2C_962/2017 - 2018-03-29 - Finanze pubbliche e diritto tributario - Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Aargau 2012

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 962/2017

Urteil vom 29. März 2018

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Stadelmann, Haag,
Gerichtsschreiberin Mayhall.

Verfahrensbeteiligte
1. A.C.________,
2. B.C.________,
beide vertreten durch Herr Urs Vögele,
Beschwerdeführer,

gegen

Kantonales Steueramt Aargau.

Gegenstand
Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Aargau 2012,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 3. Oktober 2017 (WBE.2017.161).

Sachverhalt:

A.
A.C.________ ist mit B.C.________ verheiratet. Er war als selbstständig erwerbender Landwirt tätig. Im Jahr 1993 verpachtete er seinen Betrieb und gab die selbstständige Erwerbstätigkeit auf. Mit Revers vom 17. Februar 1997 erklärten A.C.________ und B.C.________, ihre Liegenschaften würden im Geschäftsvermögen verbleiben. In der Folge nahm er von der Parzelle (D.________) Nr. aaa mehrere Abparzellierungen vor. Zwei daraus resultierende neue Parzellen verkaufte er im Jahr 2003 (Parzellen Nr. bbb und den Rest von Parzelle aaa) und vier weitere im Jahre 2004 (Parzellen ddd, eee, fff, ggg). Auf der neu gebildeten Parzelle hhh erstellte A.C.________ sein eigenes Wohnhaus. Am 17. August 2012 parzellierte A.C.________ von der Parzelle D.________ Nr. iii eine Fläche von 69m2 ab und verkaufte diese zu einem Kaufpreis von Fr. 39'330.--. Gleichentags verkaufte er auch die (Rest-) Parzelle Nr. iii mit einer Fläche von 480m2 zu einem Kaufpreis von Fr. 273'600.--.
Mit Veranlagung vom 20. Februar 2014 wurden A.C.________ und B.C.________ für das Jahr 2012 zu einem steuerbaren Einkommen von Fr. 389'400.-- und zu einem steuerbaren Vermögen von Fr. 1'152'000.-- veranlagt. Dabei wurden, unter Abzug von Anlage- und Erschliessungskosten, zwei Gewinne aus Baulandverkäufen von Fr. 30'879.-- bzw. Fr. 226'978.-- zu den Einkünften aus selbstständiger Erwerbstätigkeit von A.C.________ gerechnet. Die gegen die Veranlagung 2012 von A.C.________ und B.C.________ erhobene Einsprache wies die Steuerkommission mit Einspracheentscheid vom 20. Januar 2016 ab.

B.
Am 23. Februar 2017 wies das Spezialverwaltungsgericht des Kantons Aargau den von A.C.________ und B.C.________ gegen den Einspracheentscheid geführten Rekurs ab. Mit Urteil vom 3. Oktober 2017 wies das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau die von A.C.________ und B.C.________ gegen das Urteil des Spezialverwaltungsgericht erhobene Beschwerde ebenfalls ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 8. November 2017 an das Bundesgericht beantragen A.C.________ und B.C.________, in kostenfälliger Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau sei festzustellen, dass das veranlagte Einkommen von Fr. 389'407.-- um Fr. 191'412.-- auf das neue steuerpflichtige Einkommen von Fr. 197'995.-- herabzusetzen sei. Des Weiteren sei festzustellen, dass gestützt auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung lediglich der Differenzbetrag: Verkehrswert 2004 von Fr. 450.-- zum Verkaufserlös 2012 von Fr. 570.--, also für die 549m2 à Fr. 120.-- entsprechend Fr. 65'888.-- der Einkommenssteuer unterstellt seien. Im Übrigen sei der tatsächliche Sachverhalt dem Urteil zugrunde zu legen.
Über die Aktenanforderung hinaus wurden weder Vernehmlassungen eingeholt noch ein Schriftenwechsel durchgeführt.

Erwägungen:

1.

1.1. Vorliegend haben das Ehepaar A.C.________ und B.C.________ fristgerecht eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht. Sie richtet sich gegen einen Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz auf dem Gebiet der direkten Kantons- und Gemeindesteuern der Steuerperiode 2012. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig (Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG in Verbindung mit Art. 73 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [StHG; SR 642.14]).

