2C_780/2014 - 2015-04-29 - Finanze pubbliche e diritto tributario

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C_780/2014

Urteil vom 29. April 2015

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Bundesrichterin Aubry Girardin,
Gerichtsschreiber Mösching.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Advokaten Dr. Markus W. Stadlin und Christian Hochstrasser,

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuerveranlagung 2009,

Beschwerde gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht vom 26. Juni 2014.

Sachverhalt:

A.

A.A.________ und B.A.________ waren Eigentümer der Liegenschaft Bahnhofstrasse 1 in U.________, welche am 3. Februar 2008 einen erheblichen Brandschaden erlitten hat. Für die Kosten des Wiederaufbaus kam im Wesentlichen die Gebäudeversicherung des Kantons Basel-Stadt auf. Mit einem als "Kaufvertrag (ausgleichungsbedürftiger Erbvorbezug) " betitelten Vertrag vom 6. Februar 2009 übertrugen A.A.________ und B.A.________ die Liegenschaft ihrem Sohn C.________. In ihrer Steuererklärung vom 12. Oktober 2009 wiesen die Rekurrenten einen Verkaufspreis der Liegenschaft in Höhe von Fr. ...... und einen Grundstücksverlust von Fr. ...... aus. Nach erfolgter Änderungsanzeige setzte die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt mit Veranlagungsverfügung vom 13. Januar 2010 auf Basis eines Grundstückgewinns von Fr. ...... und unter Berücksichtigung des Besitzdauerabzuges von 60% einen Steuerbetrag von Fr. ...... fest.

B.

Auf Einsprache der Beschwerdeführer hin reduzierte die Steuerverwaltung den errechneten Steuergewinn auf Fr. ........ Sie verneinte gleichzeitig den geltend gemachten Aufschubtatbestand und bestimmte die Grundstückgewinnsteuer neu auf Fr. ....... Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführer Rekurs. Die Steuerrekurskommission hiess diesen mit Bescheid vom 19. Januar 2012 teilweise gut und legte den Grundstückgewinn auf Fr. ........ fest. Dagegen gelangten A.A.________ und B.A.________ an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungs-gericht, welches den Rekurs am 26. Juni 2014 teilweise guthiess und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückwies.

C.

A.A.________ und B.A.________ legen mit Eingabe vom 8. September 2014 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ein. Sie beantragen, das Urteil des kantonalen Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt sei aufzuheben und von der Veranlagung einer kantonalen und kommunalen Grundstückgewinnsteuer sei abzusehen.

Die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt beantragt in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt stellt den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung verzichtet auf die Stellung eines Antrages.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig gegen einen (End-) Entscheid einer letzten oberen kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, soweit kein Ausschlussgrund vorliegt (Art. 82 lit. a , Art. 83 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG i.V.m. Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG, SR 642.14]). Angefochten ist vorliegend ein Rückweisungsentscheid. Bei solchen handelt es sich um Endentscheide, wenn der unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur der (rechnerischen) Umsetzung der oberinstanzlichen Anordnungen dient (BGE 134 II 124 E. 1.3 S. 127 mit Hinweisen). Der streitbetroffene Entscheid erfüllt diese Voraussetzungen und kann damit unmittelbar beim Bundesgericht angefochten werden. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 138 I 274 E. 1.6 S. 280 f. mit Hinweis). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht untersucht es in jedem Fall nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Das Bundesgericht prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts durch die kantonalen Instanzen an sich mit freier Kognition, ebenso, wie es dies im Fall von Bundesrecht täte. In den Bereichen, in welchen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt, beschränkt sich die Kognition des Bundesgerichts indessen im Wesentlichen auf Willkür, und gelten die erhöhten Rügeanforderungen des Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 134 II 207 E. 2 S. 209 f.; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f.; Urteil
2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.2 mit Hinweisen).

1.3. Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51; 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.).

2.

