1C_414/2016 - 2017-03-27 - Enteignung

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 414/2016

Urteil vom 27. März 2017

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Karlen, Fonjallaz,
Gerichtsschreiber Dold.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,

gegen

Kanton Zürich, Baudirektion, Immobilienamt, Assetmanagement,
Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten des Kantons Zürich, 1. Kreis,

Gegenstand
formelle Enteignung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 23. Juni 2016 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer.

Sachverhalt:

A.
Der Kanton Zürich beabsichtigt, die Limmattalstrasse in Oetwil an der Limmat zu erneuern, zu verbreitern und mit einem neuen Veloweg zu versehen. Das Ausführungsprojekt und der Landerwerbsplan wurden vom 22. November bis zum 23. Dezember 2013 öffentlich aufgelegt. Während der öffentlichen Auflage erhob A.________ Einsprache. Von seinen Parzellen Nrn. 1251 und 1248 sollen insgesamt 1'670 m2 (712 m2 von Parzelle Nr. 1251 und 958 m2 von Parzelle Nr. 1248) zum Preis von Fr. 8.85/m2enteignet werden. Im Rahmen mehrerer Einigungsverhandlungen konnte bezüglich der Projekteinsprache eine einvernehmliche Lösung gefunden werden, nicht jedoch bezüglich der Entschädigung. Am 16. April 2014 setzte der Regierungsrat mit Beschluss Nr. 480 das Projekt fest.

Der Kanton Zürich ersuchte in der Folge das Statthalteramt Dietikon um Einleitung des Schätzungsverfahrens. Dieses überwies die Akten der Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten des Kantons Zürich, 1. Kreis. Am 15. September 2015 verpflichtete die Schätzungskommission den Kanton Zürich, A.________ eine Abtretungsentschädigung von Fr. 8.95/m2 zu zahlen, insgesamt Fr. 14'946.50. Die Kosten des Verfahrens auferlegte sie dem Kanton Zürich.

Dagegen rekurrierte A.________ ans Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Mit Urteil vom 23. Juni 2016 wies dieses den Rekurs ab.

B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom 9. September 2016 beantragt A.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Entschädigung auf Fr. 30.--/m2 festzusetzen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Der Kanton Zürich beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten; eventualiter sei sie abzuweisen. Die Schätzungskommission hat sich nicht vernehmen lassen. In seiner Replik hält der Beschwerdeführer an seinen Anträgen und Rechtsauffassungen fest. Der Kanton Zürich hat eine weitere Stellungnahme eingereicht.

Erwägungen:

1.

1.1. Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid über eine formelle Enteignung nach kantonalem Recht und damit um eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit (Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Der Beschwerdeführer ist nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde befugt. Auf sein Rechtsmittel ist im Grundsatz einzutreten.

2.

2.1. Der Beschwerdeführer macht in verschiedener Hinsicht eine Verletzung des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG; SR 711) geltend. Dieses Gesetz ist vorliegend nicht anwendbar (vgl. Art. 1 ff . EntG). Wie das Verwaltungsgericht in seinem Urteil dargelegt hat, beurteilt sich die Höhe der Entschädigung vielmehr nach Art. 26 Abs. 2 BV sowie nach dem Gesetz des Kantons Zürich vom 30. November 1879 betreffend die Abtretung von Privatrechten (LS 781; im Folgenden: AbtrG).

2.2. Handelt es sich um eine nach kantonalem Recht festgesetzte Enteignungsentschädigung, so überprüft das Bundesgericht frei, ob die Regeln des kantonalen Rechts (oder die von den kantonalen Behörden zur Lückenfüllung angewendeten Regeln) dem in Art. 26 BV verankerten Prinzip der vollen Entschädigung genügen. Die Anwendung dieser Regeln wie auch die Sachverhaltsfeststellungen der kantonalen Instanzen können dagegen grundsätzlich nur unter Willkürgesichtspunkten überprüft werden; insoweit fällt die Rüge der Verletzung des Willkürverbots mit dem Einwand zusammen, Art. 26 BV sei verletzt. Ist der angefochtene Entscheid zwar mit einer fehlerhaften Begründung versehen, im Ergebnis aber nicht willkürlich, so sieht das Bundesgericht von dessen Aufhebung ab (zum Ganzen: Urteile 1C 484/2014 vom 31. März 2015 E. 3.2; 1C 339/2013 vom 27. August 2013 E. 2.3; je mit Hinweisen).

