Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 265/2017

Urteil vom 25. Juni 2018

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Karlen, Chaix,
Gerichtsschreiber Kessler Coendet.

Verfahrensbeteiligte
A.C.________ und B.C.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Remo Cahenzli,

gegen

D.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwältin Caterina Ventrici,

Gemeinde Luzein,
Gemeindehaus, Dorf 108A, 7243 Pany,
vertreten durch Rechtsanwältin Rita Marugg,

Gegenstand
Baueinsprache,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5. Kammer, vom 22. März 2017 (R 16 63).

Sachverhalt:

A.
Der Gemeindevorstand Luzein bewilligte am 3. September 2016 D.________ den Abbruch und Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 1621 in der Wohnzone 2 des Dorfs Pany. Gleichzeitig wies der Gemeindevorstand die gegen das Bauvorhaben gerichtete Einsprache von A.C.________ und B.C.________ ab. Bei dem damit bewilligten Vorhaben handelt es sich um eine Projektänderung zur rechtskräftigen Baubewilligung vom 18. September 2015, die ebenfalls den Abbruch und Neubau des Mehrfamilienhauses zum Gegenstand hatte.
A.C.________ und B.C.________ fochten den Bau- und Einspracheentscheid vom 3. September 2016 beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden an. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 22. März 2017 ab.

B.
Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts haben A.C.________ und B.C.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und das Baugesuch abzuweisen. In der Beschwerdebegründung machen sie erstmals eine Verletzung von Bestimmungen des Zweitwohnungsgesetzes geltend.
D.________ und das Verwaltungsgericht ersuchen um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Gemeinde Luzein schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) äussert sich in der Vernehmlassung vom 13. Oktober 2017 zur Sache, ohne einen Antrag zu stellen.
Im weiteren Schriftenwechsel halten Beschwerdeführer, Beschwerdegegner und Gemeinde an ihren Standpunkten fest. Am 8. März 2018 haben die Beschwerdeführer wiederum Stellung genommen. In der Folge haben sich die übrigen Verfahrensbeteiligten nicht mehr vernehmen lassen.

C.
Der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung hat der Beschwerde mit Verfügung vom 6. Juni 2017 die aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über eine baurechtliche Bewilligung (Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen; ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen; als unmittelbare Nachbarn sind sie von der umstrittenen Baubewilligung besonders berührt und haben an deren Aufhebung ein schutzwürdiges Interesse. Daher sind sie zur Beschwerdeführung berechtigt (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.

2.
Es ist unbestritten, dass die Gemeinde Luzein einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent aufweist. Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) ist am 1. Januar 2016 in Kraft getreten (AS 2015 5668) und damit auf die umstrittene Baubewilligung vom 3. September 2016 anwendbar (vgl. Art. 1
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 1 Objet - La présente loi définit les conditions auxquelles sont soumises la construction de nouveaux logements ainsi que la modification de logements existants et de leur affectation dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %.
i.V.m. Art. 25 Abs. 1
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 25 Dispositions transitoires - 1 La présente loi est applicable aux demandes d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une décision de première instance ou qui sont contestées par recours après son entrée en vigueur.
1    La présente loi est applicable aux demandes d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une décision de première instance ou qui sont contestées par recours après son entrée en vigueur.
2    Lorsqu'une autorisation de construire délivrée et entrée en force avant le 11 mars 2012 ordonnait un report d'exécution dans le cadre d'un contingentement, l'autorité compétente pour les autorisations de construire peut autoriser l'exécution dans un délai maximal de deux ans après l'entrée en vigueur de la présente loi si le début de l'exécution avait été reporté sans précision temporelle ou pour une période s'achevant au plus tard deux ans après l'entrée en vigueur.
3    Lorsque, dans une commune, la proportion de résidences secondaires descend à 20 % ou en-dessous, l'autorité compétente pour les autorisations de construire annule, sur requête du propriétaire, une éventuelle restriction d'utilisation au sens de l'art. 7, al. 1, et ordonne à l'office du registre foncier de radier la mention correspondante sur le feuillet de l'immeuble concerné.
4    Les autorisations de construire entrées en force avant le 31 décembre 2012 conformément au droit cantonal en matière de procédure restent valables.
5    Les autorisations de construire entrées en force conformément au droit cantonal en matière de procédure après le 1er janvier 2013 et jusqu'à l'entrée en vigueur de la présente loi restent valables, pour autant qu'elles aient été accordées sur la base de l'ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires9.
ZWG).

