2C_780/2014 - 2015-04-29 - Finances publiques et droit fiscal - Grundstückgewinnsteuerveranlagung 2009

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 780/2014

Urteil vom 29. April 2015

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Bundesrichterin Aubry Girardin,
Gerichtsschreiber Mösching.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Advokaten Dr. Markus W. Stadlin und Christian Hochstrasser,

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuerveranlagung 2009,

Beschwerde gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht vom 26. Juni 2014.

Sachverhalt:

A.

A.A.________ und B.A.________ waren Eigentümer der Liegenschaft Bahnhofstrasse 1 in U.________, welche am 3. Februar 2008 einen erheblichen Brandschaden erlitten hat. Für die Kosten des Wiederaufbaus kam im Wesentlichen die Gebäudeversicherung des Kantons Basel-Stadt auf. Mit einem als "Kaufvertrag (ausgleichungsbedürftiger Erbvorbezug) " betitelten Vertrag vom 6. Februar 2009 übertrugen A.A.________ und B.A.________ die Liegenschaft ihrem Sohn C.________. In ihrer Steuererklärung vom 12. Oktober 2009 wiesen die Rekurrenten einen Verkaufspreis der Liegenschaft in Höhe von Fr. ...... und einen Grundstücksverlust von Fr. ...... aus. Nach erfolgter Änderungsanzeige setzte die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt mit Veranlagungsverfügung vom 13. Januar 2010 auf Basis eines Grundstückgewinns von Fr. ...... und unter Berücksichtigung des Besitzdauerabzuges von 60% einen Steuerbetrag von Fr. ...... fest.

B.

Auf Einsprache der Beschwerdeführer hin reduzierte die Steuerverwaltung den errechneten Steuergewinn auf Fr. ........ Sie verneinte gleichzeitig den geltend gemachten Aufschubtatbestand und bestimmte die Grundstückgewinnsteuer neu auf Fr. ....... Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführer Rekurs. Die Steuerrekurskommission hiess diesen mit Bescheid vom 19. Januar 2012 teilweise gut und legte den Grundstückgewinn auf Fr. ........ fest. Dagegen gelangten A.A.________ und B.A.________ an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungs-gericht, welches den Rekurs am 26. Juni 2014 teilweise guthiess und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückwies.

C.

A.A.________ und B.A.________ legen mit Eingabe vom 8. September 2014 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ein. Sie beantragen, das Urteil des kantonalen Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt sei aufzuheben und von der Veranlagung einer kantonalen und kommunalen Grundstückgewinnsteuer sei abzusehen.

Die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt beantragt in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt stellt den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung verzichtet auf die Stellung eines Antrages.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig gegen einen (End-) Entscheid einer letzten oberen kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, soweit kein Ausschlussgrund vorliegt (Art. 82 lit. a , Art. 83 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG i.V.m. Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG, SR 642.14]). Angefochten ist vorliegend ein Rückweisungsentscheid. Bei solchen handelt es sich um Endentscheide, wenn der unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur der (rechnerischen) Umsetzung der oberinstanzlichen Anordnungen dient (BGE 134 II 124 E. 1.3 S. 127 mit Hinweisen). Der streitbetroffene Entscheid erfüllt diese Voraussetzungen und kann damit unmittelbar beim Bundesgericht angefochten werden. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 138 I 274 E. 1.6 S. 280 f. mit Hinweis). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht untersucht es in jedem Fall nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Das Bundesgericht prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts durch die kantonalen Instanzen an sich mit freier Kognition, ebenso, wie es dies im Fall von Bundesrecht täte. In den Bereichen, in welchen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt, beschränkt sich die Kognition des Bundesgerichts indessen im Wesentlichen auf Willkür, und gelten die erhöhten Rügeanforderungen des Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 134 II 207 E. 2 S. 209 f.; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f.; Urteil
2C 705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.2 mit Hinweisen).

1.3. Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51; 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.).

2.