Die Beschwerdeführer rügen die Verletzung von Art. 18 Abs. 1 OR sowie gegebenenfalls Art. 2 Abs. 1 ZGB. Die Vorinstanz habe den zivilrechtlichen Sachverhalt, welcher der Steuererhebung zugrunde liegt, rechtlich nicht zutreffend gewürdigt. Sie habe es versäumt, den übereinstimmenden tatsächlichen Willen der Beschwerdeführer und ihres Sohnes beim Abschluss des Vertrages am 6. Februar 2009 richtig zu ermitteln. Die Vorinstanz habe deshalb den Vertrag fälschlicherweise als Kaufvertrag im Sinne der obligationenrechtlichen Bestimmungen und nicht als "teilweisen Erbvorbezug" im Sinne von § 105 Abs. 1 lit. d des Gesetzes (des Kantons Basel-Stadt) vom 12. April 2000 über die direkten Steuern (Steuergesetz, StG/BS; SG 640.100) qualifiziert, welcher einen Steueraufschub zur Folge hätte. Die Vorinstanz begründet ihre Einschätzung des Vertrages damit, dass sich bei der Gestaltung der Grundstückübertragung das Vermögen der Beschwerdeführer nicht verkleinert habe und deshalb kein (teilweise) unentgeltlicher Erbvorbezug vorliegen könne.

2.1. Mit dem als "Kaufvertrag (als ausgleichspflichtiger Erbvorbezug) " betitelten Vertrag erklärten die Verkäufer ihre Absicht, "im Rahmen" ihrer "güter- und erbrechtlichen Nachfolgeplanung" die Liegenschaft auf ihren Sohn C.________ "als gegenüber seinen Geschwistern ausgleichspflichtigen Erbvorbezug" zu übertragen. Zu diesem Zweck wurde unter den Parteien vereinbart, "dass C.________ den anrechenbaren Übertragungswert, hier Kaufpreis genannt, in Form eines unverzinslichen Darlehens mit Laufzeit bis zum Tod des zweitversterbenden Ehegatten stehen lassen soll" (Ziff. 1). Demgemäss verkauften die Beschwerdeführer die Liegenschaft zum "Kaufpreis" von Fr. ...... an ihren Sohn. Dieser wurde "reguliert durch befreiende Schuldübernahme bezüglich der auf dem Kaufobjekt lastenden Hypothekdarlehen in Höhe Fr. ........ (...) sowie Einräumung eines auf den Tod des Zweitversterbenden der Verkäufer gestellten unverzinslichen und nicht sicherzustellenden Verkäuferdarlehens in Höhe von Fr. ......". Der ausgleichspflichtige Betrag wurde unter Berücksichtigung einer früheren Investition des Käufers von Fr. ........ auf Fr. ........ festgesetzt (Ziff. II). Schliesslich räumte der Käufer den Verkäufern mit dem Vertrag je ein lebenslängliches,
entgeltliches Wohnrecht als Dienstbarkeit an der 4-Zimmerwohnung (inkl. separatem Hobbyraum im Erdgeschoss) und ein Mitbenützungsrecht am Hof ein, über dessen Entschädigung eine Vereinbarung mit separatem Vertrag verabredet worden ist.

