5A_145/2011 - 2011-03-30 - Diritti reali - Abweisung einer Grundbuchanmeldung

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 145/2011

Urteil vom 30. März 2011
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterin Escher,
Bundesrichter L. Meyer, von Werdt, Herrmann
Gerichtsschreiber Möckli.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Paul Müller,
Beschwerdeführerin,

gegen

Grundbuchamt Luzern West, Dienststelle A.________,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Abweisung einer Grundbuchanmeldung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Luzern, Justizkommission, vom 22. Dezember 2010.

Sachverhalt:

A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufrechtsvertrag vom 14. Mai 2008 räumte der Eigentümer der Grundstücke B.________-GBB-277, -324, -339, -362, -371, -532, -542, und -786, die ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB bilden, der Beschwerdeführerin ein auf 10 Jahre befristetes Kaufsrecht ein, welches im Grundbuch vorgemerkt wurde.

Am 4. Mai 2010 meldete die Beschwerdeführerin die Ausübung des Kaufrechts an und ersuchte um Eintragung der Handänderung im Grundbuch. Das Grundbuchamt A.________ wies die Anmeldung wegen fehlender Bewilligung der zuständigen Behörde nach BGBB ab.

B.
Am 15. Juli 2010 meldete die Beschwerdeführerin erneut die Kaufrechtsausübung an. Am 25. August 2010 wies das Grundbuchamt A.________ diese ab mit der Begründung, die Bewilligung der Dienststelle Landwirtschaft und Wald liege vor, aber es fehle eine Rechtskraftbescheinigung. Bei der Zustellung sei offenbar ein Adressat vergessen worden, weshalb die Anmeldung verfrüht erfolgt sei. Im Weiteren sei die Verzichtserklärung in Ziff. 3.6 des Kaufrechtsvertrages als aufschiebende Bedingung zu qualifizieren. Soweit die Vertragsparteien diese Klausel aufheben wollten, sei dies in der Form eines öffentlich beurkundeten Nachtrags zum Kaufrechtsvertrag zu vereinbaren.

Die Beschwerdeführerin reichte gegen diese Abweisungsverfügung am 24. September 2010 bei der Justizkommission des Obergerichts des Kantons Luzern eine Beschwerde ein mit den Begehren um deren Aufhebung und Eintragung der Handänderungen sowie um Sistierung des Beschwerdeverfahrens und des beim Grundbuchamt A.________ hängigen Eintragungsverfahrens bis zur rechtskräftigen Erledigung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Veräusserers gegen den Bewilligungsentscheid der Dienststelle Landwirtschaft und Wald.

Mit Entscheid vom 22. Dezember 2010 wies die Justizkommission die Beschwerde ab.

C.
Dagegen hat X.________ am 24. Februar 2011 eine Beschwerde in Zivilsachen eingereicht mit dem Begehren um Aufhebung des Entscheides der Justizkommission und der Abweisungsverfügung durch das Grundbuchamt, um Sistierung des Beschwerdeverfahrens bis zur rechtskräftigen Erledigung der beim Verwaltungsgericht hängigen Beschwerde des Veräusserers gegen den Bewilligungsentscheid sowie um Anweisung des Grundbuchamtes Luzern West, Geschäftsstelle A.________, zur Eintragung der Handänderungen. Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Es geht um eine Frage der Führung des Grundbuchs und damit um eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Zivilrecht, welcher kein Streitwert zukommt (Art. 72 Abs. 2 lit. b Ziff. 2 BGG). Angefochten ist der diesbezüglich kantonal letztinstanzliche Endentscheid (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene (Art. 100 Abs. 1 BGG) Beschwerde in Zivilsachen ist einzutreten.

Vorliegend stellen sich nur Rechtsfragen, welche das Bundesgericht mit voller Kognition überprüfen kann (Art. 106 Abs. 1 BGG), soweit sie genügend begründet worden sind (Art. 42 Abs. 2 BGG).

2.
Die Justizkommission hat der Beschwerdeführerin zugestimmt, dass die Rechtskraft einer Erwerbsbewilligung nicht in absoluter Form bescheinigt werden könne; das ändere aber nichts daran, dass eine behördliche Bescheinigung vorliegen müsse, welche darüber Auskunft gebe, ob die Erwerbsbewilligung innert der gesetzlichen Frist angefochten worden sei oder nicht, denn erst nach Beschwerdeverzicht sämtlicher Berechtigter erwachse die Bewilligung in Rechtskraft. Vorliegend sei die Beschwerdefrist gegen die am 24. Juni 2010 erteilte Erwerbsbewilligung im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung (15. Juli 2010) noch nicht abgelaufen gewesen. Die Bewilligung sei nachträglich auch tatsächlich vom Veräusserer angefochten worden; inwieweit diese Beschwerde zulässig sei, werde das Verwaltungsgericht beurteilen müssen. Vorliegend sei wie erwähnt massgebend, dass die Beschwerdefrist im Zeitpunkt der Anmeldung am Laufen und die Bewilligung deshalb noch nicht rechtskräftig gewesen sei. Die Abweisungsverfügung vom 25. August 2010 sei demnach rechtens erfolgt.

