1C_285/2019 - 2020-01-28 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 285/2019

Urteil vom 28. Januar 2020

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, Präsident,
Bundesrichter Fonjallaz, Kneubühler,
Gerichtsschreiberin Hänni.

Verfahrensbeteiligte
1. Helvetia Nostra,
2. A.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Pierre Chiffelle,

gegen

B.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Mark Aufdenblatten,

Einwohnergemeinde Zermatt,
Gemeindehaus, Kirchplatz 3,
Postfach 345, 3920 Zermatt,
Staatsrat des Kantons Wallis,
Place de la Planta 3, Postfach 478, 1951 Sitten.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts
des Kantons Wallis, Öffentlichrechtliche Abteilung,
vom 5. April 2019 (A1 18 224).

Sachverhalt:

A.
B.________ ist Eigentümerin der in der Kernzone der Gemeinde Zermatt gelegenen Parzelle GBV Nr. 777, Plan Nr. 5, im Ortsteil "Oberdorf". Diese weist einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) auf.
Am 19. August 2016 reichte B.________ bei der Gemeinde ein Baugesuch ein für den Abbruch zweier bestehender Häuser und die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern. Im neuen Gebäude A sind zwei 7½-Zimmerwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (nach Art. 11Abs. 2 ZWG i.V.m. Art. 7 Abs. 1 ZWG) vorgesehen, im Gebäude B 13 Erstwohnungen mit entsprechender, im Grundbuch angemerkter Nutzungsbeschränkung.

B.
Die Gemeinde Zermatt erteilte die Baubewilligung am 23. Februar 2017. Dagegen erhoben die Stiftung Helvetia Nostra und A.________ Beschwerde beim Staatsrat; sie befürchteten hinsichtlich der 13 geplanten Erstwohnungen eine Gesetzesumgehung. Der Staatsrat holte bei der Gemeinde einen Bericht über die Entwicklung der Bevölkerung, über die Anzahl der erstellten Erstwohnungen und das Verhältnis von Erst- und Zweitwohnungen im betreffenden Ortsteil "Oberdorf" ein. Diesen legte die Gemeinde am 18. August 2017 vor. B.________ ihrerseits reichte einen von ihr mit der C.________ AG abgeschlossenen, vom 15. Dezember 2017 datierenden Vertrag ein, wonach diese mindestens zehn der geplanten neuen Wohnungen zu ortsüblichen Konditionen mieten werde. Am 19. September 2018 wies der Staatsrat die Beschwerde ab.
Am 5. April 2019 wies das Kantonsgericht des Kantons Wallis eine Beschwerde von Helvetia Nostra und A.________ ebenfalls ab.

C.
Dagegen haben Helvetia Nostra und A.________ am 24. Mai 2019 beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben. Sie beantragen im Wesentlichen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Verweigerung der Baubewilligung.
B.________ und die Gemeinde Zermatt beantragen die Abweisung der Beschwerde bzw. deren Abweisung, soweit darauf einzutreten sei. Das Kantonsgericht des Kantons Wallis schliesst ebenfalls auf Abweisung, unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid. Der Staatsrat des Kantons Wallis verzichtet auf eine Stellungnahme. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) vertritt die Auffassung, es bestünden keine Hinweise auf eine Umgehung des ZWG oder auf einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch. Am 24. Oktober 2019 haben die Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme eingereicht. Die Beschwerdegegnerin und die Gemeinde haben darauf repliziert.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über eine baurechtliche Bewilligung (Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen; ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Damit ist die Beschwerde grundsätzlich zulässig.

1.2. Der Beschwerdeführer A.________ macht geltend, seine Legitimation ergebe sich aus seiner Position als benachbarter Eigentümer. Weitere Angaben dazu macht er nicht: er führt nicht aus, welche Liegenschaft in seinem Eigentum stehen soll und belegt diese Behauptung auch nicht. Die Vorinstanz hat ihn ohne weiteres als beschwerdebefugt erachtet, dies aber ebenfalls nicht begründet. Ob A.________ durch den angefochtenen Entscheid tatsächlich im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung hat, kann indessen offengelassen werden, denn die Beschwerdeführerin Helvetia Nostra ist offensichtlich zur Beschwerde befugt. Es handelt sich bei ihr um eine beschwerdeberechtigte Organisation im Bereich des Natur- und Heimatschutzes. Als solche ist sie zur Beschwerde gegen Verfügungen befugt, die in Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV und Art. 2 NHG ergehen. Dazu gehört die Plafonierung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 75b BV. Die Beschwerdeführerin kann daher Baubewilligungen wegen Verletzung von Art. 75b BV und seiner Ausführungsbestimmungen anfechten (BGE 139 II 271). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde ist daher einzutreten.

