5A_29/2012 - 2012-03-26 - Diritto delle esecuzioni e del fallimento

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 29/2012

Arrêt du 26 mars 2012
IIe Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Hohl, Présidente,
Marazzi et Herrmann.
Greffier: M. Fellay.

Participants à la procédure
A.________ Sàrl,
représentée par Me Yves Nicole, avocat,
recourante,

contre

1. B.________ SA en liquidation,
représentée par Me Laurent Gilliard, avocat,
2. Banque X.________,
représentée par Me Christian Fischer, avocat,
intimées,

Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois,

Objet
tableau de distribution, frais de gérance et d'administration de l'immeuble,

recours contre l'arrêt de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud, en qualité d'autorité supérieure de surveillance, du 22 décembre 2011.

Faits:

A.
A.a Par contrat du 10 décembre 1996, B.________ SA, propriétaire d'un immeuble sis à l'avenue xxx, à C.________ (parcelle n° xxxx), a remis à bail à A.________ Sàrl des locaux à l'usage d'un bar-dancing au sous-sol dudit immeuble avec le mobilier s'y trouvant. Initialement conclu pour une durée d'un an à compter du 1er janvier 1997, le bail a été prolongé jusqu'au 1er avril 2013 par un avenant du 19 octobre 1998.
A.b L'immeuble en question a fait l'objet de poursuites en réalisation de gage immobilier introduites le 19 février 2004 par la Banque X.________. Dans un premier temps, la gérance légale a été confiée à une régie locale, avant d'être reprise par l'office des poursuites compétent "...". La banque créancière gagiste a requis la vente de l'immeuble le 9 février 2005.
A.c Plusieurs procédures judiciaires ont divisé la locataire et la bailleresse, respectivement le gérant légal de l'immeuble.

Par jugement du 12 novembre 2007, le Tribunal des baux a notamment donné ordre à la bailleresse de faire procéder dans le délai d'un an à des travaux de réfection des locaux loués et a alloué à la locataire une somme de 7'652 fr. à titre de dépens. Ce jugement a été confirmé par arrêt du Tribunal cantonal vaudois du 29 mai 2009, qui a alloué à la locataire la somme de 1'500 fr. à titre de dépens de deuxième instance.

Au cours des mois de janvier et avril 2008, les locaux loués ont subi des dégâts d'eau, la première fois à la suite d'un incendie, la seconde fois à la suite d'une inondation.

Le 10 avril 2008, le gérant légal de l'immeuble, soit l'office des poursuites, a avisé la locataire de la résiliation anticipée du bail pour le 31 octobre 2008.

Saisi le 2 juin 2008 d'une requête portant sur la réfection des locaux et la validité de la résiliation anticipée, le Tribunal des baux a, par jugement du 29 septembre 2008, donné ordre à la bailleresse, par son gérant légal, de procéder à la remise en état des locaux permettant la reprise de l'exploitation du bar, réduit le loyer à 0 fr. dès le 15 janvier 2008, dit que la résiliation de bail était inefficace et accordé des dépens à la locataire, par 4'933 fr.

Une troisième procédure a été ouverte devant le Tribunal des baux par la locataire qui, par demande du 3 juin 2008, a conclu à ce que la bailleresse soit condamnée à lui payer les sommes suivantes:
- 221'924 fr., plus intérêt à 5 % l'an dès le 15 mars 2008;
- 1052 fr. par jour dès le 1er mai 2008 et jusqu'à l'achèvement des travaux de réfection et d'assainissement permettant la reprise de l'exploitation du bar ou, à défaut, jusqu'à l'extinction des effets du bail;
- 708 fr. par jour pendant deux ans à partir de l'achèvement des travaux de réfection permettant la reprise de l'exploitation du bar ou, à défaut, à partir de l'extinction des effets du bail.
A.d La vente aux enchères a eu lieu le 29 mai 2009 et l'immeuble a été adjugé pour le prix de 1'610'000 fr. Le 4 juin 2009, la locataire a requis l'office des poursuites d'inscrire comme frais de gérance (art. 20 ORFI) les prétentions en dommages-intérêts contre la bailleresse découlant de sa demande précitée du 3 juin 2008 et représentant, aux titres de la perte d'exploitation, de la compensation de la baisse du chiffre d'affaires et des frais judiciaires, un total de 1'179'961 fr.