Im Sinn einer Alternativbegründung hat die Justizkommission sodann erwogen, dass die Aufhebung von Ziff. 3.6 des Kaufrechtsvertrages (Verzicht Vorkaufsrecht der Nachkommen und Verwandten) der öffentlichen Beurkundung bedürfte und die Abweisungsverfügung auch vor diesem Hintergrund zu Recht erfolgt sei.

3.
Mit Bezug auf die erste Entscheidbegründung macht die Beschwerdeführerin geltend, die erforderliche Bewilligung sei von der Dienststelle Landwirtschaft und Wald erteilt und mit der Anmeldung eingereicht worden. In Art. 81 Abs. 1 BGBB sei nirgends die Rede davon, dass auch eine Rechtskraftbescheinigung einzureichen wäre, und Art. 81 Abs. 2 BGBB erlaube es nicht, die Anmeldung allein wegen fehlender Rechtskraftbescheinigung abzuweisen. Vorliegend sei denn auch nicht Art. 24 GBV, sondern Art. 24a GBV anwendbar, wonach die Anmeldung im Tagebuch einzuschreiben und der anmeldenden Person die in Art. 81 Abs. 4 BGBB vorgesehene Frist von 30 Tagen zur Einleitung des Bewilligungsverfahrens anzusetzen sei. Nur wenn dieses nicht fristgerecht eingeleitet werde, dürfe die Anmeldung abgewiesen werden. Etwas anderes ergebe sich insbesondere aus Art. 81 Abs. 2 BGBB nicht, denn im Anmeldungszeitpunkt habe ja eine Erwerbsbewilligung vorgelegen, nämlich diejenige der Dienststelle Landwirtschaft und Wald; diese werde nicht einfach zu einem nichtigen Rechtstitel, nur weil im Anmeldungszeitpunkt noch keine Rechtskraftbescheinigung vorgelegen habe.

4.
Ausgangspunkt ist Art. 966 Abs. 1 ZGB, wonach die Anmeldung abzuweisen ist, soweit die Ausweise für eine grundbuchliche Verfügung nicht beigebracht werden. In Ausführung dieser Gesetzesnorm bestimmt Art. 24 Abs. 1 GBV, dass der Grundbuchverwalter eine Anmeldung abzuweisen hat, wenn sie nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dies betrifft namentlich den Fall, dass die Bewilligung einer Behörde nötig ist und nicht vorliegt (Art. 24 Abs. 1bis lit. b GBV). Entsprechend diesem Grundsatz hat der Grundbuchverwalter eine Anmeldung entweder im Grundbuch zu vollziehen oder aber abzuweisen. Einen Aufschub der Behandlung einer Grundbuchanmeldung erlaubt die Praxis nur zwecks Ergänzung des mangelhaften oder fehlenden Ausweises über das Verfügungsrecht; den Vollzug einer Anmeldung auszusetzen, bis die noch einzuholende Bewilligung einer Behörde vorliegt, mithin zur Ergänzung des Ausweises über den Rechtsgrund, wäre demgegenüber gesetzeswidrig (Urteil 5A.13/1998 vom 27. Juli 1998 E. 2a).

Diese Grundsätze werden teilweise gemildert durch spezialgesetzliche Regelungen, welche in Art. 24a GBV vorbehalten werden. Vorliegend relevant ist die Regelung gemäss Art. 81 BGBB. Als Grundsatz hält Abs. 1 fest, dass dem Grundbuchamt nebst der Urkunde über das Rechtsgeschäft die erforderlichen Bewilligungen einzureichen sind. Ist offensichtlich, dass für das angemeldete Geschäft eine Bewilligung notwendig ist, und liegt eine solche nicht vor, hat der Grundbuchverwalter die Anmeldung gemäss Abs. 2 abzuweisen. Einzig für den Fall, dass Ungewissheit besteht, ob für das angemeldete Geschäft eine Bewilligung notwendig ist, sieht Abs. 3 vor, dass die Anmeldung im Tagebuch einzuschreiben und der Entscheid über die Eintragung im Grundbuch aufzuschieben ist, bis über die Bewilligungspflicht entschieden ist, wobei gemäss Abs. 4 der Grundbuchverwalter hierfür eine Frist von 30 Tagen setzt.

Die Beschwerdeführerin bestreitet zu Recht nicht, dass die anbegehrten Handänderungen offensichtlich bewilligungspflichtig sind; sie hatte denn auch um eine betreffende Bewilligung ersucht. Entsprechend findet Art. 81 Abs. 2 BGBB Anwendung, wonach die Anmeldung abgewiesen werden muss, soweit keine Bewilligung vorliegt. Die Bewilligung wurde zwar durch die Dienststelle Landwirtschaft und Wald erteilt, aber sie konnte im Zeitpunkt der Anmeldung infolge der laufenden Rechtsmittelfrist von vornherein (d.h. unabhängig von der später tatsächlich erfolgten und momentan vor Verwaltungsgericht hängigen Anfechtung durch den Veräusserer) noch nicht rechtskräftig sein, zumal keine Rechtsmittel-Verzichtserklärungen der beschwerdeberechtigten Personen vorlagen.

