5A_407/2015 - 2015-08-27 - Diritti reali - Anordnung baulicher Massnahmen

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

5A_407/2015

Urteil vom 27. August 2015

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichter Marazzi, Herrmann, Schöbi, Bovey,
Gerichtsschreiber Möckli.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Christian Berz,
Beschwerdeführer,

gegen

Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft C.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Albert Romero,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Anordnung baulicher Massnahmen,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 24. März 2015.

Sachverhalt:

A.
Die Liegenschaft U.________-GBB-xxx an der D.________strasse yyy wurde im Jahr 1967 gebaut. Im Jahr 1995 wurde sie zu Stockwerkeigentum aufgeteilt. A.A.________ und B.A.________ sind seit dem Jahr 1999 Stockwerkeigentümer der Attikawohnung.

Die Liegenschaft weist Flachdächer auf. Seit Erstellung des Gebäudes diente ein Teil des Flachdaches der Unterliegerwohnung als mit Platten belegte Terrasse der Attikawohnung (rund 20 m2 ); die Terrasse war mit Blumentrögen vom Rest des lediglich bekiesten Flachdaches abgegrenzt (rund 100 m2 ). Dies blieb bei der Begründung des Stockwerkeigentums im Jahr 1995 baulich unverändert; jedoch wurde der Attikawohnung das ganze Flachdach der Unterliegerwohnung (mit Ausnahme des äusseren Randes) zu Sonderrecht zugewiesen.

Im Zusammenhang mit der Gesamtsanierung der Liegenschaft stellten A.A.________ und B.A.________ bei der Stockwerkeigentümerversammlung den Antrag, dass die ganze ihnen zu Sonderrecht zugewiesene Fläche mit Platten belegt und so zu einer begehbaren Terrasse umgestaltet werde. Die Mehrheit der Stockwerkeigentümer lehnte diesen Antrag mit (inhaltlich indentischen) Beschlüssen vom 7. und 22. Mai 2014 ab.

B.
Mit Gesuch um Anordnung baulicher Massnahmen im Sinn von Art. 647c ZGB verlangten A.A.________ und B.A.________, es sei ein durchgehend begehbarer Plattenbelag zu verlegen samt erforderlicher Ergänzungen bzw. Anpassungen der Unterkonstruktion (Splittbett etc.) auf der Dachfläche des Gebäudes D.________strasse yyy in U.________, die der Attikawohnung der Kläger vorgelagert ist, beschränkt auf den Bereich, welcher in den Plänen zur Stockwerkeigentumsbegründung vom 20. Dezember 1995 als ausschliessliches Nutzungsrecht z.G. der Attikawohnung bezeichnet worden ist, und zwar sei der Plattenbelag mittels glasierten Bodenplatten der Firma E.________ AG, Art. Nr. 292 30 018 (Feinsteinzeugplatten 600 x 600 x 20 mm, Terrassenplatte grau geflammt, rektifiziert, rutschhemmend R10, Frostsicherheit J) auszuführen.

Mit Urteil vom 3. Dezember 2014 wies das Bezirksgericht Meilen das Gesuch ab.

Die hiergegen erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 24. März 2015 ab.

C.
Gegen dieses Urteil haben A.A.________ und B.A.________ am 13. Mai 2015 eine Beschwerde erhoben. Sie verlangen dessen Aufhebung und die Anordnung der vorgenannten baulichen Massnahmen. Mit Präsidialverfügung vom 5. Juni 2015 wurde das hinsichtlich der Kostenfolgen gestellte Gesuch um aufschiebende Wirkung abgewiesen. In der Sache selbst wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist der kantonal letztinstanzliche Entscheid in einer vermögensrechtlichen Zivilrechtsstreitigkeit mit einem Streitwert von Fr. 50'000.--; die Beschwerde in Zivilsachen steht somit offen (Art. 72 Abs. 1 , Art. 74 Abs. 1 lit. b , Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG).

2.
Das Bezirksgericht wies das Gesuch ab, weil der Begründungsakt von einem "alleinigen Benützungsrecht gemäss Reglement" spreche und die Begehbarkeit der Dachfläche nach Auslegung des Reglementes nicht bezweckt worden sei.

