4A_689/2016 - 2017-08-28 - Vertragsrecht - décès du locataire (art. 560 CC); qualité d'un héritier pour agir seul en contestation de la résiliation du bailleur (art. 273 CO);

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 689/2016

Arrêt du 28 août 2017

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales
Kiss, Présidente, Klett, Hohl, Niquille et May Canellas.
Greffier : M. Piaget.

Participants à la procédure
A.X________,
représenté par Me Philippe Juvet,
recourant,

contre

1. SI M.________,
représentée par Me Karin Grobet Thorens,
2. B.X.________,
représentée par Me Charles Poncet,
intimées.

Objet
décès du locataire (art. 560 CC), qualité d'un héritier pour agir seul en contestation de la résiliation du bailleur (art. 273 CO);

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers, du 31 octobre 2016.

Faits :

A.

A.a. La SI M.________ SA (ci-après: la société, la bailleresse ou la défenderesse) est propriétaire de l'immeuble sis..., à Genève, au rez-de-chaussée duquel se trouve une arcade dans laquelle est exploité le Café U.________. R.X.________ et son épouse P.X________ étaient actionnaires, par moitié chacun, de la société (complètement selon l'art. 105 al. 2 LTF).
Il est admis que la société, en tant que bailleresse, a conclu un contrat de bail tacite portant sur cette arcade avec R.X.________ en tant que locataire.

A.b. Depuis 1981, leur fils, A.X________, exploite le Café U.________ dans ladite arcade.
Par contrat du 31 octobre 1994, R.X.________, dont l'épouse était décédée en 1992 et qui était alors propriétaire de la moitié des actions de la société et usufruitier de l'autre moitié (sur ce dernier point: complètement selon l'art. 105 al. 2 LTF), a, sous la désignation de bailleur, conclu avec son fils A.X________, désigné comme locataire, un contrat de bail portant sur la location (en réalité: sous-location) de cette arcade. Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er janvier 1994 au 31 décembre 2000, renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation signifiée six mois avant l'échéance, pour un loyer de 18'000 fr. par an.
Il ne résulte pas des constatations de fait à qui appartient le fonds de commerce du Café U.________, ni sur quelle base le fils exploite ce café.

A.c. R.X.________ est décédé le 26 septembre 2012. Ses héritiers sont sa fille, B.X.________, et son fils, A.X________.
Me J.________, notaire, est exécutrice testamentaire de la succession de feu R.X.________; ses pouvoirs ont été restreints aux seuls actes de gestion conservatoire nécessaires, par décision de la justice de paix du 14 novembre 2012, confirmée par arrêt de la Cour de justice du canton de Genève du 24 janvier 2013. Ce fait est contesté par A.X________, qui soutient que la notaire serait administratrice d'office de la succession.
Les deux héritiers sont présentement opposés, directement ou indirectement, dans plusieurs procédures judiciaires: des actions successorales ont été intentées par le fils en relation avec les successions de chacun des parents; des actions en annulation des décisions des assemblées générales des sociétés propriétaires des immeubles faisant partie des successions ont aussi été ouvertes par le fils; des procédures de mesures superprovisionnelles et provisionnelles ont également été intentées (complètement selon l'art. 105 al. 2 LTF).
A.X________ se plaint de constatations de fait incomplètes en relation avec la succession, en particulier le fait que, selon le testament de son père, il se voit attribuer les parts du Café U.________ dans son état actuel, avec son agencement.

B.
Le 1er mai 2014, le conseil d'administration de la société a décidé par deux voix contre une, soit les voix de B.X.________ et de I.________ contre celle de A.X________, de résilier le bail de A.X________ portant sur l'arcade du Café U.________ pour le prochain terme utile en vue de sa relocation au prix du marché. L'exécution de cette décision a été confiée à la régie K.________.
La (première) résiliation du bail adressée à A.X________ le même jour pour le 31 décembre 2014 a été annulée: celui-ci a en effet plaidé qu'il n'était pas lié à la société, mais avec son père et que la résiliation, qui n'émanait pas du bailleur, était nulle; la société ayant admis que la résiliation était entachée d'un vice formel dans la mesure où la société, bailleresse principale, et A.X________, sous-locataire, n'étaient pas liés par une relation juridique de bail, elle a retiré la résiliation et la cause a été rayée du rôle (complètement selon l'art. 105 al. 2 LTF).

C.

