4A_63/2017 - 2017-09-25 - Vertragsrecht - action en constatation; chose louée; interprétation d'un bail à loyer

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 63/2017

Arrêt du 25 septembre 2017

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales Kiss, Présidente, Niquille et May Canellas.
Greffière : Mme Godat Zimmermann.

Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
recourants,

contre

1. C.________,
2. D.________,
représentés par Me Thierry Sticher,
intimés.

Objet
action en constatation; chose louée; interprétation d'un bail à loyer,

recours contre l'arrêt rendu le 12 décembre 2016 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Faits :

A.
Par transfert de bail, D.________ et C.________ sont devenus les locataires (ainsi désignés ci-après), dès le 1 er janvier 2000, d'une arcade de 16 m 2 sise rue..., à Z.________; les locaux sont affectés à un salon de coiffure.
Selon le contrat, l'arcade a "pour dépendances individuelles celles que comportent les locaux" (art. 1); il est également précisé que "l'ancienne machine à laver le linge est cédée à bien plaire et gratuitement aux locataires" et que "la jouissance, aussi bien que l'entretien lui (sic) en incombent dès lors totalement" (art. 28).
Le salon de coiffure possède une porte d'entrée qui donne dans le hall de l'immeuble; de l'autre côté du hall, se trouve la buanderie qui abrite un petit local (ou dépôt) et un WC. Le procès-verbal d'état des lieux d'entrée du 23 décembre 1999 mentionne l'existence d'un WC séparé et d'un dépôt, dont les clés ont été remises aux locataires.
A.________ et B.________ ont acquis l'immeuble de la rue de... en juillet 2015, succédant à X.________ qui en était propriétaire depuis octobre 2003.
A la suite d'une plainte de quatre habitants de l'immeuble, B.________ a exigé des locataires qu'ils débarrassent de leurs affaires la buanderie et le dépôt. Les locataires ont opposé une fin de non-recevoir, considérant que ces pièces faisaient partie des locaux loués.

B.

B.a. Par requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles du 6 août 2015, les locataires ont demandé au Tribunal des baux et loyers du canton de Genève de faire interdiction à B.________ de procéder à l'évacuation de la buanderie, du WC et du local, ainsi que de modifier d'une quelconque manière la situation actuelle de la buanderie, sous menace de l'art. 292 CP.
Par ordonnance du même jour, le tribunal a prononcé les mesures superprovisionnelles réclamées.
Par ordonnance du 18 août 2015 sur mesures provisionnelles, le tribunal a précisé que la partie bailleresse était constituée de B.________ et A.________, tous deux défendeurs; il a fait interdiction aux bailleurs de procéder à l'évacuation de la buanderie, de son WC et du local qui y est inclus ou de modifier d'une quelconque façon la situation actuelle, sous menace des peines prévues à l'art. 292 CP; un délai de 30 jours était imparti aux locataires pour le dépôt d'une demande en validation des mesures provisionnelles.

B.b. Le 15 septembre 2015, D.________ et C.________ ont déposé une action tendant à faire constater que le bail, portant sur l'arcade commerciale, comprend également la jouissance exclusive de la buanderie, de son WC et du local qui y est inclus. Ils demandaient en outre au tribunal qu'il fasse interdiction aux bailleurs de procéder à l'évacuation de la buanderie, de son WC et du local qui y est inclus et de modifier d'une quelconque manière la situation actuelle de la buanderie, de son WC et du local qui y est inclus, sous menace de l'art. 292 CP, et qu'il dise que pour toute violation de ces interdictions, les bailleurs seront condamnés à une amende d'ordre de 5'000 fr.
B.________ et A.________ ont conclu à l'annulation des ordonnances des 6 et 18 août 2015 et à la constatation que le bail liant les parties ne comprend pas la jouissance exclusive de la buanderie, du WC et du local qui y est inclus. Par ailleurs, ils ont pris des conclusions reconventionnelles, tendant à ce que le tribunal ordonne aux locataires de procéder à l'évacuation de la buanderie, du WC et du local qui y est inclus de tout objet ou meuble leur appartenant dans un délai de 5 jours à compter du prononcé du jugement, à ce qu'il dise qu'en cas de violation de cette obligation, les locataires seront condamnés solidairement au paiement d'une astreinte de 500 fr. par jour de retard et à une amende de 10'000 fr. et, en toute hypothèse, à ce qu'il autorise les bailleurs à procéder à l'évacuation de la buanderie, du WC et du local qui y est inclus de tout objet ou meuble appartenant aux locataires.
Par jugement du 19 mai 2016, le Tribunal des baux et loyers a constaté que le contrat de bail liant les parties comprend la jouissance exclusive du WC et du dépôt situés dans la buanderie ainsi que la jouissance commune de la buanderie; les parties ont été déboutées de toutes autres conclusions.
Statuant le 12 décembre 2016 sur appel de B.________ et A.________, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé le jugement de première instance.