Das Obergericht befand, der Prozess drehe sich vielmehr um die Frage, ob die beantragten baulichen Massnahmen notwendig im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB seien. Dabei müssten die Fragen der Begehbarkeit der Dachfläche und der Notwendigkeit der Plattenverlegung auseinandergehalten werden. Bei der beantragten Anordnung handle es sich um eine Leistungsklage; die Feststellung des Umfangs der Begehbarkeit der Dachfläche sei nicht Verfahrensgegenstand, auch nicht vorfrageweise, denn selbst bei Bejahung der Begehbarkeit zufolge dahingehender Auslegung des Reglements würde dies nicht bedeuten, dass hierfür ein Plattenbelag notwendig wäre.

Das Obergericht erwog weiter, bei notwendigen baulichen Massnahmen gehe es um die Erhaltung des durch die bestehende Bausubstanz definierten Wertes. Die Beschwerdeführer würden nicht dartun, dass ohne die Verlegung der Platten die bestehende Bausubstanz beeinträchtigt oder zumindest gefährdet wäre. Bei der Errichtung der Liegenschaft sei nur ein Teil der Dachfläche mit Platten belegt worden. Daraus sei die durch die Bausubstanz definierte Gebrauchsfähigkeit ersichtlich und die bauliche Massnahme müsse daher auf den Erhalt der Gebrauchsfähigkeit des bereits mit Platten versehenen Abschnitts abzielen. Die anbegehrte bauliche Massnahme könne mithin nicht als notwendig im Sinn des Gesetzes qualifiziert werden.

Schliesslich befand das Obergericht, entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer ergebe sich auch aus der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde U.________, wonach Flachdächer grösser als 30 m2 zu begrünen seien, soweit sie nicht als begehbare Terrassen benutzt würden, kein Anspruch auf das Verlegen von Platten auf der gesamten Dachfläche. Ebenso wenig verfange die Argumentation, eine Beschwerung mittels Platten sei notwendig, weil das Geländer instabil sei; die Montage bzw. Stabilität des Geländers sei nicht Verfahrensgegenstand. Die Plattenverlegung lasse sich nicht klar den nützlichen Massnahmen im Sinn von Art. 647d Abs. 1 ZGB oder den luxuriösen Massnahmen gemäss Art. 647e Abs. 1 ZGB zuordnen; jedenfalls aber sei sie insgesamt nicht notwendig und könne deshalb nicht gegen den Mehrheitsbeschluss durchgesetzt werden.

3.
Die Beschwerdeführer machen eine Notwendigkeit geltend, dass sie endlich in die Lage versetzt würden, das ihrer Stockwerkeinheit zugewiesene Sondernutzungsrecht in vollem Umfang ausüben zu können. Einzig mit einem Plattenbelag könne das Dach begangen werden; die Kiesbedeckung im strittigen Bereich genüge hierfür nicht.

3.1. In diesem Zusammenhang rügen die Beschwerdeführer eine falsche Anwendung von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 und Art. 647c ZGB. Das Obergericht sei fälschlicherweise davon ausgegangen, dass es bei Art. 647c ZGB nur um die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der bestehenden Bausubstanz gehe; indes seien nach der Rechtsprechung auch Neubauten bzw. neue Anlagen unter die Art. 647c -647e ZGB zu subsumieren. Folglich würden auch solche Bauten darunter fallen, welche notwendig seien, um die Gebrauchsfähigkeit gemäss festgelegter ursprünglicher Zweckbestimmung zu erlangen. Die ursprüngliche Zweckbestimmung könne ohne weiteres von der bestehenden Bausubstanz abweichen; dies sei vorliegend der Fall, indem ihnen an der gesamten Dachterrasse ein Sondernutzungsrecht zugewiesen worden sei. Für die Ausübung dieses Sondernutzungsrechts sei die Verlegung von Platten auf der ganzen Fläche notwendig, denn nur so werde die ihnen zu Sondernutzung zugewiesene Gesamtfläche überhaupt begehbar.

