2C_780/2014 - 2015-04-29 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 780/2014

Urteil vom 29. April 2015

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Bundesrichterin Aubry Girardin,
Gerichtsschreiber Mösching.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Advokaten Dr. Markus W. Stadlin und Christian Hochstrasser,

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuerveranlagung 2009,

Beschwerde gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht vom 26. Juni 2014.

Sachverhalt:

A.

A.A.________ und B.A.________ waren Eigentümer der Liegenschaft Bahnhofstrasse 1 in U.________, welche am 3. Februar 2008 einen erheblichen Brandschaden erlitten hat. Für die Kosten des Wiederaufbaus kam im Wesentlichen die Gebäudeversicherung des Kantons Basel-Stadt auf. Mit einem als "Kaufvertrag (ausgleichungsbedürftiger Erbvorbezug) " betitelten Vertrag vom 6. Februar 2009 übertrugen A.A.________ und B.A.________ die Liegenschaft ihrem Sohn C.________. In ihrer Steuererklärung vom 12. Oktober 2009 wiesen die Rekurrenten einen Verkaufspreis der Liegenschaft in Höhe von Fr. ...... und einen Grundstücksverlust von Fr. ...... aus. Nach erfolgter Änderungsanzeige setzte die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt mit Veranlagungsverfügung vom 13. Januar 2010 auf Basis eines Grundstückgewinns von Fr. ...... und unter Berücksichtigung des Besitzdauerabzuges von 60% einen Steuerbetrag von Fr. ...... fest.

B.

Auf Einsprache der Beschwerdeführer hin reduzierte die Steuerverwaltung den errechneten Steuergewinn auf Fr. ........ Sie verneinte gleichzeitig den geltend gemachten Aufschubtatbestand und bestimmte die Grundstückgewinnsteuer neu auf Fr. ....... Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführer Rekurs. Die Steuerrekurskommission hiess diesen mit Bescheid vom 19. Januar 2012 teilweise gut und legte den Grundstückgewinn auf Fr. ........ fest. Dagegen gelangten A.A.________ und B.A.________ an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungs-gericht, welches den Rekurs am 26. Juni 2014 teilweise guthiess und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückwies.

C.

A.A.________ und B.A.________ legen mit Eingabe vom 8. September 2014 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ein. Sie beantragen, das Urteil des kantonalen Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt sei aufzuheben und von der Veranlagung einer kantonalen und kommunalen Grundstückgewinnsteuer sei abzusehen.

Die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt beantragt in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt stellt den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung verzichtet auf die Stellung eines Antrages.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig gegen einen (End-) Entscheid einer letzten oberen kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, soweit kein Ausschlussgrund vorliegt (Art. 82 lit. a , Art. 83 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG i.V.m. Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG, SR 642.14]). Angefochten ist vorliegend ein Rückweisungsentscheid. Bei solchen handelt es sich um Endentscheide, wenn der unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur der (rechnerischen) Umsetzung der oberinstanzlichen Anordnungen dient (BGE 134 II 124 E. 1.3 S. 127 mit Hinweisen). Der streitbetroffene Entscheid erfüllt diese Voraussetzungen und kann damit unmittelbar beim Bundesgericht angefochten werden. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 138 I 274 E. 1.6 S. 280 f. mit Hinweis). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht untersucht es in jedem Fall nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Das Bundesgericht prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts durch die kantonalen Instanzen an sich mit freier Kognition, ebenso, wie es dies im Fall von Bundesrecht täte. In den Bereichen, in welchen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt, beschränkt sich die Kognition des Bundesgerichts indessen im Wesentlichen auf Willkür, und gelten die erhöhten Rügeanforderungen des Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 134 II 207 E. 2 S. 209 f.; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f.; Urteil
2C 705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.2 mit Hinweisen).

1.3. Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51; 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.).

2.

