5A_29/2012 - 2012-03-26 - Droit des poursuites et de la faillite

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 29/2012

Arrêt du 26 mars 2012
IIe Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Hohl, Présidente,
Marazzi et Herrmann.
Greffier: M. Fellay.

Participants à la procédure
A.________ Sàrl,
représentée par Me Yves Nicole, avocat,
recourante,

contre

1. B.________ SA en liquidation,
représentée par Me Laurent Gilliard, avocat,
2. Banque X.________,
représentée par Me Christian Fischer, avocat,
intimées,

Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois,

Objet
tableau de distribution, frais de gérance et d'administration de l'immeuble,

recours contre l'arrêt de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud, en qualité d'autorité supérieure de surveillance, du 22 décembre 2011.

Faits:

A.
A.a Par contrat du 10 décembre 1996, B.________ SA, propriétaire d'un immeuble sis à l'avenue xxx, à C.________ (parcelle n° xxxx), a remis à bail à A.________ Sàrl des locaux à l'usage d'un bar-dancing au sous-sol dudit immeuble avec le mobilier s'y trouvant. Initialement conclu pour une durée d'un an à compter du 1er janvier 1997, le bail a été prolongé jusqu'au 1er avril 2013 par un avenant du 19 octobre 1998.
A.b L'immeuble en question a fait l'objet de poursuites en réalisation de gage immobilier introduites le 19 février 2004 par la Banque X.________. Dans un premier temps, la gérance légale a été confiée à une régie locale, avant d'être reprise par l'office des poursuites compétent "...". La banque créancière gagiste a requis la vente de l'immeuble le 9 février 2005.
A.c Plusieurs procédures judiciaires ont divisé la locataire et la bailleresse, respectivement le gérant légal de l'immeuble.

Par jugement du 12 novembre 2007, le Tribunal des baux a notamment donné ordre à la bailleresse de faire procéder dans le délai d'un an à des travaux de réfection des locaux loués et a alloué à la locataire une somme de 7'652 fr. à titre de dépens. Ce jugement a été confirmé par arrêt du Tribunal cantonal vaudois du 29 mai 2009, qui a alloué à la locataire la somme de 1'500 fr. à titre de dépens de deuxième instance.

Au cours des mois de janvier et avril 2008, les locaux loués ont subi des dégâts d'eau, la première fois à la suite d'un incendie, la seconde fois à la suite d'une inondation.

Le 10 avril 2008, le gérant légal de l'immeuble, soit l'office des poursuites, a avisé la locataire de la résiliation anticipée du bail pour le 31 octobre 2008.

Saisi le 2 juin 2008 d'une requête portant sur la réfection des locaux et la validité de la résiliation anticipée, le Tribunal des baux a, par jugement du 29 septembre 2008, donné ordre à la bailleresse, par son gérant légal, de procéder à la remise en état des locaux permettant la reprise de l'exploitation du bar, réduit le loyer à 0 fr. dès le 15 janvier 2008, dit que la résiliation de bail était inefficace et accordé des dépens à la locataire, par 4'933 fr.

Une troisième procédure a été ouverte devant le Tribunal des baux par la locataire qui, par demande du 3 juin 2008, a conclu à ce que la bailleresse soit condamnée à lui payer les sommes suivantes:
- 221'924 fr., plus intérêt à 5 % l'an dès le 15 mars 2008;
- 1052 fr. par jour dès le 1er mai 2008 et jusqu'à l'achèvement des travaux de réfection et d'assainissement permettant la reprise de l'exploitation du bar ou, à défaut, jusqu'à l'extinction des effets du bail;
- 708 fr. par jour pendant deux ans à partir de l'achèvement des travaux de réfection permettant la reprise de l'exploitation du bar ou, à défaut, à partir de l'extinction des effets du bail.
A.d La vente aux enchères a eu lieu le 29 mai 2009 et l'immeuble a été adjugé pour le prix de 1'610'000 fr. Le 4 juin 2009, la locataire a requis l'office des poursuites d'inscrire comme frais de gérance (art. 20 ORFI) les prétentions en dommages-intérêts contre la bailleresse découlant de sa demande précitée du 3 juin 2008 et représentant, aux titres de la perte d'exploitation, de la compensation de la baisse du chiffre d'affaires et des frais judiciaires, un total de 1'179'961 fr.