2.2. Ausgangspunkt der steuerlichen Beurteilung sind die von den Beteiligten abgeschlossenen Verträge (Urteil 2C_628/2013 vom 27. November 2013 E. 2.5.1). Zur Auslegung eines Vertrages ist in erster Linie auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien abzustellen (empirische oder subjektive Vertragsauslegung gemäss Art. 18 Abs. 1 OR). Die subjektive Vertragsauslegung bezieht sich auf den Willen der Vertragsparteien im Zeitpunkt der Vertragsschlusses. Steht eine tatsächliche Willensübereinstimmung fest, bleibt für eine Auslegung nach dem Vertrauensgrundsatz kein Raum. Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (objektivierte Auslegung; [BGE 139 III 404 E. 7.1 S. 406; 132 III 626 E. 3.1 S. 632; 128 III 70 E. 1a S. 73]). Was die Parteien beim Vertragsabschluss gewusst, gewollt oder tatsächlich verstanden haben, ist Tatfrage (BGE 133 III 675 E. 3.3 S. 681; 131 III 606 E. 4.1 S. 610; 129 III 118 E. 2.5 S. 122). Die tatsächliche Ermittlung dieses subjektiven
Parteiwillens beruht auf der gerichtlichen Beweiswürdigung (BGE 135 III 295 E. 5.2 S. 302; 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 128 III 419 E. 2.2 S. 422; 127 III 444 E. 1b S. 445). Diese ist der bundesgerichtlichen Überprüfung nur in den Schranken von Art. 105 BGG zugänglich (BGE 133 III 675 E. 3.3 S. 681). Die vorinstanzlichen Feststellungen können nur berichtigt werden, sofern sie entweder offensichtlich unrichtig, d. h. willkürlich ermittelt worden sind (Art. 9 BV; BGE 137 II 353 E. 5.1 S. 356) oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG).

2.3.

2.3.1. Die Beschwerdeführer sind der Meinung, es sei offensichtlich, dass sie die Liegenschaft nicht verkaufen, sondern ihrem Sohn als Erbvorbezug im Rahmen einer gemischten Schenkung haben zukommen lassen wollen. Einen Teilbetrag in Höhe von Fr. ...... (Fr. ...... Hypothekenübernahme; Fr. ...... frühere Eigenleistungen) habe er selbst tragen müssen, den überwiegenden Teil im Wert von Fr. ........ erwerbe er aber unentgeltlich. Den unentgeltlichen Teil des Liegenschaftswertes habe der Sohn gegenüber seinen Geschwistern zur Ausgleichung zu bringen. Dieser gemeinsame Wille der Vertragsparteien ergebe sich auch aus dem ebenfalls am 6. Februar 2009 abgeschlossenen und öffentlich beurkundeten Ehe- und Erbvertrag der Beschwerdeführer, welche die Vorinstanz bei der Ermittlung des tatsächlichen Parteiwillens ausser Acht gelassen habe. Die Vorinstanz habe eine rein wörtliche Auslegung des Vertrages vorgenommen und habe sich dabei einzig auf den Begriff "Verkäuferdarlehen" abgestützt. Sie gehe zudem fälschlicherweise davon aus, dass die Verwendung des Begriffs Ausgleichung im Kaufvertrag im Ergebnis einem Verweis auf Art. 614 ZGB entspreche, wonach Forderungen, die der Erblasser an einen der Erben gehabt habe, bei der Teilung diesem
anzurechnen sind. Im Ehe- und Erbvertrag sei hingegen Folgendes formuliert (S. 4) :"Wir wünschen und ordnen an, dass unsere Kinder diese Zuwendungen auf den Tod des Zweitversterbenden von uns beiden auszugleichen haben." Daraus ergebe sich eindeutig, dass die Ausgleichung im Sinne von Art. 624 ZGB (gemeint ist wahrscheinlich Art. 626 ZGB) zu verstehen sei, welcher die gesetzlichen Erben verpflichtet, alles zur Ausgleichung zu bringen, was ihnen der Erblasser bei Lebzeiten auf Anrechnung an ihren Erbanteil zugewendet hat.

2.3.2. Die Vorinstanz äussert sich folgendermassen zur Vertragsauslegung:

" Bei der Auslegung eines Vertrages sind gemäss Art. 18 Abs. 1 OR nicht dessen Bezeichnung, sondern dessen gesamter durch Auslegung zu ermittelnder Inhalt massgebend. Die Gründe, welche die Vertragsparteien zur Bezeichnung ihres Vertrages als Kaufvertrag bewogen haben, können daher dahingestellt bleiben. Ebenso unerheblich muss damit bleiben, dass die Parteien die Übertragung ihrer Liegenschaft im Vertrag als Erbvorbezug bezeichnet haben. Für dessen Qualifikation als Erbvorbezug ist alleine massgebend, ob die Übertragung der Liegenschaft zumindest teilweise unentgeltlich vorgenommen worden ist."