Die Beschwerdeführer rügen die Verletzung von Art. 18 Abs. 1 OR sowie gegebenenfalls Art. 2 Abs. 1 ZGB. Die Vorinstanz habe den zivilrechtlichen Sachverhalt, welcher der Steuererhebung zugrunde liegt, rechtlich nicht zutreffend gewürdigt. Sie habe es versäumt, den übereinstimmenden tatsächlichen Willen der Beschwerdeführer und ihres Sohnes beim Abschluss des Vertrages am 6. Februar 2009 richtig zu ermitteln. Die Vorinstanz habe deshalb den Vertrag fälschlicherweise als Kaufvertrag im Sinne der obligationenrechtlichen Bestimmungen und nicht als "teilweisen Erbvorbezug" im Sinne von § 105 Abs. 1 lit. d des Gesetzes (des Kantons Basel-Stadt) vom 12. April 2000 über die direkten Steuern (Steuergesetz, StG/BS; SG 640.100) qualifiziert, welcher einen Steueraufschub zur Folge hätte. Die Vorinstanz begründet ihre Einschätzung des Vertrages damit, dass sich bei der Gestaltung der Grundstückübertragung das Vermögen der Beschwerdeführer nicht verkleinert habe und deshalb kein (teilweise) unentgeltlicher Erbvorbezug vorliegen könne.

2.1. Mit dem als "Kaufvertrag (als ausgleichspflichtiger Erbvorbezug) " betitelten Vertrag erklärten die Verkäufer ihre Absicht, "im Rahmen" ihrer "güter- und erbrechtlichen Nachfolgeplanung" die Liegenschaft auf ihren Sohn C.________ "als gegenüber seinen Geschwistern ausgleichspflichtigen Erbvorbezug" zu übertragen. Zu diesem Zweck wurde unter den Parteien vereinbart, "dass C.________ den anrechenbaren Übertragungswert, hier Kaufpreis genannt, in Form eines unverzinslichen Darlehens mit Laufzeit bis zum Tod des zweitversterbenden Ehegatten stehen lassen soll" (Ziff. 1). Demgemäss verkauften die Beschwerdeführer die Liegenschaft zum "Kaufpreis" von Fr. ...... an ihren Sohn. Dieser wurde "reguliert durch befreiende Schuldübernahme bezüglich der auf dem Kaufobjekt lastenden Hypothekdarlehen in Höhe Fr. ........ (...) sowie Einräumung eines auf den Tod des Zweitversterbenden der Verkäufer gestellten unverzinslichen und nicht sicherzustellenden Verkäuferdarlehens in Höhe von Fr. ......". Der ausgleichspflichtige Betrag wurde unter Berücksichtigung einer früheren Investition des Käufers von Fr. ........ auf Fr. ........ festgesetzt (Ziff. II). Schliesslich räumte der Käufer den Verkäufern mit dem Vertrag je ein lebenslängliches,
entgeltliches Wohnrecht als Dienstbarkeit an der 4-Zimmerwohnung (inkl. separatem Hobbyraum im Erdgeschoss) und ein Mitbenützungsrecht am Hof ein, über dessen Entschädigung eine Vereinbarung mit separatem Vertrag verabredet worden ist.

2.2. Ausgangspunkt der steuerlichen Beurteilung sind die von den Beteiligten abgeschlossenen Verträge (Urteil 2C 628/2013 vom 27. November 2013 E. 2.5.1). Zur Auslegung eines Vertrages ist in erster Linie auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien abzustellen (empirische oder subjektive Vertragsauslegung gemäss Art. 18 Abs. 1 OR). Die subjektive Vertragsauslegung bezieht sich auf den Willen der Vertragsparteien im Zeitpunkt der Vertragsschlusses. Steht eine tatsächliche Willensübereinstimmung fest, bleibt für eine Auslegung nach dem Vertrauensgrundsatz kein Raum. Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (objektivierte Auslegung; [BGE 139 III 404 E. 7.1 S. 406; 132 III 626 E. 3.1 S. 632; 128 III 70 E. 1a S. 73]). Was die Parteien beim Vertragsabschluss gewusst, gewollt oder tatsächlich verstanden haben, ist Tatfrage (BGE 133 III 675 E. 3.3 S. 681; 131 III 606 E. 4.1 S. 610; 129 III 118 E. 2.5 S. 122). Die tatsächliche Ermittlung dieses subjektiven
Parteiwillens beruht auf der gerichtlichen Beweiswürdigung (BGE 135 III 295 E. 5.2 S. 302; 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 128 III 419 E. 2.2 S. 422; 127 III 444 E. 1b S. 445). Diese ist der bundesgerichtlichen Überprüfung nur in den Schranken von Art. 105 BGG zugänglich (BGE 133 III 675 E. 3.3 S. 681). Die vorinstanzlichen Feststellungen können nur berichtigt werden, sofern sie entweder offensichtlich unrichtig, d. h. willkürlich ermittelt worden sind (Art. 9 BV; BGE 137 II 353 E. 5.1 S. 356) oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG).

