaltung nicht genügend Einnahmen verspricht, ist das Betreibungsamt berechtigt, von dem Gläubiger für die Auslagen Vorschuss zu verlangen (Art. 105 SchKG).

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 15 - 1 Das Betreibungsamt hat spätestens am Tage nach Vornahme der (provisorischen oder definitiven) Pfändung:
¹	Das Betreibungsamt hat spätestens am Tage nach Vornahme der (provisorischen oder definitiven) Pfändung:
^a	beim zuständigen Grundbuchamt eine Verfügungsbeschränkung im Sinne der Artikel 960 ZGB26 und 101 SchKG zur Vormerkung im Grundbuch anzumelden; ebenso ist jeder definitive oder provisorische Anschluss eines neuen Gläubigers an die Pfändung beim Grundbuchamt anzumelden (Art. 101 SchKG);
^b	den Grundpfandgläubigern oder ihren im Grundbuch eingetragenen Vertretern sowie gegebenenfalls den Mietern und Pächtern von der Pfändung Kenntnis zu geben, ersteren unter Hinweis auf die Artikel 102 Absatz 1, 94 Absatz 3 SchKG und 806 Absatz 1 und 3 ZGB28, letzteren mit der Anzeige, dass sie inskünftig die Miet-(Pacht-)zinse rechtsgültig nur noch an das Betreibungsamt bezahlen können (Art. 91 Abs. 1 hiernach);
^c	wenn eine Schadensversicherung besteht, den Versicherer von der Pfändung zu benachrichtigen und ihn darauf aufmerksam zu machen, dass er nach Artikel 56 des Bundesgesetzes vom 2. April 190829 über den Versicherungsvertrag, eine allfällige Ersatzleistung bis auf weitere Anzeige gültig nur an das Betreibungsamt ausrichten könne; ebenso ist dem Versicherer, wenn die Pfändung in der Folge dahinfällt, ohne dass es zur Verwertung gekommen wäre (infolge Rückzugs oder Erlöschens der Betreibung, Zahlung usw.), hiervon sofort Anzeige zu machen (Art. 1 und 2 der V vom 10. Mai 191030 betreffend die Pfändung, Arrestierung und Verwertung von Versicherungsansprüchen nach dem Bundesgesetz vom 2. April 1908 über den Versicherungsvertrag; VPAV).
²	Vom Erlass dieser Anzeigen ist in der Pfändungsurkunde Vormerk zu nehmen.
³	In dringlichen Fällen soll die Anmeldung der Verfügungsbeschränkung beim Grundbuchamt (Abs. 1 Bst. a) vor der Aufnahme der Pfändungsurkunde erfolgen.31

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 91 - 1 Verlangt der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (Art. 806 ZGB145), so stellt das Betreibungsamt sofort nach Empfang des Betreibungsbegehrens fest, ob und welche Miet- oder Pachtverträge auf dem Grundstück bestehen, und weist die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinse an das Betreibungsamt zu bezahlen.
¹	Verlangt der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (Art. 806 ZGB145), so stellt das Betreibungsamt sofort nach Empfang des Betreibungsbegehrens fest, ob und welche Miet- oder Pachtverträge auf dem Grundstück bestehen, und weist die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinse an das Betreibungsamt zu bezahlen.
²	Die Anzeige ist auch während der Betreibungsferien sowie während eines dem Schuldner oder dem Pfandeigentümer gewährten Rechtsstillstandes zu erlassen, sofern der Zahlungsbefehl schon vor Beginn der Ferien oder des Rechtsstillstandes erlassen worden ist. Sie kann unterbleiben, wenn das Grundstück schon gepfändet ist (Art. 15 Abs. 1 Bst. b hiervor), und ist nicht zu wiederholen, wenn ein neues Betreibungsbegehren auf Pfandverwertung gestellt oder das Grundstück gepfändet wird.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
¹	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
²	Der neue Eigentümer kann jedoch:
^a	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
^b	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
³	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261^b - 1 Bei der Miete an einem Grundstück kann verabredet werden, dass das Verhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird.
¹	Bei der Miete an einem Grundstück kann verabredet werden, dass das Verhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird.
²	Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 290 - Das Mietrecht (Art. 261-261b) gilt sinngemäss bei:
^a	Veräusserung des Pachtgegenstandes;
^b	Einräumung beschränkter dinglicher Rechte am Pachtgegenstand;
^c	Vormerkung des Pachtverhältnisses im Grundbuch.