3.

3.1. Der Beschwerdeführer macht geltend, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht einen Anspruch auf Realersatz verneint. Dies verletze Art. 18 EntG. Ersatzland in der Form von Waldfläche sei vorhanden. Es sei deshalb eine Interessenabwägung vorzunehmen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Enteignung die Rentabilität seines Hofs schwäche und dessen langfristige Überlebensfähigkeit in Frage stelle. Allenfalls müsste der Betrieb aufgegeben werden.

3.2. Wie bereits dargelegt wurde, ist Art. 18 EntG auf den vorliegenden Streitgegenstand nicht anwendbar. Dass das Verwaltungsgericht die kantonalrechtlichen Bestimmungen betreffend die Entschädigung (§§ 11 ff. AbtrG) verletzt hätte, legt der Beschwerdeführer nicht dar. Die Behauptung, dass durch die Enteignung die langfristige Überlebensfähigkeit des Betriebs in Frage gestellt sei, ist neu und nach Art. 99 Abs. 1 BGG nicht zu berücksichtigen. Im Übrigen hat der Kanton Zürich in seiner Vernehmlassung dargelegt, dass der Beschwerdeführer lediglich 0.26 % der bewirtschafteten Fläche verliere, was ihn kaum in seiner Existenz gefährdet.

4.

4.1. Der Beschwerdeführer kritisiert, dass das Verwaltungsgericht zur Bestimmung des Verkehrswerts Art. 66 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) heranzog. Zweck des BGBB sei, die Spekulation mit Landwirtschaftsland und die Überschuldung der Bauern zu verhindern. Die Enteignung von Landwirtschaftsland durch den Staat werde vom BGBB nicht erfasst, weshalb auch dessen Art. 66 nicht anwendbar sei. Zudem werde das Land durch die neue Nutzung als Veloweg finanziell aufgewertet. Daran sei er als Landeigentümer zu beteiligen.

4.2. Das Verwaltungsgericht legte im angefochtenen Entscheid dar, es habe keinen Einfluss auf die Höhe der Entschädigung, dass das Gemeinwesen das beanspruchte Land für landwirtschaftsfremde, bauliche Zwecke (den Bau eines Velowegs) nutzen werde. Entscheidend sei, dass das Land dem Beschwerdeführer wie auch irgendeinem anderen privaten Eigentümer grundsätzlich nur für landwirtschaftliche Zwecke zur Verfügung stünde. Diese Erwägungen sind rechtlich zutreffend (Urteil 1C 246/2011 vom 26. Oktober 2011 E. 6; vgl. auch PETER LUDWIG/BEAT STALDER, in: Bernisches Verwaltungsrecht, 2. Aufl. 2013, Rz. 9.29). Die pauschal dagegen erhobene Kritik des Beschwerdeführers ist unbegründet. Er hat keinen Anspruch darauf, am Mehrwert, der durch die Verwendung des Landes als Veloweg entsteht, beteiligt zu werden.

4.3. Zur Entschädigung des in der Landwirtschaftszone gelegenen Lands führte das Verwaltungsgericht aus, das kantonale Amt für Landwirtschaft und Natur führe eine Statistik von Verkäufen von landwirtschaftlichen Grundstücken. Um die praktischen Schwierigkeiten zu vermeiden, die mit einem direkten Vergleich verbunden seien, stelle es zulässigerweise auf die Relation zwischen Ertragswert und Kaufpreis der Vergleichsobjekte ab. Der Ertragswert diene dabei als Hilfsgrösse. Es ermittle so den Höchstpreis je nach Klimaregion und Nutzungsklasse. Es treffe zu, dass die Vergleichspreise, anhand derer der höchstzulässige Preis bzw. die maximale Entschädigung festgesetzt werde, ihrerseits ebenfalls behördlich festgelegte Preise und nicht freie Marktpreise seien. Das sei indessen in der gesetzlichen Konzeption so angelegt und deshalb nicht vermeidbar.