2.3.

2.3.1. Die Beschwerdeführer sind der Meinung, es sei offensichtlich, dass sie die Liegenschaft nicht verkaufen, sondern ihrem Sohn als Erbvorbezug im Rahmen einer gemischten Schenkung haben zukommen lassen wollen. Einen Teilbetrag in Höhe von Fr. ...... (Fr. ...... Hypothekenübernahme; Fr. ...... frühere Eigenleistungen) habe er selbst tragen müssen, den überwiegenden Teil im Wert von Fr. ........ erwerbe er aber unentgeltlich. Den unentgeltlichen Teil des Liegenschaftswertes habe der Sohn gegenüber seinen Geschwistern zur Ausgleichung zu bringen. Dieser gemeinsame Wille der Vertragsparteien ergebe sich auch aus dem ebenfalls am 6. Februar 2009 abgeschlossenen und öffentlich beurkundeten Ehe- und Erbvertrag der Beschwerdeführer, welche die Vorinstanz bei der Ermittlung des tatsächlichen Parteiwillens ausser Acht gelassen habe. Die Vorinstanz habe eine rein wörtliche Auslegung des Vertrages vorgenommen und habe sich dabei einzig auf den Begriff "Verkäuferdarlehen" abgestützt. Sie gehe zudem fälschlicherweise davon aus, dass die Verwendung des Begriffs Ausgleichung im Kaufvertrag im Ergebnis einem Verweis auf Art. 614 ZGB entspreche, wonach Forderungen, die der Erblasser an einen der Erben gehabt habe, bei der Teilung diesem
anzurechnen sind. Im Ehe- und Erbvertrag sei hingegen Folgendes formuliert (S. 4) :"Wir wünschen und ordnen an, dass unsere Kinder diese Zuwendungen auf den Tod des Zweitversterbenden von uns beiden auszugleichen haben." Daraus ergebe sich eindeutig, dass die Ausgleichung im Sinne von Art. 624 ZGB (gemeint ist wahrscheinlich Art. 626 ZGB) zu verstehen sei, welcher die gesetzlichen Erben verpflichtet, alles zur Ausgleichung zu bringen, was ihnen der Erblasser bei Lebzeiten auf Anrechnung an ihren Erbanteil zugewendet hat.

2.3.2. Die Vorinstanz äussert sich folgendermassen zur Vertragsauslegung:

" Bei der Auslegung eines Vertrages sind gemäss Art. 18 Abs. 1 OR nicht dessen Bezeichnung, sondern dessen gesamter durch Auslegung zu ermittelnder Inhalt massgebend. Die Gründe, welche die Vertragsparteien zur Bezeichnung ihres Vertrages als Kaufvertrag bewogen haben, können daher dahingestellt bleiben. Ebenso unerheblich muss damit bleiben, dass die Parteien die Übertragung ihrer Liegenschaft im Vertrag als Erbvorbezug bezeichnet haben. Für dessen Qualifikation als Erbvorbezug ist alleine massgebend, ob die Übertragung der Liegenschaft zumindest teilweise unentgeltlich vorgenommen worden ist."