2.1. In der Beschwerdeschrift an das Bundesgericht werden erstmals Art. 75b
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 25 Dispositions transitoires - 1 La présente loi est applicable aux demandes d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une décision de première instance ou qui sont contestées par recours après son entrée en vigueur.
1    La présente loi est applicable aux demandes d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une décision de première instance ou qui sont contestées par recours après son entrée en vigueur.
2    Lorsqu'une autorisation de construire délivrée et entrée en force avant le 11 mars 2012 ordonnait un report d'exécution dans le cadre d'un contingentement, l'autorité compétente pour les autorisations de construire peut autoriser l'exécution dans un délai maximal de deux ans après l'entrée en vigueur de la présente loi si le début de l'exécution avait été reporté sans précision temporelle ou pour une période s'achevant au plus tard deux ans après l'entrée en vigueur.
3    Lorsque, dans une commune, la proportion de résidences secondaires descend à 20 % ou en-dessous, l'autorité compétente pour les autorisations de construire annule, sur requête du propriétaire, une éventuelle restriction d'utilisation au sens de l'art. 7, al. 1, et ordonne à l'office du registre foncier de radier la mention correspondante sur le feuillet de l'immeuble concerné.
4    Les autorisations de construire entrées en force avant le 31 décembre 2012 conformément au droit cantonal en matière de procédure restent valables.
5    Les autorisations de construire entrées en force conformément au droit cantonal en matière de procédure après le 1er janvier 2013 et jusqu'à l'entrée en vigueur de la présente loi restent valables, pour autant qu'elles aient été accordées sur la base de l'ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires9.
BV und Bestimmungen des ZWG, namentlich dessen Art. 7 und 11, angerufen. Dabei wird bestritten, dass diese eingehalten sind; es wird auch geltend gemacht, weder der Gemeindevorstand noch das Verwaltungsgericht hätten das Projekt daraufhin überprüft. Der geplante Neubau sei zu Unrecht ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
ZWG bewilligt worden. Der Bauherr bzw. Beschwerdegegner sei verpflichtet gewesen, Anträge bzw. Erklärungen bezüglich Überführung der bisherigen Hauptnutzfläche in das neue Mehrfamilienhaus zu äussern bzw. die entsprechenden Pläne einzureichen. Der Sachverhalt sei insoweit unvollständig. Das Verwaltungsgericht hätte das Projekt nach Art. 110
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BGG von Amtes wegen auf die Vereinbarkeit mit dem ZWG überprüfen müssen. Diese Unterlassung bilde eine Rechtsverweigerung (Art. 29 Abs. 1
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BV) und verstosse gegen das Willkürverbot (Art. 9
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BV). Ausserdem bringen die Beschwerdeführer in der Eingabe vom 8. März 2018 vor, die Baubewilligung erweise sich im Sinne von Art. 75b
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 25 Dispositions transitoires - 1 La présente loi est applicable aux demandes d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une décision de première instance ou qui sont contestées par recours après son entrée en vigueur.
1    La présente loi est applicable aux demandes d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une décision de première instance ou qui sont contestées par recours après son entrée en vigueur.
2    Lorsqu'une autorisation de construire délivrée et entrée en force avant le 11 mars 2012 ordonnait un report d'exécution dans le cadre d'un contingentement, l'autorité compétente pour les autorisations de construire peut autoriser l'exécution dans un délai maximal de deux ans après l'entrée en vigueur de la présente loi si le début de l'exécution avait été reporté sans précision temporelle ou pour une période s'achevant au plus tard deux ans après l'entrée en vigueur.
3    Lorsque, dans une commune, la proportion de résidences secondaires descend à 20 % ou en-dessous, l'autorité compétente pour les autorisations de construire annule, sur requête du propriétaire, une éventuelle restriction d'utilisation au sens de l'art. 7, al. 1, et ordonne à l'office du registre foncier de radier la mention correspondante sur le feuillet de l'immeuble concerné.
4    Les autorisations de construire entrées en force avant le 31 décembre 2012 conformément au droit cantonal en matière de procédure restent valables.
5    Les autorisations de construire entrées en force conformément au droit cantonal en matière de procédure après le 1er janvier 2013 et jusqu'à l'entrée en vigueur de la présente loi restent valables, pour autant qu'elles aient été accordées sur la base de l'ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires9.
i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BV als nichtig; dies könne jederzeit geltend gemacht werden.