1.2. Die Beschwerde hat einen Antrag zu enthalten (Art. 42 BGG). Der Beschwerdeantrag der Beschwerdeführer auf kostenfällige Aufhebung des angefochtenen vorinstanzlichen Urteils und Festsetzung des Steuerfaktors Einkommen auf Fr. 197'995.-- kann, unter Berücksichtigung der Beschwerdebegründung nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt (BGE 136 V 131 E. 1.2 S. 136; 123 IV 125 E. 1 S. 127; 105 II 149 E. 2a S. 152), als Antrag entgegen genommen werden, das angefochtene vorinstanzliche Urteil sei dahingehend abzuändern, dass der Steuerfaktor Einkommen der Kantons- und Gemeindesteuern der Steuerperiode 2012 auf Fr. Fr. 197'995.-- festzusetzen sei (siehe auch Urteil 2C 506/2016 vom 1. Mai 2017 E. 1.2.1). Angesichts der Subsidiarität von Feststellungsanträgen gegenüber Leistungsanträgen (BGE 126 II 300 E. 2c S. 303 f.) kann auf das gestellte Feststellungsbegehren nicht eingetreten werden. Ebenfalls nicht einzutreten ist auf die im Beschwerdeantrag formulierte appellatorische Sachverhaltsrüge, die weder als Beschwerdeantrag im Sinne von Art. 42 BGG qualifiziert noch die für eine Sachverhaltsrüge in Art. 97 BGG aufgestellten Voraussetzungen (vgl. dazu unten, E. 2.) erfüllt.

1.3. Die Beschwerdeführer, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen haben und mit ihren Anträgen unterlegen sind, haben ein schutzwürdiges Interesse an der Abänderung des angefochtenen Urteils. Sie sind zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).

1.4. Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und Art. 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und Abs. 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 138 I 274 E. 1.6 S. 280 mit Hinweis). Die Verletzung von Grundrechten sowie von kantonalem und interkantonalem Recht untersucht es in jedem Fall nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232; 134 II 244 E. 2.2 S. 246; 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254). Als spezialgesetzliche Bestimmung ermöglicht Art. 73 StHG dem Bundesgericht nicht nur die Prüfung der Vereinbarkeit der kantonalen Gesetzgebung mit den bundesrechtlichen Vorgaben des Steuerharmonisierungsgesetzes mit freier Kognition (wozu es sich bereits auf Art. 95 BGG stützen könnte), sondern, zur Herstellung der Konkordanz mit dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG, SR 642.11), auch die freie Überprüfung der Auslegung und
Anwendung von harmonisiertem kantonalem Gesetzesrecht. In den Bereichen, in denen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt oder keine Anwendung findet, beschränkt sich die Kognition des Bundesgerichts auf Willkür (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f.; Urteile 2C 693/2014, 2C 694/2014 vom 4. März 2015 E. 2.1; 2C 153/2014 vom 4. September 2014 E. 1.2).

1.5. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz kann von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt oder ergänzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 , Art. 105 Abs. 2 BGG). Offensichtlich unrichtig festgestellt ist ein Sachverhalt, wenn er willkürliche Feststellungen beinhaltet (BGE 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62); dieses Vorbringen unterliegt der qualifizierten Rügepflicht (Art. 97 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 106 Abs. 2 BGG). Obwohl nicht ausdrücklich im Gesetz erwähnt, beruht auch eine unvollständige Sachverhaltsfeststellung auf einer Rechtsverletzung. Was rechtserheblich ist, bestimmt das materielle Recht; eine in Verkennung der Rechtserheblichkeit unvollständige Erstellung der für die rechtliche Beurteilung massgeblichen Tatsachen stellt demzufolge eine Verletzung materiellen Rechts dar (BGE 136 II 65 E. 1.4 S. 68, 134 V 53 E. 4.3 S. 62; MEYER, Wege zum Bundesgericht - Übersicht und Stolpersteine, ZBJV 146/2010 S. 857).

2.

2.1. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Urteil erwogen, die Beschwerdeführer seien angesichts der zahlreichen Abparzellierungen und nachfolgenden Baulandverkäufe seit dem Jahr 2003 als Liegenschaftenhändler zu qualifizieren, weshalb der aus dem Grundstückverkauf resultierende Kapitalgewinn (im dualistischen Kanton Aargau) mit der Einkommenssteuer zu erfassen sei. Überdies würden sich die Beschwerdeführer rechtsmissbräuchlich verhalten: Die Steuerbehörden seien im Jahr 2004 betreffend die verbliebenen Parzellen davon ausgegangen, dass diese nun dem Liegenschaftenhandel dienen würden; entsprechend seien diese vom landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen ins Privatvermögen und danach in das Liegenschaftenhändlergeschäftsvermögen überführt worden. Dagegen hätten sich die Beschwerdeführer im Ergebnis erfolgreich zur Wehr gesetzt und im Rekurs vom 1. April 2005, S. 2, insbesondere festgehalten, dass
"Grundstücke, welche zum landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen gehören, unabhängig von der Zonenzugehörigkeit zum landwirtschaftlichen Ertragswert einzustufen seien."