C.a. Par une (deuxième) résiliation du 25 juin 2014, la société bailleresse a résilié le bail (tacite) de l'arcade du Café U.________, avec effet au 31 décembre 2014, par deux avis de résiliation adressés, le premier, aux hoirs B.X.________ et A.X________ et, le second, à l'exécutrice testamentaire de la succession de feu R.X.________, Me J.________.
A.X________ a demandé à l'exécutrice testamentaire de contester la résiliation. Mais celle-ci n'a pas répondu à sa demande. A.X________ entend que les circonstances en soient précisées par complètement de l'état de fait.

C.b. Par requête du 24 juillet 2014, adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève et dirigée contre la société bailleresse et sa soeur (cohéritière), A.X________ a contesté la résiliation, concluant à la constatation de sa nullité, voire à son inefficacité, subsidiairement à son annulabilité et plus subsidiairement à l'octroi d'une prolongation du bail de six ans. Après échec de la conciliation, il a déposé sa demande devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève le 11 novembre 2014.
La procédure a été limitée à la question de droit matériel de la qualité pour agir de A.X________, lors de l'audience de débats principaux du 18 septembre 2015 (art. 125 let. a CPC).
Par jugement du 16 décembre 2015, le Tribunal des baux et loyers a notamment déclaré " irrecevable " la demande en justice du 11 novembre 2014 de A.X________ contre la société et sa soeur B.X.________ (ch. 2). Il a jugé que le demandeur n'avait pas la qualité pour agir, seule l'exécutrice testamentaire ayant qualité pour contester le congé donné par la société puisque le bail faisait partie de la succession, les droits des héritiers étant suspendus.
Statuant sur appel de A.X________ par arrêt du 31 octobre 2016, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève l'a rejeté et a confirmé le jugement attaqué. Examinant uniquement si la contestation de la résiliation entrait dans les pouvoirs de gestion conservatoire de l'exécutrice testamentaire, elle a admis que tel est le cas; une action des héritiers serait donc exclue.

D.
Contre cet arrêt, A.X________ a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 2 décembre 2016, concluant principalement à son annulation et au renvoi de la cause à la cour cantonale (violation du droit d'être entendu, de l'interdiction de l'arbitraire et du principe de l'égalité de traitement), subsidiairement à sa réforme en ce sens qu'il soit constaté qu'il a la qualité pour contester le congé et que celui-ci soit déclaré nul ou annulable, plus subsidiairement enfin à sa réforme en ce sens qu'il a la qualité pour agir et au renvoi de la cause à la cour cantonale ou au tribunal des baux.
La société intimée conclut principalement au rejet du recours et à la confirmation de l'arrêt attaqué et subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause à la cour cantonale.
La soeur intimée conclut au rejet du recours.
Les parties ont encore chacune déposé des observations.
Par ordonnance présidentielle du 2 février 2017, l'effet suspensif a été attribué au recours.

Considérant en droit :

1.

1.1. Conformément à l'art. 76 al. 1 LTF, a qualité pour former un recours en matière civile quiconque a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire (let. a) et est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification (let. b).
En l'espèce, la première condition est remplie dès lors que le recourant a participé à la procédure cantonale et qu'il n'a pas obtenu ce à quoi il avait conclu. Il y a lieu d'admettre également qu'il est touché et a un intérêt digne de protection au recours. En effet, selon la jurisprudence (ATF 139 III 504 consid. 1.2; arrêt 5A 450/2013 du 6 juin 2014 consid. 3.1.1, non publié in ATF 140 III 379), la qualité pour recourir, qui est une condition de recevabilité, ne se confond pas avec la qualité pour agir ou pour défendre au fond, en l'espèce avec la qualité pour contester la résiliation du bail, qui est une condition de droit matériel. Il n'y a pas lieu d'anticiper sur le sort de cette question pour décider si le recours est recevable. Pour que l'intérêt au recours soit admis, il suffit que le recourant apparaisse atteint dans un droit qui lui appartient.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu sur appel par un tribunal cantonal supérieur (art. 75 LTF) dans une affaire de contestation de résiliation de bail (art. 72 al. 1 LTF), dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en matière de bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.