Der Kern der Problematik ist vorliegend nicht die Frage der Neubaute, sondern dass die Beschwerdeführer ihr bauliches Partikularinteresse demjenigen der Gemeinschaft gleichsetzen. Dies wird im Folgenden zu erörtern sein.

3.2. Die Bestimmungen von Art. 647 ff . ZGB finden gemäss Art. 712g Abs. 1 ZGB insbesondere auf das Stockwerkeigentum Anwendung, welches gesetzlich als besondere Form des Miteigentums ausgestaltet ist (BGE 119 II 404 E. 4 S. 407). Soweit für eine notwendige bauliche Massnahme im Sinn von Art. 647c ZGB kein Mehrheitsbeschluss zustande kommt, kann jeder Miteigentümer/Stockwerkeigentümer gestützt auf Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB vor Gericht verlangen, dass die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt werden, denn zu diesen gehören insbesondere auch bauliche Massnahmen (vgl. BRUNNER/WICHTERMANN, Basler Kommentar, N. 51 zu Art. 647 ZGB).

Mit "Sache" im Sinn der Bestimmungen von Art. 647 ff . ZGB ist stets die gemeinschaftliche Sache gemeint; im Zusammenhang mit dem Stockwerkeigentum geht es um die Bauteile, welche nicht zu Sonderrecht im Sinn von Art. 712b ZGB ausgeschieden, sondern gemeinschaftlich sind (BGE 130 III 441 E. 3.4 S. 448; 136 III 261 E. 2.1 S. 263; MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, N. 8 und 17 zu Art. 647c ZGB).

Dächer betreffen die Konstruktion und das äussere Ansehen der Liegenschaft, weshalb sie (nicht sonderrechtsfähige) gemeinschaftliche Bauteile sind (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB); sie bleiben auch dann gemeinschaftlich, wenn daran ein Sondernutzungsrecht besteht (Urteil 5A_116/2011 vom 14. März 2011 E. 5; WERMELINGER, Zürcher Kommentar, N. 165 zu Art. 712a ZGB und N. 127 zu Art. 712b ZGB). So verhält es sich auch vorliegend; die Beschwerdeführer haben kein Sonderrecht, sondern vielmehr ein Sondernutzungsrecht an der Dachterrasse. Die bauliche Verwaltungsbefugnis steht, weil es sich um einen gemeinschaftlichen Bauteil handelt, unbekümmert um das Sondernutzungsrecht der Gemeinschaft zu (vgl. TURNHERR, Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, Zürich 2010, S. 106 oben) und bauliche Massnahmen unterliegen mithin den Vorschriften von Art. 647 ff . ZGB (BGE 136 III 261 E. 2.2 S. 263; WERMELINGER, a.a.O., N. 165 zu Art. 712a ZGB).

3.3. Soweit die Beschwerdeführer eine Notwendigkeit des Verlegens von Platten aus ihrem Sondernutzungsrecht ableiten - sie machen ferner geltend, die Notwendigkeit ergebe sich auch aus den kommunalen Bauvorschriften (dazu E. 4) sowie aus technischen Gründen (dazu E. 5) - geht es um die Einordnung der Konstellation, dass die anbegehrte bauliche Massnahme ausschliesslich im Interesse der Beschwerdeführer als Stockwerkeigentümer der Attikawohnung liegt, sie die Massnahme aber auf Kosten der Gemeinschaft vornehmen lassen möchten.