2.3.3. Die Vorinstanz nimmt vorliegend, ohne es ausdrücklich zu erwähnen, eine objektivierte Auslegung des Vertrages vor, worauf auch der Verweis auf das Urteil 5A_90/2009 vom 24. August 2009 hindeutet, wo das Bundesgericht ausdrücklich mangels subjektiv feststellbaren Parteiwillens eine normative Auslegung vorgenommen hat. Eine objektivierte Auslegung ist gemäss Art. 18 Abs. 1 OR aber erst dann zulässig, wenn der tatsächlich übereinstimmende Willen der Vertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Tatfrage nicht ermittelt werden konnte. Die Vorinstanz legt jedoch nicht dar, aus welchen Gründen sie eine tatsächliche Willensübereinstimmung als nicht bewiesen erachtet. Eine falsche Bezeichnung des Vertrages schliesst einen tatsächlich übereinstimmenden Willen der Parteien nicht von vornherein aus. In solchen Fällen hat das Gericht die Rechtsnatur des Vereinbarten zu ermitteln und die Wirksamkeit des Vertrages nach den dann anwendbaren Regeln zu prüfen (WOLFGANG WIEGAND, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl., 2011, N. 47 f. zu Art. 18 OR). Die fehlende subjektive Vertragsauslegung steht somit in Widerspruch zu den Anforderungen von Art. 18 Abs. 1 OR. Zudem lässt die Vorinstanz, wie die Beschwerdeführer zu
Recht beanstanden, den Ehe- und Erbvertrag vom 6. Februar 2009 gänzlich unberücksichtigt, obschon dieser wichtige Hinweise auf den tatsächlichen Willen der beiden Vertragsparteien geben könnte und auch bei einer objektivierten Auslegung Berücksichtigung finden müsste.

2.4. Nach Art. 112 Abs. 1 lit. b BGG müssen Entscheide, die der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen, die massgebenden Gründe tatsächlicher und rechtlicher Art enthalten. Aus dem Entscheid muss klar hervorgehen, von welchem festgestellten Sachverhalt die Vorinstanz ausgegangen ist und welche rechtlichen Überlegungen sie angestellt hat (BGE 135 II 145 E. 8.2 mit Hinweisen). Nur so kann das Bundesgericht die korrekte Rechtsanwendung im Einzelfall überprüfen (BGE 135 II 145 E. 8.2; Urteil 4A_591/2011 vom 17. April 2012 E. 2.1). Einen Entscheid, der diesen Anforderungen nicht genügt, kann das Bundesgericht an die kantonale Behörde zur Verbesserung zurückweisen oder aufheben (Art. 112 Abs. 3 BGG). Die Vorinstanz erläutert die rechtlichen Überlegungen für das gewählte Vorgehen bei der vorliegenden Vertragsauslegung nur mangelhaft. Den massgeblichen Sachverhalt hat sie in Bezug auf den tatsächlich übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien nicht festgestellt. Den Beschwerdeführern ist es deshalb gestützt auf die äusserst knappen Ausführungen der Vorinstanz kaum möglich, den Entscheid betreffend der Vertragsauslegung sachgerecht anzufechten. Die Vorinstanz ist ihrer Begründungspflicht diesbezüglich nicht ausreichend
nachgekommen.

2.5. Die Vorinstanz verstösst somit gegen Bundesrecht, weil sie es einerseits unterlassen hat, den tatsächlich übereinstimmenden Willen der Parteien beim Vertragsschluss zu ermitteln (Art. 18 Abs. 1 OR) und andererseits ihre Erwägungen nur mangelhaft begründet hat (Art. 112 Abs. 1 lit. b BGG). Die Sache ist zur subjektiven Vertragsauslegung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3.