2.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BGG); dieses wendet das Bundesgericht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BGG). Die Verletzung von Grundrechten, einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht, prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BGG). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BGG beruht (Art. 105
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
und Art. 97 Abs. 1
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BGG).

2.3. Was die behauptete Nichtigkeit betrifft, so ist zu beachten, dass die Regelung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BV über die Nichtigkeit von Baubewilligungen für Zweitwohnungen seit dem Inkrafttreten des ZWG gegenstandslos geworden ist. Deshalb beurteilt sich die Frage, ob die Baubewilligung vom 3. September 2016 an einem Nichtigkeitsgrund leidet, nach den allgemeinen Grundsätzen der Rechtsprechung. Danach sind fehlerhafte Verwaltungsakte in der Regel nicht nichtig, sondern nur anfechtbar, und sie werden durch Nichtanfechtung rechtsgültig. Nichtigkeit, d.h. absolute Unwirksamkeit, einer Verfügung wird nur angenommen, wenn sie mit einem tiefgreifenden und wesentlichen Mangel behaftet ist, wenn dieser schwerwiegende Mangel offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und wenn zudem die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Als Nichtigkeitsgründe fallen ausserordentlich schwerwiegende, inhaltliche Mängel oder krasse Verfahrensfehler (wie z.B. der Umstand, dass der Betroffene keine Gelegenheit hatte, am Verfahren teilzunehmen) in Betracht (vgl. BGE 137 I 273 E. 3.1 S. 275 mit Hinweisen). Derartige Mängel sind bei der umstrittenen Baubewilligung vom 3. September 2016 nicht ersichtlich.
Somit ist deren Nichtigkeit zu verneinen.

2.4. Gemäss Art. 110
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BGG muss zumindest eine kantonale richterliche Instanz den Sachverhalt frei prüfen und das massgebende Recht von Amtes wegen anwenden (vgl. BGE 142 II 49 E. 4.4 S. 52). Eine eigentliche Rügepflicht, wie sie vor Bundesgericht in bestimmten Fällen gilt (Art. 106 Abs. 2
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BGG), ist im kantonalen Verfahren unzulässig, wenn, wie im vorliegenden Fall, das Verwaltungsgericht als einzige gerichtliche Instanz entscheidet (vgl. BGE 141 II 307 E. 6.5 S. 314 f.). Hingegen kann das kantonale Verfahrensrecht als Eintretensvoraussetzung verlangen, dass eine genügende Beschwerdebegründung vorliegt (vgl. Art. 38 des kantonalen Gesetzes vom 31. August 2006 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Eine solche kantonale Rechtsmittelinstanz ist trotz Rechtsanwendung von Amtes wegen nicht verpflichtet, wie eine erstinstanzliche Behörde alle möglicherweise relevanten Rechtsfragen von Amtes wegen aufzugreifen, sondern kann sich grundsätzlich darauf beschränken, sich mit den Argumentationen der Parteien auseinanderzusetzen, falls allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 141 II 307 E. 6.5 S. 314 mit Hinweisen).
Vor Bundesgericht sind neue rechtliche Vorbringen im Rahmen des Streitgegenstandes grundsätzlich zulässig (BGE 142 I 155 E. 4.4.3-4.4.6 S. 156 ff.). Den Parteien steht es - vorbehältlich einer Verletzung von Treu und Glauben im Prozess - frei, ihre rechtliche Argumentation im Laufe des Rechtsmittelverfahrens anzupassen, ohne dass darin eine unzulässige Veränderung des Streitgegenstands oder gar ein unzulässiges Novum zu sehen wäre (vgl. Urteil 2C 124/2013 vom 25. November 2013 E. 2.2.2, in: ZBl 115/2014 S. 663). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BGG; BGE 142 I 155 E. 4.4.3 S. 156 mit Hinweisen). Falls die Vorinstanz den Sachverhalt indessen unvollständig und damit bundesrechtswidrig festgestellt hat (vgl. BGE 135 II 369 E. 3.1 S. 373), kann das Bundesgericht gestützt auf Art. 105 Abs. 2
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BGG den Sachverhalt ergänzen, soweit dieser offenkundig ist, oder die Angelegenheit, in Gutheissung der Beschwerde, an die Vorinstanz zurückweisen (Art. 107 Abs. 2
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BGG).
Dem Willkürverbot (Art. 9
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BV) und dem Rechtsverweigerungsverbot (Art. 29
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
BV) kommt im vorliegenden Zusammenhang keine weitergehende Bedeutung zu.