Die Beschwerdeführer rügen die Verletzung von Art. 18 Abs. 1 OR sowie gegebenenfalls Art. 2 Abs. 1 ZGB. Die Vorinstanz habe den zivilrechtlichen Sachverhalt, welcher der Steuererhebung zugrunde liegt, rechtlich nicht zutreffend gewürdigt. Sie habe es versäumt, den übereinstimmenden tatsächlichen Willen der Beschwerdeführer und ihres Sohnes beim Abschluss des Vertrages am 6. Februar 2009 richtig zu ermitteln. Die Vorinstanz habe deshalb den Vertrag fälschlicherweise als Kaufvertrag im Sinne der obligationenrechtlichen Bestimmungen und nicht als "teilweisen Erbvorbezug" im Sinne von § 105 Abs. 1 lit. d des Gesetzes (des Kantons Basel-Stadt) vom 12. April 2000 über die direkten Steuern (Steuergesetz, StG/BS; SG 640.100) qualifiziert, welcher einen Steueraufschub zur Folge hätte. Die Vorinstanz begründet ihre Einschätzung des Vertrages damit, dass sich bei der Gestaltung der Grundstückübertragung das Vermögen der Beschwerdeführer nicht verkleinert habe und deshalb kein (teilweise) unentgeltlicher Erbvorbezug vorliegen könne.

2.1. Mit dem als "Kaufvertrag (als ausgleichspflichtiger Erbvorbezug) " betitelten Vertrag erklärten die Verkäufer ihre Absicht, "im Rahmen" ihrer "güter- und erbrechtlichen Nachfolgeplanung" die Liegenschaft auf ihren Sohn C.________ "als gegenüber seinen Geschwistern ausgleichspflichtigen Erbvorbezug" zu übertragen. Zu diesem Zweck wurde unter den Parteien vereinbart, "dass C.________ den anrechenbaren Übertragungswert, hier Kaufpreis genannt, in Form eines unverzinslichen Darlehens mit Laufzeit bis zum Tod des zweitversterbenden Ehegatten stehen lassen soll" (Ziff. 1). Demgemäss verkauften die Beschwerdeführer die Liegenschaft zum "Kaufpreis" von Fr. ...... an ihren Sohn. Dieser wurde "reguliert durch befreiende Schuldübernahme bezüglich der auf dem Kaufobjekt lastenden Hypothekdarlehen in Höhe Fr. ........ (...) sowie Einräumung eines auf den Tod des Zweitversterbenden der Verkäufer gestellten unverzinslichen und nicht sicherzustellenden Verkäuferdarlehens in Höhe von Fr. ......". Der ausgleichspflichtige Betrag wurde unter Berücksichtigung einer früheren Investition des Käufers von Fr. ........ auf Fr. ........ festgesetzt (Ziff. II). Schliesslich räumte der Käufer den Verkäufern mit dem Vertrag je ein lebenslängliches,
entgeltliches Wohnrecht als Dienstbarkeit an der 4-Zimmerwohnung (inkl. separatem Hobbyraum im Erdgeschoss) und ein Mitbenützungsrecht am Hof ein, über dessen Entschädigung eine Vereinbarung mit separatem Vertrag verabredet worden ist.

2.2. Ausgangspunkt der steuerlichen Beurteilung sind die von den Beteiligten abgeschlossenen Verträge (Urteil 2C 628/2013 vom 27. November 2013 E. 2.5.1). Zur Auslegung eines Vertrages ist in erster Linie auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien abzustellen (empirische oder subjektive Vertragsauslegung gemäss Art. 18 Abs. 1 OR). Die subjektive Vertragsauslegung bezieht sich auf den Willen der Vertragsparteien im Zeitpunkt der Vertragsschlusses. Steht eine tatsächliche Willensübereinstimmung fest, bleibt für eine Auslegung nach dem Vertrauensgrundsatz kein Raum. Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (objektivierte Auslegung; [BGE 139 III 404 E. 7.1 S. 406; 132 III 626 E. 3.1 S. 632; 128 III 70 E. 1a S. 73]). Was die Parteien beim Vertragsabschluss gewusst, gewollt oder tatsächlich verstanden haben, ist Tatfrage (BGE 133 III 675 E. 3.3 S. 681; 131 III 606 E. 4.1 S. 610; 129 III 118 E. 2.5 S. 122). Die tatsächliche Ermittlung dieses subjektiven
Parteiwillens beruht auf der gerichtlichen Beweiswürdigung (BGE 135 III 295 E. 5.2 S. 302; 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 128 III 419 E. 2.2 S. 422; 127 III 444 E. 1b S. 445). Diese ist der bundesgerichtlichen Überprüfung nur in den Schranken von Art. 105 BGG zugänglich (BGE 133 III 675 E. 3.3 S. 681). Die vorinstanzlichen Feststellungen können nur berichtigt werden, sofern sie entweder offensichtlich unrichtig, d. h. willkürlich ermittelt worden sind (Art. 9 BV; BGE 137 II 353 E. 5.1 S. 356) oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG).