1.3. Die Beschwerdeführer haben ihre Eingabe in französischer Sprache verfasst, wozu sie befugt sind (Art. 42 Abs. 1 BGG). Das bundesgerichtliche Verfahren wird allerdings in der Regel in der Sprache des angefochtenen Entscheids geführt (Art. 54 Abs. 1 BGG), d.h. im vorliegenden Fall auf Deutsch. Davon abzuweichen, besteht kein Anlass, zumal sowohl die Beschwerdegegnerin wie auch die Gemeinde ihre Eingaben ebenfalls in deutscher Sprache verfasst haben.

2.
Streitig ist im vorliegenden Fall einzig, ob die Baubewilligung für das Gebäude B eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 Satz 1 ZWG darstellt. Danach dürfen in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Dies prüft das Bundesgericht frei (Art. 106 Abs. 1 BGG), grundsätzlich gestützt auf den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt (Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG).

2.1. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (BGE 145 II 99 E. 3 S. 101; 144 II 49 E. 2.4 am Ende S. 54 f.).

2.2. Zu berücksichtigen sind (je nach den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sind die künftigen Bewohner oder Bewohnerinnen nicht bekannt, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium (BGE 145 II 99 E. 3.1 S. 101; 144 II 49 E. 2.2 S. 53; 142 II 206 E. 3.2 S. 214). Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht (BGE 145 II 99 E. 3.1 S. 101; 144 II 49 E. 2.3 S. 53; Urteil 1C 160/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.1). In Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohner vorliegen (BGE 145 II 99 E. 3.1 S. 101; 144 II 49 E. 2.4 S. 54). Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn die Bauherrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnungen zu vermarkten: Ist diese Absicht nicht realistisch, ist von einer
Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Diesfalls ist auch der Einwand unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage (BGE 145 II 99 E. 3.1 S. 101; Urteil 1C 263/2016 vom 21. Februar 2017 E. 5.3 in fine).

3.

3.1. Die Vorinstanz hat festgestellt, die Bauparzelle befinde sich in der Kernzone der Gemeinde Zermatt, im Perimeter "Talkessel", knapp fünf Gehminuten vom Kirchplatz und vom Dorfzentrum entfernt. Es führe eine Buslinie daran vorbei mit einer Haltestelle in der Nähe. Das Grundstück befinde sich in dicht überbautem und erschlossenem Gebiet. Die geplanten Wohnungen schienen vom Zuschnitt, der Ausgestaltung, der Lage und Erschliessung für eine Erstwohnung geeignet; sie würden auch über keinen Fitnessraum oder Wellnessbereich verfügen. Diese Umstände bestreiten die Beschwerdeführer allesamt nicht. Sie sind daher für das Bundesgericht verbindlich (Art. 105 Abs. 2 BGG).
Gemäss den Erwägungen der Vorinstanz hat die ständige Wohnbevölkerung der Gemeinde zwischen dem 1. Januar 2013 und dem 1. November 2016 bloss um zehn Personen zugenommen. Es sei aber auch die Zahl der Erstwohnungsnutzer zu berücksichtigen. Am 1. November 2016 habe die Einwohnerzahl 5'671 betragen, diejenige der Erstwohnungsbenutzer dagegen 6'148. Diese Zahl sei bis zum 1. Januar 2017 auf 7'510 angestiegen. Dies bestätige, dass eine grosse Nachfrage nach Erstwohnungen bestehe. Dem Bericht der Gemeinde sei ausserdem zu entnehmen, dass zwar 74 Erstwohnungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG bewilligt worden seien. Davon sei jedoch bloss ein kleiner Teil tatsächlich erstellt worden. Einige Baubewilligungen seien bereits verfallen, bei anderen Projekten sei die Realisierung ungewiss. Im zu beurteilenden Fall komme hinzu, dass die Bauherrschaft eine Vereinbarung mit der C.________ AG abgeschlossen habe, welche mindestens zehn Wohnungen des Neubaus als Angestelltenwohnungen übernehmen werde. Es liege somit eine ernsthafte und konkrete Zusicherung für den Erwerb durch ganzjährige Bewohner vor, wie das Bundesgericht dies verlange.