Le nouveau propriétaire a été inscrit au registre foncier le 28 juillet 2009.
A.e La procédure introduite devant le Tribunal des baux le 3 juin 2008 a été suspendue en raison de la faillite de la bailleresse, prononcée le 8 juillet 2010. Après la clôture de la faillite, intervenue le 24 septembre 2010, la locataire s'est opposée à la radiation de la bailleresse et a requis la reprise de la procédure devant le Tribunal des baux. Cette procédure est toujours pendante.

B.
B.a Dans un premier temps, l'office des poursuites a refusé de déposer le tableau de distribution, décision contre laquelle la créancière gagiste poursuivante a déposé plainte. Par prononcé du 16 décembre 2010, le Président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, autorité cantonale inférieure de surveillance, a admis la plainte et astreint l'office à déposer le tableau de distribution jusqu'au 1er mars 2011 au plus tard.

Le 28 février 2011, l'office a déposé le compte de frais et le décompte d'administration de l'immeuble, ainsi que le tableau de distribution. S'agissant des frais de gérance et d'administration, il a retenu les trois postes suivants:
- 2'621 fr. 95 (gérance légale);
- 2'115 fr. (procès en cours au Tribunal des baux durant la procédure de réalisation);
- 3'380 fr. (ensuite de l'incendie du bâtiment le 15 janvier 2008).
B.b Le 9 mars 2011, la locataire a déposé plainte contre le tableau de distribution et le compte de frais, concluant à ce que ces actes soient complétés par l'inscription en sa faveur d'un montant complémentaire au titre des frais de gérance, principalement à concurrence de 1'179'961 fr., subsidiairement à concurrence du montant des dommages-intérêts qui seraient arrêtés dans le jugement que le Tribunal des baux était appelé à rendre. Elle a demandé en outre à ce qu'il soit sursis au dépôt du tableau de distribution et à l'établissement du compte de frais de gérance jusqu'à droit connu sur ce procès, plus subsidiairement à ce que ces actes soient annulés.

Par prononcé du 27 juillet 2011, l'autorité inférieure de surveillance a rejeté la plainte.

Sur recours de la locataire, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois, autorité supérieure de surveillance, a confirmé le prononcé de l'autorité inférieure par arrêt du 22 décembre 2011. Ses motifs seront exposés ci-après dans la mesure utile.

C.
Par acte du 12 janvier 2012, la locataire a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral, dans lequel elle reprend les conclusions de sa plainte. Invoquant les art. 17 , 18 et 94 ORFI, elle fait grief à la cour cantonale d'avoir considéré à tort que les dommages-intérêts pour l'inexécution des travaux de réfection ordonnés par le Tribunal des baux n'étaient pas des frais d'administration et de gérance à prendre en compte dans le tableau de distribution et que les prétentions émises à ce titre relevaient de l'action en responsabilité de l'art. 5 LP.

Le dépôt de réponses n'a pas été requis.

Sur requête de la recourante, l'effet suspensif a été accordé par ordonnance présidentielle du 30 janvier 2012, en ce sens qu'il devait être renoncé à la distribution du produit de la réalisation forcée tant qu'il ne serait pas statué sur le recours.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté dans le délai (art. 46 al. 1 let. c , 100 al. 2 let. a LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi par une partie qui a succombé dans ses conclusions prises devant l'autorité précédente (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière de poursuite pour dettes et de faillite (art. 72 al. 2 let. a LTF) par une autorité cantonale de surveillance de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours est en principe recevable, ce indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF).

