1C_619/2017 - 2018-08-29 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 619/2017

Urteil vom 29. August 2018

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Karlen, Fonjallaz, Chaix, Kneubühler,
Gerichtsschreiberin Sauthier.

Verfahrensbeteiligte
Erbengemeinschaft C.________, bestehend aus:

1. A.C.________,
2. B.C.________,
Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Markus Holenstein,

gegen

D.________,
Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwälte Dr. Denis Adler und Stefan Tönz,

Gemeinde Bassersdorf, Fachkommission Bau,
Karl-Hügin-Platz, Postfach, 8303 Bassersdorf,
Baudirektion des Kantons Zürich,
Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich.

Gegenstand
Baubewilligung und Ausnahmebewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, vom 21. September 2017 (VB.2016.00035, VB.2016.00036).

Sachverhalt:

A.
Die Fachkommission Bau der Gemeinde Bassersdorf erteilte mit Beschluss vom 27. Januar 2015 den Erben von C.________ (A.C.________ und B.C.________) die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die bereits ausgeführte Nutzungserweiterung des Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 1375 auf dem in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 5737 an der Adresse E.________ in Bassersdorf. Gleichentags eröffnete die Fachkommission die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 5. Januar 2015, mit welcher eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG (SR 700) für die Nutzung des Ökonomiegebäudes als Lager für Baumaterial eines Bauunternehmens erteilt wurde.
Mit Eingabe vom 6. März 2015 gelangte D.________ an das Baurekursgericht des Kantons Zürichs und beantragte die Aufhebung der Bewilligungen. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 2. Dezember 2015 teilweise gut und verpflichtete die Bauherrschaft, die aufgestellte Bauschuttmulde zu beseitigen. Zudem stellte es fest, dass das Aufstellen einer solchen Mulde auch innerhalb des bestehenden Ökonomiegebäudes nicht zulässig sei. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.
Dagegen erhoben sowohl die Erbengemeinschaft C.________ als auch D.________ am 19. Januar 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürichs. Die Erbengemeinschaft C.________ beantragte, der Entscheid sei aufzuheben, soweit der Rekurs gutgeheissen worden sei und auf die Anordnung zur Beseitigung der Bauschuttmulde sei zu verzichten. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid insofern aufzuheben, als damit auch das Einstellen der Mulde innerhalb des Ökonomiegebäudes verboten werde. D.________ beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts sei insoweit aufzuheben, als der Rekurs nicht gutgeheissen worden sei; mithin sei die gegenwärtig bewilligte Nutzung zu untersagen und der rechtmässige Zustand des Grundstücks wiederherzustellen. Eventualiter sei die baurechtliche Bewilligung mit der Auflage zu ergänzen, die täglichen Fahrten im Zusammenhang mit dem Ökonomiegebäude seien auf vier (zwei Hin- und zwei Rückfahrten) pro Tag zu beschränken.
Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde der Erbengemeinschaft C.________ ab, hiess die Beschwerde von D.________ teilweise gut und versah die baurechtliche Bewilligung der Baudirektion vom 5. Januar 2015 mit der Auflage, dass die täglichen Fahrten (Hin- und Rückfahrten) auf zwei Hin- und zwei Rückfahrten beschränkt werden. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab.

B.
Gegen dieses Urteil führt die Erbengemeinschaft C.________ mit Eingabe vom 13. November 2017 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragt, Dispositiv-Ziffer 2 des angefochtenen Urteils, namentlich die Nutzungsbeschränkung sowie die Korrekturen des Kosten- und Entschädigungspunkts, sei aufzuheben. Eventualiter sei das Urteil aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Weiter sei Dispositiv-Ziffer 4 aufzuheben und die Prozesskosten des vorangehenden Verfahrens seien entsprechend einem je hälftigen Obsiegen bzw. Unterliegen zu verlegen. Zudem seien die Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Bundesgericht dem Beschwerdegegner aufzuerlegen und dieser sei zu verpflichten, ihnen neu eine angemessene Umtriebsentschädigung zu bezahlen.
Der Beschwerdegegner sowie die Vorinstanz beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Fachkommission Bau verzichtet auf eine Stellungnahme und die Baudirektion sowie das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) beantragen ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner nahmen dazu erneut Stellung.