3.2. Die Beschwerdeführer bezweifeln die oben angeführten Zahlen. Sie sind der Auffassung, es bestehe in Zermatt kein hinreichender Bedarf an Erstwohnungen, weshalb von einer Umgehung der Vorschriften des ZWG auszugehen sei. Die Vorbringen der Gemeinde betreffend die Bevölkerungsentwicklung hätten einfach überprüft werden können, denn nach der Walliser Gesetzgebung seien auch die Saisonniers verpflichtet, sich bei der Einwohnerkontrolle anzumelden. Die diesbezügliche Erwägung der Vorinstanz sei willkürlich, zumal die Hotelangestellten in der Regel auch in den Hotels wohnten. Wenn es - gemäss den Zahlen der Gemeinde - tatsächlich darum ginge, mehr als 1'000 Personen zusätzlich unterzubringen, wären zweifellos von den erteilten Baubewilligungen für Erstwohnungen Gebrauch gemacht worden. Auf der Internetplatform Comparis seien zahlreiche Wohnungen zum Kauf oder zur Miete ausgeschrieben.
Die Beschwerdeführer bezweifeln auch die Ernsthaftigkeit der Vereinbarung der Beschwerdegegnerin mit der C.________ AG. Diese könne jedenfalls nicht mit einem Mietvertrag gleichgesetzt werden, weil dort weder die Dauer noch der Preis, die genau betroffenen Wohnungen oder die Kündigungsfristen bestimmt würden.

3.3. Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Antwort aus, sie habe mit der C.________ AG, die bereits heute ihre Mieterin sei, für mindestens zehn der neu erstellten Wohnungen einen Vorvertrag zu einem Mietvertrag abgeschlossen. Bei der Mieterin handle es sich um ein Gastro-Unternehmen mit Sitz in Zermatt, das in drei Hotelbetrieben und vier Restaurants mehr als 120 Angestellte beschäftige, mit einem entsprechenden Bedarf an Personalwohnungen. Die neuen Wohnungen seien für Mitarbeitende dieses Unternehmens und ihre Familien geplant. Es handle sich um acht 3½ bis 4½-Zimmerwohnungen und fünf Studios. Die Vermietung werde zu ortsüblichen Konditionen erfolgen. Die heutige Mieterin habe ihre Zustimmung zur Auflösung der bestehenden Mietverträge nur unter der Bedingung gegeben, dass sie mindestens zehn der neuen Wohnungen nach Beendigung der Bauarbeiten wieder zu ortsüblichen Konditionen mieten könne und sie, die Beschwerdegegnerin, habe dem zugestimmt.
Das Angebot an Erstwohnungen in Zermatt sei sehr klein. Zu Beginn einer Sommersaison betrage die Leerwohnungsziffer 0,64 % und zu Beginn der Wintersaison 0,22 %. Die Gesuche für die 74 bewilligten Erstwohnungen seien zu einem grossen Teil vorsorglich eingereicht worden, dies angesichts der Rechtsunsicherheit nach der Volksabstimmung über Art. 75b BV und auch mit Blick auf mögliche Rückzonungen aufgrund der jüngsten Revision des Raumplanungsgesetzes.

3.4. In ihrer Stellungnahme bestätigt die Gemeinde diese Ausführungen im Wesentlichen. In Zermatt herrsche Wohnungsnot; die Nachfrage nach Erstwohnungen ergebe sich nicht aus einem markanten Bevölkerungswachstum, sondern aus einem dauerhaften Wohnungsmangel. Seit dem Jahr 2008 sei die Zahl der Beschäftigten um 45 % gestiegen; viele der Beschäftigten müssten zum Wohnen in eine Nachbarsgemeinde ausweichen. Ausserdem bestätigt die Gemeinde, dass die C.________ AG in den bestehenden Gebäuden zwölf Wohnungen als Personalwohnungen gemietet habe.

4.