Le nouveau propriétaire a été inscrit au registre foncier le 28 juillet 2009.
A.e La procédure introduite devant le Tribunal des baux le 3 juin 2008 a été suspendue en raison de la faillite de la bailleresse, prononcée le 8 juillet 2010. Après la clôture de la faillite, intervenue le 24 septembre 2010, la locataire s'est opposée à la radiation de la bailleresse et a requis la reprise de la procédure devant le Tribunal des baux. Cette procédure est toujours pendante.

B.
B.a Dans un premier temps, l'office des poursuites a refusé de déposer le tableau de distribution, décision contre laquelle la créancière gagiste poursuivante a déposé plainte. Par prononcé du 16 décembre 2010, le Président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, autorité cantonale inférieure de surveillance, a admis la plainte et astreint l'office à déposer le tableau de distribution jusqu'au 1er mars 2011 au plus tard.

Le 28 février 2011, l'office a déposé le compte de frais et le décompte d'administration de l'immeuble, ainsi que le tableau de distribution. S'agissant des frais de gérance et d'administration, il a retenu les trois postes suivants:
- 2'621 fr. 95 (gérance légale);
- 2'115 fr. (procès en cours au Tribunal des baux durant la procédure de réalisation);
- 3'380 fr. (ensuite de l'incendie du bâtiment le 15 janvier 2008).
B.b Le 9 mars 2011, la locataire a déposé plainte contre le tableau de distribution et le compte de frais, concluant à ce que ces actes soient complétés par l'inscription en sa faveur d'un montant complémentaire au titre des frais de gérance, principalement à concurrence de 1'179'961 fr., subsidiairement à concurrence du montant des dommages-intérêts qui seraient arrêtés dans le jugement que le Tribunal des baux était appelé à rendre. Elle a demandé en outre à ce qu'il soit sursis au dépôt du tableau de distribution et à l'établissement du compte de frais de gérance jusqu'à droit connu sur ce procès, plus subsidiairement à ce que ces actes soient annulés.

Par prononcé du 27 juillet 2011, l'autorité inférieure de surveillance a rejeté la plainte.

Sur recours de la locataire, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois, autorité supérieure de surveillance, a confirmé le prononcé de l'autorité inférieure par arrêt du 22 décembre 2011. Ses motifs seront exposés ci-après dans la mesure utile.

C.
Par acte du 12 janvier 2012, la locataire a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral, dans lequel elle reprend les conclusions de sa plainte. Invoquant les art. 17 , 18 et 94 ORFI, elle fait grief à la cour cantonale d'avoir considéré à tort que les dommages-intérêts pour l'inexécution des travaux de réfection ordonnés par le Tribunal des baux n'étaient pas des frais d'administration et de gérance à prendre en compte dans le tableau de distribution et que les prétentions émises à ce titre relevaient de l'action en responsabilité de l'art. 5 LP.

Le dépôt de réponses n'a pas été requis.

Sur requête de la recourante, l'effet suspensif a été accordé par ordonnance présidentielle du 30 janvier 2012, en ce sens qu'il devait être renoncé à la distribution du produit de la réalisation forcée tant qu'il ne serait pas statué sur le recours.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté dans le délai (art. 46 al. 1 let. c , 100 al. 2 let. a LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi par une partie qui a succombé dans ses conclusions prises devant l'autorité précédente (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière de poursuite pour dettes et de faillite (art. 72 al. 2 let. a LTF) par une autorité cantonale de surveillance de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours est en principe recevable, ce indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF).

1.2 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être lié ni par les motifs de l'autorité précédente, ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 133 III 545 consid. 2.2).

Il statue en outre sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF); le recourant ne peut critiquer les constatations de fait que si ces faits ont été établis d'une manière manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

2.
En ce qui concerne les faits, la recourante allègue que ce n'est pas elle, comme le retient l'arrêt attaqué (p. 4), mais la créancière gagiste poursuivante qui a porté plainte contre le refus de l'office de déposer le tableau de distribution. Cette constatation a été rectifiée d'office (art. 105 al. 2 LTF) au considérant Ba ci-dessus.