C.
Die I. öffentlich-rechtliche Abteilung des Bundesgerichts hat die Angelegenheit am 29. August 2018 an einer öffentlichen Sitzung beraten.

Erwägungen:

1.
Dem angefochtenen Urteil der Vorinstanz liegt eine baurechtliche Streitigkeit und damit eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit zugrunde, weshalb die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht grundsätzlich offensteht (Art. 82 lit. a , 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG), sind als Eigentümer des Ökonomiegebäudes durch das angefochtene Urteil besonders berührt (lit. b) und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung (lit. c). Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist.

2.
Die Beschwerdeführer beanspruchen eine Ausnahme gemäss Art. 24a RPG. Nach dieser Vorschrift ist die Änderung des Zwecks einer Baute und Anlage ausserhalb der Bauzone zu bewilligen, wenn sie keine baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert und durch sie keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (Abs. 1 lit. a), und wenn sie überdies nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (Abs. 1 lit. b). Die Ausnahmebewilligung ist unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei veränderten Verhältnissen von Amtes wegen neu verfügt wird (Abs. 2).

2.1. Unbestritten ist vorliegend, dass mit der Umnutzung, wie sie vor Bundesgericht angefochten ist, keine baulichen Massnahmen verbunden sind. Die vor der Vorinstanz noch umstrittene Stationierung einer Bauschuttmulde, welche die Vorinstanz als bauliche Massnahme definiert hat, ist nicht mehr Streitgegenstand. Hingegen ist umstritten, ob durch die Umnutzung neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen und welcher Zustand bzw. welche Nutzung als Referenzmassstab für die Beurteilung der Auswirkungen herangezogen werden muss. Es ist insbesondere zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht vom gegenwärtigen Zustand bzw. von der bisher bewilligten Nutzung ausgegangen ist oder ob sie von der ursprünglichen, zonenkonformen landwirtschaftlichen Nutzung hätte ausgehen müssen.

2.2. Die Beschwerdeführer rügen, die auflageweise statuierte Nutzungsbeschränkung verletze Art. 24a Abs. 1 RPG. Die beanstandeten Verkehrsimmissionen hätten mit durchschnittlich täglich fünf Zu- und Wegfahrten (nur unter der Woche und tagsüber) immissionsrechtlichen Bagatellcharakter, weshalb sich kein Verstoss gegen Art. 24a RPG ergeben könne. Sie sind weiter der Auffassung, gemäss dem Normzweck bildeten die effektiven Auswirkungen der landwirtschaftlichen Nutzung den Referenzwert, um zu beurteilen, ob neue Auswirkungen vorliegen. Die Vorinstanz sei zu Unrecht vom Referenzmassstab der stillen Lagernutzung von 1982 bis 2009 ausgegangen, statt von der ursprünglichen, bis 1982 ausgeübten landwirtschaftlichen Nutzung.

2.3. Der Beschwerdegegner ist hingegen der Auffassung, die jeweilige unmittelbare Vorgängernutzung gelte als Referenznutzung. Der Anspruch auf Weiterführung des Emissionsgrades der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung sei mit der Bewilligung des stillen Lagers im Jahre 2003 untergegangen. Zudem wäre die streitgegenständliche Nutzung auch nicht bewilligungsfähig gewesen, wenn sie direkt an die letzte landwirtschaftliche Nutzung angeschlossen hätte, da auch im Vergleich mit dieser offensichtlich neue Auswirkungen zu erwarten seien.

2.4. Die Vorinstanz hat erwogen, es sei auch nach der angeordneten Entfernung der Mulde von unzulässigen neuen Auswirkungen auszugehen. Im Vergleich zur bisherigen Nutzung des Ökonomiegebäudes als stilles Lager sei bei zehn bis zwanzig Zu- und Wegfahrten ein grösseres Verkehrsaufkommen anzunehmen. Die neue Nutzung des Ökonomiegebäudes sei lediglich im Umfang von je zwei Hin- und Rückfahrten pro Tag zu gestatten, da damit im Vergleich zur Nutzung als stilles Lager keine neuen Auswirkungen entstünden.