4.1. Das Bundesgericht hat sich mit dem Phänomen der rechtsmissbräuchlichen Umgehung der Bestimmungen des ZWG zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaus kürzlich in den zwei publizierten - beide den Kanton Wallis betreffenden - Urteilen BGE 144 II 49 (Gemeinde Bagnes) und BGE 142 II 206 (Gemeinde Leytron) eingehend auseinander gesetzt. Demnach findet der offenbare Missbrauch eines Rechts gemäss dem für die gesamte Rechtsordnung geltenden Art. 2 Abs. 2 ZGB keinen Rechtsschutz. Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will. Diesfalls muss die umgangene Norm angewendet werden, ungeachtet der rechtlichen Konstruktion, die zu ihrer Umgehung entwickelt worden ist. Um sanktioniert zu werden, muss der Missbrauch eines Rechts, wie sich für das Zivilrecht schon aus dem Wortlaut von Art. 2 Abs. 2 ZGB ergibt, offensichtlich sein. Die Behörde, die beabsichtigt, die umgangene Norm anzuwenden, muss den Rechtsmissbrauch nachweisen oder zumindest ernsthaft diesbezügliche Hinweise aufzeigen. Es ist nicht einfach, die Umgehung abzugrenzen von der geschickten Nutzung einer vom Gesetz nicht ausgeschlossenen Möglichkeit. Dies zu entscheiden,
erfordert eine Würdigung des Einzelfalls aufgrund der gesamten Umstände (vgl. BGE 144 II 49 E. 2.2 S. 52; 142 II 206 E. 2.5 S. 210).

4.2. Im vorliegenden Fall liegen keine eindeutigen Hinweise vor, um von einer Gesetzesumgehung auszugehen, geschweige denn von einem offensichtlichen Fall. Wie die Vorinstanz zurecht festhält, spricht insbesondere die bauliche Gestaltung der zu erstellenden Wohnungen nicht dafür, dass Zweitwohnungen geplant sind, weisen sie doch weder eine grosse Anzahl an Zimmern noch eine speziell grosse Wohnfläche auf, und es sind auch keine exklusiven, auf eine zahlungskräftige Kundschaft ausgerichteten Einrichtungen geplant. Zudem liegt die Bauparzelle im Ortszentrum und nicht am Rande des Siedlungsgebiets. Sie ist mit einer Buslinie gut erschlossen; aus allen diesen Gründen erscheinen die Wohnungen und Studios als Erstwohnungen geeignet. Der Fall liegt insofern grundlegend anders als im Urteil BGE 145 II 99; dort handelte es sich um ein peripher gelegenes, mit dem öffentlichen Verkehr nur schwer erreichbares Grundstück, auf welchem Wohnungen von gehobenem Standard geplant waren, die aufgrund des voraussichtlichen Preises nur für wohlhabende Personen in Betracht kamen, zugleich aber für Erstwohnungen im gehobenen bzw. luxuriösen Segment klein dimensioniert waren. Schon vor diesem Hintergrund spricht wenig für eine Umgehungsabsicht der
Beschwerdegegnerin.

4.3. Auf den Streitpunkt betreffend die Entwicklung der Wohnbevölkerung einerseits und derjenigen der verfügbaren Erstwohnungen andererseits braucht nicht vertieft eingegangen zu werden. Nach der oben dargestellten Rechtsprechung ist die generelle Nachfrage nach Erstwohnungen (im betreffenden Marktsegment) nur dann von Belang, wenn die künftigen Bewohner oder Bewohnerinnen der zu erstellenden Neubaute nicht bekannt sind. Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass dann keine Umgehung des ZWG zu befürchten ist, wenn der Bauherrschaft und den Behörden die künftigen Bewohner bereits bekannt sind und diese sie als Erstwohnung zu nutzen beabsichtigen.
Im hier zu beurteilenden Fall sind die künftigen Bewohner des allein strittigen Gebäudes B zwar nicht namentlich bekannt. Angesichts der Vereinbarung zwischen der Beschwerdegegnerin und der C.________ AG kann aber davon ausgegangen werden - und zwar ungeachtet der zivilrechtlichen Qualifikation dieses Vertrages -, dass letztere mindestens zehn dieser Wohnungen als Personalwohnungen für ihre Angestellten übernehmen wird. Den Beschwerdeführern ist zwar zuzugestehen, dass auch bei dieser Konstellation eine Umgehung der Bestimmungen betreffend die Zweitwohnungen nicht völlig auszuschliessen ist, zumal die genannte Vereinbarung erst während des Rechtsmittelverfahrens abgeschlossen worden ist. Es sprechen indes verschiedene Umstände gegen diese Befürchtung, so dass insgesamt nicht von einem Versuch der Umgehung der Regeln des Zweitwohnungsgesetzes ausgegangen werden muss. So ist zunächst bekannt, dass die C.________ AG in der Gemeinde Zermatt ganzjährig mehrere Hotels und Restaurants betreibt, so dass ein Bedarf an Personalwohnungen ohne weiteres plausibel erscheint. Hinzu kommt, dass dieses Unternehmen gemäss den unbestritten gebliebenen Angaben der Beschwerdegegnerin in den abzubrechenden Bauten bereits heute eine grössere Zahl von
Wohnungen für ihr Personal gemietet hat. Schliesslich ist auch nicht davon auszugehen, dass zur Täuschung der Behörden leichthin rein fiktive Vereinbarungen abgeschlossen und damit rechtlich erhebliche Tatsachen unrichtig beurkundet werden. Dies umso weniger, als die Gemeinde im bundesgerichtlichen Verfahren ihr Interesse am Bau von Erstwohnungen glaubhaft dargelegt hat und angenommen werden darf, dass sie gegen eine Umgehung der gesetzlichen Regelung einschreiten würde.
Von einem Rechtsmissbrauch beim Gesuch der Beschwerdegegnerin für den Bau von Erstwohnungen ist damit nicht auszugehen.