2.3.

2.3.1. Die Beschwerdeführer sind der Meinung, es sei offensichtlich, dass sie die Liegenschaft nicht verkaufen, sondern ihrem Sohn als Erbvorbezug im Rahmen einer gemischten Schenkung haben zukommen lassen wollen. Einen Teilbetrag in Höhe von Fr. ...... (Fr. ...... Hypothekenübernahme; Fr. ...... frühere Eigenleistungen) habe er selbst tragen müssen, den überwiegenden Teil im Wert von Fr. ........ erwerbe er aber unentgeltlich. Den unentgeltlichen Teil des Liegenschaftswertes habe der Sohn gegenüber seinen Geschwistern zur Ausgleichung zu bringen. Dieser gemeinsame Wille der Vertragsparteien ergebe sich auch aus dem ebenfalls am 6. Februar 2009 abgeschlossenen und öffentlich beurkundeten Ehe- und Erbvertrag der Beschwerdeführer, welche die Vorinstanz bei der Ermittlung des tatsächlichen Parteiwillens ausser Acht gelassen habe. Die Vorinstanz habe eine rein wörtliche Auslegung des Vertrages vorgenommen und habe sich dabei einzig auf den Begriff "Verkäuferdarlehen" abgestützt. Sie gehe zudem fälschlicherweise davon aus, dass die Verwendung des Begriffs Ausgleichung im Kaufvertrag im Ergebnis einem Verweis auf Art. 614 ZGB entspreche, wonach Forderungen, die der Erblasser an einen der Erben gehabt habe, bei der Teilung diesem
anzurechnen sind. Im Ehe- und Erbvertrag sei hingegen Folgendes formuliert (S. 4) :"Wir wünschen und ordnen an, dass unsere Kinder diese Zuwendungen auf den Tod des Zweitversterbenden von uns beiden auszugleichen haben." Daraus ergebe sich eindeutig, dass die Ausgleichung im Sinne von Art. 624 ZGB (gemeint ist wahrscheinlich Art. 626 ZGB) zu verstehen sei, welcher die gesetzlichen Erben verpflichtet, alles zur Ausgleichung zu bringen, was ihnen der Erblasser bei Lebzeiten auf Anrechnung an ihren Erbanteil zugewendet hat.

2.3.2. Die Vorinstanz äussert sich folgendermassen zur Vertragsauslegung:

" Bei der Auslegung eines Vertrages sind gemäss Art. 18 Abs. 1 OR nicht dessen Bezeichnung, sondern dessen gesamter durch Auslegung zu ermittelnder Inhalt massgebend. Die Gründe, welche die Vertragsparteien zur Bezeichnung ihres Vertrages als Kaufvertrag bewogen haben, können daher dahingestellt bleiben. Ebenso unerheblich muss damit bleiben, dass die Parteien die Übertragung ihrer Liegenschaft im Vertrag als Erbvorbezug bezeichnet haben. Für dessen Qualifikation als Erbvorbezug ist alleine massgebend, ob die Übertragung der Liegenschaft zumindest teilweise unentgeltlich vorgenommen worden ist."