3.

3.1. Während sich das Bundesgericht in diversen Entscheiden mit der Frage befasst hat, ob eine geplante Zweckänderung neue Auswirkungen im Sinne von Art. 24a Abs. 1 RPG mit sich bringt, blieb bisher unbeantwortet, welche Nutzung als Vergleichsmassstab zu gelten hat:
Im Urteil 1A.214/2002 vom 12. September 2002 war die Umnutzung einer ehemaligen Pferdescheune in der Landwirtschaftszone Streitgegenstand. Diese wurde später für die Hundezucht benutzt, welche durch eine Hundeschule erweitert werden sollte. Das Bundesgericht hielt (in E. 5.1.1) fest, die beantragte Nutzungsänderung hätte rund eine Verdoppelung des bisherigen Verkehrs zur Folge, wodurch neue Auswirkungen auf Erschliessung und Umwelt im Sinne von Art. 24a RPG entstünden. Ob es dabei die gegenwärtige Nutzung (Hundezucht) oder die ursprüngliche Nutzung (Pferdescheune) als Referenzmassstab heranzog, spielte keine Rolle und blieb offen.
Auch im Urteil 1A.176/2002 vom 28. Juli 2003 musste das Bundesgericht die Frage nicht beantworten, da unabhängig davon, mit welchem Zustand die beabsichtigte Nutzung verglichen wurde, zusätzliche Immissionen zu erwarten waren (E. 4.1). Es hielt jedoch fest, bei gestaffelten baulichen Änderungen und Nutzungsänderungen müsse eine gesamthafte Beurteilung vorgenommen werden. In diesem Zusammenhang steht auch die Aussage, dass nach Bewilligung einer neuen Lagerhalle allfällige Ansprüche auf die Weiterführung der bisherigen Nutzung untergehen und an ihre Stelle die neue Nutzung tritt (E. 2.1). Hingegen lässt sich daraus, entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners, nicht ohne weiteres schliessen, für die Beurteilung von Auswirkungen nach Art. 24a RPG sei auf die gegenwärtige und nicht die ursprüngliche, zonenkonforme Nutzung abzustellen.
Im Urteil 1C 127/2008 vom 4. Dezember 2008 erwog das Bundesgericht unter Berufung auf eine Stellungnahme des ARE, der Beschwerdeführer könne nicht geltend machen, bei der herkömmlichen landwirtschaftlichen Nutzung wären die Auswirkungen auf die Umwelt eher grösser als bei seinem nichtlandwirtschaftlichen Betrieb. Dies würde zu einer nicht vorgesehenen, unzulässigen Verrechnung von wegfallenden landwirtschaftlichen Auswirkungen und neuen, nichtlandwirtschaftlichen Auswirkungen führen (E. 2.5). In Frage standen Geruchsimmissionen, die auch bei der früheren landwirtschaftlichen Nutzung nicht aufgetreten und deshalb neu und unzulässig waren. Ein Entscheid bezüglich der heranzuziehenden Referenznutzung kann somit auch diesem Urteil nicht entnommen werden.
Nicht festgelegt hat sich das Bundesgericht sodann im Urteil 1C 336/2015 vom 19. Januar 2016. Dieses Urteil betraf die geplante Umnutzung eines ungenutzten Militärareals (Tanklager) in eine Hundebetreuungsanlage. Das Bundesgericht hielt lediglich fest, selbst wenn die geplante Nutzung als Hundebetreuungsanlage mit der ursprünglichen, militärischen Nutzung (und nicht mit der Stilllegung) zu vergleichen wäre, führe die beabsichtigte Umnutzung zu einer Zunahme der Verkehrsbewegungen und damit zu einer Mehrbelastung der Erschliessung (E. 4.3).
Zuletzt hat sich das Bundesgericht im Urteil 1C 283/2017 vom 23. August 2017 mit Art. 24a RPG auseinandergesetzt. Verfahrensgegenstand war dort jedoch der Umfang der im Jahre 2001 bewilligten Nutzung der ehemaligen Hühnerfarm als stilles Lager (E. 5.3). Die vorliegend interessierende Frage, welche Nutzung als Referenzmassstab heranzuziehen ist, blieb in diesem Entscheid ebenfalls offen.