Sollte sich bei der erneuten Ermittlung des Sachverhaltes herausstellen, dass tatsächlich kein Steueraufschubtatbestand nach § 105 lit. d StG/BS vorliegt, ist zu prüfen, ob die Vorinstanz den Grundstückgewinn korrekt ermittelt hat. Strittig ist dabei insbesondere, ob die von der Gebäudeversicherung des Kantons Basel-Stadt übernommenen Kosten des Wiederaufbaus der durch einen Brand zerstörten Baute zu den Anlagekosten gezählt werden können.

3.1. Gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen Gewinne bei der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran der Grundstückgewinnsteuer, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt. Die massgeblichen Rechtsbegriffe - "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" - führt das Gesetz nicht näher aus und überlässt daher den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de manoeuvre"). Insofern stellt sich das kantonale Grundstückgewinnsteuerrecht als kantonales Recht dar (Art. 1 Abs. 3 StHG; BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723 f.; Urteile 2C_77/2013 vom 6. Mai 2013 E. 5.1; 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.3, in: StE 2012 B 44.12.3 Nr. 6; 2C_119/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.1, in: StE 2009 B 44.13.5 Nr. 9). Die Kantone können selber bestimmen, welche Auslagen sie unter dem Titel "Aufwendungen" anrechnen lassen ( FELIX RICHNER UND ANDERE, a.a.O., N. 1 zu § 221 StG ZH). In Bezug auf diese Besonderheiten prüft das Bundesgericht den dem kantonalen Gesetzgeber zustehenden Spielraum nur auf Willkür hin (BGE 131 II 722 E. 2.2 S. 724; 130 II 202 E. 3.1
S. 205 f.; Urteil 2C_652/2008 vom 20. Mai 2009 E. 2.1).

3.2. Gemäss § 106 Abs. 1 StG/BS gilt als Grundstückgewinn der Betrag, um den der Veräusserungserlös den Einstandswert übersteigt. Der Einstandswert setzt sich dabei aus dem Erwerbswert und den wertvermehrenden Aufwendungen zusammen, soweit diese nicht bereits bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer angerechnet werden konnten (§ 106 Abs. 3 StG/BS). Das kantonale Gesetz konkretisiert den Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen nicht weiter. Die Vorinstanz legte daraufhin den Begriff aus unter Berücksichtigung der allgemeinen juristischen Regeln, welche auch im Steuerrecht massgebend sind ( BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 6. Aufl. 2002, S. 25).

3.2.1. Die Vorinstanz zog verschiedene andere kantonale Regelungen bei, gemäss welchen Versicherungsleistungen von den wertvermehrenden Aufwendungen abzuziehen sind. Unter Bezugnahme auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts St. Gallen vom 8. Mai 1968 (vgl. St. Gallische Gerichts- und Verwaltungspraxis [GVP] 1968 Nr. 10) führt die Vorinstanz aus, dass Gegenstand der Grundstückgewinnsteuer Zuwachsgewinne sind, welche eine Liegenschaft ohne Zutun des Eigentümers infolge allgemeiner Ursachen oder besonderer örtlicher Verhältnisse erfahren habe. Der Grundstückgewinn ist ein unverdienter, nicht vom Veräusserer selbst geschaffener Wertzuwachs seiner Liegenschaft. Der Begriff wertvermehrende Aufwendungen ist deshalb so zu verstehen, dass vom Gesamtgewinn jene Teile auszuscheiden sind, die durch wertsteigernde Tätigkeiten des Veräusserers und damit aus seinen eigenen Mitteln bestritten worden sind. Mehrwerte, die ohne eigene Leistungen des Veräusserers entstanden sind, sollen hingegen von der Steuer erfasst werden.

3.2.2. Die Vorinstanz verweist zudem auf das System der Grundstückgewinnsteuer, welches eng mit der Einkommenssteuer verbunden ist (Urteil 2C_119/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.1). Wertvermehrende Leistungen eines Dritten sind nur dann als Auslage bei der Bestimmung des Steuerobjekts der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen, wenn sie bereits als Einkommen zu versteuern sind. Dass die Beschwerdeführer die Leistung der Versicherung durch die zuvor entrichteten Prämien erworben haben, ändert an der Fremdfinanzierung der Auslagen für den Wiederaufbau des abgebrannten Baus nichts. Die Versicherungsprämien konnten gemäss § 31 Abs. 2 lit. b StG/BS als Unterhaltskosten bei der Bestimmung der Einkommenssteuern in Abzug gebracht werden.