1.2. Le recourant se plaint de constatations de fait incomplètes sur quatre points, qui selon lui étaient nécessaires pour une application correcte du droit. Contrairement à ce que soutient la société intimée, si l'état de fait est incomplet, il n'y a pas lieu d'invoquer la violation d'un principe constitutionnel (i.e. de l'interdiction de l'arbitraire de l'art. 9 Cst.), mais le recourant qui souhaite obtenir le complètement de l'état de fait, doit satisfaire aux exigences découlant du principe d'allégation (art. 106 al. 2 LTF) : il doit ainsi démontrer, par des renvois précis aux pièces du dossier, qu'il a présenté aux autorités précédentes, en conformité avec les règles de la procédure civile, les faits juridiquement pertinents à cet égard et les moyens de preuve adéquats; si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 90). La faculté de compléter les constatations de fait que l'art. 105 al. 2 LTF confère au Tribunal fédéral ne dispense pas le recourant de son obligation d'allégation (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 90).
En l'occurrence, le recourant a présenté une motivation qui remplit ces exigences et l'état de fait (cf. supra let. A) a ainsi été complété sur un point, les trois autres points étant non pertinents au vu des considérants qui suivent.

2.
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) à l'état de fait constaté dans l'arrêt cantonal, ou à l'état de fait qu'il aura rectifié après examen des griefs du recours. Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité).

3.
Avant toute chose, il s'impose de cerner l'objet du litige soumis au Tribunal fédéral.

3.1. La présente affaire a pour objet la résiliation du bail (tacite) de l'arcade dans laquelle est exploité le Café U.________. Sur action en contestation de la résiliation intentée par l'héritier exploitant A.X________, la procédure a été limitée en première instance à la question de la qualité pour agir du demandeur. Celle-ci ayant été niée, il en est résulté le rejet de l'action, s'agissant d'une condition de droit matériel; l'irrecevabilité prononcée par erreur par le tribunal et confirmée par l'arrêt attaqué doit être corrigée dans ce sens.
La cognition du Tribunal fédéral est ainsi limitée à la seule question de la qualité pour agir du demandeur, de sorte que tous les griefs qui s'en écartent sont irrecevables.
La question de la qualité pour agir en contestation de la résiliation relève du droit du bail. Il convient de distinguer les différents objets (droit des successions, droit des sociétés et droit du bail) et d'éviter, sous l'aspect de la qualité pour agir, d'extrapoler en englobant d'autres questions ayant trait à la nullité des décisions de l'assemblée générale de 2014 - qui fait l'objet d'un recours -, à la nullité des décisions de l'assemblée générale de 2013 et à la nullité des décisions du conseil d'administration, ainsi qu'au défaut de représentation de la régie ayant notifié la résiliation du bail.

3.2. La résiliation litigieuse est celle du 25 juin 2014 et concerne le contrat de bail tacite conclu entre la société propriétaire et bailleresse et R.X.________, rapport de droit dont la soeur et le frère ont hérité au décès de leur père (art. 560 CC). En effet, comme le tribunal des baux, la cour cantonale a considéré qu'il y avait eu bail tacite entre la société propriétaire de l'immeuble et le père, R.X.________. Le demandeur recourant ne conteste pas cette qualification: il admet qu'il est locataire commun (en tant que membre de la communauté héréditaire) et sous-locataire. La première résiliation du 1er mai 2014 a d'ailleurs été retirée parce que le demandeur contestait avoir été lié directement - en tant que locataire - à la société.

4.
La résiliation litigieuse du 25 juin 2014 a été adressée par la société bailleresse d'une part à la succession de feu R.X.________, pour ses hoirs B.X.________ et A.X________, et d'autre part à la même succession représentée par l'exécutrice testamentaire J.________.
En bref, la cour cantonale a considéré que seul l'exécutrice testamentaire a la qualité pour agir puisque la contestation de la résiliation fait partie des mesures de gestion conservatoire du patrimoine du défunt.
Le demandeur recourant soutient que, conformément à la jurisprudence (en particulier l'ATF 140 III 598) qui admet des exceptions à l'action conjointe des héritiers, il y a lieu d'admettre qu'un héritier puisse agir seul en nullité ou en annulation de la résiliation.