2.3.3. Die Vorinstanz nimmt vorliegend, ohne es ausdrücklich zu erwähnen, eine objektivierte Auslegung des Vertrages vor, worauf auch der Verweis auf das Urteil 5A 90/2009 vom 24. August 2009 hindeutet, wo das Bundesgericht ausdrücklich mangels subjektiv feststellbaren Parteiwillens eine normative Auslegung vorgenommen hat. Eine objektivierte Auslegung ist gemäss Art. 18 Abs. 1 OR aber erst dann zulässig, wenn der tatsächlich übereinstimmende Willen der Vertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Tatfrage nicht ermittelt werden konnte. Die Vorinstanz legt jedoch nicht dar, aus welchen Gründen sie eine tatsächliche Willensübereinstimmung als nicht bewiesen erachtet. Eine falsche Bezeichnung des Vertrages schliesst einen tatsächlich übereinstimmenden Willen der Parteien nicht von vornherein aus. In solchen Fällen hat das Gericht die Rechtsnatur des Vereinbarten zu ermitteln und die Wirksamkeit des Vertrages nach den dann anwendbaren Regeln zu prüfen (WOLFGANG WIEGAND, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl., 2011, N. 47 f. zu Art. 18 OR). Die fehlende subjektive Vertragsauslegung steht somit in Widerspruch zu den Anforderungen von Art. 18 Abs. 1 OR. Zudem lässt die Vorinstanz, wie die Beschwerdeführer zu
Recht beanstanden, den Ehe- und Erbvertrag vom 6. Februar 2009 gänzlich unberücksichtigt, obschon dieser wichtige Hinweise auf den tatsächlichen Willen der beiden Vertragsparteien geben könnte und auch bei einer objektivierten Auslegung Berücksichtigung finden müsste.

2.4. Nach Art. 112 Abs. 1 lit. b BGG müssen Entscheide, die der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen, die massgebenden Gründe tatsächlicher und rechtlicher Art enthalten. Aus dem Entscheid muss klar hervorgehen, von welchem festgestellten Sachverhalt die Vorinstanz ausgegangen ist und welche rechtlichen Überlegungen sie angestellt hat (BGE 135 II 145 E. 8.2 mit Hinweisen). Nur so kann das Bundesgericht die korrekte Rechtsanwendung im Einzelfall überprüfen (BGE 135 II 145 E. 8.2; Urteil 4A 591/2011 vom 17. April 2012 E. 2.1). Einen Entscheid, der diesen Anforderungen nicht genügt, kann das Bundesgericht an die kantonale Behörde zur Verbesserung zurückweisen oder aufheben (Art. 112 Abs. 3 BGG). Die Vorinstanz erläutert die rechtlichen Überlegungen für das gewählte Vorgehen bei der vorliegenden Vertragsauslegung nur mangelhaft. Den massgeblichen Sachverhalt hat sie in Bezug auf den tatsächlich übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien nicht festgestellt. Den Beschwerdeführern ist es deshalb gestützt auf die äusserst knappen Ausführungen der Vorinstanz kaum möglich, den Entscheid betreffend der Vertragsauslegung sachgerecht anzufechten. Die Vorinstanz ist ihrer Begründungspflicht diesbezüglich nicht ausreichend
nachgekommen.

2.5. Die Vorinstanz verstösst somit gegen Bundesrecht, weil sie es einerseits unterlassen hat, den tatsächlich übereinstimmenden Willen der Parteien beim Vertragsschluss zu ermitteln (Art. 18 Abs. 1 OR) und andererseits ihre Erwägungen nur mangelhaft begründet hat (Art. 112 Abs. 1 lit. b BGG). Die Sache ist zur subjektiven Vertragsauslegung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3.

Sollte sich bei der erneuten Ermittlung des Sachverhaltes herausstellen, dass tatsächlich kein Steueraufschubtatbestand nach § 105 lit. d StG/BS vorliegt, ist zu prüfen, ob die Vorinstanz den Grundstückgewinn korrekt ermittelt hat. Strittig ist dabei insbesondere, ob die von der Gebäudeversicherung des Kantons Basel-Stadt übernommenen Kosten des Wiederaufbaus der durch einen Brand zerstörten Baute zu den Anlagekosten gezählt werden können.