C.
A.________ et B.________ interjettent un recours en matière civile. Principalement, ils demandent au Tribunal fédéral de dire que le bail les liant à D.________ et C.________ ne comprend pas la jouissance exclusive de la buanderie, du WC et du local qui y est inclus; ils reprennent par ailleurs leurs conclusions reconventionnelles. A titre subsidiaire, les recourants concluent au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
D.________ et C.________ concluent à l'irrecevabilité, subsidiairement au rejet du recours.
Les recourants ont déposé des observations complémentaires.
Pour sa part, la cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.

Considérant en droit :

1.

1.1. Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 LTF) par un tribunal supérieur désigné comme autorité cantonale de dernière instance, lequel a statué sur recours (art. 75 LTF).
Le litige porte sur le droit d'usage des locataires sur la buanderie ainsi que sur le WC et le dépôt attenants. Il s'agit d'une affaire pécuniaire, qui ne met pas en jeu une somme d'argent déterminée. En pareil cas, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation (art. 51 al. 4 LTF). Pour sa part, la cour cantonale a arrêté la valeur litigieuse à 48'000 fr.; elle est partie de la part du loyer annuel afférente aux dépendances en cause, estimée à 20%, soit 2'400 fr. et a multiplié ce montant par vingt en application de l'art. 92 al. 2 CPC. Ce mode de calcul correspond à celui appliqué par la jurisprudence dans les litiges en matière de majoration de loyer dans les baux reconductibles tacitement (art. 51 al. 4 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 582 et les arrêts cités). L'application par analogie de cette méthode dans la présente contestation ne consacre pas une estimation manifestement erronée de la valeur litigieuse (cf. ATF 140 III 571 consid. 1.2 p. 574; 136 III 60 consid. 1.1.1 p. 62). La cour de céans peut dès lors se rallier à l'appréciation des juges genevois, du reste non critiquée par les parties. Il s'ensuit que la cause atteint la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr., ouvrant le recours en
matière civile dans les affaires relevant du droit du bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF).
Au surplus, le recours est exercé par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF); il a été déposé dans le délai (art. 46 al. 1 let. c et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi. Le recours est en principe recevable, sous réserve de l'examen des griefs particuliers.

2.

2.1. Les recourants exposent tout d'abord, sur cinq pages, leur propre état de fait, fondé en partie sur leurs écritures d'appel. Invoquant l'art. 9 Cst., ils reprochent ensuite à la cour cantonale d'avoir constaté les faits de manière incomplète.
Ainsi, les juges genevois auraient omis de relever que les intimés n'avaient pas donné suite aux courriers de la régie de 2003, 2012 et 2014, les invitant à libérer la buanderie d'effets personnels qu'ils y avaient déposés. Ils auraient également passé sous silence les contestations des bailleurs à propos de deux comportements qui leur étaient reprochés, soit la déconnexion de l'alimentation électrique et l'intrusion agressive dans le salon de coiffure et les locaux litigieux. Enfin, le fait - constaté dans le rapport d'un électricien produit en instance cantonale - que la buanderie, le WC et le dépôt sont tous connectés à l'alimentation commune de l'immeuble ne figurerait pas dans l'arrêt attaqué, alors qu'il s'agirait d'un indice important de la réelle et commune volonté des parties à propos des surfaces louées.
La cour cantonale aurait par ailleurs omis de retranscrire des éléments de deux témoignages. D'une part, elle n'aurait pas relevé que l'ancien concierge avait qualifié le local attenant litigieux de "dépôt de conciergerie". D'autre part, elle aurait occulté la déclaration de la supérieure hiérarchique de l'employé de la régie ayant remis aux intimés les clés du WC et du dépôt, selon laquelle ledit collaborateur était dépourvu de pouvoir de décision en matière contractuelle.