Damit hätten sich die Beschwerdeführer im Jahr 2004 auf den Standpunkt gestellt, die Grundstücke seien unter der Wirkung des Revers noch als Geschäftsvermögen des Landwirtschaftsbetriebs zu qualifizieren, weshalb es widersprüchlich und rechtsmissbräuchlich sei, heute zu verlangen, es müsse auf das Jahr 2004 hin nachträglich die Grundstückgewinnsteuer wegen Überführung ins normale Geschäftsvermögen abgerechnet werden.

2.2. Die Beschwerdeführer rügen, die Behauptungen des kantonalen Verwaltungsgerichts, dass der Beschwerdeführer im Jahre 2004 nicht gewillt gewesen seien, über die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen, sei tatsachenwidrig, und das Gegenteil dadurch bewiesen, dass sie sich nicht gegen die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer aus den Verkäufen 2004 gewehrt und diesen Standpunkt in sämtlichen Rechtsschriften betreffend das Verfahren Kantons- und Gemeindesteuern 2012 vertreten hätten; sie hätten sogar darauf hingewiesen, dass die Steuerkommission offenbar im Sinne der amtsinternen Aktennotiz vom Januar 2004 eine Überführung ins Privatvermögen und hernach sofort die Wiedereinbringung ins Geschäftsvermögen für gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel vollziehen wolle, damit die Grundstückgewinnsteuer sofort gefordert werden könne. Tatsache sei demgegenüber, dass die Steuerbehörden Wallbach für die Parzelle Nr. aaa kein Verfahren eingeleitet hätten zur Überführung ins Privatvermögen und sofortige Wiedereinbringung in nicht-landwirtschaftliches Geschäftsvermögen; dies, obwohl allgemein anerkannt gewesen sei, dass die Steuerpflichtigen seit 2003 als Liegenschaftenhändler gelten würden, was auch durch das Verwaltungsgericht bestätigt worden
sei. Im damaligen Zeitpunkt sei die im Urteil 2C 708/2010 wegweisend verlangte Abrechnung nach dem Zweiphasensystem noch nicht bekannt gewesen. Bekannt gewesen aber sei eine interne Aktennotiz zu Handen der Steuerbehörden, die im vorliegenden Fall aber aus unbekannten Gründen nicht angewendet worden sei. Die Beschwerdeführer hätten für die Veranlagung von Fr. 450.-- Verkehrswert pro m2 (abzüglich Anlagekosten von Fr. 43.80/m2) als Einbringungswert grundsätzlich immer Verjährungsverzicht erklärt, mit keinem Rechtsmittel die Besteuerung nach dem dualistischen Zweiphasensystem abgestritten und sich somit immer gesetzeskonform verhalten sowie die bundesgerichtliche Rechtsprechung akzeptiert; das Bundesgericht habe im Urteil 2C 708/2010 klar bestätigt, dass der nach Einbringung in nicht-landwirtschaftliches Geschäftsvermögen erzielte Mehrwert der Besteuerung unterliege, was die Beschwerdeführer nie in Abrede gestellt hätten. Das vorinstanzliche Urteil und deren Vorinstanz würden den Anschein erwecken, als wollten sich die Beschwerdeführer um eine korrekte Besteuerung drücken, wogegen absoluter Einspruch zu erheben sei: Die Beschwerdeführer hätten sich in jedem Zeitpunkt des Verfahrens korrekt verhalten, die richtige und
gesetzeskonforme Veranlagung 2004 der Grundstückgewinnsteuer anerkannt und nie in Abrede gestellt, dass der Mehrwert 2004 zu 2012 der Einkommenssteuer unterliege, und für sämtliche Verkäufe immer eine Grundstückgewinnsteuererklärung eingereicht. Demgegenüber seien sämtliche Urteile der Vorinstanzen allesamt rein fiskalisch begründet und würden in Widerspruch zur Rechtslage wie auch zur bundesgerichtlichen Praxis stehen. Darüber hinaus sei eine rückwirkende Anwendung von Erlassen unzulässig und willkürlich. Die Beschwerdeführer bemängeln die Verletzung des Gleichheitsgebots nach Art. 8 BV und der dargelegten Willkür nach Art. 9 BV (korrekte Besteuerung 2004 und Nichteinhalten der bundesgerichtlichen Praxis 2012), weil sie im Jahr 2004 für die Verkäufe von Grundstücken rechtsgültig veranlagt worden seien und sich, entgegen der Äusserungen der Vorinstanz, nie gegen eine Veranlagung einer Grundstückgewinnsteuer auf der Basis des Verkehrswertes 2004 gewandt habe. Die Beschwerdeführer wenden sich insbesondere gegen die "Falschaussage" im Urteil 3. Oktober 2017, E. 2.2, S. 5, dritter Abschnitt: Entgegen den Äusserungen hätten sie im Rekurs über die Grundstückschätzung vom 1. Mai 2005 klar verlangt, dass die Ertragswertbesteuerung
landwirtschaftlich genutzter Grundstücke fortzuführen sei, dies in Einhaltung der Praxis, dass auch im Baugebiet liegende Grundstücke, die für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet seien, weiterhin zum landwirtschaftlichen Ertragswert zu besteuern seien, was durch das Urteil des "Rekurs-Gerichts" vom 29. September 2005 auch bestätigt worden sei; im Urteil vom 6. Mai 2008 habe das kantonale Verwaltungsgericht festgehalten, dass die Schätzung eines Grundstückes nach landwirtschaftlichen Kriterien weder die Zugehörigkeit zum Geschäfts- oder Privatvermögen noch die Qualifikation als landwirtschaftliches Grundstück zu präjudizieren vermöge.