5.
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Sie haben der anwaltlich verbeiständeten Beschwerdegegnerin zudem eine Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 2 BGG). Für beides haften sie solidarisch (Art. 66 Abs. 5 und Art. 66 Abs. 4 BGG). Die Gemeinde Zermatt obsiegt in ihrem amtlichen Wirkungskreis; sie hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer entrichten der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.--.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Zermatt, dem Staatsrat des Kantons Wallis, dem Kantonsgericht des Kantons Wallis, Öffentlichrechtliche Abteilung, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 28. Januar 2020

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Chaix

Die Gerichtsschreiberin: Hänni

SR 702 Legge federale del 20 marzo 2015 sulle abitazioni secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec) - Legge sulle abitazioni secondarie LASec Art. 7
¹	Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20 per cento possono essere autorizzate nuove abitazioni solamente se sono utilizzate:
^a	come abitazione primaria o abitazione che, secondo l'articolo 2 capoverso 3, è equiparata a un'abitazione primaria; o
^b	come abitazione sfruttata a scopi turistici.
²	Un'abitazione è considerata sfruttata a scopi turistici se, in modo duraturo, è messa a disposizione di clienti, esclusivamente per soggiorni di breve durata, a condizioni usuali di mercato e conformi all'uso locale, e se:
^a	si trova nello stesso edificio in cui il proprietario ha il suo domicilio principale; o
^b	non è adattata alle esigenze personali del proprietario ed è gestita nell'ambito di una struttura ricettiva organizzata.
³	Nelle autorizzazioni edilizie, l'autorità preposta al loro rilascio dispone la limitazione d'uso secondo il capoverso 1 lettera a o il capoverso 2 lettere a o b prescrivendo un onere d'uso. Se nell'autorizzazione edilizia per una nuova abitazione tale onere non figura e se l'autorizzazione non è stata rilasciata secondo gli articoli 8, 9, 26 o 27, la limitazione d'uso secondo il capoverso 1 lettera a si presume applicabile.
⁴	Immediatamente dopo che l'autorizzazione edilizia è passata in giudicato, l'autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni edilizie incarica l'ufficio del registro fondiario di menzionare nel registro fondiario la limitazione d'uso riguardante il fondo in questione.
⁵	Il Consiglio federale disciplina i dettagli, segnatamente:
^a	i requisiti posti alla struttura ricettiva organizzata;
^b	l'obbligo di notifica del cambiamento di destinazione da abitazione sfruttata a scopi turistici in abitazione primaria; e
^c	la formulazione degli oneri d'uso.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 78 Protezione della natura e del paesaggio - 1 La protezione della natura e del paesaggio compete ai Cantoni.
¹	La protezione della natura e del paesaggio compete ai Cantoni.
²	Nell'adempimento dei suoi compiti, la Confederazione prende in considerazione gli obiettivi della protezione della natura e del paesaggio. Ha cura dei paesaggi, dei siti caratteristici, dei luoghi storici nonché dei monumenti naturali e culturali; quando l'interesse pubblico lo richieda, li conserva integri.
³	Può sostenere gli sforzi volti a proteggere la natura e il paesaggio nonché, per contratto o per espropriazione, acquistare o salvaguardare opere d'importanza nazionale.
⁴	Emana prescrizioni a tutela della fauna e della flora e a salvaguardia dei loro spazi vitali nella loro molteplicità naturale. Protegge le specie minacciate di estinzione.
⁵	Le paludi e i paesaggi palustri di particolare bellezza e importanza nazionale sono protetti. Non vi si possono costruire impianti né procedere a modifiche del suolo. Sono eccettuate le installazioni che servono a preservare lo scopo protettivo o l'utilizzazione agricola già esistente.