3.1. Gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen Gewinne bei der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran der Grundstückgewinnsteuer, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt. Die massgeblichen Rechtsbegriffe - "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" - führt das Gesetz nicht näher aus und überlässt daher den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de manoeuvre"). Insofern stellt sich das kantonale Grundstückgewinnsteuerrecht als kantonales Recht dar (Art. 1 Abs. 3 StHG; BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723 f.; Urteile 2C 77/2013 vom 6. Mai 2013 E. 5.1; 2C 705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.3, in: StE 2012 B 44.12.3 Nr. 6; 2C 119/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.1, in: StE 2009 B 44.13.5 Nr. 9). Die Kantone können selber bestimmen, welche Auslagen sie unter dem Titel "Aufwendungen" anrechnen lassen ( FELIX RICHNER UND ANDERE, a.a.O., N. 1 zu § 221 StG ZH). In Bezug auf diese Besonderheiten prüft das Bundesgericht den dem kantonalen Gesetzgeber zustehenden Spielraum nur auf Willkür hin (BGE 131 II 722 E. 2.2 S. 724; 130 II 202 E. 3.1
S. 205 f.; Urteil 2C 652/2008 vom 20. Mai 2009 E. 2.1).

3.2. Gemäss § 106 Abs. 1 StG/BS gilt als Grundstückgewinn der Betrag, um den der Veräusserungserlös den Einstandswert übersteigt. Der Einstandswert setzt sich dabei aus dem Erwerbswert und den wertvermehrenden Aufwendungen zusammen, soweit diese nicht bereits bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer angerechnet werden konnten (§ 106 Abs. 3 StG/BS). Das kantonale Gesetz konkretisiert den Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen nicht weiter. Die Vorinstanz legte daraufhin den Begriff aus unter Berücksichtigung der allgemeinen juristischen Regeln, welche auch im Steuerrecht massgebend sind ( BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 6. Aufl. 2002, S. 25).

3.2.1. Die Vorinstanz zog verschiedene andere kantonale Regelungen bei, gemäss welchen Versicherungsleistungen von den wertvermehrenden Aufwendungen abzuziehen sind. Unter Bezugnahme auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts St. Gallen vom 8. Mai 1968 (vgl. St. Gallische Gerichts- und Verwaltungspraxis [GVP] 1968 Nr. 10) führt die Vorinstanz aus, dass Gegenstand der Grundstückgewinnsteuer Zuwachsgewinne sind, welche eine Liegenschaft ohne Zutun des Eigentümers infolge allgemeiner Ursachen oder besonderer örtlicher Verhältnisse erfahren habe. Der Grundstückgewinn ist ein unverdienter, nicht vom Veräusserer selbst geschaffener Wertzuwachs seiner Liegenschaft. Der Begriff wertvermehrende Aufwendungen ist deshalb so zu verstehen, dass vom Gesamtgewinn jene Teile auszuscheiden sind, die durch wertsteigernde Tätigkeiten des Veräusserers und damit aus seinen eigenen Mitteln bestritten worden sind. Mehrwerte, die ohne eigene Leistungen des Veräusserers entstanden sind, sollen hingegen von der Steuer erfasst werden.

3.2.2. Die Vorinstanz verweist zudem auf das System der Grundstückgewinnsteuer, welches eng mit der Einkommenssteuer verbunden ist (Urteil 2C 119/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.1). Wertvermehrende Leistungen eines Dritten sind nur dann als Auslage bei der Bestimmung des Steuerobjekts der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen, wenn sie bereits als Einkommen zu versteuern sind. Dass die Beschwerdeführer die Leistung der Versicherung durch die zuvor entrichteten Prämien erworben haben, ändert an der Fremdfinanzierung der Auslagen für den Wiederaufbau des abgebrannten Baus nichts. Die Versicherungsprämien konnten gemäss § 31 Abs. 2 lit. b StG/BS als Unterhaltskosten bei der Bestimmung der Einkommenssteuern in Abzug gebracht werden.

3.2.3. Aufgrund dieser systematischen und teleologischen Auslegung gelangt die Vorinstanz zum Schluss, dass drittfinanzierte Auslagen nicht unter den Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen nach § 106 Abs. 3 StG/BS fallen. Die von der Gebäudeversicherung finanzierten Wiederaufbaukosten könnten deshalb nicht als Anlagekosten vom Veräusserungserlös in Abzug gebracht werden.