1.2 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être lié ni par les motifs de l'autorité précédente, ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 133 III 545 consid. 2.2).

Il statue en outre sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF); le recourant ne peut critiquer les constatations de fait que si ces faits ont été établis d'une manière manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

2.
En ce qui concerne les faits, la recourante allègue que ce n'est pas elle, comme le retient l'arrêt attaqué (p. 4), mais la créancière gagiste poursuivante qui a porté plainte contre le refus de l'office de déposer le tableau de distribution. Cette constatation a été rectifiée d'office (art. 105 al. 2 LTF) au considérant Ba ci-dessus.

La recourante soutient par ailleurs que les constatations de l'arrêt attaqué devraient être complétées pour tenir compte du fait, ressortant notamment des motifs du jugement du Tribunal des baux du 29 septembre 2008, que l'office a régulièrement recueilli l'avis de la créancière gagiste et celui de la débitrice à propos des mesures "prises"; en particulier, le refus de procéder aux travaux de réfection aurait été manifesté sur instructions de la créancière gagiste. On cherche vainement de tels éléments dans le jugement en question. Quoi qu'il en soit, ainsi qu'il pourra être déduit des considérations ci-après, un complètement de l'arrêt attaqué dans le sens requis par la recourante s'avère dénué d'influence sur le sort de la cause (cf. art. 97 al. 1 in fine LTF).

3.
3.1 Dans la poursuite en réalisation de gage immobilier, l'office - ou le tiers qu'il s'est substitué (art. 16 al. 3 ORFI) - pourvoit dès la date de la réquisition de vente, en vertu de l'art. 101 al. 1 ORFI, sauf si le poursuivant y a expressément renoncé, à la gérance et à la culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 155 al. 1 et 102 al. 3 LP; art. 16 ss ORFI). Cette gérance a une portée plus grande que celle, antérieure à la réquisition de vente, de l'art. 94 ORFI, qui est limitée aux seules mesures conservatoires urgentes (réparations urgentes, paiement des redevances courantes de gaz, d'eau, d'électricité, contributions à l'entretien du débiteur); elle s'étend, d'une part, aux nombreuses mesures ordinaires énumérées à l'art. 17 ORFI, dont le paiement des diverses charges nécessaires au maintien de l'immeuble en bon état de rendement, à l'exception des intérêts hypothécaires, et, d'autre part, aux mesures exceptionnelles nécessaires dans l'intérêt d'une bonne gestion de l'immeuble, telles l'introduction de procès et la prise de mesures impliquant des frais considérables (art. 18 ORFI; cf. ATF 129 III 90 consid. 2, 400 consid. 1.2).

3.2 L'office doit tenir un compte séparé des frais de la gérance (art. 20 al. 1 ORFI) et inscrire les dépenses et les recettes en résultant au fur et à mesure dans un compte détaillé qui pourra être consulté en tout temps par le débiteur et par les créanciers poursuivants (art. 21 al. 1 ORFI). Le compte des frais de la gérance, avec le détail des recettes et dépenses, est déposé en même temps que le tableau de distribution. Il peut faire l'objet d'une plainte aux autorités cantonales de surveillance (art. 20 al. 1 et 21 al. 2 ORFI).