3.2. Soweit ersichtlich hat sich auch die Lehre bisher nicht ausdrücklich zu dieser Frage geäussert (vgl. u.a. PETER KARLEN, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 -24d RPG, in: ZBI 102/2001 S. 291-306, S. 300; WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, N. 6 zu Art. 24a RPG; FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl. 2011, S. 1175; KRISTIN HOFFMANN, in: Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, N. 3.153; RUDOLF MUGGLI, in: Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, N. 11 f. zu Art. 24a RPG; ALAIN GRIFFEL, Raumplanungs- und Baurecht, 3. Aufl. 2017, S. 140 f.). Weitere Interpretationshilfen, die sich zur massgeblichen Referenznutzung äussern, liegen ebenfalls nicht vor. Da Art. 24a RPG erst gestützt auf einen Antrag der Kommission des Ständerats eingefügt wurde, finden sich auch in der Botschaft weder Angaben zu seiner Entstehungsgeschichte noch zu seinem Sinn und Zweck. Die Ratsprotokolle sind im vorliegenden Zusammenhang ebenfalls unergiebig.

4.

4.1. Nach der Rechtsprechung und der Lehre handelt es sich bei Art. 24a RPG um einen erleichterten Ausnahmebewilligungstatbestand (vgl. u.a. Urteil 1C 344/2017 vom 17. April 2018 E. 4.2; WALDMANN/ HÄNNI, a.a.O., N. 1 zu Art. 24a RPG; MUGGLI, a.a.O., N. 6 zu Art. 24a RPG). Die Bestimmung ist auf alle bestehenden Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone anwendbar, sofern sie rechtmässig erstellt worden sind. Nach dem klaren Wortlaut ist nicht massgebend, ob die neuen Auswirkungen erheblich oder bloss geringfügig sind; sobald die Zweckänderung mit einer Mehrbelastung der Erschliessung oder der Umwelt verbunden ist, fällt eine Bewilligung nach Art. 24a RPG ausser Betracht (Urteil 1C 336/2015 vom 19. Januar 2016 E. 4.1 mit Hinweisen).

4.2. Reine Änderungen des Verwendungszwecks von nicht mehr benötigten Bauten ausserhalb des Baugebiets bedürfen nicht in jedem Fall einer Baubewilligung. Dennoch besteht allgemein ein Kontrollbedarf, damit nicht ausserhalb der Bauzone schleichend Nutzungen eingeführt werden, die mit einer Zunahme der Auswirkungen verbunden und im Nichtbaugebiet unerwünscht sind. Diese Kontrolle ist zwar einer kantonalen Behörde (Art. 25 Abs. 2 RPG) vorbehalten, sie soll aber in der Regel einfach und ohne besonderen Untersuchungsaufwand erfolgen können. Die Ausnahme nach Art. 24a RPG unterscheidet sich dadurch von anderen Ausnahmebewilligungen im Nichtbaugebiet, die oft detaillierte Unterlagen und Berechnungen sowie eingehende Abklärungen voraussetzen. Für den Fall veränderter Umstände, wozu wohl auch lücken- oder fehlerhafte Angaben zu den Auswirkungen zählen, erlaubt Abs. 2 der zuständigen kantonalen Behörde, von Amtes wegen auf die Ausnahmebewilligung zurückzukommen.
Vor diesem Hintergrund erscheint es problematisch, für den Vergleich der Auswirkungen auf eine vor langer Zeit aufgegebene Nutzung abzustellen, deren Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt sich kaum mehr oder nur noch mit grösserem Beweisaufwand zuverlässig feststellen lassen. Naheliegend ist vielmehr, die zuletzt erlaubte Verwendung oder eine bisherige, zulässige Nutzung als Referenzmassstab heranzuziehen, auch wenn die Baute oder Anlage ursprünglich einen anderen Verwendungszweck hatte. Dies rechtfertigt sich jedenfalls dann, wenn die bisherige Nutzung während längerer Zeit ausgeübt wurde. Eine frühere, rechtmässig ausgeübte Nutzung kann dann berücksichtigt bzw. miteinbezogen werden, wenn sie nicht viele Jahre zurückliegt und sich einwandfrei, ohne besonderen Beweisaufwand, feststellen lässt.