2.3.3. Die Vorinstanz nimmt vorliegend, ohne es ausdrücklich zu erwähnen, eine objektivierte Auslegung des Vertrages vor, worauf auch der Verweis auf das Urteil 5A 90/2009 vom 24. August 2009 hindeutet, wo das Bundesgericht ausdrücklich mangels subjektiv feststellbaren Parteiwillens eine normative Auslegung vorgenommen hat. Eine objektivierte Auslegung ist gemäss Art. 18 Abs. 1 OR aber erst dann zulässig, wenn der tatsächlich übereinstimmende Willen der Vertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Tatfrage nicht ermittelt werden konnte. Die Vorinstanz legt jedoch nicht dar, aus welchen Gründen sie eine tatsächliche Willensübereinstimmung als nicht bewiesen erachtet. Eine falsche Bezeichnung des Vertrages schliesst einen tatsächlich übereinstimmenden Willen der Parteien nicht von vornherein aus. In solchen Fällen hat das Gericht die Rechtsnatur des Vereinbarten zu ermitteln und die Wirksamkeit des Vertrages nach den dann anwendbaren Regeln zu prüfen (WOLFGANG WIEGAND, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl., 2011, N. 47 f. zu Art. 18 OR). Die fehlende subjektive Vertragsauslegung steht somit in Widerspruch zu den Anforderungen von Art. 18 Abs. 1 OR. Zudem lässt die Vorinstanz, wie die Beschwerdeführer zu
Recht beanstanden, den Ehe- und Erbvertrag vom 6. Februar 2009 gänzlich unberücksichtigt, obschon dieser wichtige Hinweise auf den tatsächlichen Willen der beiden Vertragsparteien geben könnte und auch bei einer objektivierten Auslegung Berücksichtigung finden müsste.

2.4. Nach Art. 112 Abs. 1 lit. b BGG müssen Entscheide, die der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen, die massgebenden Gründe tatsächlicher und rechtlicher Art enthalten. Aus dem Entscheid muss klar hervorgehen, von welchem festgestellten Sachverhalt die Vorinstanz ausgegangen ist und welche rechtlichen Überlegungen sie angestellt hat (BGE 135 II 145 E. 8.2 mit Hinweisen). Nur so kann das Bundesgericht die korrekte Rechtsanwendung im Einzelfall überprüfen (BGE 135 II 145 E. 8.2; Urteil 4A 591/2011 vom 17. April 2012 E. 2.1). Einen Entscheid, der diesen Anforderungen nicht genügt, kann das Bundesgericht an die kantonale Behörde zur Verbesserung zurückweisen oder aufheben (Art. 112 Abs. 3 BGG). Die Vorinstanz erläutert die rechtlichen Überlegungen für das gewählte Vorgehen bei der vorliegenden Vertragsauslegung nur mangelhaft. Den massgeblichen Sachverhalt hat sie in Bezug auf den tatsächlich übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien nicht festgestellt. Den Beschwerdeführern ist es deshalb gestützt auf die äusserst knappen Ausführungen der Vorinstanz kaum möglich, den Entscheid betreffend der Vertragsauslegung sachgerecht anzufechten. Die Vorinstanz ist ihrer Begründungspflicht diesbezüglich nicht ausreichend
nachgekommen.

2.5. Die Vorinstanz verstösst somit gegen Bundesrecht, weil sie es einerseits unterlassen hat, den tatsächlich übereinstimmenden Willen der Parteien beim Vertragsschluss zu ermitteln (Art. 18 Abs. 1 OR) und andererseits ihre Erwägungen nur mangelhaft begründet hat (Art. 112 Abs. 1 lit. b BGG). Die Sache ist zur subjektiven Vertragsauslegung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3.

Sollte sich bei der erneuten Ermittlung des Sachverhaltes herausstellen, dass tatsächlich kein Steueraufschubtatbestand nach § 105 lit. d StG/BS vorliegt, ist zu prüfen, ob die Vorinstanz den Grundstückgewinn korrekt ermittelt hat. Strittig ist dabei insbesondere, ob die von der Gebäudeversicherung des Kantons Basel-Stadt übernommenen Kosten des Wiederaufbaus der durch einen Brand zerstörten Baute zu den Anlagekosten gezählt werden können.