3.2.3. Aufgrund dieser systematischen und teleologischen Auslegung gelangt die Vorinstanz zum Schluss, dass drittfinanzierte Auslagen nicht unter den Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen nach § 106 Abs. 3 StG/BS fallen. Die von der Gebäudeversicherung finanzierten Wiederaufbaukosten könnten deshalb nicht als Anlagekosten vom Veräusserungserlös in Abzug gebracht werden.

3.3. Die Beschwerdeführer beanstanden, die Vorinstanz habe das Gesetzmässigkeitsprinzip nach Art. 164 Abs. 1 BV verletzt, das Recht willkürlich angewendet und eine Rechtsverweigerung begangen. Sie habe die Kosten für den Wiederaufbau fälschlicherweise nicht zu den Anlagekosten gezählt. Für diesen steuerbegründenden Tatbestand fehle es an einer rechtlichen Grundlage. Das Vorgehen der Vorinstanz sei völlig unhaltbar. Sie zitiere zwar verschiedene kantonale Bestimmungen zum Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen, gehe aber nicht näher auf diese ein.

3.3.1. Die Vorinstanz habe es insbesondere unterlassen, sich ausführlich mit § 78 Abs. 4 des Gesetzes (des Kantons Basel-Landschaft) vom 7. Februar 1974 über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG/BL; SGS 331) auseinanderzusetzen. Dieser lautet: "Aufwendungen Dritter, für die der Veräusserer nicht ersatz- oder rückerstattungspflichtig ist, sind von den Gestehungskosten abzuziehen." THOMAS P. WENK, in: Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, 2004, N. 19 zu § 78 StG halte dazu fest: "Die Bestimmung zielt auf diejenigen Fälle, in denen infolge eines Schadenfalles eine Versicherungsgesellschaft die Instandstellung übernimmt und diese zu einer Wertvermehrung führt. Da im Regelfall der geschädigte Grundeigentümer gegenüber der Versicherungsgesellschaft nicht zu einer Rückerstattung verpflichtet ist, können die von dieser bezahlten Aufwendungen ebenfalls geltend gemacht werden." Diese Meinung ist aber nicht unumstritten (anderer Ansicht PETER CHRISTEN, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, 1998, S. 185) und steht in Widerspruch zur kommentierten Gesetzesbestimmung. Sie gilt, wenn überhaupt, nur für den Kanton Basel-Landschaft.

3.3.2. Die Beschwerdeführer vertreten darüber hinaus den Standpunkt, dass sie sich für den Fall des Eintritts des versicherten Risiko mittels der Prämienzahlungen bei der Versicherung eingekauft haben; der durch die Versicherung bezahlte Wiederaufbau der Gebäude sei folglich auf den gezielten Einsatz eigener wirtschaftlicher Mittel der Beschwerdeführer zurückzuführen und somit als Eigenleistung zu qualifizieren. Gemäss Vorinstanz erscheint diese Ansicht aber als systemwidrig, können doch die geleisteten Versicherungsprämien als Unterhaltskosten bereits bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden (§ 31 Abs. 2 lit. b StG/BS). Ein nochmaliger Abzug der Versicherungsleistungen sei deshalb nicht möglich. Ein anderes Resultat würde auch dem Grundgedanken der Grundstückgewinnsteuer widersprechen. Der nicht von den Veräusserern selbst geschaffene Wertzuwachs soll besteuert werden, haben sie doch vorliegend nur einen kleinen Teil der Versicherungsleistung selbst erbracht. Auch würden alle anderen Steuerpflichtigen, deren versicherte Häuser nicht niedergebrannt sind, benachteiligt. Eine solches Ergebnis ist mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar.