4.4. Nach Art. 66 BGBB gilt der Erwerbspreis als übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt (Abs. 1). Die Kantone können in ihrer Gesetzgebung diesen Prozentsatz auf maximal 15 Prozent erhöhen (Abs. 2), wovon der Kanton Zürich Gebrauch gemacht hat (§ 6a der Verordnung des Kantons Zürich vom 8. Dezember 1993 über den Vollzug des bäuerlichen Bodenrechts [LS 911.2]). Art. 66 BGBB bezweckt, übersetzte Preise für landwirtschaftlichen Boden zu verhindern, was im Falle der Enteignung - wie der Beschwerdeführer zu Recht vorbringt - keine Rolle spielt. Dieser Umstand ist jedoch mit Blick auf die Höhe der Entschädigung nicht massgeblich. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass Art. 66 BGBB sich auf den Verkehrswert bezieht, den Wert also, den der Beschwerdeführer auch von einem Käufer erhalten würde.

Der nach Art. 66 BGBB zulässige Preis unterscheidet sich vom Verkehrswert insofern, als er einerseits auf das Mittel der letzten fünf Jahre abstellt und andererseits einen Zuschlag von 5 % bzw. maximal 15 % vorsieht. Höher als der nach Art. 66 BGBB bestimmte Preis kann der Verkehrswert somit nicht sein, denn kein Käufer dürfte mehr bezahlen; der Verkehrswert kann jedoch tiefer liegen als der zulässige Preis, wenn nämlich die Preise sinken (EDUARD HOFER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, 2. Aufl. 2011, N. 24 zu Art. 10 BGBB).

Wenn die Vorinstanzen als Entschädigung den durchschnittlichen Verkehrswert der letzten fünf Jahre mit einem Zuschlag von 15 % einsetzten, so ist dies aus den genannten Gründen nicht zu beanstanden. Auch wenn die Grundstückspreise in der Zeit vor dem Bewertungsstichtag angestiegen sind und über dem durchschnittlichen Verkehrswert der letzten fünf Jahre liegen, was der Beschwerdeführer indessen nicht geltend macht, schafft insofern der vorliegend angewandte Zuschlag von 15 % einen Ausgleich. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass zur Bestimmung des Verkehrswerts der Ertragswert beigezogen wurde. Wie das Bundesgericht bereits im Urteil 2C 234/2015 vom 19. August 2015 dargelegt hat, beruht diese Methode auf der Überlegung, dass sich die Relation zwischen Ertragswert und Verkaufspreis in einer gewissen Bandbreite bewegt, die statistisch erfassbar ist, auch wenn die Verkaufsobjekte als solche sehr unterschiedlich sind und die Verkaufspreise daher nicht direkt verglichen werden können (a.a.O., E. 5.5 mit Hinweisen). Die Rüge der Verletzung der Eigentumsgarantie ist insofern unbegründet.

5.

5.1. Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, der Anspruch auf volle Entschädigung nach Art. 26 Abs. 2 BV verlange, dass ihm alle aus der Enteignung erwachsenden Nachteile ersetzt würden. Dazu gehöre auch, dass er künftig Futter zukaufen müsse, da sich die ihm gehörende Weidefläche reduziere.

5.2. Das Verwaltungsgericht legte dar, bei der Höhe der Entschädigung sei berücksichtigt worden, dass es sich um bestes Kulturland handle. Die Entschädigung für den entfallenden Ertrag sei mit dem Verkehrswert abgegolten.

5.3. Der Wert des Bodens besteht im Nutzen, der bei Verkauf oder eigenem Gebrauch aus diesem gezogen werden kann. Der Wert eines Grundstücks bemisst sich daher in erster Linie am Verkehrswert, d.h. am Wert, den es aufgrund der bestehenden Nutzungsmöglichkeiten für einen beliebigen Käufer aufweist. Ist das finanzielle Interesse des Eigentümers an der Weiternutzung seines Grundstücks jedoch grösser als jenes am Verkauf, so ist bei der Entschädigungsbemessung darauf abzustellen, welcher Schaden ihm erwächst, wenn der gegenwärtige oder in Aussicht genommene Gebrauch des Bodens verunmöglicht oder eingeschränkt wird (subjektiver Schaden). Zu ersetzen ist entweder der Verkehrswert oder der subjektive Schaden, sofern dieser den Verkehrswert übersteigt. Der Enteignete, der eine Verkehrswertentschädigung fordert, kann sich somit nicht auch noch den subjektiven Schaden vergüten lassen, der ihm vom Käufer nie ersetzt worden wäre. Ebenso wenig darf, wer eine Vergütung für den auf dem enteigneten Grundstück erwirtschafteten Ertrag verlangt, darüber hinaus noch eine Verkehrswertentschädigung für das Land beanspruchen (BGE 112 Ib 531 E. 4 S. 536 ff. mit Hinweisen).