2.5. Die Beschwerdeführer hatten schon im verwaltungsgerichtlichen Verfahren die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens als Ganzes in Frage gestellt. Einzelne Teilaspekte davon, wie die Vereinbarkeit mit den Vorschriften des ZWG stellen Begründungselemente dar. Diesbezügliche Rügen können daher zulässigerweise erst vor Bundesgericht vorgebracht werden. Es ist allerdings zu berücksichtigen, dass das Bauprojekt den Abbruch und Neubau eines Mehrfamilienhauses umfasst. Die Wohnungen im bestehenden Gebäude sind unbestrittenermassen altrechtlich im Sinne von Art. 10
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 10 Définition - Au sens de la présente loi, un logement créé selon l'ancien droit est un logement qui a été créé de manière conforme au droit en vigueur avant le 11 mars 2012 ou était au bénéfice d'une autorisation définitive à cette date.
ZWG und insoweit in der Nutzung frei (Art. 11 Abs. 1
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
ZWG).
Gemäss Art. 11 Abs. 2
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
ZWG dürfen altrechtliche Wohnungen im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und wieder aufgebaut werden. Die Art der Wohnnutzung bleibt in diesem Rahmen frei (ARON PFAMMATTER, in: Zweitwohnungsgesetz (ZWG) - unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung (ZWV), Wolf/Pfammatter (Hrsg.), 2017, N. 7 zu Art. 11
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
ZWG; JONAS ALIG, Das Zweitwohnungsgesetz, in: ZBl 117/2016 S. 227 ff., 246). Die nach den Anforderungen von Art. 11 Abs. 2
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
ZWG an den Wiederaufbau erstellten neuen Wohnungen sind altrechtlichen Wohnungen gleichgestellt und deshalb ebenfalls in der Nutzungsart frei.
Die zweitwohnungsrechtliche Charakterisierung von Wohnungen in einem wieder aufgebauten Gebäude hängt nicht allein von den Feststellungen in der entsprechenden Baubewilligung, sondern auch von den tatsächlichen Gegebenheiten bei der Liegenschaft ab. Allfällige diesbezügliche Feststellungen in der Baubewilligung dienen der Nachvollziehbarkeit und sind für die Rechtssicherheit ratsam; sie sind aber nicht Gültigkeitsvoraussetzung für den Bestandesschutz gemäss Art. 11 Abs. 2
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
ZWG. Die Vermutung von Art. 7 Abs. 3
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
ZWG, wonach ohne Vorliegen einer Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
oder 2 ZWG eine Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung gilt, kommt im Rahmen von Art. 11 Abs. 2
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
ZWG nicht zum Tragen.
Dies hat zur Folge, dass beim Wiederaufbau in der Regel keine Anordnung zu allfälligen Nutzungsbeschränkungen erforderlich ist, weil die entsprechenden neuen Wohnungen in der Nutzung wiederum frei sind. In diesem Rahmen sind auch keine Erklärungen oder Anträge der Bauherrschaft zur Nutzungsart erforderlich. Da vorliegend ein Wiederaufbau zur Diskussion steht, bildet es nicht von vornherein einen Mangel, wenn Feststellungen zur Nutzungsart der neuen bzw. wieder aufgebauten Wohnungen in der Baubewilligung fehlen. Daraus ist auch nicht ohne Weiteres zu schliessen, dass vorliegend zweitwohnungsrechtlich unzulässige neue Wohnungen bewilligt wurden. Insoweit dringt die Beschwerde nicht durch.
Immerhin darf beim Ersatzbau der in Art. 11 Abs. 2
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
ZWG vorgeschriebene Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche nicht gesprengt werden. Zu prüfen bleibt somit, wie es sich damit verhält.

3.

3.1. Die Ermittlung der vorbestandenen Hauptnutzfläche und der Vergleich mit der neuen Hauptnutzfläche erfordern Angaben der Bauherrschaft. Dieser obliegt der Nachweis für die Einhaltung von Art. 11 Abs. 2
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
ZWG. Es ist unbestritten, dass der Beschwerdegegner Unterlagen über den Vergleich der Hauptnutzflächen beim vorliegenden Bauvorhaben weder im erstinstanzlichen Verfahren noch im kantonalen Beschwerdeverfahren eingereicht hat. Erst vor Bundesgericht hat er ein entsprechendes Dokument vorgelegt.
Die Beschwerdeführer hatten im kantonalen Rechtsmittelverfahren den Eventualantrag gestellt, es sei die Nichtigkeit der Baubewilligung vom 3. September 2016 festzustellen; diesen Antrag hatten sie aber nicht begründet. Ausserdem liessen sie die Rüge der Unvollständigkeit der öffentlich aufgelegten Baugesuchsunterlagen, die sie noch in der Einsprache erhoben hatten, in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht ausdrücklich fallen. Sie beschränkten ihr Rechtsmittel vielmehr auf die Frage, ob die Ausnützungsziffer beim Bauprojekt eingehalten sei.