4.
4.1 Selon l'arrêt attaqué, les prétentions litigieuses ne peuvent être assimilées à des frais de gérance au sens de l'art. 20 ORFI ou à des dépenses découlant de la gérance au sens de l'art. 21 ORFI, car ce ne sont pas des frais d'exécution de travaux de réfection que la recourante entend faire inscrire dans le compte des frais de gérance, mais une prétention en paiement de dommages-intérêts, laquelle relève de l'action en responsabilité de l'art. 5 LP.
La cour cantonale se réfère à cet égard à la doctrine, qui précise que les actes du gérant légal - par quoi il faut comprendre son comportement, soit aussi son inaction éventuelle - sont susceptibles d'engager la responsabilité du canton (VALÉRIE DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: indisponibilité et gérance légale, thèse Genève 2006, p. 175 n. 655 et p. 176 n. 659), un exemple de comportement illicite étant précisément l'absence d'une gérance légale appropriée (NICOLAS JEANDIN, Les actions en responsabilité dans la LP, in JT 2010 II 90 ss, p. 100 et n. 53). La cour cantonale estime que, contrairement à ce qu'a fait valoir la recourante, il ne peut y avoir eu, en raison de l'inexécution des travaux, transformation ou remplacement d'une créance par une autre, soit d'une créance en paiement du prix de l'ouvrage, à inscrire au compte des frais de gérance ou au compte final du produit de la gérance, en une créance en dommages-intérêts qui aurait dû être traitée de la même manière, savoir inscrite au compte des frais pour être payée en priorité sur le produit de la vente aux enchères; à cela s'ajoute que les prétentions de la recourante ne se rapportent pas à des sommes versées effectivement. Enfin, toujours selon la cour cantonale,
la recourante arguant de l'impossibilité d'agir en responsabilité contre l'Etat en raison notamment de l'exigence légale de la démonstration d'une illicéité qualifiée, il ne peut être tiré de cet argument la conséquence qu'elle est fondée à obtenir ce à quoi elle prétend par la voie de la plainte contre le tableau de distribution et le compte des frais.

4.2 La recourante se contente pour l'essentiel d'exposer que, en tant que locataire empêchée d'user correctement de l'objet loué, elle est en droit, conformément aux art. 259a al. 1 let. a -c, 259d et 259e CO, d'exiger notamment de l'office la remise en état de cet objet, une réduction du loyer ainsi que des dommages-intérêts, et que si une obligation ne peut pas ou ne peut plus être exécutée en nature, elle est remplacée par une créance en dommages-intérêts. Outre qu'elle a obtenu du tribunal des baux une réduction de loyer, force est de constater que l'arrêt attaqué ne lui dénie pas les droits qu'elle invoque, mais la renvoie à faire valoir sa prétention à des dommages-intérêts devant le juge de l'action en responsabilité de l'art. 5 LP.

Il est constant que l'office n'a pas fait procéder à la remise en état des locaux ordonnée par le tribunal des baux et que la question de cette omission ou de ce refus, liée implicitement à celle de la réfection des locaux portée devant ledit tribunal, n'a pas fait l'objet d'une plainte aux autorités cantonales de surveillance en temps opportun (art. 17 LP). A défaut de remise en état des locaux, l'office n'avait effectivement pas de dépenses à inscrire à ce titre dans le compte des frais de la gérance. La cour cantonale n'a donc pas violé le droit fédéral en jugeant comme elle l'a fait.

4.3 Les arguments de la recourante concernant les chances de succès d'une action en responsabilité en l'espèce n'ont pas à être examinés dans le cadre du présent recours. Le Tribunal fédéral partage l'avis de l'autorité précédente sur ce point (cf. ci-dessus, consid. 4.1 in fine).

5.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité, aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF).

Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure et à la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 26 mars 2012
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Hohl