5.
Nach den Feststellungen der Vorinstanz wurde das streitbetroffene Ökonomiegebäude 1972 erstellt und bis 1982 landwirtschaftlich genutzt. Die ursprüngliche, landwirtschaftliche Nutzung liegt somit über 35 Jahre zurück und es ist nicht aktenkundig, wie genau das Gebäude tatsächlich genutzt wurde, auch wenn eine Verwendung als Geräte- bzw. Maschineneinstellraum im Vordergrund gestanden haben mag. Sodann ist auch nicht bekannt, in welchem Umfang die landwirtschaftliche Nutzung zu einem Verkehrsaufkommen (in Form von Zu- und Wegfahrten landwirtschaftlicher Maschinen) geführt hatte. Diesbezüglich lassen sich den Akten keine Angaben entnehmen und auch die Beschwerdeführer legen nicht substanziiert dar, welche Auswirkungen mit der landwirtschaftlichen Nutzung des Gebäudes verbunden waren. Da es nicht mehr möglich ist, die damaligen Auswirkungen mit wenig Aufwand festzustellen, insbesondere eine exakte Zahl der Fahrten in Erfahrung zu bringen, ist dem Normzweck entsprechend auf die bekannte und bewilligte direkte Vorgängernutzung abzustellen, um zu beurteilen, ob neue, unzulässige Auswirkungen im Sinne von Art. 24a RPG vorliegen.

6.

6.1. Im Gegensatz zur 2003 bewilligten Nutzung als stilles Lager (vgl. zum stillen Lager 1C 283/2017 vom 23. August 2017 E. 5.1) liegt in der nachgesuchten Verwendung eine aktive Bewirtschaftung des Gebäudes, welche zu einer Intensivierung der Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt führt. Auf dem Grundstück befindet sich heute ein Magazin, wo Material und Geräte gelagert bzw. abgeliefert und abgeholt werden. Es ist davon auszugehen, dass durch die Nutzung als Magazin für ein Bauunternehmen zahlreiche Transporte pro Tag erfolgen, weshalb mit einem gewissen Verkehrsaufkommen zu rechnen ist. Zudem wird auch in der Verfügung vom 27. Januar 2015 von einer "Nutzungserweiterung" gesprochen, was ebenfalls einen Hinweis dafür darstellt, dass das Gebäude in seiner heutigen Form als Magazin intensiver genutzt wird als früher als stilles Lager. Jedenfalls ist die Feststellung der Vorinstanz, die beabsichtigte Umnutzung führe zu mehr Verkehr, nicht offensichtlich unzutreffend.