3.3. Die Beschwerdeführer beanstanden, die Vorinstanz habe das Gesetzmässigkeitsprinzip nach Art. 164 Abs. 1 BV verletzt, das Recht willkürlich angewendet und eine Rechtsverweigerung begangen. Sie habe die Kosten für den Wiederaufbau fälschlicherweise nicht zu den Anlagekosten gezählt. Für diesen steuerbegründenden Tatbestand fehle es an einer rechtlichen Grundlage. Das Vorgehen der Vorinstanz sei völlig unhaltbar. Sie zitiere zwar verschiedene kantonale Bestimmungen zum Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen, gehe aber nicht näher auf diese ein.

3.3.1. Die Vorinstanz habe es insbesondere unterlassen, sich ausführlich mit § 78 Abs. 4 des Gesetzes (des Kantons Basel-Landschaft) vom 7. Februar 1974 über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG/BL; SGS 331) auseinanderzusetzen. Dieser lautet: "Aufwendungen Dritter, für die der Veräusserer nicht ersatz- oder rückerstattungspflichtig ist, sind von den Gestehungskosten abzuziehen." THOMAS P. WENK, in: Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, 2004, N. 19 zu § 78 StG halte dazu fest: "Die Bestimmung zielt auf diejenigen Fälle, in denen infolge eines Schadenfalles eine Versicherungsgesellschaft die Instandstellung übernimmt und diese zu einer Wertvermehrung führt. Da im Regelfall der geschädigte Grundeigentümer gegenüber der Versicherungsgesellschaft nicht zu einer Rückerstattung verpflichtet ist, können die von dieser bezahlten Aufwendungen ebenfalls geltend gemacht werden." Diese Meinung ist aber nicht unumstritten (anderer Ansicht PETER CHRISTEN, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, 1998, S. 185) und steht in Widerspruch zur kommentierten Gesetzesbestimmung. Sie gilt, wenn überhaupt, nur für den Kanton Basel-Landschaft.

3.3.2. Die Beschwerdeführer vertreten darüber hinaus den Standpunkt, dass sie sich für den Fall des Eintritts des versicherten Risiko mittels der Prämienzahlungen bei der Versicherung eingekauft haben; der durch die Versicherung bezahlte Wiederaufbau der Gebäude sei folglich auf den gezielten Einsatz eigener wirtschaftlicher Mittel der Beschwerdeführer zurückzuführen und somit als Eigenleistung zu qualifizieren. Gemäss Vorinstanz erscheint diese Ansicht aber als systemwidrig, können doch die geleisteten Versicherungsprämien als Unterhaltskosten bereits bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden (§ 31 Abs. 2 lit. b StG/BS). Ein nochmaliger Abzug der Versicherungsleistungen sei deshalb nicht möglich. Ein anderes Resultat würde auch dem Grundgedanken der Grundstückgewinnsteuer widersprechen. Der nicht von den Veräusserern selbst geschaffene Wertzuwachs soll besteuert werden, haben sie doch vorliegend nur einen kleinen Teil der Versicherungsleistung selbst erbracht. Auch würden alle anderen Steuerpflichtigen, deren versicherte Häuser nicht niedergebrannt sind, benachteiligt. Eine solches Ergebnis ist mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar.

3.3.3. Weiter verweisen die Beschwerdeführer auf den von der Vorinstanz zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts St. Gallen. Wie dieser zutreffend festhalte, stelle sich beim Wiederaufbau eines abgebrannten Hauses grundsätzlich das Problem, dass sich der Anlagewert auf das Land und zwei Gebäude (das abgebrannte und das wiedererrichtete) beziehe und dieser dementsprechend angepasst werden müsse. Nach Ansicht der Beschwerdeführer hat die Korrektur zur Schaffung vergleichbarer Verhältnisse dadurch zu geschehen, dass beim massgebenden Anlagewert der Wert der abgebrannten Baute eliminiert wird. Der Anlagewert der mit den Versicherungsleistungen neu erstellten Baute ist um den "Restwert" der alten Baute zu reduzieren und dem Verkaufspreis gegenüberzustellen. Eine solche Vorgehensweise wäre zwar theoretisch möglich, doch findet sich in § 106 Abs. 3 StG/BS kein Hinweis darauf, dass sie durch den kantonalen Gesetzgeber beabsichtigt ist.