5.4. Die Schätzungskommission hat festgehalten, dass im vorliegenden Fall der Verkehrswert über dem Ertragswert liegt. Wie aus den obigen Ausführungen hervorgeht, haben die Vorinstanzen bei der Bestimmung des Verkehrswerts zudem kein Bundesrecht verletzt. Indem der Beschwerdeführer darüber hinaus verlangt, es sei auch der wegfallende Ertrag zu berücksichtigen, verlangt er im Ergebnis eine doppelte Entschädigung. Dies geht über den Anspruch auf volle Entschädigung nach Art. 26 Abs. 2 BV hinaus. Die Rüge erweist sich deshalb als unbegründet.

6.

6.1. Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, das Verwaltungsgericht habe § 13 Abs. 1 AbtrG willkürlich angewendet, indem es ihm keinen Unfreiwilligkeitszuschlag gewährt habe (Art. 9 BV). Zudem sei der angefochtene Entscheid in diesem Punkt unzureichend begründet (Art. 29 Abs. 2 BV). Er sei durch die Enteignung in seinen persönlichen Verhältnissen betroffen, insbesondere weil der Boden für die Landwirtschaft im Limmattal äusserst knapp sei.

6.2. § 13 Abs. 1 Satz 2 AbtrG sieht vor, dass für die Unfreiwilligkeit ein Zuschlag von höchstens 20 % des Verkehrswerts gemacht werden kann. Das Verwaltungsgericht führte dazu aus, der Unfreiwilligkeitszuschlag solle die vom Enteigneten durch den zwangsweisen Entzug seines Eigentums erlittene besondere Beeinträchtigung seiner persönlichen Verhältnisse abgelten. Zwar hänge der Beschwerdeführer offensichtlich an seinem Kulturland und sei er für die Bewirtschaftung seines Betriebs auf genügende Flächen angewiesen. Es handle sich aber nicht um einen Härtefall, welcher die Zusprechung einer über die volle Entschädigung hinausgehenden Genugtuung rechtfertigen würde.

6.3. Mit diesen Erwägungen hat das Verwaltungsgericht hinreichend begründet, weshalb es einen Unfreiwilligkeitszuschlag nicht als angezeigt erachtet. Die Rüge der Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV ist deshalb unbegründet. Auch inhaltlich ist der angefochtene Entscheid in diesem Punkt nicht zu beanstanden. § 13 Abs. 1 Satz 2 AbtrG ist als Kann-Bestimmung formuliert. Es ist nicht willkürlich, wenn das Verwaltungsgericht die Ausrichtung eines Unfreiwilligkeitszuschlags auf Härtefälle beschränkt, dafür eine besondere Beeinträchtigung in den persönlichen Verhältnissen voraussetzt und eine solche im Fall des Beschwerdeführers verneint. Die Knappheit des Bodens stellt angesichts des verhältnismässig geringen Landverlusts für den Beschwerdeführer keinen Grund dar, um von einem Härtefall auszugehen.

7.

7.1. Schliesslich fordert der Beschwerdeführer eine Entschädigung für die Unterdrückung nachbarrechtlicher Abwehrrechte. Künftig würden vermehrt Fahrradfahrer ihren Abfall auf seinem Grundstück entsorgen. Daraus würde für ihn ein täglicher Mehraufwand resultieren, da er kontrollieren müsse, ob eine Gefährdung für seine Tiere bestehe.

7.2. Die geltend gemachten Immissionen (Littering) sind nicht Folge der Enteignung, sondern des Werks, d.h. der Strasse. Ein Entschädigungsanspruch für die Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte setzt nach der Rechtsprechung deshalb voraus, dass die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (BGE 136 II 263 E. 7 S. 266; 131 II 458 E. 4 S. 464; je mit Hinweisen).