Notwendig im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 und Art. 647c ZGB kann eine bauliche Massnahme bei Stockwerkeigentum nach dem Gesagten nur dann sein, wenn es um die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der gemeinschaftlichen Bauteile geht, vorliegend beispielsweise um die Dichtigkeit eines Flachdaches, woran alle Stockwerkeigentümer gleichermassen ein Interesse haben. Gleiches gilt für nützliche Massnahmen im Sinn von Art. 647d ZGB, wie sie vorliegend etwa in einer besseren Isolation des Flachdaches bestehen könnten, an welcher ebenfalls ein gemeinsames Interesse aller Stockwerkeigentümer zu bejahen wäre, weil sich damit die Heizkosten senken lassen. Die Frage der Notwendigkeit oder Nützlichkeit bestimmt sich mithin immer aus der Sicht der Gemeinschaft (vgl. BGE 135 III 212 E. 3.2 S. 219 unten). Steht die bauliche Massnahme hingegen im ausschliesslichen Individualinteresse eines oder weniger Stockwerkeigentümer, so ist sie aus der Optik der Gemeinschaft als luxuriös anzusehen (BGE 136 III 261 E. 2.2 S. 264; 130 III 441 E. 3.5 S. 449 e contrario; BRUNNER/WICHTERMANN, a.a.O., N. 3 zu Art. 647d ZGB; ausführlich zum Thema sodann TURNHERR, a.a.O., S. 104 ff., welcher allerdings für eine nur analoge Anwendung von Art. 647d und
647e ZGB plädiert, insb. S. 111 ff.; zur Kostentragung vgl. auch WERMELINGER, a.a.O., N. 207 Vorbemerkungen zu Art. 712a -712t ZGB [Kosten eines Terrassenbelages gehen zu Lasten des betreffenden Stockwerkeigentümers] sowie N. 167 zu Art. 712a ZGB [Kosten der baulichen Massnahme gehen nicht zu Lasten der Gemeinschaft, wenn diese keinen Vorteil hat]).

Im erwähnten BGE 136 III 261 ging es um ein Restaurant (als Stockwerkeinheit), welches die davor befindliche Terrasse benutzte, ohne hierfür über ein Sondernutzungsrecht zu verfügen, und dessen Eigentümer sich gegen die von der Mehrheit beschlossenen baulichen Massnahmen (Aufstellen von Blumentrögen) zur Wehr setzte, weil er dadurch zwei Tische weniger aufstellen konnte. In BGE 130 III 441 ging es bei einer Apartanlage um die Erstellung eines ausschliesslich vom Hotelbetrieb (als Stockwerkeinheit) gewünschten und finanzierten Wellnessbetriebes, gegen welchen sich einzelne Stockwerkeigentümer von Apartwohnungen wandten. Das Bundesgericht erwog, dass die Wellnessanlage aus der Sicht der Gemeinschaft insofern als nützliche bauliche Massnahme zu betrachten sei, als sie auch den Wohnungseigentümern offen stehe und die Steigerung der Attraktivität des Hotels nach allgemeiner Erfahrung zu einer besseren Auslastung der als Apartwohnungen ausgestalteten Stockwerkeinheiten und damit zu einer Verbesserung der Wirtschaftlichkeit bzw. Bewirtschaftungsmöglichkeit - und damit verbunden zweifellos auch zu einer Wertsteigerung - der Wohnungen führe.

Einzig im nicht publizierten Urteil 5C.110/2001 vom 15. Oktober 2001 wurde in Bezug auf das Anheben des Gartensitzplatzes einer Parterre-Wohnung auf das Niveau des Balkons von einer nützlichen Massnahme ausgegangen, obwohl diese ausschliesslich im Interesse des betreffenden Stockwerkeigentümers lag. Die hierzu angeführte Begründung - die Erhöhung des Wertes der Parterre-Wohnung führe insofern auch zu einer Erhöhung des Wertes der Gesamtliegenschaft, als sich deren Wert aus einer Addition der Werte der einzelnen Stockwerkeinheiten ergebe (5C.110/2001 E. 5c) - lässt sich nicht halten, denn nach Begründung von Stockwerkeinheiten bilden diese und nicht mehr das Stammgrundstück die Objekte des Rechtsverkehrs (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 , Art. 712c Abs. 1 und 2 , Art. 943 Abs. 1 Ziff. 4 ZGB), so dass die anderen Stockwerkeigentümer von der Wertsteigerung einer Einheit nicht profitieren; im Übrigen entspricht die Addition der Verkehrswerte der einzelnen Stockwerkeinheiten auch in den wenigsten Fällen dem Verkehrswert, welchen das Gesamtobjekt aufweisen würde, wenn es einem einzigen Eigentümer gehören würde.