3.3.4. Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, der Veräusserer stehe in einem vertraglichen Verhältnis mit der Versicherungsgesellschaft betreffend der Abdeckung des Brandrisikos, weshalb diese nicht als Dritte bezeichnet werden könne. Mit anderen Worten trage der Veräusserer trotzdem das wirtschaftliche Risiko der Werteinbusse am Anlagewert der vom Brand zerstörten Baute und der Veräusserungserlös sei im Umfang dieses Substanzverlustes zu reduzieren. Stimme man dieser Schlussfolgerung nicht zu, müssten die kapitalisierten Versicherungsprämien zusammen mit dem Anlagewert der abgebrannten Baute (vgl. 3.3.3) zum Abzug zugelassen werden. Auch für diese Interpretation ist im kantonalen Recht keine Grundlage ersichtlich. Gemäss CHRISTEN, a.a.O, S. 185 zählen zumindest bei § 78 Abs. 4 StG/BL nur der Erblasser im Verhältnis zum Erben sowie der Schenker im Verhältnis zum Schenker nicht als Dritte; auf Versicherungsgesellschaften trifft das hingegen nicht zu.

3.4. Die verschiedenen Argumente der Beschwerdeführer stellen alle bloss mehr oder weniger vernünftige Alternativen zu den Ausführungen der Vorinstanz dar. Sie vermögen aber den Entscheid der Vorinstanz nicht nachhaltig in Zweifel zu ziehen oder gar als unhaltbar erscheinen zu lassen. Die Vorinstanz gelangt insgesamt in nachvollziehbarer Weise zum Schluss, dass drittfinanzierte Auslagen nicht unter den Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen nach § 106 Abs. 3 StG/BS fallen. Schliesslich sind Zahlungen der Gebäudeversicherung grundsätzlich nicht wertvermehrend, sondern werterhaltend, weil damit das gleiche Gebäude wie vorher erbaut werden kann. Unter dem Blickwinkel der hier massgebenden Willkürkognition ist die Gesetzesauslegung der Vorinstanz nicht zu beanstanden. Es besteht eine ausreichende gesetzliche Grundlage, um die von der Gebäudeversicherung finanzierten Leistungen bei den Anlagekosten nicht zu berücksichtigen.

4.

4.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Die Sache ist an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht zur Fortführung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.

4.2. Die Rückweisung zur im Ergebnis offenen Neubeurteilung gilt als Obsiegen des Beschwerdeführers (BGE 137 V 210 E. 7.1 S. 271). Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Kanton Basel-Stadt aufzuerlegen, der in seiner Eigenschaft als Abgabegläubiger Vermögensinteressen im Sinne von Art. 66 Abs. 4 BGG verfolgt (Art. 66 Abs. 4 BGG). Dieser hat ausserdem die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht vom 26. Juni 2014 wird aufgehoben. Die Sache wird zur Fortführung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Kanton Basel-Stadt auferlegt.

3.
Der Kanton Basel-Stadt hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. April 2015

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Mösching

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^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
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^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
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^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
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^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 73 Recours - 1 Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
¹	Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
²	Le contribuable, l'administration fiscale cantonale et l'Administration fédérale des contributions ont le droit de recourir.
³	...256