La recourante soutient par ailleurs que les constatations de l'arrêt attaqué devraient être complétées pour tenir compte du fait, ressortant notamment des motifs du jugement du Tribunal des baux du 29 septembre 2008, que l'office a régulièrement recueilli l'avis de la créancière gagiste et celui de la débitrice à propos des mesures "prises"; en particulier, le refus de procéder aux travaux de réfection aurait été manifesté sur instructions de la créancière gagiste. On cherche vainement de tels éléments dans le jugement en question. Quoi qu'il en soit, ainsi qu'il pourra être déduit des considérations ci-après, un complètement de l'arrêt attaqué dans le sens requis par la recourante s'avère dénué d'influence sur le sort de la cause (cf. art. 97 al. 1 in fine LTF).

3.
3.1 Dans la poursuite en réalisation de gage immobilier, l'office - ou le tiers qu'il s'est substitué (art. 16 al. 3 ORFI) - pourvoit dès la date de la réquisition de vente, en vertu de l'art. 101 al. 1 ORFI, sauf si le poursuivant y a expressément renoncé, à la gérance et à la culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 155 al. 1 et 102 al. 3 LP; art. 16 ss ORFI). Cette gérance a une portée plus grande que celle, antérieure à la réquisition de vente, de l'art. 94 ORFI, qui est limitée aux seules mesures conservatoires urgentes (réparations urgentes, paiement des redevances courantes de gaz, d'eau, d'électricité, contributions à l'entretien du débiteur); elle s'étend, d'une part, aux nombreuses mesures ordinaires énumérées à l'art. 17 ORFI, dont le paiement des diverses charges nécessaires au maintien de l'immeuble en bon état de rendement, à l'exception des intérêts hypothécaires, et, d'autre part, aux mesures exceptionnelles nécessaires dans l'intérêt d'une bonne gestion de l'immeuble, telles l'introduction de procès et la prise de mesures impliquant des frais considérables (art. 18 ORFI; cf. ATF 129 III 90 consid. 2, 400 consid. 1.2).

3.2 L'office doit tenir un compte séparé des frais de la gérance (art. 20 al. 1 ORFI) et inscrire les dépenses et les recettes en résultant au fur et à mesure dans un compte détaillé qui pourra être consulté en tout temps par le débiteur et par les créanciers poursuivants (art. 21 al. 1 ORFI). Le compte des frais de la gérance, avec le détail des recettes et dépenses, est déposé en même temps que le tableau de distribution. Il peut faire l'objet d'une plainte aux autorités cantonales de surveillance (art. 20 al. 1 et 21 al. 2 ORFI).

4.
4.1 Selon l'arrêt attaqué, les prétentions litigieuses ne peuvent être assimilées à des frais de gérance au sens de l'art. 20 ORFI ou à des dépenses découlant de la gérance au sens de l'art. 21 ORFI, car ce ne sont pas des frais d'exécution de travaux de réfection que la recourante entend faire inscrire dans le compte des frais de gérance, mais une prétention en paiement de dommages-intérêts, laquelle relève de l'action en responsabilité de l'art. 5 LP.
La cour cantonale se réfère à cet égard à la doctrine, qui précise que les actes du gérant légal - par quoi il faut comprendre son comportement, soit aussi son inaction éventuelle - sont susceptibles d'engager la responsabilité du canton (VALÉRIE DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: indisponibilité et gérance légale, thèse Genève 2006, p. 175 n. 655 et p. 176 n. 659), un exemple de comportement illicite étant précisément l'absence d'une gérance légale appropriée (NICOLAS JEANDIN, Les actions en responsabilité dans la LP, in JT 2010 II 90 ss, p. 100 et n. 53). La cour cantonale estime que, contrairement à ce qu'a fait valoir la recourante, il ne peut y avoir eu, en raison de l'inexécution des travaux, transformation ou remplacement d'une créance par une autre, soit d'une créance en paiement du prix de l'ouvrage, à inscrire au compte des frais de gérance ou au compte final du produit de la gérance, en une créance en dommages-intérêts qui aurait dû être traitée de la même manière, savoir inscrite au compte des frais pour être payée en priorité sur le produit de la vente aux enchères; à cela s'ajoute que les prétentions de la recourante ne se rapportent pas à des sommes versées effectivement. Enfin, toujours selon la cour cantonale,
la recourante arguant de l'impossibilité d'agir en responsabilité contre l'Etat en raison notamment de l'exigence légale de la démonstration d'une illicéité qualifiée, il ne peut être tiré de cet argument la conséquence qu'elle est fondée à obtenir ce à quoi elle prétend par la voie de la plainte contre le tableau de distribution et le compte des frais.