3.4. Vorliegend ist das Verlegen von Platten auf der gesamten Sondernutzungsfläche aus Sicht der Beschwerdeführer unzweifelhaft nützlich, weil die Massnahme die Nutzungsmöglichkeiten steigert und die Nutzung bequemer macht, indem das Begehen der Terrasse und namentlich das Aufstellen von Möbeln erleichtert wird. Indes ist nicht ersichtlich, inwiefern ein Interesse der Gemeinschaft an einer besseren Nutzungsmöglichkeit der Eigentümer der Attikawohnung bestehen soll, zumal die Dachfläche nur von dieser Wohnung aus zugänglich ist. Weil die Fläche von unten bzw. von anderen Wohnungen her nicht einsehbar ist, ergibt sich ferner auch - abgesehen davon, dass es hier ohnehin nicht um eine Notwendigkeit gehen könnte - kein ästhetisches Interesse der Gemeinschaft.

Die im ausschliesslichen Partikularinteresse der Beschwerdeführer als Stockwerkeigentümer der Attikawohnung stehende bauliche Massnahme muss nach dem Gesagten in Bezug auf die Gemeinschaft als luxuriös im Sinn von Art. 647e ZGB gelten. Folglich kann die vorliegend anbegehrte bauliche Massnahme keine notwendige Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB darstellen, soweit der Anspruch aus dem Sondernutzungsrecht abgeleitet wird.

4.
Die Beschwerdeführer leiten die Notwendigkeit der von ihnen anbegehrten baulichen Massnahme sodann aus einer kommunalen Bauvorschrift ab, nach welcher gemäss ihrer Behauptung Dachflächen entweder mit einem Plattenbelag zu versehen oder als Grünfläche auszugestalten sind. Sie machen geltend, die Unterkonstruktion der neuen Dachsanierung sei nicht für eine Begrünung ausgelegt, weshalb nur die Möglichkeit eines Plattenbelages verbleibe.

4.1. Zunächst geht in diesem Zusammenhang die Gehörsrüge fehl, wonach das Obergericht dieses Vorbringen unbeachtet gelassen habe und deshalb seiner Begründungspflicht nicht nachgekommen sei; das Obergericht ist sehr wohl auf das Vorbringen eingegangen, hat es aber inhaltlich verworfen.

Soweit die Beschwerdeführer im Zusammenhang mit der behaupteten Unmöglichkeit der Begrünung eine Verletzung des Rechtes auf Beweis geltend machen, fehlt es den anbegehrten Beweisanträgen (Augenschein und Expertise) an rechtlicher Relevanz: Im Bereich der vom Sondernutzungsrecht erfassten Dachfläche würde eine Begrünung bereits sachenrechtlich am betreffenden Recht scheitern; die Beschwerdeführer müssen keine andere als die ihnen zugewiesene Nutzungsart durch die Gemeinschaft dulden (vgl. WERMELINGER, a.a.O., N. 165 zu Art. 712a ZGB).

4.2. Was Bauvorschriften als solche anbelangt, könnten diese selbstverständlich bauliche Vorkehrungen der Gemeinschaft notwendig machen (vgl. WERMELINGER, a.a.O., N. 146 zu Art. 712a ZGB). Voraussetzung ist, dass die Vorschrift zwingend eine konkrete Vorkehr verlangt. Vorliegend fehlt es an einem entsprechenden Nachweis.

Zunächst ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführer die kommunale Bauvorschrift falsch zitieren. Gemäss dem angefochtenen Urteil lautet sie dahingehend, dass Flachdächer grösser als 30 m2 zu begrünen seien, soweit sie nicht als begehbare Terrassen benutzt würden. Von einem Plattenbelag ist in der Vorschrift nirgends die Rede. Die Beschwerdeführer machen denn auch nicht geltend, die Gemeinde hätte entsprechende bauliche Massnahmen verfügt oder auch nur angesprochen.