3.

3.1. Für das Bundesgericht ist der vorinstanzlich festgestellte Sachverhalt verbindlich (Art. 105 Abs. 1 BGG). An die Sachverhaltsrüge (Art. 97 BGG) werden hohe Anforderungen gestellt; ein Beschwerdeführer hat unter Einhaltung der qualifizierten Rügepflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG) darzulegen, inwiefern die Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich unrichtig (d.h. willkürlich [Art. 9 BV]) oder rechtsverletzend erhoben hat, und inwiefern der gerügte Mangel für den Ausgang des Verfahrens relevant sein soll (ausführlich oben, E. 1.5). Weil dem Bundesgericht keine freie Sachverhaltsprüfung zukommt (BGE 139 II 404 E. 10.1 S. 445) und es die vorinstanzliche Beweiswürdigung nur auf Willkür überprüft (BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9), reicht es nicht aus, in einer Beschwerde einfach seine Sichtweise über das Geschehene zu wiederholen oder die eigene Beweiswürdigung zu erläutern (BGE 137 II 353 E. 5.1 S. 356; Urteile 8C 616/2014 vom 25. Februar 2015 E. 1.2; 9C 779/2010 vom 30. September 2011 E. 1.1.2, nicht publ. in: BGE 137 V 446, aber in: SVR 2012 BVG Nr. 11 S. 44).
Streitgegenstand (BGE 136 II 165 E. 5 S. 174; Urteile 2C 961/2013 vom 29. April 2014 E. 3.3; 2C 930/2012 vom 10. Januar 2013 E. 1.1) des vorliegenden bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahrens ist die Besteuerung des im Jahre 2012 realisierten Erlöses aus dem Verkauf der am 17. August 2012 von der Parzelle D.________ Nr. iii abparzellierten Fläche von 69m2 sowie der (Rest-) Parzelle Nr. iii (vgl. oben, Sachverhalt A). Entsprechend ist der für die Besteuerung der Erlöse aus dem Verkauf dieser beiden Parzellen rechtserhebliche Sachverhalt festzustellen (BGE 119 V 347 E. 1a; für eine Definition der Rechtserheblichkeit vgl. PATRICK KRAUSKOPF/KATRIN EMMENEGGER/FABIO BABEY, Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz, 2. Aufl. 2016, N. 28 zu Art. 12 VwVG); an der Feststellung oder Korrektur nicht rechtserheblicher Sachverhaltselemente besteht zum Vornherein kein Bedürfnis. Für diese beiden im Jahr 2012 verkauften Parzellen hat die Vorinstanz festgehalten, die Beschwerdeführer hätten hinsichtlich dieser Parzellen im Jahr 2004 keine zweistufige Abrechnung verlangt, was von den Beschwerdeführern in ihren weitschweifigen Ausführungen nicht ansatzweise bestritten wird. Die Hinweise auf die steuerliche Behandlung anderer, im Jahr 2004
verkaufter Parzellen sind nicht geeignet, die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellungen zu den im Jahr 2012 verkauften Parzellen in Frage zu stellen. Im vorliegenden bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren ist somit ebenfalls davon auszugehen, dass die Beschwerdeführer sich hinsichtlich der zwei im Jahr 2012 verkauften Parzellen auf den Standpunkten stellten, diese würden (unter Wirkung des im Jahr 1997 erklärten Revers) weiterhin zum Geschäftsvermögen des Landwirtschaftsbetriebs zählen, und keine Abrechnung verlangt haben. Auf die übrigen, nicht rechtserheblichen Sachverhaltselemente ist nicht weiter einzugehen.