Le Greffier: Fellay

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 20 - 1 L'ufficio terrà un conto speciale delle spese di amministrazione. Il conto sarà deposto contemporaneamente allo stato di riparto e potrà essere oggetto di ricorso alle autorità cantonali di vigilanza, il cui giudizio è definitivo, sempreché non si tratti dell'applicazione del regolamento sulle spese.34
¹	L'ufficio terrà un conto speciale delle spese di amministrazione. Il conto sarà deposto contemporaneamente allo stato di riparto e potrà essere oggetto di ricorso alle autorità cantonali di vigilanza, il cui giudizio è definitivo, sempreché non si tratti dell'applicazione del regolamento sulle spese.34
²	Il risarcimento spettante ad un terzo per l'amministrazione e la cultura del fondo (art. 16 cpv. 3) sarà, in caso di contestazione, stabilito dalle autorità cantonali di vigilanza.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 18 - 1 Ove la gestione richieda l'introduzione di una causa o altri provvedimenti eccezionali o costosi l'ufficio potrà, in casi d'urgenza, prendere direttamente le misure adeguate, ma ne informerà immediatamente sia i creditori istanti, compresi i creditori pignoratizi procedenti (art. 806 CC33), sia il debitore, avvisandoli che hanno il diritto di aggravarsi contro i provvedimenti da esso presi.
¹	Ove la gestione richieda l'introduzione di una causa o altri provvedimenti eccezionali o costosi l'ufficio potrà, in casi d'urgenza, prendere direttamente le misure adeguate, ma ne informerà immediatamente sia i creditori istanti, compresi i creditori pignoratizi procedenti (art. 806 CC33), sia il debitore, avvisandoli che hanno il diritto di aggravarsi contro i provvedimenti da esso presi.
²	Se non esiste pericolo nel ritardo, l'ufficio consulterà anzitutto i creditori ed il debitore sottoponendo loro delle proposte concrete sui provvedimenti da prendersi e sul modo di coprirne le spese, e impartirà loro congruo termine per opporvisi. Trascorso il termine senza opposizione, le proposte dell'ufficio si avranno per accettate. Se i creditori ed il debitore cadono d'accordo su altri provvedimenti, l'ufficio si conformerà alle loro istruzioni, sempreché i creditori ne anticipino le spese o che esistano mezzi sufficienti. Se gli interessati non sono d'accordo sulle misure da prendersi, l'ufficio si rivolgerà all'autorità di vigilanza per istruzioni.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 94 - 1 Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto dall'articolo 91, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF.
¹	Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto dall'articolo 91, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF.
²	L'ufficio potrà sotto la sua responsabilità affidare ad un terzo questi compiti.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 5 - 1 Il Cantone è responsabile del danno cagionato illecitamente dai funzionari, dagli impiegati, dai loro ausiliari, dalle amministrazioni speciali del fallimento, dai commissari, dai liquidatori, dalle autorità di vigilanza e giudiziarie, come pure dalla polizia, nell'adempimento dei compiti loro assegnati dalla presente legge.
¹	Il Cantone è responsabile del danno cagionato illecitamente dai funzionari, dagli impiegati, dai loro ausiliari, dalle amministrazioni speciali del fallimento, dai commissari, dai liquidatori, dalle autorità di vigilanza e giudiziarie, come pure dalla polizia, nell'adempimento dei compiti loro assegnati dalla presente legge.
²	Il danneggiato non ha azione contro il colpevole.
³	Il diritto cantonale disciplina l'esercizio del regresso dei Cantoni contro le persone che hanno cagionato il danno.
⁴	Se la gravità del pregiudizio lo giustifica, può essere chiesto il pagamento di una somma a titolo di riparazione morale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 46 Sospensione - 1 I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
¹	I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
^a	dal settimo giorno precedente la Pasqua al settimo giorno successivo alla Pasqua incluso;
^b	dal 15 luglio al 15 agosto incluso;
^c	dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso.
²	Il capoverso 1 non si applica nei procedimenti concernenti:
^a	l'effetto sospensivo e altre misure provvisionali;
^b	l'esecuzione cambiaria;
^c	i diritti politici (art. 82 lett. c);
^d	l'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e l'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^e	gli appalti pubblici.19