3.1. Gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen Gewinne bei der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran der Grundstückgewinnsteuer, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt. Die massgeblichen Rechtsbegriffe - "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" - führt das Gesetz nicht näher aus und überlässt daher den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de manoeuvre"). Insofern stellt sich das kantonale Grundstückgewinnsteuerrecht als kantonales Recht dar (Art. 1 Abs. 3 StHG; BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723 f.; Urteile 2C 77/2013 vom 6. Mai 2013 E. 5.1; 2C 705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.3, in: StE 2012 B 44.12.3 Nr. 6; 2C 119/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.1, in: StE 2009 B 44.13.5 Nr. 9). Die Kantone können selber bestimmen, welche Auslagen sie unter dem Titel "Aufwendungen" anrechnen lassen ( FELIX RICHNER UND ANDERE, a.a.O., N. 1 zu § 221 StG ZH). In Bezug auf diese Besonderheiten prüft das Bundesgericht den dem kantonalen Gesetzgeber zustehenden Spielraum nur auf Willkür hin (BGE 131 II 722 E. 2.2 S. 724; 130 II 202 E. 3.1
S. 205 f.; Urteil 2C 652/2008 vom 20. Mai 2009 E. 2.1).

3.2. Gemäss § 106 Abs. 1 StG/BS gilt als Grundstückgewinn der Betrag, um den der Veräusserungserlös den Einstandswert übersteigt. Der Einstandswert setzt sich dabei aus dem Erwerbswert und den wertvermehrenden Aufwendungen zusammen, soweit diese nicht bereits bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer angerechnet werden konnten (§ 106 Abs. 3 StG/BS). Das kantonale Gesetz konkretisiert den Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen nicht weiter. Die Vorinstanz legte daraufhin den Begriff aus unter Berücksichtigung der allgemeinen juristischen Regeln, welche auch im Steuerrecht massgebend sind ( BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 6. Aufl. 2002, S. 25).

3.2.1. Die Vorinstanz zog verschiedene andere kantonale Regelungen bei, gemäss welchen Versicherungsleistungen von den wertvermehrenden Aufwendungen abzuziehen sind. Unter Bezugnahme auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts St. Gallen vom 8. Mai 1968 (vgl. St. Gallische Gerichts- und Verwaltungspraxis [GVP] 1968 Nr. 10) führt die Vorinstanz aus, dass Gegenstand der Grundstückgewinnsteuer Zuwachsgewinne sind, welche eine Liegenschaft ohne Zutun des Eigentümers infolge allgemeiner Ursachen oder besonderer örtlicher Verhältnisse erfahren habe. Der Grundstückgewinn ist ein unverdienter, nicht vom Veräusserer selbst geschaffener Wertzuwachs seiner Liegenschaft. Der Begriff wertvermehrende Aufwendungen ist deshalb so zu verstehen, dass vom Gesamtgewinn jene Teile auszuscheiden sind, die durch wertsteigernde Tätigkeiten des Veräusserers und damit aus seinen eigenen Mitteln bestritten worden sind. Mehrwerte, die ohne eigene Leistungen des Veräusserers entstanden sind, sollen hingegen von der Steuer erfasst werden.

3.2.2. Die Vorinstanz verweist zudem auf das System der Grundstückgewinnsteuer, welches eng mit der Einkommenssteuer verbunden ist (Urteil 2C 119/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.1). Wertvermehrende Leistungen eines Dritten sind nur dann als Auslage bei der Bestimmung des Steuerobjekts der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen, wenn sie bereits als Einkommen zu versteuern sind. Dass die Beschwerdeführer die Leistung der Versicherung durch die zuvor entrichteten Prämien erworben haben, ändert an der Fremdfinanzierung der Auslagen für den Wiederaufbau des abgebrannten Baus nichts. Die Versicherungsprämien konnten gemäss § 31 Abs. 2 lit. b StG/BS als Unterhaltskosten bei der Bestimmung der Einkommenssteuern in Abzug gebracht werden.

3.2.3. Aufgrund dieser systematischen und teleologischen Auslegung gelangt die Vorinstanz zum Schluss, dass drittfinanzierte Auslagen nicht unter den Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen nach § 106 Abs. 3 StG/BS fallen. Die von der Gebäudeversicherung finanzierten Wiederaufbaukosten könnten deshalb nicht als Anlagekosten vom Veräusserungserlös in Abzug gebracht werden.