Entsprechend ist die Abweisung der Anmeldung zu Recht erfolgt. Die Ausführungen, dass die Bewilligung vorher ergangen sei und nicht einfach nichtig oder unbeachtlich sein könne, gehen an der Sache vorbei; massgebend ist, dass die Bewilligung im Anmeldungszeitpunkt noch nicht rechtskräftig war und deshalb die Anmeldung verfrüht erfolgte. Ins Leere stossen sodann die Ausführungen rund um Art. 24a GBV, weil vorliegend offensichtlich ist, dass eine Bewilligung einzuholen war, und deshalb das Verfahren von Art. 81 Abs. 2 BGBB und nicht jenes der Tagebucheintragung und Fristansetzung gemäss Art. 81 Abs. 3 und 4 BGBB Anwendung zu finden hatte.

5.
Kann der Beschwerde bereits aufgrund des Gesagten kein Erfolg beschieden sein, erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit der Alternativbegründung der Justizkommission, weshalb die Anmeldung noch aus einem zweiten Grund abzuweisen war.
Bei Abweisung der Beschwerde sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen.

2.
Damit ist das Sistierungsgesuch gegenstandslos.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Luzern, Justizkommission, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 30. März 2011
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: Möckli

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 7 Azienda agricola; in generale - 1 È azienda agricola un insieme di fondi, costruzioni e impianti agricoli che serve da base alla produzione agricola e la cui gestione secondo gli usi del Paese necessita di almeno un'unità standard di manodopera. Il Consiglio federale determina, in consonanza con il diritto agricolo, i fattori e i valori per il calcolo di un'unità standard di manodopera.10
¹	È azienda agricola un insieme di fondi, costruzioni e impianti agricoli che serve da base alla produzione agricola e la cui gestione secondo gli usi del Paese necessita di almeno un'unità standard di manodopera. Il Consiglio federale determina, in consonanza con il diritto agricolo, i fattori e i valori per il calcolo di un'unità standard di manodopera.10
²	Le aziende orticole sono considerate aziende agricole se adempiono le condizioni di cui al capoverso 1.
³	Per valutare se si tratti di un'azienda agricola, devono essere presi in considerazione i fondi assoggettati alla presente legge (art. 2).
⁴	Devono inoltre essere prese in considerazione:
^a	le circostanze locali;
^b	la possibilità di costruire gli edifici mancanti necessari alla gestione o di trasformare, rinnovare o sostituire quelli esistenti se le relative spese sono sopportabili per l'azienda;
^c	i fondi affittati per una lunga durata.
^4bis	Per valutare se si tratta di proprietà di un'azienda agricola ai sensi degli articoli 21, 36 capoverso 2, 42 capoverso 2, 47 capoverso 2 e 49 capoverso 2, devono essere presi in considerazione anche i fondi di cui al capoverso 4 lettera c.11
⁵	Un'azienda mista è un'azienda agricola se ha carattere agricolo preponderante.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 81 Trattazione da parte dell'ufficiale del registro fondiario - 1 All'ufficio del registro fondiario vanno esibiti, oltre all'atto concernente il negozio giuridico, la necessaria autorizzazione o documenti dai quali risulti che l'autorizzazione non è necessaria, nonché, se del caso, la decisione che ha fissato il limite d'aggravio.
¹	All'ufficio del registro fondiario vanno esibiti, oltre all'atto concernente il negozio giuridico, la necessaria autorizzazione o documenti dai quali risulti che l'autorizzazione non è necessaria, nonché, se del caso, la decisione che ha fissato il limite d'aggravio.
²	Se è manifesto che il negozio notificato sottostà ad autorizzazione e questa non è esibita, l'ufficiale del registro fondiario respinge la notificazione.
³	Se sussiste incertezza circa la necessità dell'autorizzazione per il negozio notificato, l'ufficiale del registro fondiario iscrive la notificazione nel libro giornale, rinviando la decisione circa l'iscrizione nel registro al momento in cui si sarà deciso sull'obbligo d'autorizzazione ed eventualmente sull'istanza.
⁴	L'ufficiale del registro fondiario assegna un termine di 30 giorni per proporre l'istanza di decisione sull'obbligo d'autorizzazione o di rilascio dell'autorizzazione medesima. Respinge la notificazione se il termine è trascorso infruttuosamente o se l'autorizzazione è stata rifiutata.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 966 - 1 Quando non siano fornite le prove richieste per un'operazione del registro fondiario, la notificazione deve essere rifiutata.
¹	Quando non siano fornite le prove richieste per un'operazione del registro fondiario, la notificazione deve essere rifiutata.
²	Se però il titolo giuridico è stabilito e si tratta solo di completare la prova del diritto di disporre, si può far luogo ad un'iscrizione provvisoria col consenso del proprietario o per ordine del giudice.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.