Vielmehr begründen sie ihren angeblichen baulichen Anspruch zu Lasten der Gemeinschaft auch im Kontext mit den kommunalen Bauvorschriften wiederum mit ihrem Sondernutzungsrecht, welches in ihren Augen die Begehbarkeit der gesamten Fläche ermöglichen soll. Was das Sondernutzungsrecht genau beinhaltet, ist eine Auslegungsfrage (vgl. WIRZ, Das Sondernutzungsrecht im Stockwerkeigentum - inhaltliche Unterschiede zum Sonderrecht, in: recht 2015, S. 36), welche nach dem angefochtenen Urteil nicht klar, aber auch nicht Verfahrensgegenstand ist. Die Frage bedarf keiner vertieften Erörterung, weil die anbegehrte Massnahme, soweit sie aus dem Sondernutzungsrecht abgeleitet wird, so oder anders ein Partikularinteresse und aus der Sicht der Gemeinschaft nicht notwendig ist (dazu E. 3).

Eine andere, nicht vorliegend zu entscheidende Frage ist, ob die Beschwerdeführer für den Fall, dass Inhalt des Sondernutzungsrechts tatsächlich die Begehungsmöglichkeit der gesamten Fläche wäre, auf der gesamten zugewiesenen Fläche auf eigene Kosten Platten verlegen dürften. Immerhin sei festgehalten, dass nicht in die Substanz und das äussere Ansehen eingreifende kleine bauliche Massnahmen auf eigene Kosten dort als in der Stipulierung des Sondernutzungsrechtes enthalten gelten müssen, wo andernfalls die bestimmungsgemässe Ausübung des Rechtes gar nicht möglich wäre.

5.
Ebenso wenig ergibt sich die Notwendigkeit der anbegehrten baulichen Massnahme aus der Perspektive der Gemeinschaft durch die Behauptung, die Verlegung von Platten sei technisch notwendig, um eine Absturzsicherung (Geländer) in stabiler Weise montieren zu können.

Eine Absturzsicherung kann durchaus eine für die Gemeinschaft notwendige bauliche Massnahme sein. Ob dem auch vorliegend so ist, wenn das Geländer einen Bereich sichert, zu welchem nur die Beschwerdeführer Zugang haben, kann offen bleiben. So oder anders lässt sich daraus kein Anspruch darauf ableiten, dass die Beschwerdeführer die gesamte Sondernutzungsfläche auf Kosten der Gemeinschaft neu mit Platten belegen lassen können. Mithin sind auch in diesem Zusammenhang keine Rechts- und Verfassungsverletzungen ersichtlich, wenn das Obergericht Beweisanträge betreffend die Montage des Geländers abgewiesen hat.

Gleiches gilt für die Behauptung, es bestehe insofern eine technische Notwendigkeit für die Verlegung von Platten, als der Kiesbelag nur eine provisorische Lösung darstellen könne und ein definitiver Nutzbelag nötig sei, damit die Sanierungsarbeiten als fertiggestellt gelten dürften. Aus solchen Behauptungen lässt sich kein Anspruch auf die anbegehrten baulichen Massnahmen ableiten. Ebenso wenig ist es möglich, in diesem Zusammenhang nachträglich vorbringen zu wollen, mit der gewählten Lösung sei die gemeinschaftliche Bausubstanz gefährdet. Mit den gestellten Rechtsbegehren haben die Beschwerdeführer das Verlegen von Platten verlangt, damit sie ihr Sondernutzungsrecht besser und umfassender ausüben können. Angeblich drohende Schäden gemeinschaftlicher Teile (z.B. ungenügende Dichtigkeit des Flachdaches), welche notwendigerweise nach baulichen Massnahmen verlangen würden, haben sie nicht zum Verfahrensgegenstand gemacht. Vor diesem Hintergrund gehen die auch in diesem Zusammenhang erhobenen Gehörsrügen und die Behauptung einer angeblichen Mangelhaftigkeit der gewählten Sanierungslösung, in welcher Hinsicht die obergerichtliche Sachverhaltsfeststellung willkürlich sei, ebenso an der Sache vorbei wie der Vorwurf, das Obergericht
habe überspannte Anforderungen an die Substanziierung des tatsächlichen Sachvortrages gestellt und die Verhandlungsmaxime sowie die richterliche Fragepflicht verletzt.