4.2 La recourante se contente pour l'essentiel d'exposer que, en tant que locataire empêchée d'user correctement de l'objet loué, elle est en droit, conformément aux art. 259a al. 1 let. a -c, 259d et 259e CO, d'exiger notamment de l'office la remise en état de cet objet, une réduction du loyer ainsi que des dommages-intérêts, et que si une obligation ne peut pas ou ne peut plus être exécutée en nature, elle est remplacée par une créance en dommages-intérêts. Outre qu'elle a obtenu du tribunal des baux une réduction de loyer, force est de constater que l'arrêt attaqué ne lui dénie pas les droits qu'elle invoque, mais la renvoie à faire valoir sa prétention à des dommages-intérêts devant le juge de l'action en responsabilité de l'art. 5 LP.

Il est constant que l'office n'a pas fait procéder à la remise en état des locaux ordonnée par le tribunal des baux et que la question de cette omission ou de ce refus, liée implicitement à celle de la réfection des locaux portée devant ledit tribunal, n'a pas fait l'objet d'une plainte aux autorités cantonales de surveillance en temps opportun (art. 17 LP). A défaut de remise en état des locaux, l'office n'avait effectivement pas de dépenses à inscrire à ce titre dans le compte des frais de la gérance. La cour cantonale n'a donc pas violé le droit fédéral en jugeant comme elle l'a fait.

4.3 Les arguments de la recourante concernant les chances de succès d'une action en responsabilité en l'espèce n'ont pas à être examinés dans le cadre du présent recours. Le Tribunal fédéral partage l'avis de l'autorité précédente sur ce point (cf. ci-dessus, consid. 4.1 in fine).

5.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité, aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF).

Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure et à la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 26 mars 2012
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Hohl

Le Greffier: Fellay

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 20 - 1 L'office tiendra un compte séparé des frais de la gérance; ce compte sera déposé en même temps que le tableau de distribution et pourra faire l'objet de plainte aux autorités cantonales de surveillance; celles-ci statuent en dernier ressort, pour autant qu'il ne s'agit pas de l'application de l'ordonnance sur les frais.31
¹	L'office tiendra un compte séparé des frais de la gérance; ce compte sera déposé en même temps que le tableau de distribution et pourra faire l'objet de plainte aux autorités cantonales de surveillance; celles-ci statuent en dernier ressort, pour autant qu'il ne s'agit pas de l'application de l'ordonnance sur les frais.31
²	La rémunération à laquelle a droit le tiers chargé de la gérance et de la culture (art. 16, al. 3 ci-dessus) est fixée, en cas de contestation, par les autorités cantonales de surveillance.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 18 - 1 Si dans l'intérêt d'une bonne gestion il est nécessaire de faire des procès ou de recourir à d'autres mesures exceptionnelles ou impliquant des frais considérables et qu'il y ait péril en la demeure, l'office fera de lui-même le nécessaire; toutefois il informera immédiatement des mesures prises les créanciers poursuivants, y compris les créanciers gagistes qui ont intenté des poursuites (art. 806 CC30), ainsi que le débiteur, en les avisant qu'ils ont le droit de porter plainte.
¹	Si dans l'intérêt d'une bonne gestion il est nécessaire de faire des procès ou de recourir à d'autres mesures exceptionnelles ou impliquant des frais considérables et qu'il y ait péril en la demeure, l'office fera de lui-même le nécessaire; toutefois il informera immédiatement des mesures prises les créanciers poursuivants, y compris les créanciers gagistes qui ont intenté des poursuites (art. 806 CC30), ainsi que le débiteur, en les avisant qu'ils ont le droit de porter plainte.
²	S'il n'y a pas péril en la demeure, l'office demandera tout d'abord leur avis aux créanciers et au débiteur, en leur fixant un délai convenable et en formulant des propositions précises quant aux mesures à prendre et à la façon d'en couvrir les frais; si le délai s'écoule sans que les propositions aient été combattues, elles seront censées acceptées. Si les créanciers et le débiteur tombent d'accord pour qu'il soit pris des mesures différentes, l'office devra suivre les instructions reçues, pourvu que les créanciers fassent l'avance des frais nécessaires ou qu'il dispose sans cela de ressources suffisantes. Si les intéressés ne sont pas d'accord quant à l'attitude à adopter, l'office demandera à l'autorité de surveillance les instructions nécessaires.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 94 - 1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP).
¹	Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP).
²	Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 5 - 1 Le canton répond du dommage causé, d'une manière illicite, par les préposés, les employés, leurs auxiliaires, les membres des administrations spéciales de la faillite, les commissaires, les liquidateurs, les autorités de surveillance, les autorités judiciaires ainsi que par la force publique dans l'exécution des tâches que leur attribue la présente loi.
¹	Le canton répond du dommage causé, d'une manière illicite, par les préposés, les employés, leurs auxiliaires, les membres des administrations spéciales de la faillite, les commissaires, les liquidateurs, les autorités de surveillance, les autorités judiciaires ainsi que par la force publique dans l'exécution des tâches que leur attribue la présente loi.
²	Le lésé n'a aucun droit envers la personne fautive.
³	Le droit cantonal règle l'action récursoire contre les auteurs du dommage.
⁴	La réparation morale est en outre due lorsque la gravité de l'atteinte le justifie.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 46 Suspension - 1 Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
¹	Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
^a	du septième jour avant Pâques au septième jour après Pâques inclus;
^b	du 15 juillet au 15 août inclus;
^c	du 18 décembre au 2 janvier inclus.
²	L'al. 1 ne s'applique pas:
^a	aux procédures concernant l'octroi de l'effet suspensif ou d'autres mesures provisionnelles;
^b	à la poursuite pour effets de change;
^c	aux questions relatives aux droits politiques (art. 82, let. c);
^d	à l'entraide pénale internationale ni à l'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^e	aux marchés publics.19