3.3.3. Weiter verweisen die Beschwerdeführer auf den von der Vorinstanz zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts St. Gallen. Wie dieser zutreffend festhalte, stelle sich beim Wiederaufbau eines abgebrannten Hauses grundsätzlich das Problem, dass sich der Anlagewert auf das Land und zwei Gebäude (das abgebrannte und das wiedererrichtete) beziehe und dieser dementsprechend angepasst werden müsse. Nach Ansicht der Beschwerdeführer hat die Korrektur zur Schaffung vergleichbarer Verhältnisse dadurch zu geschehen, dass beim massgebenden Anlagewert der Wert der abgebrannten Baute eliminiert wird. Der Anlagewert der mit den Versicherungsleistungen neu erstellten Baute ist um den "Restwert" der alten Baute zu reduzieren und dem Verkaufspreis gegenüberzustellen. Eine solche Vorgehensweise wäre zwar theoretisch möglich, doch findet sich in § 106 Abs. 3 StG/BS kein Hinweis darauf, dass sie durch den kantonalen Gesetzgeber beabsichtigt ist.

3.3.4. Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, der Veräusserer stehe in einem vertraglichen Verhältnis mit der Versicherungsgesellschaft betreffend der Abdeckung des Brandrisikos, weshalb diese nicht als Dritte bezeichnet werden könne. Mit anderen Worten trage der Veräusserer trotzdem das wirtschaftliche Risiko der Werteinbusse am Anlagewert der vom Brand zerstörten Baute und der Veräusserungserlös sei im Umfang dieses Substanzverlustes zu reduzieren. Stimme man dieser Schlussfolgerung nicht zu, müssten die kapitalisierten Versicherungsprämien zusammen mit dem Anlagewert der abgebrannten Baute (vgl. 3.3.3) zum Abzug zugelassen werden. Auch für diese Interpretation ist im kantonalen Recht keine Grundlage ersichtlich. Gemäss CHRISTEN, a.a.O, S. 185 zählen zumindest bei § 78 Abs. 4 StG/BL nur der Erblasser im Verhältnis zum Erben sowie der Schenker im Verhältnis zum Schenker nicht als Dritte; auf Versicherungsgesellschaften trifft das hingegen nicht zu.

3.4. Die verschiedenen Argumente der Beschwerdeführer stellen alle bloss mehr oder weniger vernünftige Alternativen zu den Ausführungen der Vorinstanz dar. Sie vermögen aber den Entscheid der Vorinstanz nicht nachhaltig in Zweifel zu ziehen oder gar als unhaltbar erscheinen zu lassen. Die Vorinstanz gelangt insgesamt in nachvollziehbarer Weise zum Schluss, dass drittfinanzierte Auslagen nicht unter den Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen nach § 106 Abs. 3 StG/BS fallen. Schliesslich sind Zahlungen der Gebäudeversicherung grundsätzlich nicht wertvermehrend, sondern werterhaltend, weil damit das gleiche Gebäude wie vorher erbaut werden kann. Unter dem Blickwinkel der hier massgebenden Willkürkognition ist die Gesetzesauslegung der Vorinstanz nicht zu beanstanden. Es besteht eine ausreichende gesetzliche Grundlage, um die von der Gebäudeversicherung finanzierten Leistungen bei den Anlagekosten nicht zu berücksichtigen.

4.

4.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Die Sache ist an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht zur Fortführung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.

4.2. Die Rückweisung zur im Ergebnis offenen Neubeurteilung gilt als Obsiegen des Beschwerdeführers (BGE 137 V 210 E. 7.1 S. 271). Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Kanton Basel-Stadt aufzuerlegen, der in seiner Eigenschaft als Abgabegläubiger Vermögensinteressen im Sinne von Art. 66 Abs. 4 BGG verfolgt (Art. 66 Abs. 4 BGG). Dieser hat ausserdem die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht vom 26. Juni 2014 wird aufgehoben. Die Sache wird zur Fortführung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Kanton Basel-Stadt auferlegt.