7.3. Die Schätzungskommission und das Verwaltungsgericht hielten fest, es sei nicht davon auszugehen, dass durch den neuen Veloweg das Littering zunehme, da die Strasse schon heute von Radfahrern benutzt werde. Der Beschwerdeführer zeigt nicht auf, dass diese tatsächliche Feststellung willkürlich ist (Art. 97 Abs. 1 BGG). Für den geltend gemachten Entschädigungsanspruch aufgrund künftiger Immissionen besteht damit von vornherein keine Grundlage und eine Prüfung der drei genannten Bedingungen kann unterbleiben.

8.
Die Beschwerde ist aus den genannten Erwägungen abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Kanton Zürich, Baudirektion, Immobilienamt, Assetmanagement, der Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten des Kantons Zürich, 1. Kreis, und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 27. März 2017

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Merkli

Der Gerichtsschreiber: Dold

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 1 - 1 Das Enteignungsrecht kann geltend gemacht werden für Werke, die im Interesse der Eidgenossenschaft oder eines grossen Teils des Landes liegen, sowie für andere im öffentlichen Interesse liegende Zwecke, sofern sie durch ein Bundesgesetz anerkannt sind.
¹	Das Enteignungsrecht kann geltend gemacht werden für Werke, die im Interesse der Eidgenossenschaft oder eines grossen Teils des Landes liegen, sowie für andere im öffentlichen Interesse liegende Zwecke, sofern sie durch ein Bundesgesetz anerkannt sind.
²	Das Enteignungsrecht kann nur geltend gemacht werden, wenn und soweit es zur Erreichung des Zweckes notwendig ist.

SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 18 - 1 An Stelle der Geldleistung kann ganz oder teilweise eine Sachleistung treten, so insbesondere, wenn infolge der Enteignung ein landwirtschaftliches Gewerbe nicht mehr fortgeführt werden kann, ferner bei der Enteignung von Wasser und Wasserkraft, bei Störung von Wegverbindungen und Leitungen.
¹	An Stelle der Geldleistung kann ganz oder teilweise eine Sachleistung treten, so insbesondere, wenn infolge der Enteignung ein landwirtschaftliches Gewerbe nicht mehr fortgeführt werden kann, ferner bei der Enteignung von Wasser und Wasserkraft, bei Störung von Wegverbindungen und Leitungen.
²	Ohne Zustimmung des Enteigneten dürfen Sachleistungen nur stattfinden, wenn seine Interessen ausreichend gewahrt werden.
³	Ein Ersatzgrundstück darf nur zugewiesen werden, wenn der Enteignete zustimmt und die Pfandgläubiger des enteigneten Grundstückes, deren Rechte nicht abgelöst werden, das Ersatzgrundstück als Pfand annehmen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 66 Übersetzter Erwerbspreis - 1 Der Erwerbspreis gilt als übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt.
¹	Der Erwerbspreis gilt als übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt.
²	Die Kantone können in ihrer Gesetzgebung diesen Prozentsatz auf maximal 15 Prozent erhöhen.53

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 10 Ertragswert - 1 Der Ertragswert entspricht dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste Hypotheken verzinst werden kann. Für die Feststellung des Ertrags und des Zinssatzes ist auf das Mittel mehrerer Jahre (Bemessungsperiode) abzustellen.
¹	Der Ertragswert entspricht dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste Hypotheken verzinst werden kann. Für die Feststellung des Ertrags und des Zinssatzes ist auf das Mittel mehrerer Jahre (Bemessungsperiode) abzustellen.
²	Der Bundesrat regelt die Art der Berechnung, die Bemessungsperiode und die Einzelheiten der Schätzung.
³	Nichtlandwirtschaftlich genutzte Flächen, Gebäude und Anlagen oder Teile davon werden mit dem Ertragswert, der sich aus ihrer nichtlandwirtschaftlichen Nutzung ergibt, in die Schätzung einbezogen.15

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.87

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGBB:	10 66
BGG:	66 68 82 86 89 90 97 99
BV:	9 26 29
EntG:	1 18