3.3. Die Beschwerdeführer beanstanden, die Vorinstanz habe das Gesetzmässigkeitsprinzip nach Art. 164 Abs. 1 BV verletzt, das Recht willkürlich angewendet und eine Rechtsverweigerung begangen. Sie habe die Kosten für den Wiederaufbau fälschlicherweise nicht zu den Anlagekosten gezählt. Für diesen steuerbegründenden Tatbestand fehle es an einer rechtlichen Grundlage. Das Vorgehen der Vorinstanz sei völlig unhaltbar. Sie zitiere zwar verschiedene kantonale Bestimmungen zum Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen, gehe aber nicht näher auf diese ein.

3.3.1. Die Vorinstanz habe es insbesondere unterlassen, sich ausführlich mit § 78 Abs. 4 des Gesetzes (des Kantons Basel-Landschaft) vom 7. Februar 1974 über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG/BL; SGS 331) auseinanderzusetzen. Dieser lautet: "Aufwendungen Dritter, für die der Veräusserer nicht ersatz- oder rückerstattungspflichtig ist, sind von den Gestehungskosten abzuziehen." THOMAS P. WENK, in: Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, 2004, N. 19 zu § 78 StG halte dazu fest: "Die Bestimmung zielt auf diejenigen Fälle, in denen infolge eines Schadenfalles eine Versicherungsgesellschaft die Instandstellung übernimmt und diese zu einer Wertvermehrung führt. Da im Regelfall der geschädigte Grundeigentümer gegenüber der Versicherungsgesellschaft nicht zu einer Rückerstattung verpflichtet ist, können die von dieser bezahlten Aufwendungen ebenfalls geltend gemacht werden." Diese Meinung ist aber nicht unumstritten (anderer Ansicht PETER CHRISTEN, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, 1998, S. 185) und steht in Widerspruch zur kommentierten Gesetzesbestimmung. Sie gilt, wenn überhaupt, nur für den Kanton Basel-Landschaft.

3.3.2. Die Beschwerdeführer vertreten darüber hinaus den Standpunkt, dass sie sich für den Fall des Eintritts des versicherten Risiko mittels der Prämienzahlungen bei der Versicherung eingekauft haben; der durch die Versicherung bezahlte Wiederaufbau der Gebäude sei folglich auf den gezielten Einsatz eigener wirtschaftlicher Mittel der Beschwerdeführer zurückzuführen und somit als Eigenleistung zu qualifizieren. Gemäss Vorinstanz erscheint diese Ansicht aber als systemwidrig, können doch die geleisteten Versicherungsprämien als Unterhaltskosten bereits bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden (§ 31 Abs. 2 lit. b StG/BS). Ein nochmaliger Abzug der Versicherungsleistungen sei deshalb nicht möglich. Ein anderes Resultat würde auch dem Grundgedanken der Grundstückgewinnsteuer widersprechen. Der nicht von den Veräusserern selbst geschaffene Wertzuwachs soll besteuert werden, haben sie doch vorliegend nur einen kleinen Teil der Versicherungsleistung selbst erbracht. Auch würden alle anderen Steuerpflichtigen, deren versicherte Häuser nicht niedergebrannt sind, benachteiligt. Eine solches Ergebnis ist mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar.

3.3.3. Weiter verweisen die Beschwerdeführer auf den von der Vorinstanz zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts St. Gallen. Wie dieser zutreffend festhalte, stelle sich beim Wiederaufbau eines abgebrannten Hauses grundsätzlich das Problem, dass sich der Anlagewert auf das Land und zwei Gebäude (das abgebrannte und das wiedererrichtete) beziehe und dieser dementsprechend angepasst werden müsse. Nach Ansicht der Beschwerdeführer hat die Korrektur zur Schaffung vergleichbarer Verhältnisse dadurch zu geschehen, dass beim massgebenden Anlagewert der Wert der abgebrannten Baute eliminiert wird. Der Anlagewert der mit den Versicherungsleistungen neu erstellten Baute ist um den "Restwert" der alten Baute zu reduzieren und dem Verkaufspreis gegenüberzustellen. Eine solche Vorgehensweise wäre zwar theoretisch möglich, doch findet sich in § 106 Abs. 3 StG/BS kein Hinweis darauf, dass sie durch den kantonalen Gesetzgeber beabsichtigt ist.