3.2.

3.2.1. Im Rahmen des Einkommens aus selbstständiger Erwerbstätigkeit werden Gewinne aus dem Verkauf von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken auf Bundesebene nur bis zur Höhe der Anlagekosten der Einkommenssteuer unterworfen (Art. 18 Abs. 1 und Abs. 4 DBG); der Wertzuwachsgewinn bleibt - wie bei Kapitalgewinnen des Privatvermögens (Art. 16 Abs. 3 DBG) - steuerfrei (Urteil 2C 502/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.1; FELIX RICHNER, Landwirtschaftliche Grundstücke im Recht der harmonisierten Steuern, ZStP 4/2012 S. 295; Botschaft des Bundesrates über die Besteuerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke vom 11. März 2016 [zit. Botschaft land- und forstwirtschaftliche Grundstücke], BBl 2016 1823). Auf Kantonsebene werden die Gewinne ebenfalls bis zur Höhe der Anlagekosten (d.h. die wiedereingebrachten Abschreibungen) mit der Einkommenssteuer besteuert (Art. 8 Abs. 1 StHG); der Wertzuwachsgewinn wird wie bei natürlichen Personen ohne Geschäftsvermögen von der Grundstückgewinnsteuer erfasst (Art. 12 Abs. 1 StHG; Urteile 2C 708/2010 vom 28. Januar 2011 E. 2.1; 2C 502/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.1; RICHNER, a.a.O., S. 294 f.; Botschaft land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, BBl 2016 1824).

3.2.2. Demgegenüber werden Gewinne, die selbstständig Erwerbende aus dem Verkauf nicht land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke des Geschäftsvermögens erzielen, auf Bundesebene vollständig mit der direkten Bundessteuer erfasst. In dualistischen Kantonen (wie vorliegend dem Kanton Aargau) unterliegt der gesamte Gewinn (wie bei der direkten Bundessteuer) der Einkommenssteuer (Urteil 2C 502/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.4 [in fine], E. 2.5; Botschaft land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, BBl 2016 1825). Nach diesen Grundsätzen werden nach der bundesgerichtlichen Praxis insbesondere Erlöse aus dem Verkauf von Grundstücken besteuert, die sich im Geschäftsvermögen eines landwirtschaftlichen Betriebs befinden, aber nicht als land- und forstwirtschaftlich qualifizieren (zur Aufteilung von Grundstücken des Geschäftsvermögens eines landwirtschaftlichen Betriebs in forst- und landwirtschaftliche sowie nicht forst- und landwirtschaftliche siehe Urteile 2C 485/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.2; 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.3; WERNER SALZMANN, BGE 2C 11/2011: Urteil des Bundesgerichts vom 2. Dezember 2011 i.S. Besteuerung von Kapitalgewinn aus der Veräusserung von Bauland im Geschäftsvermögen von Landwirten, Blätter für Agrarrecht, 2015
[Heft 1/3], S. 9).