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.41

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259^a - 1 Se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore:
¹	Se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore:
^a	l'eliminazione del difetto;
^b	una riduzione proporzionale del corrispettivo;
^c	il risarcimento dei danni;
^d	l'assunzione della lite contro un terzo.
²	Il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 16 - 1 L'ufficio di esecuzione finché dura il pignoramento provvede all'amministrazione e alla cultura del fondo (art. 102 cpv. 3 LEF), a meno che esso non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica.
¹	L'ufficio di esecuzione finché dura il pignoramento provvede all'amministrazione e alla cultura del fondo (art. 102 cpv. 3 LEF), a meno che esso non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica.
²	L'amministrazione passa all'ufficio anche se il debitore prima del pignoramento ne ha incaricato contrattualmente un terzo. L'ufficio ne resta investito anche durante una sospensione provvisoria dell'esecuzione (sospensione legale, moratoria) e la proroga concessa al debitore in virtù dell'articolo 123 della LEF (art. 143a LEF).32
³	Sotto la sua responsabilità, l'ufficio può incaricare un terzo dell'amministrazione e della cultura del fondo. La cultura può essere affidata al debitore stesso, che non potrà pretendere un risarcimento speciale se l'ufficio gli fa abbandono di una parte dei frutti o del loro ricavo come contributo al suo sostentamento a stregua dell'articolo 103 della LEF.
⁴	L'ufficio potrà farsi anticipare dal creditore le spese di amministrazione del fondo ove ne ritenga i redditi insufficienti (art. 105 LEF).

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 101 - 1 A datare dalla domanda di vendita l'ufficio provvederà alla amministrazione ed alla cultura del fondo nel modo previsto per l'esecuzione in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1, 102 cpv. 3 LEF e 16 e segg. e 23c del presente R), a meno che il creditore istante avesse espressamente dichiarato di rinunciarvi.149
¹	A datare dalla domanda di vendita l'ufficio provvederà alla amministrazione ed alla cultura del fondo nel modo previsto per l'esecuzione in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1, 102 cpv. 3 LEF e 16 e segg. e 23c del presente R), a meno che il creditore istante avesse espressamente dichiarato di rinunciarvi.149
²	Se il fondo appartiene ad un terzo, l'ufficio potrà assumere l'amministrazione soltanto quando l'opposizione da questi sollevata è stata rimossa.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 155 - 1 Se il creditore ha domandato la realizzazione, gli articoli 97 capoverso 1, 102 capoverso 3, 103 e 106 a 109 si applicano per analogia al pegno.327
¹	Se il creditore ha domandato la realizzazione, gli articoli 97 capoverso 1, 102 capoverso 3, 103 e 106 a 109 si applicano per analogia al pegno.327
²	L'ufficio avvisa il debitore, entro tre giorni, che il creditore ha domandato la realizzazione.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 102 - 1 Il pignoramento di un fondo comprende anche i frutti e gli altri redditi ed avviene senza pregiudizio dei diritti spettanti ai creditori con pegno immobiliare.
¹	Il pignoramento di un fondo comprende anche i frutti e gli altri redditi ed avviene senza pregiudizio dei diritti spettanti ai creditori con pegno immobiliare.
²	L'ufficio di esecuzione deve dare comunicazione del pignoramento a questi creditori, ed al caso agli inquilini ed agli affittuari.
³	Egli cura l'amministrazione e la coltura del fondo234.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 21 - 1 L'ufficio terrà un conto-corrente particolareggiato degli incassi e delle spese. Il conto potrà in ogni tempo essere esaminato dal debitore e dai creditori istanti e sarà deposto contemporaneamente allo stato di riparto.
¹	L'ufficio terrà un conto-corrente particolareggiato degli incassi e delle spese. Il conto potrà in ogni tempo essere esaminato dal debitore e dai creditori istanti e sarà deposto contemporaneamente allo stato di riparto.
²	In caso di contestazione l'autorità di vigilanza decide.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 17 - 1 Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.33
¹	Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.33
²	Il ricorso34 dev'essere presentato entro dieci giorni da quello in cui il ricorrente ebbe notizia del provvedimento.
³	È ammesso in ogni tempo il ricorso per denegata o ritardata giustizia.
⁴	In caso di ricorso, l'ufficio può, fino all'invio della sua risposta, riconsiderare il provvedimento impugnato. Se emana una nuova decisione, la notifica senza indugio alle parti e ne dà conoscenza all'autorità di vigilanza.35

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.