3.3.4. Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, der Veräusserer stehe in einem vertraglichen Verhältnis mit der Versicherungsgesellschaft betreffend der Abdeckung des Brandrisikos, weshalb diese nicht als Dritte bezeichnet werden könne. Mit anderen Worten trage der Veräusserer trotzdem das wirtschaftliche Risiko der Werteinbusse am Anlagewert der vom Brand zerstörten Baute und der Veräusserungserlös sei im Umfang dieses Substanzverlustes zu reduzieren. Stimme man dieser Schlussfolgerung nicht zu, müssten die kapitalisierten Versicherungsprämien zusammen mit dem Anlagewert der abgebrannten Baute (vgl. 3.3.3) zum Abzug zugelassen werden. Auch für diese Interpretation ist im kantonalen Recht keine Grundlage ersichtlich. Gemäss CHRISTEN, a.a.O, S. 185 zählen zumindest bei § 78 Abs. 4 StG/BL nur der Erblasser im Verhältnis zum Erben sowie der Schenker im Verhältnis zum Schenker nicht als Dritte; auf Versicherungsgesellschaften trifft das hingegen nicht zu.

3.4. Die verschiedenen Argumente der Beschwerdeführer stellen alle bloss mehr oder weniger vernünftige Alternativen zu den Ausführungen der Vorinstanz dar. Sie vermögen aber den Entscheid der Vorinstanz nicht nachhaltig in Zweifel zu ziehen oder gar als unhaltbar erscheinen zu lassen. Die Vorinstanz gelangt insgesamt in nachvollziehbarer Weise zum Schluss, dass drittfinanzierte Auslagen nicht unter den Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen nach § 106 Abs. 3 StG/BS fallen. Schliesslich sind Zahlungen der Gebäudeversicherung grundsätzlich nicht wertvermehrend, sondern werterhaltend, weil damit das gleiche Gebäude wie vorher erbaut werden kann. Unter dem Blickwinkel der hier massgebenden Willkürkognition ist die Gesetzesauslegung der Vorinstanz nicht zu beanstanden. Es besteht eine ausreichende gesetzliche Grundlage, um die von der Gebäudeversicherung finanzierten Leistungen bei den Anlagekosten nicht zu berücksichtigen.

4.

4.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Die Sache ist an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht zur Fortführung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.

4.2. Die Rückweisung zur im Ergebnis offenen Neubeurteilung gilt als Obsiegen des Beschwerdeführers (BGE 137 V 210 E. 7.1 S. 271). Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Kanton Basel-Stadt aufzuerlegen, der in seiner Eigenschaft als Abgabegläubiger Vermögensinteressen im Sinne von Art. 66 Abs. 4 BGG verfolgt (Art. 66 Abs. 4 BGG). Dieser hat ausserdem die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht vom 26. Juni 2014 wird aufgehoben. Die Sache wird zur Fortführung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Kanton Basel-Stadt auferlegt.

3.
Der Kanton Basel-Stadt hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. April 2015

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Mösching

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 73 Beschwerde - 1 Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
¹	Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
²	Beschwerdebefugt sind die Steuerpflichtigen, die nach kantonalem Recht zuständige Behörde und die Eidgenössische Steuerverwaltung.
³	...255