6.
An der Sache vorbei gehen schliesslich die neuerlichen Ausführungen im Zusammenhang mit der (vom Bezirksgericht verneinten und vom Obergericht offen gelassenen) Frage, ob das Sondernutzungsrecht die Begehbarkeit der Dachfläche umfasse. Wie sich aus den vorstehenden Erwägungen ergibt, ist das Obergericht zu Recht davon ausgegangen, dass diese Auslegungsfrage nicht Verfahrensgegenstand und insofern auch irrelevant ist, als sich aus dem Sondernutzungsrecht selbst unter der Hypothese, dass damit die Begehbarkeit der gesamten Fläche beabsichtigt wäre, sachenrechtlich nicht ein Anspruch ableiten lässt, bislang bekieste Dachflächen zu finanziellen Lasten der Gemeinschaft mit Platten belegen zu lassen.

7.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit auf sie eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten sind bei diesem Verfahrensausgang den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Gegenpartei, welche sich zum Gesuch um aufschiebende Wirkung nicht geäussert hat und in der Sache selbst nicht zu einer Vernehmlassung eingeladen wurde, ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 27. August 2015
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: Möckli

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 647 - 1 I comproprietari possono convenire un regolamento per l'uso e l'amministrazione derogante alle disposizioni legali e prevedervi la facoltà di modificarlo a maggioranza di tutti i comproprietari.532
¹	I comproprietari possono convenire un regolamento per l'uso e l'amministrazione derogante alle disposizioni legali e prevedervi la facoltà di modificarlo a maggioranza di tutti i comproprietari.532
^1bis	La modifica delle disposizioni del regolamento concernenti l'attribuzione di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati.533
²	Il regolamento non può escludere né restringere la facoltà di ogni comproprietario:
¹	di chiedere e, se occorre, di far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso;
²	d'attuare, a spese di tutti i comproprietari, le misure urgenti, necessarie a preservare la cosa da un danno imminente o maggiore.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 647^d - 1 I lavori di rinnovamento e di trasformazione diretti ad aumentare il valore della cosa oppure a migliorare il rendimento o l'idoneità all'uso sono deliberati a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa.
¹	I lavori di rinnovamento e di trasformazione diretti ad aumentare il valore della cosa oppure a migliorare il rendimento o l'idoneità all'uso sono deliberati a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa.
²	Per le modificazioni che rendano notevolmente e durevolmente più difficile o meno economico per un comproprietario l'uso o il godimento cui la cosa era fino allora destinata, occorre il consenso dello stesso.
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SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 647^e - 1 I lavori di costruzione diretti esclusivamente ad abbellire la cosa, a migliorarne l'aspetto o a renderne più comodo l'uso, possono essere fatti soltanto con il consenso di tutti i comproprietari.
¹	I lavori di costruzione diretti esclusivamente ad abbellire la cosa, a migliorarne l'aspetto o a renderne più comodo l'uso, possono essere fatti soltanto con il consenso di tutti i comproprietari.
²	Questi lavori possono, a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa, essere decisi anche contro la volontà d'un comproprietario che non ne risulti durevolmente impedito nel diritto d'uso e di godimento, qualora gli altri comproprietari gli risarciscano il pregiudizio temporaneo e assumano la sua parte di spesa.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^g - 1 Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà.
¹	Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà.
²	A tali norme, qualora non dispongano altrimenti, può essere sostituito un altro ordinamento da stabilirsi nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari.
³	Del rimanente, ogni comproprietario può chiedere che sia stabilito e menzionato nel registro fondiario un regolamento per l'amministrazione e l'uso, il quale dev'essere approvato da una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa; con la medesima maggioranza può essere modificato il regolamento, anche se esso sia stabilito nell'atto costitutivo.
⁴	La modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati.591