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Relèvent de ces faits tant les constatations relatives aux circonstances touchant l'objet du litige que celles concernant le déroulement de la procédure conduite devant l'instance précédente et en première instance, c'est-à-dire les constatations ayant trait aux faits procéduraux (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références). Le Tribunal fédéral ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes ou découlent d'une violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). "Manifestement inexactes" signifie ici "arbitraires" (ATF 141 IV 249 consid. 1.3.1 p. 253; 140 III 115 consid. 2 p. 117; 135 III 397 consid. 1.5). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266 et les références). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18 et les références). Si elle souhaite obtenir un complètement de l'état de fait, elle doit aussi démontrer, par des renvois précis aux pièces du dossier, qu'elle a présenté aux autorités précédentes, en conformité avec les règles de la procédure, les faits juridiquement pertinents à cet égard et les moyens de preuve adéquats (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 90). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18).

2.3. En l'espèce, il n'y a pas lieu de tenir compte de l'état de fait présenté par les recourants en tant qu'il s'écarte des constatations de la cour cantonale sans que le grief d'arbitraire ne soit soulevé.
Pour le reste, les recourants n'indiquent pas, sauf sur un point, en quoi les faits prétendument non retenus de manière insoutenable seraient propres à modifier le résultat de l'appréciation des preuves en rapport avec la volonté réelle et commune des parties au contrat de bail. Faute d'une motivation suffisante, ces éléments ne seront donc pas pris en considération.
S'agissant de l'alimentation électrique de la buanderie, du WC et du dépôt, les recourants allèguent qu'elle provient du réseau commun, sur la base d'une pièce produite en procédure cantonale; cet élément constituerait un "indice certain" de la réelle et commune intention des parties de ne pas inclure ces surfaces dans les locaux loués. On ne voit pas en quoi ce fait serait un facteur décisif, qui empêcherait d'admettre un droit d'usage exclusif des locataires sur le WC et le dépôt, tel que reconnu dans l'arrêt attaqué. Le fait omis est d'autant moins susceptible d'influer sur le sort de la cause que, comme la cour cantonale l'a relaté dans la décision entreprise, les parties ont, dans un litige parallèle qui les opposent, passé devant le juge un accord à propos de travaux destinés notamment à attribuer aux locataires la consommation électrique du WC et du dépôt.
Dans la mesure où il est recevable, le grief tiré d'un établissement incomplet des faits est mal fondé.

3.

3.1. Les recourants invoquent ensuite pêle-mêle l'art. 26 Cst., garantissant la propriété, et les art. 1 , 18 et 253 CO, en relation avec les art. 9 et 29 al. 2 Cst.
D'une part, ils font valoir que la buanderie est une partie commune, dont l'accès et l'usage sont laissés à bien plaire à l'ensemble des locataires de l'immeuble. La cour cantonale aurait ainsi retenu arbitrairement que les intimés disposeraient d'un titre les autorisant à utiliser la buanderie comme bon leur semble et à y entreposer les objets qu'ils souhaitent, ce qui l'aurait conduite à refuser de façon insoutenable d'ordonner l'évacuation de la buanderie des objets encombrants appartenant aux intimés.
D'autre part, les recourants nient que la volonté commune et réelle des parties était d'inclure le WC et le dépôt dans les locaux loués aux intimés. Ils sont d'avis que la cour cantonale a apprécié les preuves de manière arbitraire, en particulier les témoignages de M.________, ancien concierge, de N.________, employé de la régie, et de X.________, ancienne propriétaire et bailleresse.

3.2. En ce qui concerne la buanderie, la cour cantonale a retenu que les intimés disposaient, à l'instar des autres locataires de l'immeuble, d'un droit d'usage partagé de cet espace commun et, en plus, du droit de laisser certaines machines leur appartenant, soit un lave-linge, nécessaire au salon de coiffure, et une machine à café. Contrairement à ce que les recourants prétendent, les juges genevois ne reconnaissent pas aux intimés le droit d'utiliser la buanderie "comme bon leur semble" et à y entreposer tous les objets qu'ils souhaitent, c'est-à-dire un droit de jouissance exclusif conféré par le bail à loyer. Au surplus, les bailleurs n'expliquent pas en quoi il serait arbitraire d'admettre que le bail autorise les locataires à installer leur lave-linge et une machine à café dans la buanderie, les recourants se bornant à réclamer l'évacuation des "objets encombrants appartenant aux intimés" sans autre spécification.
Les griefs soulevés en rapport avec l'utilisation et l'évacuation de la buanderie tombent dès lors à faux.

3.3. En ce qui concerne le WC et le dépôt, la cour cantonale a retenu en fait, après avoir procédé à une interprétation (subjective) du contrat, que ces deux pièces étaient les "dépendances individuelles" liées à l'arcade commerciale, que le bail transféré mentionnait sans autre précision. Elle s'est fondée essentiellement sur l'état des lieux et la remise des clés lors du transfert, ainsi que sur les témoignages de l'ancien concierge et de l'employé de la régie représentant la partie bailleresse à l'époque.