3.3. Der Begriff des land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes wird im harmonisierten Recht nicht definiert. Das Bundesgericht hat in freier Prüfung dieses harmonisierten Begriffs erkannt, dass er nicht isoliert aus dem Steuerrecht heraus, sondern in gesetzessystematischer Hinsicht unter Berücksichtigung der Zwecksetzung des BGBB, des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) und des Bundesgesetzes über die Landwirtschaft vom 29. April 1998 (LwG; 910.1) auszulegen sei (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 36; Urteile 2C 873/2011 vom 22. Oktober 2012 E. 5.1; 2C 539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2; vgl. zur Kritik an dieser Rechtsprechung RICHNER, a.a.O., S. 288). Die steuerliche Privilegierung von forst- und landwirtschaftlichen Grundstücken im Sinne von Art. 12 Abs. 1 StHG rechtfertigt sich grundsätzlich nur, wenn die für die Anwendbarkeit des BGBB aufgestellten Voraussetzungen erfüllt sind (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 36, E. 2.3.1 S. 38 f.; Urteile 2C 873/2011 vom 22. Oktober 2012 E. 5.1; 2C 539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2). Dies ist hauptsächlich der Fall, wenn das Grundstück ausserhalb der Bauzone im Sinne von Art. 15 RPG liegt und eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist (Art. 2 Abs. 1 BGBB) oder
wenn einer der vier weiteren, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannten Fälle vorliegt (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 37, E. 2.3.2 S. 39; SALZMANN, a.a.O., S. 8).

3.4. Vorliegend ist in zulässiger Ergänzung des vorinstanzlichen Sachverhalts aus den Vorakten (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 131 II 470 E. 2 S. 476; BERNARD CORBOZ, Commentaire de la LTF, 2. Aufl. 2014, N. 19 zu Art. 107 BGG) davon auszugehen, dass die verkauften Parzellen unüberbaut waren (Bericht Kantonales Steueramt des Kantons Aargau vom 27. März 2015 S. 3; vgl. dazu die Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 29. April 2015) und spätestens vor ihrer Erschliessung im Jahr 2002/03 vollumfänglich in die Bauzone umgezont worden sind (übereinstimmende Darstellung gemäss Urteil des Spezialverwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 23. Februar 2017 E. 4.1 und Rekurs der Beschwerdeführer vom 12. Februar 2016 S. 5 sowie Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 29. April 2015 zum Bericht des Kantonalen Steueramtes des Kantons Aargau, S. 4). Ab diesem Zeitpunkt unterstanden die verkauften Parzellen nicht mehr dem sachlichen Anwendungsbereich des BGBB (Art. 2 Abs. 2 lit. a e contrario BGBB; ebenso Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 29. April 2015 zum Bericht des Kantonalen Steueramtes des Kantons Aargau, S. 4) und qualifizierten folglich auch nicht mehr als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (oben, E. 3.3).

3.5. Grundsätzlich zutreffend gehen die Beschwerdeführer davon aus, dass die Zuführung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einer andersartigen, nicht landwirtschaftlichen geschäftlichen Nutzung (z.B. zum Zweck der Überbauung oder für gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel) vorbehältlich eines Umstrukturierungstatbestandes einen veräusserungsähnlichen Vorgang im Sinne von § 96 Abs. 2 lit. b StG/AG darstellt, worauf die Grundstückgewinnsteuer - unter Berücksichtigung der maximalen Haltezeit - zu berechnen ist und einzig der seitherige Wertzuwachs einkommenssteuerlich erfasst werden darf (Urteil 2C 708/2010 vom 28. Januar 2011 E. 2.3, E. 2.5). Für die Konstellation jedoch, in welcher die Zuführung zu einer andersartigen Nutzung nicht (wie in 2C 708/2011) auf einer von den Steuerpflichtigen beschlossenen Nutzungsänderung, sondern - wie vorliegend - auf einer Umzonung beruht, wird eine solche zweistufige Erfassung aus Praktikabilitäts- und Umsetzungsproblemen nur angewandt, wenn die Steuerpflichtigen eine solche Abrechnung nicht im Nachhinein, sondern im Zeitpunkt der Umzonung beantragen (BGE 138 II 32 E. 2.4 S. 39 ff.). Angesichts dessen, dass die Beschwerdeführer eine solche Abrechnung im Zeitpunkt der Umzonung nicht beantragt
haben, ist die Vorinstanz zutreffend davon ausgegangen, eine solche zweistufige Abrechnung könne unterbleiben und der gesamte, aus dem Verkauf der Parzellen im Jahr 2012 resultierende Kapitalgewinn sei mit der Einkommenssteuer zu erfassen (vgl. oben, E. 3.2.2). Damit kann offenbleiben, ob sich das Verhalten der Beschwerdeführer als rechtsmissbräuchlich erweist.