SR 451 Legge federale del 1o luglio 1966 sulla protezione della natura e del paesaggio (LPN) LPN Art. 2
¹	Per adempimento di un compito della Confederazione ai sensi dell'articolo 24sexies capoverso 2 della Costituzione federale12 s'intendono in particolare:13
^a	l'elaborazione di progetti, la costruzione e la modificazione d'opere e d'impianti da parte della Confederazione, degli stabilimenti e delle aziende federali, come gli edifici e gli impianti dell'Amministrazione federale, le strade nazionali, gli edifici e gli impianti delle Ferrovie federali svizzere;
^b	il conferimento di concessioni e di permessi, ad esempio per la costruzione e l'esercizio d'impianti di trasporto e di comunicazione (compresa l'approvazione dei piani), di opere e impianti per il trasporto d'energie, liquidi, gas o per la trasmissione di notizie, come anche la concessione di permessi di dissodamento;
^c	l'assegnazione di sussidi a piani di sistemazione, opere e impianti, come bonifiche fondiarie, risanamenti d'edifici agricoli, correzioni di corsi d'acqua, impianti idraulici di protezione e impianti di comunicazione.
²	Le decisioni delle autorità cantonali riguardo a progetti verosimilmente realizzabili solo con contributi di cui al capoverso 1 lettera c sono equiparate all'adempimento di compiti della Confederazione.15

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 75^b * - 1 La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
¹	La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
²	La legge obbliga i Comuni a pubblicare ogni anno il loro piano delle quote di abitazioni principali unitamente allo stato dettagliato della sua esecuzione.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 54 - 1 Il procedimento si svolge in una delle lingue ufficiali (tedesco, francese, italiano, rumantsch grischun), di regola nella lingua della decisione impugnata. Se le parti utilizzano un'altra lingua ufficiale, il procedimento può svolgersi in tale lingua.
¹	Il procedimento si svolge in una delle lingue ufficiali (tedesco, francese, italiano, rumantsch grischun), di regola nella lingua della decisione impugnata. Se le parti utilizzano un'altra lingua ufficiale, il procedimento può svolgersi in tale lingua.
²	Nei procedimenti promossi mediante azione è tenuto conto della lingua delle parti, sempreché si tratti di una lingua ufficiale.
³	Se una parte produce documenti non redatti in una lingua ufficiale, il Tribunale federale può, previo assenso delle altre parti, rinunciare a esigerne la traduzione.
⁴	Per il rimanente, il Tribunale federale ordina una traduzione se necessario.

SR 702 Legge federale del 20 marzo 2015 sulle abitazioni secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec) - Legge sulle abitazioni secondarie LASec Art. 6
¹	Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie determinata secondo l'articolo 5 supera il 20 per cento non possono essere autorizzate nuove abitazioni secondarie. Se in un Comune la quota di abitazioni secondarie è inferiore al 20 per cento e il rilascio di un'autorizzazione edilizia comporterebbe l'aumento di tale quota ad oltre il 20 per cento, l'autorizzazione non può essere rilasciata.
²	È fatta salva la realizzazione di nuove abitazioni di cui all'articolo 7 capoverso 1 lettera b e agli articoli 8, 9, 26 o 27.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 702 Legge federale del 20 marzo 2015 sulle abitazioni secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec) - Legge sulle abitazioni secondarie LASec Art. 14 Sospensione
¹	Su richiesta del proprietario, l'autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni edilizie sospende una limitazione d'uso secondo l'articolo 7 capoverso 1, per una durata determinata, se:
^a	la limitazione d'uso non può essere temporaneamente rispettata in seguito a circostanze particolari quali decesso, trasferimento di domicilio o cambiamento dello stato civile; o
^b	il proprietario fornisce la prova di avere messo sul mercato l'abitazione e di avere cercato invano persone disposte a usare lecitamente l'abitazione dietro congrua rimunerazione.
²	L'autorità proroga la sospensione secondo il capoverso 1 lettera b se il proprietario fornisce la prova che le condizioni continuano ad essere adempiute.
³	L'autorità dispone, unitamente alla sospensione secondo il capoverso 1 lettera b e per ogni proroga, una nuova stima del valore ufficiale dell'abitazione a spese del richiedente.
⁴	Il Consiglio federale disciplina la durata delle sospensioni e delle loro proroghe nonché i dettagli della prova secondo il capoverso 1 lettera b, in particolare i requisiti posti alla messa sul mercato dell'abitazione.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.