3.
Der Kanton Basel-Stadt hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. April 2015

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Mösching

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
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^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
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^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
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^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 73 Ricorsi - 1 Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
¹	Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
²	Legittimati a ricorrere sono il contribuente, l'autorità competente secondo il diritto cantonale e l'Amministrazione federale delle contribuzioni.
³	...259

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
¹	Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
²	Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 626 - 1 Gli eredi legittimi sono reciprocamente obbligati a conferire tutto ciò che il defunto ha loro dato per atto tra vivi in acconto della loro quota.
¹	Gli eredi legittimi sono reciprocamente obbligati a conferire tutto ciò che il defunto ha loro dato per atto tra vivi in acconto della loro quota.
²	È soggetto a collazione, salvo espressa disposizione contraria del defunto, tutto ciò che il medesimo ha dato ai suoi discendenti per causa di nozze, corredo, cessione di beni, condono di debiti o simili liberalità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 112 Notificazione delle decisioni - 1 Le decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale sono notificate per scritto alle parti. Contengono:
¹	Le decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale sono notificate per scritto alle parti. Contengono:
^a	le conclusioni, i motivi, le allegazioni probatorie e le dichiarazioni processuali delle parti, in quanto non risultino dagli atti;
^b	i motivi determinanti di fatto e di diritto, segnatamente l'indicazione delle disposizioni legali applicate;
^c	il dispositivo;
^d	l'indicazione dei rimedi giuridici, con menzione del valore litigioso nei casi in cui la presente legge prevede un valore litigioso minimo.
²	Se il diritto cantonale lo prevede, l'autorità può notificare la sua decisione senza motivarla. In tal caso le parti possono chiedere, entro 30 giorni, il testo integrale della decisione. La decisione non può essere eseguita finché tale termine non scade infruttuoso o il testo integrale della stessa non è notificato.
³	Se una decisione non soddisfa le esigenze di cui al capoverso 1, il Tribunale federale può rinviarla all'autorità cantonale affinché la completi o annullarla.
⁴	Nei campi in cui autorità federali hanno diritto di ricorrere al Tribunale federale, il Consiglio federale determina quali decisioni devono essere loro notificate dalle autorità cantonali.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197983 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC85) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 1 Scopo e campo d'applicazione - 1 La presente legge stabilisce le imposte dirette che i Cantoni devono riscuotere e fissa i principi determinanti per il loro disciplinamento nella legislazione cantonale.
¹	La presente legge stabilisce le imposte dirette che i Cantoni devono riscuotere e fissa i principi determinanti per il loro disciplinamento nella legislazione cantonale.
²	La presente legge si applica anche ai Comuni in quanto il diritto cantonale accorda loro la sovranità fiscale per le imposte cantonali prescritte dall'articolo 2 capoverso 1.
³	Ove la presente legge non prevede alcuna norma, i Cantoni e i Comuni disciplinano le loro imposte conformemente al diritto cantonale. Spetta in particolare ai Cantoni stabilire le tariffe, le aliquote e gli importi esenti da imposta.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 164 Legislazione - 1 Tutte le disposizioni importanti che contengono norme di diritto sono emanate sotto forma di legge federale. Vi rientrano in particolare le disposizioni fondamentali in materia di:
¹	Tutte le disposizioni importanti che contengono norme di diritto sono emanate sotto forma di legge federale. Vi rientrano in particolare le disposizioni fondamentali in materia di:
^a	esercizio dei diritti politici;
^b	restrizioni dei diritti costituzionali;
^c	diritti e doveri delle persone;
^d	cerchia dei contribuenti, oggetto e calcolo dei tributi;
^e	compiti e prestazioni della Confederazione;
^f	obblighi dei Cantoni nell'attuazione e esecuzione del diritto federale;
^g	organizzazione e procedura delle autorità federali.
²	Competenze normative possono essere delegate mediante legge federale, sempreché la presente Costituzione non lo escluda.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.