3.6. Inwiefern die Beschwerdeführer gegenüber anderen Steuerpflichtigen rechtsungleich (Verletzung von Art. 8 Abs. 1 BV) oder willkürlich (Verletzung von Art. 9 BV) behandelt werden, erschliesst sich dem Gericht nicht: Ein Rechtsanspruch auf Gleichbehandlung mit allenfalls zu Unrecht im Jahr 2004 anders veranlagten Steuerpflichtigen würde nur bestehen, wenn die kantonale Steuerbehörde eine ständige rechtswidrige Praxis verfolgen würde, an welcher sie auch künftig festzuhalten gedenkt (BGE 139 II 49 E. 7.1 S. 61; 136 I 65 E. 5.6 S. 78), wovon vorliegend keine Rede sein kann. Eine willkürliche Behandlung der Beschwerdeführer kann durch die fehlende Anwendbarkeit des Urteils 2C 708/2010 vom 28. Januar 2011 auf seine Rechtslage nicht erblickt werden (oben, E. 3.5). Welcher Erlass sodann rückwirkend auf die Beschwerdeführer angewandt würde, ist nicht ersichtlich, weshalb auf diese Rüge nicht weiter einzugehen ist. Die Beschwerde erweist sich als vollumfänglich unbegründet und ist abzuweisen.

4.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Parteientschädigungen werden nicht gesprochen (Art. 68 Abs. 1 und Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. März 2018

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Die Gerichtsschreiberin: Mayhall

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 73 Ricorsi - 1 Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005264 sul Tribunale federale.265
¹	Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005264 sul Tribunale federale.265
²	Legittimati a ricorrere sono il contribuente, l'autorità competente secondo il diritto cantonale e l'Amministrazione federale delle contribuzioni.
³	...266

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 8 Uguaglianza giuridica - 1 Tutti sono uguali davanti alla legge.
¹	Tutti sono uguali davanti alla legge.
²	Nessuno può essere discriminato, in particolare a causa dell'origine, della razza, del sesso, dell'età, della lingua, della posizione sociale, del modo di vita, delle convinzioni religiose, filosofiche o politiche, e di menomazioni fisiche, mentali o psichiche.
³	Uomo e donna hanno uguali diritti. La legge ne assicura l'uguaglianza, di diritto e di fatto, in particolare per quanto concerne la famiglia, l'istruzione e il lavoro. Uomo e donna hanno diritto a un salario uguale per un lavoro di uguale valore.
⁴	La legge prevede provvedimenti per eliminare svantaggi esistenti nei confronti dei disabili.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 12 - L'autorità accerta d'ufficio i fatti e si serve, se necessario, dei seguenti mezzi di prova:
^a	documenti;
^b	informazioni delle parti;
^c	informazioni o testimonianze di terzi;
^d	sopralluoghi;
^e	perizie.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 18 Principio - 1 Sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa, commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
¹	Sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa, commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
²	Fanno parte dei proventi da attività indipendente anche tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della sostanza commerciale. Il trasferimento di questi elementi nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa siti all'estero è equiparato all'alienazione. La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto. Rimane salvo l'articolo 18b.32
³	L'articolo 58 s'applica per analogia ai contribuenti che tengono una contabilità in buona e debita forma.
⁴	Gli utili conseguiti con l'alienazione di fondi agricoli e silvicoli rientrano nel reddito imponibile sino a concorrenza delle spese d'investimento.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 16 - 1 Sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi, periodici e unici.
¹	Sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi, periodici e unici.
²	Sono pure considerati reddito i proventi in natura di qualsiasi specie, segnatamente il vitto e l'alloggio, come anche i prodotti e le merci prelevati dal contribuente nella propria azienda e destinati al consumo personale; essi sono valutati al valore di mercato.
³	Gli utili in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata sono esenti da imposta.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197986 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC88) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197986 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC88) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 15 Zone edificabili - 1 Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni.
¹	Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni.
²	Le zone edificabili sovradimensionate devono essere ridotte.
³	L'ubicazione e le dimensioni delle zone edificabili vanno coordinate al di là dei confini comunali, rispettando gli scopi e i principi della pianificazione del territorio. In particolare occorre conservare le superfici per l'avvicendamento delle colture e rispettare la natura e il paesaggio.
⁴	Un terreno può essere assegnato a una zona edificabile se:
^a	è idoneo all'edificazione;
^b	sarà prevedibilmente necessario all'edificazione, urbanizzato ed edificato entro 15 anni, anche in caso di sfruttamento coerente delle riserve interne d'utilizzazione delle zone edificabili esistenti;
^c	le superfici coltive non sono frazionate;
^d	la sua disponibilità è garantita sul piano giuridico; e
^e	l'assegnazione consente di attuare quanto disposto nel piano direttore.
⁵	La Confederazione e i Cantoni elaborano congiuntamente direttive tecniche per l'assegnazione di terreni alle zone edificabili, segnatamente per il calcolo del fabbisogno di tali zone.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 2 Campo d'applicazione generale - 1 La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
¹	La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
^a	ubicati fuori di una zona edificabile secondo l'articolo 15 della legge del 22 giugno 19794 sulla pianificazione del territorio; e
^b	di cui sia lecita un'utilizzazione agricola.5
²	La presente legge si applica inoltre:
^a	ai fondi e parti di fondi comprendenti edifici e impianti agricoli, inclusa un'adeguata area circostante, ubicati in una zona edificabile e facenti parte di un'azienda agricola;
^b	alle selve facenti parte di un'azienda agricola;
^c	ai fondi ubicati in parte in una zona edificabile, fintanto che non sono suddivisi secondo le zone di utilizzazione;
^d	ai fondi con utilizzazione mista, non suddivisi in una parte agricola e in una parte non agricola.
³	La presente legge non si applica ai fondi di meno di 15 are se si tratta di vigne e di meno di 25 are se si tratta di altri terreni, non facenti parte di un'azienda agricola.6
⁴	In deroga al capoverso 3, la presente legge si applica ai piccoli fondi situati nel perimetro di una ricomposizione particellare, dal momento della costituzione del consorzio e della presa di decisione fino all'iscrizione nel registro fondiario dei nuovi diritti di proprietà.7