4.1. Selon la jurisprudence, l'action en annulation de la résiliation du bail est une action formatrice: en contestant la résiliation que lui a notifiée le bailleur, le locataire cherche à maintenir le rapport de droit qui les lie. Lorsque plusieurs parties sont titulaires d'un bail, il y a bail commun, soit un rapport juridique uniforme, qui n'existe que comme un tout et pour toutes les parties au contrat. Ainsi, les colocataires forment une consorité matérielle nécessaire et doivent, en principe, ouvrir action en annulation de la résiliation ensemble (art. 70 al. 1 CPC) : l'action formatrice ne saurait en effet conduire à un jugement qui n'aurait force qu'entre certains intéressés, par exemple le bailleur et l'un des colocataires. Toutefois, le principe de l'action commune souffre des tempéraments, en particulier en cas d'actions formatrices, en ce sens qu'il suffit que tous les colocataires soient parties au procès, d'un côté ou de l'autre de la barre. En cas de désaccord entre eux, un colocataire a donc qualité pour agir seul pour autant qu'il assigne aux côtés du bailleur le ou les colocataires qui ne veulent pas contester la résiliation. Le droit de s'opposer à une résiliation abusive garanti par le droit du bail répond à un
besoin de protection sociale (ATF 140 III 598 consid. 3.2).
Ce qui vaut pour l'action formatrice en annulation de la résiliation en cas de bail commun de colocataires vaut a fortiori pour l'action formatrice en annulation des héritiers qui ont succédé au défunt dans la relation contractuelle de bail (art. 560 CC). En principe, les héritiers membres de la communauté héréditaire (art. 602 CC), qui sont des consorts matériels nécessaires, sont titulaires (sur le plan actif) ensemble d'un seul et même droit sur chacun des biens de la succession; ils ne peuvent en disposer qu'ensemble (art. 602 al. 2 et 653 al. 2 CC) et doivent donc agir en justice ensemble (cf. FABIENNE HOHL, Procédure civile, T. I, Berne 2016, n. 865 ss; sur le plan passif, sauf en ce qui concerne les dettes de la communauté, cf. op. cit., n. 869 ss). Chacun d'eux a toutefois la qualité pour agir seul en annulation de la résiliation du bail (respectivement en nullité ou inefficacité de cette résiliation) lorsque son ou ses cohéritiers s'y refusent, pour autant qu'il assigne également celui-ci ou ceux-ci en justice à côté du bailleur. D'ailleurs, selon la jurisprudence, lorsque des enfants adultes succèdent au locataire décédé, la protection du locataire ( in casu de l'art. 271a a. 1 let. f CO) est réservée à la personne
habitant le logement à titre principal, et refusé à la personne qui ne séjournait que de manière intermittente avec le défunt (arrêt 4A 34/2017 du 18 avril 2017 consid. 5; sur la preuve d'un intérêt digne de protection à l'annulation du congé exigé par l'art. 59 al. 2 let. a CPC, cf. arrêt 4A 195/2016 du 9 septembre 2016 consid. 1.2).
Certes, l'ATF 140 III 598 concernait un bail d'habitation. Les dispositions sur la protection contre les congés des art. 271 à 273c CO s'appliquent toutefois aussi bien aux baux d'habitations qu'aux baux de locaux commerciaux.

4.2. En l'espèce, l'héritier demandeur a ouvert action en contestation de la résiliation du bail (tacite) qui appartenait à son père et fait partie de sa succession (art. 560 CC) contre la bailleresse (et propriétaire) et contre sa soeur cohéritière. Il est manifeste que les cohéritiers sont en désaccord au sujet de la résiliation du bail, la soeur cohéritière étant même à l'origine de la résiliation en tant qu'administratrice de la société bailleresse. La qualité pour agir seul en annulation doit donc être reconnue à l'héritier demandeur.
Dès lors que l'héritier demandeur, qui est au demeurant l'occupant des locaux et l'exploitant du café qui fait partie de la succession, a la qualité pour ouvrir action seul, il importe peu que la succession du père soit administrée ou non par un exécuteur testamentaire.
La question de savoir si le demandeur pourrait également avoir, sur la base d'un autre fondement, en tant que sous-locataire (cf. art. 273b al. 2 CO), la qualité pour agir en annulation ou en nullité de la résiliation du bail principal (tacite), comme il semble le soutenir, n'a été examinée ni par le tribunal, ni par la cour cantonale et ne fait donc pas partie de l'objet de la présente procédure.

5.
Le recours doit donc être admis et la cause renvoyée à la cour cantonale pour suite de la procédure de contestation de la résiliation du bail.
Les frais de la procédure fédérale de 3'000 fr. et les dépens de 3'500 fr. seront mis solidairement à la charge des intimées.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est admis, l'arrêt attaqué est réformé en ce sens que l'exception de défaut de qualité pour agir du demandeur est rejetée et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour suite de la procédure.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis solidairement à la charge des intimées.