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant.
¹	Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant.
²	L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29
³	Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien.
⁴	Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP).

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 101 - 1 Dès la date de la réquisition de vente l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 155, al. 1, et 102, al. 3, LP, art. 16 et s. et 23c ci-dessus), à moins que le créancier poursuivant ne déclare expressément y renoncer.142
¹	Dès la date de la réquisition de vente l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 155, al. 1, et 102, al. 3, LP, art. 16 et s. et 23c ci-dessus), à moins que le créancier poursuivant ne déclare expressément y renoncer.142
²	Si l'immeuble appartient à un tiers, l'office ne peut en assumer la gérance qu'après que l'opposition faite par le tiers a été écartée.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 155 - 1 Les art. 97, al. 1, 102, al. 3, 103 et 106 à 109 s'appliquent par analogie au gage dont la réalisation est requise.315
¹	Les art. 97, al. 1, 102, al. 3, 103 et 106 à 109 s'appliquent par analogie au gage dont la réalisation est requise.315
²	L'office des poursuites informe dans les trois jours le débiteur de la réquisition de réalisation.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 102 - 1 La saisie d'un immeuble comprend les fruits et les autres produits, sans préjudice des droits attribués aux créanciers garantis par gage immobilier.
¹	La saisie d'un immeuble comprend les fruits et les autres produits, sans préjudice des droits attribués aux créanciers garantis par gage immobilier.
²	L'office communique la saisie aux créanciers garantis par gage immobilier et, le cas échéant, aux locataires et fermiers.
³	Il pourvoit à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble.221

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 21 - 1 Les dépenses et les recettes résultant de la gérance seront au fur et à mesure inscrites par l'office dans un compte détaillé qui pourra être consulté en tout temps par le débiteur et par les créanciers poursuivants et qui sera déposé en même temps que le tableau de distribution.
¹	Les dépenses et les recettes résultant de la gérance seront au fur et à mesure inscrites par l'office dans un compte détaillé qui pourra être consulté en tout temps par le débiteur et par les créanciers poursuivants et qui sera déposé en même temps que le tableau de distribution.
²	Les contestations seront tranchées par l'autorité de surveillance.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259^a - 1 Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:
¹	Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:
^a	la remise en état de la chose;
^b	une réduction proportionnelle du loyer;
^c	des dommages-intérêts;
^d	la prise en charge du procès contre un tiers.
²	Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
¹	Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
²	La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
³	Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
⁴	En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.27

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.