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^b - 1 Possono essere oggetto del diritto esclusivo i singoli piani o porzioni di piano ordinati in appartamenti o in unità di locali per il commercio o altro scopo; essi devono costituire un tutto e avere un proprio accesso, ma possono comprendere locali accessori disgiunti.
¹	Possono essere oggetto del diritto esclusivo i singoli piani o porzioni di piano ordinati in appartamenti o in unità di locali per il commercio o altro scopo; essi devono costituire un tutto e avere un proprio accesso, ma possono comprendere locali accessori disgiunti.
²	Non possono essere oggetto del diritto esclusivo:
¹	il suolo su cui sorge l'edificio e il diritto di superficie in virtù del quale l'edificio è costruito;
²	le parti della costruzione che sono importanti per l'esistenza, la membratura e la solidità dell'edificio o dei locali di altri comproprietari, oppure determinano la forma esteriore e l'aspetto dell'edificio;
³	le opere e gli impianti che servono anche agli altri comproprietari per l'uso dei loro locali.
³	I comproprietari possono, nell'atto costitutivo o in una convenzione successiva avente la medesima forma, dichiarare comuni anche altre parti dell'edificio, le quali in caso diverso si presumono assoggettate al diritto esclusivo.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^a - 1 La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
¹	La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
²	Il comproprietario ha facoltà di amministrare, godere e sistemare i suoi locali, sempreché non comprometta l'esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione e l'aspetto esteriore.
³	Egli è tenuto a mantenere i suoi locali in modo che sia assicurato all'edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^t - 1 L'amministratore rappresenta la comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell'amministrazione comune che gli competono per legge.
¹	L'amministratore rappresenta la comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell'amministrazione comune che gli competono per legge.
²	Egli non può stare in un giudizio civile come attore o come convenuto senz'esserne precedentemente autorizzato dall'assemblea dei comproprietari, salvo si tratti di procedura sommaria; nei casi urgenti, l'autorizzazione può essere chiesta ulteriormente.
³	Le dichiarazioni, le ingiunzioni, le sentenze e le decisioni destinate collettivamente ai comproprietari possono essere comunicate validamente all'amministratore nel suo domicilio o nel luogo dove trovasi la cosa.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 655 - 1 La proprietà fondiaria ha per oggetto i fondi.
¹	La proprietà fondiaria ha per oggetto i fondi.
²	Sono fondi nel senso di questa legge:
¹	i beni immobili;
²	i diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario;
³	le miniere;
⁴	le quote di comproprietà d'un fondo.
³	La servitù su un fondo può essere intavolata nel registro fondiario come diritto per sé stante e permanente se:
¹	non è costituita né a favore di un fondo dominante né esclusivamente a favore di una determinata persona; e
²	è costituita per almeno 30 anni o per un tempo indeterminato.553

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^c - 1 Il comproprietario non ha per legge il diritto di prelazione verso qualunque terzo che acquisti una quota, ma un tale diritto può essere stabilito nell'atto costitutivo o in una convenzione successiva ed essere annotato nel registro fondiario.
¹	Il comproprietario non ha per legge il diritto di prelazione verso qualunque terzo che acquisti una quota, ma un tale diritto può essere stabilito nell'atto costitutivo o in una convenzione successiva ed essere annotato nel registro fondiario.
²	Nello stesso modo può essere stabilito che l'alienazione d'un piano o d'una porzione di piano, la costituzione d'usufrutto o d'un diritto d'abitazione sullo stesso e la sua locazione siano valide solo se gli altri comproprietari, con decisione della maggioranza, non facciano opposizione entro quattordici giorni dal ricevimento della comunicazione.
³	L'opposizione dev'essere giustificata da gravi motivi.586

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 943 - 1 Nel registro fondiario sono intavolati come fondi:
¹	Nel registro fondiario sono intavolati come fondi:
¹	i beni immobili;
²	i diritti per sè stanti e permanenti costituiti sui fondi;
³	le miniere;
⁴	le quote di comproprietà d'un fondo.
²	Un regolamento del Consiglio federale darà le norme particolari su le condizioni e il modo d'intavolazione dei diritti per sé stanti e permanenti, delle miniere e delle quote di comproprietà d'un fondo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.