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 626 - 1 Les héritiers légaux sont tenus l'un envers l'autre au rapport de toutes les libéralités entre vifs reçues à titre d'avancement d'hoirie.
¹	Les héritiers légaux sont tenus l'un envers l'autre au rapport de toutes les libéralités entre vifs reçues à titre d'avancement d'hoirie.
²	Sont assujettis au rapport, faute par le défunt d'avoir expressément disposé le contraire, les constitutions de dot, frais d'établissement, abandons de biens, remises de dettes et autres avantages semblables faits en faveur de descendants.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 112 Notification des décisions - 1 Les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral sont notifiées aux parties par écrit. Elles doivent contenir:
¹	Les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral sont notifiées aux parties par écrit. Elles doivent contenir:
^a	les conclusions, les allégués, les moyens de preuves offerts et les déterminations des parties lorsqu'elles ne résultent pas des pièces du dossier;
^b	les motifs déterminants de fait et de droit, notamment les dispositions légales appliquées;
^c	le dispositif;
^d	l'indication des voies de droit, y compris la mention de la valeur litigieuse dans les cas où la présente loi requiert une valeur litigieuse minimale.
²	Si le droit cantonal le prévoit, l'autorité peut notifier sa décision sans la motiver. Les parties peuvent alors en demander, dans les 30 jours, une expédition complète. La décision ne peut pas être exécutée avant que ce délai soit échu sans avoir été utilisé ou que l'expédition complète soit notifiée.
³	Si une décision attaquée ne satisfait pas aux exigences fixées à l'al. 1, le Tribunal fédéral peut soit la renvoyer à l'autorité cantonale en invitant celle-ci à la parfaire, soit l'annuler.
⁴	Dans les domaines où les autorités fédérales ont qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral, le Conseil fédéral détermine quelles décisions les autorités cantonales doivent leur notifier.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 12 - 1 L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
¹	L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
²	Toute aliénation d'immeubles est imposable. Sont assimilés à une aliénation:
^a	les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu'une aliénation sur le pouvoir de disposer d'un immeuble;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée à la fortune commerciale du contribuable;
^c	la constitution de servitudes de droit privé sur un immeuble ou les restrictions de droit public à la propriété foncière, lorsque celles-ci limitent l'exploitation ou diminuent la valeur vénale de l'immeuble de manière durable et essentielle et qu'elles donnent lieu à une indemnité;
^d	le transfert de participations à des sociétés immobilières qui font partie de la fortune privée du contribuable, dans la mesure où le droit cantonal en prévoit l'imposition;
^e	les plus-values résultant de mesures d'aménagement au sens de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire83, obtenues indépendamment d'une aliénation dans la mesure où le droit cantonal les soumet à l'impôt sur les gains immobiliers.
³	L'imposition est différée:
^a	les faits mentionnés aux art. 8, al. 3 et 4, et 24, al. 3 et 3quater, sont assimilés à des aliénations dont l'imposition est différée pour l'impôt sur les gains immobiliers;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée du contribuable dans sa fortune commerciale ne peut être assimilé à une aliénation.
^c	en cas de remembrement opéré soit en vue d'un remaniement parcellaire, de l'établissement d'un plan de quartier, de rectification de limites ou d'arrondissement d'une aire agricole, soit dans le cadre d'une procédure d'expropriation ou en raison d'une expropriation imminente;
^d	en cas d'aliénation totale ou partielle d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition d'un immeuble de remplacement exploité par le contribuable lui-même ou pour l'amélioration d'immeubles agricoles ou sylvicoles appartenant au contribuable et exploités par lui-même;
^e	en cas d'aliénation de l'habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l'aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage.
⁵	Les cantons veillent à ce que les bénéfices réalisés à court terme soient imposés plus lourdement.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 1 But et champ d'application - 1 La présente loi désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit.
¹	La présente loi désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit.
²	Pour les impôts que les cantons doivent prélever en vertu de l'art. 2, al. 1, la présente loi s'applique également aux communes dans la mesure où le droit cantonal leur accorde la compétence fiscale.
³	Lorsqu'aucune réglementation particulière n'est prévue, les impôts cantonaux et communaux sont établis en vertu du droit cantonal. Restent en particulier de la compétence des cantons la fixation des barèmes, celle des taux et celle des montants exonérés d'impôt.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 164 Législation - 1 Toutes les dispositions importantes qui fixent des règles de droit doivent être édictées sous la forme d'une loi fédérale. Appartiennent en particulier à cette catégorie les dispositions fondamentales relatives:
¹	Toutes les dispositions importantes qui fixent des règles de droit doivent être édictées sous la forme d'une loi fédérale. Appartiennent en particulier à cette catégorie les dispositions fondamentales relatives:
^a	à l'exercice des droits politiques;
^b	à la restriction des droits constitutionnels;
^c	aux droits et aux obligations des personnes;
^d	à la qualité de contribuable, à l'objet des impôts et au calcul du montant des impôts;
^e	aux tâches et aux prestations de la Confédération;
^f	aux obligations des cantons lors de la mise en oeuvre et de l'exécution du droit fédéral;
^g	à l'organisation et à la procédure des autorités fédérales.
²	Une loi fédérale peut prévoir une délégation de la compétence d'édicter des règles de droit, à moins que la Constitution ne l'exclue.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.