6.2. Nicht zu überzeugen vermag der Einwand der Beschwerdeführer, die bisherige Nutzung sei nicht genau bekannt, weshalb sich das Referenzmass und damit die Frage, ob neue Auswirkungen vorliegen, nicht bestimmen lasse. Die Zwischennutzung als stilles Lager (Einstellhalle für Fahrzeuge und Möbel) wurde mit Verfügung vom 9. Oktober 2003 bewilligt. Es trifft zwar zu, dass die Vorinstanz festgehalten hat, deren Umfang sei nicht klar. Sie ging aber angesichts der gelagerten Gegenstände davon aus, die bisher bewilligte Nutzung als stilles Lager sei lediglich mit einem geringen Verkehrsaufkommen verbunden gewesen und die Anzahl der Fahrten zum und vom Ökonomiegebäude hätten sich höchstens in dem im Baugesuch vom 3. April 2014 umschriebenen Rahmen von je zwei Hin- und zwei Rückfahrten bewegt. In diesem Umfang bewilligte die Vorinstanz daher auch die nachgesuchte Umnutzung des Ökonomiegebäudes als Magazin. Bereits die Bewilligung vom 9. Oktober 2003 war gestützt auf Art. 24a RPG erteilt worden. Daraus schloss die Vorinstanz, dass keine zusätzlichen Auswirkungen zu erwarten gewesen seien. Diese Folgerungen sind nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Im Übrigen zeigen die Beschwerdeführer nicht rechtsgenüglich auf, inwiefern die
Feststellung der Vorinstanz, bislang hätten maximal zwei Zu- und Wegfahrten pro Tag stattgefunden, willkürlich sein soll. Sodann ist auch die Annahme der Vorinstanz, wonach mit vier Bewegungen pro Tag zwei Zu- und zwei Wegfahrten gemeint waren und nicht wie von den Beschwerdeführern behauptet vier Zu- und Wegfahrten, nicht offensichtlich unrichtig. Die Beschwerdeführer haben es unterlassen, genau aufzuzeigen, wie hoch ihrer Meinung nach das Verkehrsaufkommen gewesen ist und worin die tatsächliche Nutzung bestanden hat. Es bestehen mithin entgegen ihrer Ansicht durchaus genügend Hinweise, wonach die am 9. Oktober 2003 erteilte Bewilligung eine Lagernutzung mit nur wenig Verkehrsbewegungen umfasste.

6.3. Soweit die Beschwerdeführer zudem vorbringen, der Ansatz der Vorinstanz, die Fahrtenzahlen aufgrund des erwarteten hohen Verkehrsaufkommen zu begrenzen, sei fragwürdig, da sie diesfalls die Nutzung hätte verweigern müssen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Im Sinne des im Verwaltungsrecht geltenden Grundsatzes der Verhältnismässigkeit (vgl. dazu u.a. BGE 144 II 16 E. 2.2 S. 19) hat die Behörde zu prüfen, ob - statt eine Bewilligung zu verweigern oder ein gänzliches Verbot auszusprechen - der rechtmässige Zustand durch eine mit der Bewilligung verknüpfte Auflage oder Bedingung herbeigeführt werden kann. Dies ist hier der Fall. Indem die Vorinstanz den Beschwerdeführern erlaubt, dass tägliche Fahrten im Umfang von zwei Hin- und Rückfahrten stattfinden, anstatt die Umnutzung vollständig zu verbieten, trägt sie dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz Rechnung, was nicht zu beanstanden ist.

6.4. Unbehelflich ist schliesslich der Einwand der Beschwerdeführer, es handle sich um umweltrechtliche Bagatellimmissionen. Wie erwähnt, sind selbst geringfügige neue Auswirkungen im Sinne von Art. 24a RPG nicht bewilligungsfähig (vgl. E. 4.1 hiervor).

7.
Die Vorinstanz hat nach dem Gesagten kein Bundesrecht verletzt, wenn sie festgehalten hat, für die Beurteilung, ob neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt vorliegen, sei auf die bisher bewilligte Nutzung als stilles Lager abzustellen. Im Übrigen liegt auch durch die auflageweise statuierte Nutzungsbeschränkung keine Verletzung von Art. 24a RPG vor. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.

8.
Bei diesem Verfahrensausgang tragen die Beschwerdeführer die Gerichtskosten unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Sie schulden dem anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner eine angemessene Entschädigung (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG). Die kommunalen und kantonalen Behörden haben keinen Anspruch auf Ausrichtung einer Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Bassersdorf, Fachkommission Bau, der Baudirektion des Kantons Zürich, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. August 2018