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 8 Attività lucrativa indipendente - 1 Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
¹	Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
²	La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto.47
^2bis	Se un immobile dell'attivo immobilizzato è trasferito dalla sostanza commerciale nella sostanza privata, il contribuente può chiedere che al momento del trasferimento sia imposta la sola differenza tra i costi d'investimento e il valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito. In questo caso, i costi d'investimento sono considerati nuovo valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito e l'imposizione delle altre riserve occulte a titolo di reddito da attività indipendente è differita sino all'alienazione dell'immobile.48
^2ter	L'affitto di un'azienda commerciale è considerato trasferimento nella sostanza privata solo su domanda del contribuente.49
^2quater	Se in caso di divisione ereditaria l'azienda commerciale non è proseguita da tutti gli eredi, su domanda degli eredi che riprendono l'azienda l'imposizione delle riserve occulte è differita sino al momento della loro realizzazione, purché la ripresa avvenga ai valori fino a quel momento determinanti ai fini dell'imposta sul reddito.50
^2quinquies	I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione, nonché gli utili conseguiti con l'alienazione di tali diritti di partecipazione sono imponibili in ragione del 50 per cento, dopo deduzione degli oneri imputabili, se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa. I Cantoni possono prevedere un'imposizione superiore. L'imposizione parziale degli utili conseguiti con l'alienazione è concessa soltanto se i diritti di partecipazione alienati erano, per almeno un anno, di proprietà del contribuente o dell'impresa di persone.51
³	Le riserve occulte di un'impresa di persone (impresa individuale, società di persone) non sono imponibili nell'ambito di ristrutturazioni, in particolare in caso di fusione, di scissione o di trasformazione, nella misura in cui l'impresa rimanga assoggettata all'imposta in Svizzera e gli elementi fino ad allora determinanti per l'imposta sul reddito vengano ripresi:52
^a	in caso di trasferimento di beni a un'altra impresa di persone;
^b	in caso di trasferimento di un esercizio o di un ramo di attività a una persona giuridica;
^c	in caso di scambio di diritti di partecipazione o societari a seguito di ristrutturazioni ai sensi dell'articolo 24 capoverso 3 o di concentrazioni aventi carattere di fusione.53
^3bis	Nell'ambito di una ristrutturazione ai sensi del capoverso 3 lettera b, le riserve occulte trasferite sono imposte a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53, se nei cinque anni seguenti la ristrutturazione diritti di partecipazione o societari sono alienati a un prezzo superiore al valore fiscalmente determinante del capitale proprio trasferito; la persona giuridica può in tal caso far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili.54
⁴	In caso di sostituzione di immobilizzi necessari all'azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi se questi beni sono parimenti necessari all'azienda e sono situati in Svizzera. Rimane salva l'imposizione in caso di sostituzione di immobili con beni mobili.55

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.98
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.99

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.