3.3.1. Le mode de procéder de la cour cantonale est conforme aux règles générales d'interprétation des contrats, qui prescrivent au juge de rechercher en priorité la réelle et commune intention des parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, lesquelles peuvent résider dans l'attitude des parties après la conclusion du contrat (ATF 143 III 157 consid. 1.2.2 p. 159 et les arrêts cités). Lorsqu'une partie manifeste sa volonté par l'intermédiaire d'un représentant (art. 32 al. 1 CO), ce sont les déclarations et le comportement de celui-ci qui sont déterminants pour l'interprétation du contrat (ATF 143 III 157 consid. 1.2.2 p. 159; 140 III 86 consid. 4.1 p. 91).
L'interprétation subjective repose sur l'appréciation des preuves, que le Tribunal fédéral ne revoit que sous l'angle de l'arbitraire. En la matière, il y a arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 III 226 consid. 4.2 p. 234; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 134 V 53 consid. 4.3 p. 62).

3.3.2. En l'espèce, la remise des clés des deux locaux litigieux aux seuls intimés, ainsi que la mention de ces pièces dans l'état des lieux d'entrée du 23 décembre 1999, constituaient sans doute des indices de la volonté réelle de la partie bailleresse d'inclure ces dépendances dans les locaux loués, comprise telle quelle par les nouveaux locataires. Ce résultat a été conforté par le témoignage de l'employé de la régie, représentant alors la partie bailleresse, selon lequel la location du salon de coiffure allait de pair avec la jouissance exclusive du WC et du dépôt, qui faisaient partie intégrante du bail déjà à l'époque des locataires précédents. De plus, l'ancien concierge a confirmé que le dépôt et le WC étaient utilisés exclusivement par les locataires précédents. Contrairement à ce que les recourants prétendent, la teneur claire de cette déclaration n'est pas remise en cause par le terme "dépôt de conciergerie" utilisé par le témoin. Quant au témoignage de X.________, il ne saurait avoir une valeur probante sur la question, puisque l'intéressée est devenue propriétaire de l'immeuble en 2003, soit postérieurement au transfert du bail.
Il s'ensuit que l'appréciation des preuves à laquelle les juges genevois se sont livrés n'est pas entachée d'arbitraire.

4.
Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.
Les recourants prendront à leur charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF) et verseront des dépens aux intimés (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'500 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Les recourants, débiteurs solidaires, verseront aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 25 septembre 2017

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Kiss

La Greffière : Godat Zimmermann

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 92 Wiederkehrende Nutzungen und Leistungen - 1 Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert.
¹	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert.
²	Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung und bei Leibrenten der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 46 Stillstand - 1 Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
¹	Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
^a	vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern;
^b	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
^c	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
²	Absatz 1 gilt nicht in Verfahren betreffend:
^a	die aufschiebende Wirkung und andere vorsorgliche Massnahmen;
^b	die Wechselbetreibung;
^c	Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c);
^d	die internationale Rechtshilfe in Strafsachen und die internationale Amtshilfe in Steuersachen;
^e	die öffentlichen Beschaffungen.18

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 26 Eigentumsgarantie - 1 Das Eigentum ist gewährleistet.
¹	Das Eigentum ist gewährleistet.
²	Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 1 - 1 Zum Abschlusse eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich.
¹	Zum Abschlusse eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich.
²	Sie kann eine ausdrückliche oder stillschweigende sein.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 32 - 1 Wenn jemand, der zur Vertretung eines andern ermächtigt ist, in dessen Namen einen Vertrag abschliesst, so wird der Vertretene und nicht der Vertreter berechtigt und verpflichtet.
¹	Wenn jemand, der zur Vertretung eines andern ermächtigt ist, in dessen Namen einen Vertrag abschliesst, so wird der Vertretene und nicht der Vertreter berechtigt und verpflichtet.
²	Hat der Vertreter bei dem Vertragsabschlusse sich nicht als solcher zu erkennen gegeben, so wird der Vertretene nur dann unmittelbar berechtigt oder verpflichtet, wenn der andere aus den Umständen auf das Vertretungsverhältnis schliessen musste, oder wenn es ihm gleichgültig war, mit wem er den Vertrag schliesse.
³	Ist dies nicht der Fall, so bedarf es einer Abtretung der Forderung oder einer Schuldübernahme nach den hierfür geltenden Grundsätzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.