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 626 - 1 Die gesetzlichen Erben sind gegenseitig verpflichtet, alles zur Ausgleichung zu bringen, was ihnen der Erblasser bei Lebzeiten auf Anrechnung an ihren Erbanteil zugewendet hat.
¹	Die gesetzlichen Erben sind gegenseitig verpflichtet, alles zur Ausgleichung zu bringen, was ihnen der Erblasser bei Lebzeiten auf Anrechnung an ihren Erbanteil zugewendet hat.
²	Was der Erblasser seinen Nachkommen als Heiratsgut, Ausstattung oder durch Vermögensabtretung, Schulderlass u. dgl. zugewendet hat, steht, sofern der Erblasser nicht ausdrücklich das Gegenteil verfügt, unter der Ausgleichungspflicht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 112 Eröffnung der Entscheide - 1 Entscheide, die der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen, sind den Parteien schriftlich zu eröffnen. Sie müssen enthalten:
¹	Entscheide, die der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen, sind den Parteien schriftlich zu eröffnen. Sie müssen enthalten:
^a	die Begehren, die Begründung, die Beweisvorbringen und Prozesserklärungen der Parteien, soweit sie nicht aus den Akten hervorgehen;
^b	die massgebenden Gründe tatsächlicher und rechtlicher Art, insbesondere die Angabe der angewendeten Gesetzesbestimmungen;
^c	das Dispositiv;
^d	eine Rechtsmittelbelehrung einschliesslich Angabe des Streitwerts, soweit dieses Gesetz eine Streitwertgrenze vorsieht.
²	Wenn es das kantonale Recht vorsieht, kann die Behörde ihren Entscheid ohne Begründung eröffnen. Die Parteien können in diesem Fall innert 30 Tagen eine vollständige Ausfertigung verlangen. Der Entscheid ist nicht vollstreckbar, solange nicht entweder diese Frist unbenützt abgelaufen oder die vollständige Ausfertigung eröffnet worden ist.
³	Das Bundesgericht kann einen Entscheid, der den Anforderungen von Absatz 1 nicht genügt, an die kantonale Behörde zur Verbesserung zurückweisen oder aufheben.
⁴	Für die Gebiete, in denen Bundesbehörden zur Beschwerde berechtigt sind, bestimmt der Bundesrat, welche Entscheide ihnen die kantonalen Behörden zu eröffnen haben.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 12 - 1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
¹	Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
²	Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
^a	die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
^c	die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
^d	die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
^e	die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197984, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
³	Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:
^a	Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
^b	Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 des Zivilgesetzbuches86) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
^c	Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
^d	vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
^e	Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
⁴	Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:
^a	die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quater genannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.
⁵	Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 1 Zweck und Geltungsbereich - 1 Dieses Gesetz bestimmt die von den Kantonen zu erhebenden direkten Steuern und legt die Grundsätze fest, nach denen die kantonale Gesetzgebung zu gestalten ist.
¹	Dieses Gesetz bestimmt die von den Kantonen zu erhebenden direkten Steuern und legt die Grundsätze fest, nach denen die kantonale Gesetzgebung zu gestalten ist.
²	Das Gesetz gilt auch für die Gemeinden, soweit ihnen das kantonale Recht die Steuerhoheit für vorgeschriebene Steuern der Kantone gemäss Artikel 2 Absatz 1 einräumt.
³	Soweit es keine Regelung enthält, gilt für die Ausgestaltung der Kantons- und Gemeindesteuern das kantonale Recht. Sache der Kantone bleibt insbesondere die Bestimmung der Steuertarife, Steuersätze und Steuerfreibeträge.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 164 Gesetzgebung - 1 Alle wichtigen rechtsetzenden Bestimmungen sind in der Form des Bundesgesetzes zu erlassen. Dazu gehören insbesondere die grundlegenden Bestimmungen über:
¹	Alle wichtigen rechtsetzenden Bestimmungen sind in der Form des Bundesgesetzes zu erlassen. Dazu gehören insbesondere die grundlegenden Bestimmungen über:
^a	die Ausübung der politischen Rechte;
^b	die Einschränkungen verfassungsmässiger Rechte;
^c	die Rechte und Pflichten von Personen;
^d	den Kreis der Abgabepflichtigen sowie den Gegenstand und die Bemessung von Abgaben;
^e	die Aufgaben und die Leistungen des Bundes;
^f	die Verpflichtungen der Kantone bei der Umsetzung und beim Vollzug des Bundesrechts;
^g	die Organisation und das Verfahren der Bundesbehörden.
²	Rechtsetzungsbefugnisse können durch Bundesgesetz übertragen werden, soweit dies nicht durch die Bundesverfassung ausgeschlossen wird.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.