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Merkli

Die Gerichtsschreiberin: Sauthier

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24^a Cambiamenti di destinazione senza lavori di trasformazione fuori delle zone edificabili - 1 Quando il cambiamento di destinazione di un edificio o di un impianto fuori delle zone edificabili non necessita lavori di trasformazione ai sensi dell'articolo 22 capoverso 1, l'autorizzazione è rilasciata se:
¹	Quando il cambiamento di destinazione di un edificio o di un impianto fuori delle zone edificabili non necessita lavori di trasformazione ai sensi dell'articolo 22 capoverso 1, l'autorizzazione è rilasciata se:
^a	non ne deriva alcuna nuova ripercussione sul territorio, sull'urbanizzazione e sull'ambiente; e
^b	esso non contravviene ad alcun altro atto normativo federale.
²	L'autorizzazione eccezionale è rilasciata con la riserva di una nuova decisione, presa d'ufficio, in caso di mutate condizioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24^a Cambiamenti di destinazione senza lavori di trasformazione fuori delle zone edificabili - 1 Quando il cambiamento di destinazione di un edificio o di un impianto fuori delle zone edificabili non necessita lavori di trasformazione ai sensi dell'articolo 22 capoverso 1, l'autorizzazione è rilasciata se:
¹	Quando il cambiamento di destinazione di un edificio o di un impianto fuori delle zone edificabili non necessita lavori di trasformazione ai sensi dell'articolo 22 capoverso 1, l'autorizzazione è rilasciata se:
^a	non ne deriva alcuna nuova ripercussione sul territorio, sull'urbanizzazione e sull'ambiente; e
^b	esso non contravviene ad alcun altro atto normativo federale.
²	L'autorizzazione eccezionale è rilasciata con la riserva di una nuova decisione, presa d'ufficio, in caso di mutate condizioni.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 22 Autorizzazione edilizia - 1 Edifici o impianti possono essere costruiti o trasformati solo con l'autorizzazione dell'autorità.
¹	Edifici o impianti possono essere costruiti o trasformati solo con l'autorizzazione dell'autorità.
²	L'autorizzazione è rilasciata solo se:
^a	gli edifici o gli impianti sono conformi alla funzione prevista per la zona d'utilizzazione; e
^b	il fondo è urbanizzato.
³	Sono riservate le altre condizioni previste dal diritto federale e cantonale.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24 Eccezioni per edifici e impianti fuori delle zone edificabili - In deroga all'articolo 22 capoverso 2 lettera a, possono essere rilasciate autorizzazioni per la costruzione o il cambiamento di destinazione di edifici o impianti, se:
^a	la loro destinazione esige un'ubicazione fuori della zona edificabile; e
^b	non vi si oppongono interessi preponderanti.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24^d - 1 In edifici abitativi agricoli, conservati nella loro sostanza, può essere autorizzata un'utilizzazione a scopi abitativi extra-agricoli.66
¹	In edifici abitativi agricoli, conservati nella loro sostanza, può essere autorizzata un'utilizzazione a scopi abitativi extra-agricoli.66
^1bis	...67
²	Il cambiamento totale di destinazione di edifici e impianti degni di protezione può essere autorizzato se:68
^a	sono stati sottoposti a protezione dall'autorità competente; e
^b	la loro conservazione a lungo termine non può essere assicurata in altro modo.
³	Le autorizzazioni secondo il presente articolo possono essere rilasciate soltanto se:69
^a	l'edificio o l'impianto non è più necessario all'utilizzazione anteriore, si presta all'utilizzazione prevista e non comporta un edificio sostitutivo che non sia necessario;
^b	l'aspetto esterno e la struttura edilizia basilare restano sostanzialmente immutati;
^c	è necessaria tutt'al più una leggera estensione dell'urbanizzazione esistente e il finanziamento di tutti i costi d'infrastruttura, causati dal cambiamento completo di destinazione dell'edificio o dell'impianto, sono ribaltati sul proprietario;
^d	la coltivazione agricola dei terreni circostanti non è minacciata;
^e	non vi si oppongono interessi preponderanti.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 25 Competenze cantonali - 1 I Cantoni disciplinano competenza e procedura.
¹	I Cantoni disciplinano competenza e procedura.
^1bis	Essi stabiliscono i termini per le procedure necessarie a erigere, trasformare, mutare di destinazione edifici e impianti e ne disciplinano gli effetti.71
²	Per tutti i progetti edilizi fuori delle zone edificabili, l'autorità cantonale competente decide se siano conformi alla zona o se un'eccezione possa essere autorizzata.72

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.