3.
Les intimées, débitrices solidaires, verseront au recourant une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 28 août 2017

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Kiss

Le Greffier : Piaget

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 560 - 1 Die Erben erwerben die Erbschaft als Ganzes mit dem Tode des Erblassers kraft Gesetzes.
¹	Die Erben erwerben die Erbschaft als Ganzes mit dem Tode des Erblassers kraft Gesetzes.
²	Mit Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen gehen die Forderungen, das Eigentum, die beschränkten dinglichen Rechte und der Besitz des Erblassers ohne weiteres auf sie über, und die Schulden des Erblassers werden zu persönlichen Schulden der Erben.
³	Der Erwerb der eingesetzten Erben wird auf den Zeitpunkt der Eröffnung des Erbganges zurückbezogen, und es haben die gesetzlichen Erben ihnen die Erbschaft nach den Besitzesregeln herauszugeben.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273 - 1 Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
¹	Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
²	Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
^a	bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
^b	bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
³	Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
⁴	Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
⁵	Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 125 Vereinfachung des Prozesses - Zur Vereinfachung des Prozesses kann das Gericht insbesondere:
^a	das Verfahren auf einzelne Fragen oder auf einzelne Rechtsbegehren beschränken;
^b	gemeinsam eingereichte Klagen trennen;
^c	selbstständig eingereichte Klagen vereinigen;
^d	eine Widerklage vom Hauptverfahren trennen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 70 Notwendige Streitgenossenschaft - 1 Sind mehrere Personen an einem Rechtsverhältnis beteiligt, über das nur mit Wirkung für alle entschieden werden kann, so müssen sie gemeinsam klagen oder beklagt werden.
¹	Sind mehrere Personen an einem Rechtsverhältnis beteiligt, über das nur mit Wirkung für alle entschieden werden kann, so müssen sie gemeinsam klagen oder beklagt werden.
²	Rechtzeitige Prozesshandlungen eines Streitgenossen wirken auch für säumige Streitgenossen; ausgenommen ist das Ergreifen von Rechtsmitteln.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 602 - 1 Beerben mehrere Erben den Erblasser, so besteht unter ihnen, bis die Erbschaft geteilt wird, infolge des Erbganges eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft.
¹	Beerben mehrere Erben den Erblasser, so besteht unter ihnen, bis die Erbschaft geteilt wird, infolge des Erbganges eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft.
²	Sie werden Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände und verfügen unter Vorbehalt der vertraglichen oder gesetzlichen Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse über die Rechte der Erbschaft gemeinsam.
³	Auf Begehren eines Miterben kann die zuständige Behörde für die Erbengemeinschaft bis zur Teilung eine Vertretung bestellen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 653 - 1 Die Rechte und Pflichten der Gesamteigentümer richten sich nach den Regeln, unter denen ihre gesetzliche oder vertragsmässige Gemeinschaft steht.
¹	Die Rechte und Pflichten der Gesamteigentümer richten sich nach den Regeln, unter denen ihre gesetzliche oder vertragsmässige Gemeinschaft steht.
²	Besteht keine andere Vorschrift, so bedarf es zur Ausübung des Eigentums und insbesondere zur Verfügung über die Sache des einstimmigen Beschlusses aller Gesamteigentümer.
³	Solange die Gemeinschaft dauert, ist ein Recht auf Teilung oder die Verfügung über einen Bruchteil der Sache ausgeschlossen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 59 Grundsatz - 1 Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
¹	Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
²	Prozessvoraussetzungen sind insbesondere:
^a	die klagende oder gesuchstellende Partei hat ein schutzwürdiges Interesse;
^b	das Gericht ist sachlich und örtlich zuständig;
^c	die Parteien sind partei- und prozessfähig;
^d	die Sache ist nicht anderweitig rechtshängig;
^e	die Sache ist noch nicht rechtskräftig entschieden;
^f	der Vorschuss und die Sicherheit für die Prozesskosten sind geleistet worden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273^c - 1 Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
¹	Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
²	Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273^b - 1 Dieser Abschnitt gilt für die Untermiete, solange das Hauptmietverhältnis nicht aufgelöst ist. Die Untermiete kann nur für die Dauer des Hauptmietverhältnisses erstreckt werden.
¹	Dieser Abschnitt gilt für die Untermiete, solange das Hauptmietverhältnis nicht aufgelöst ist. Die Untermiete kann nur für die Dauer des Hauptmietverhältnisses erstreckt werden.
²	Bezweckt die Untermiete hauptsächlich die Umgehung der Vorschriften über den Kündigungsschutz, so wird dem Untermieter ohne Rücksicht auf das Hauptmietverhältnis Kündigungsschutz gewährt. Wird das Hauptmietverhältnis gekündigt, so tritt der Vermieter anstelle des Mieters in den Vertrag mit dem Untermieter ein.

BGG:	72 74 75 76 90 100 105 106
BV:	9
OR:	271 271^a 273 273^b 273^c
ZGB:	560 602 653
ZPO:	59 70 125