3.2. Im vorinstanzlichen Verfahren hatten die Beschwerdeführer den Rechtsstreit folglich auf die Tatsachenbasis der öffentlich aufgelegten bzw. aktenkundigen Unterlagen beschränkt. Weiter ergab sich aus dem unbegründeten Antrag auf Nichtigerklärung der Baubewilligung nicht in offensichtlicher Weise, dass damit eine Überprüfung der Baubewilligung im Hinblick auf das ZWG angestrebt werden sollte. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer gehört das Zweitwohnungsverbot nicht zwingend zur Frage der kantonalrechtlich geregelten Ausnützungsziffer. Nach den oben bei E. 2.4 dargelegten Grundsätzen war das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz nicht verpflichtet, von sich aus der nicht thematisierten Frage der Hauptnutzflächen nachzugehen. Der Vorwurf einer unvollständigen Sachverhaltsfeststellung oder Rechtsanwendung in diesem Punkt geht fehl.

3.3. Hinzu kommt, dass Planunterlagen des Beschwerdegegners zum vorbestehenden Mehrfamilienhaus beim früheren, am 18. September 2015 bewilligten Baugesuch öffentlich aufgelegt worden waren. Die Beschwerdeführer hatten auch gegen jenes Baugesuch Einsprache erhoben. Sie bestreiten nicht substanziiert, dass sie im Rahmen jener Einsprache Einsicht in die betreffenden Unterlagen nehmen konnten. Zwar hat die Gemeinde jene Unterlagen nicht bereits dem Verwaltungsgericht, sondern erst dem Bundesgericht eingereicht. Es ist aber davon auszugehen, dass die Beschwerdeführer schon im Jahr 2015 von der Gemeinde Zugang dazu erhalten hatten.
Richtig ist, dass das ZWG damals noch nicht galt. In jenen Planunterlagen wurde die vorbestandene Hauptnutzfläche nicht rechnerisch ausgewiesen. Nach den nachvollziehbaren Darlegungen der Gemeinde sind diese Planunterlagen jedoch mit den nötigen Massangaben versehen, so dass die vorbestandene Hauptnutzfläche relativ einfach berechnet werden kann. Jedenfalls ist es unverständlich, wenn in der Beschwerde an das Bundesgericht behauptet wird, es sei unklar, ob und wie das bestehende Gebäude des Beschwerdegegners im Innern aufgeteilt sei. Im Gegenteil waren den Beschwerdeführern bereits im Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung an das Verwaltungsgericht genügend konkrete Angaben bekannt, um substanziierte Rügen zum Thema der Hauptnutzfläche vorzubringen. Es ist verspätet, wenn erstmals vor Bundesgericht die Richtigkeit der diesbezüglichen Angaben des Beschwerdegegners bestritten wird. Damit ist der Rüge, wonach das Bauvorhaben den Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche gemäss Art. 11 Abs. 2
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
ZWG überschreite, die Grundlage entzogen. Im Ergebnis erweist sich diese Rüge als unbegründet.

4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
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SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
BGG). Diese haben dem Beschwerdegegner unter solidarischer Haftbarkeit eine angemessene Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren auszurichten (Art. 68 Abs. 1
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
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SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
und 4
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
BGG). Der Gemeinde steht keine Parteientschädigung zu (Art. 68 Abs. 3
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Luzein, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 25. Juni 2018

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Merkli

Der Gerichtsschreiber: Kessler Coendet
Information de décision   •   DEFRITEN
Document : 1C_265/2017
Date : 25 juin 2018
Publié : 03 août 2018
Source : Tribunal fédéral
Statut : Non publié
Domaine : Aménagement public et droit public des constructions
Objet : Baueinsprache


Répertoire des lois
Cst: 9  29  75b  197
LRS: 1 
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 1 Objet - La présente loi définit les conditions auxquelles sont soumises la construction de nouveaux logements ainsi que la modification de logements existants et de leur affectation dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %.
7 
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
1    Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b  comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2    Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
a  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
3    L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4    Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5    Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a  les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
b  l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
c  la formulation des conditions d'utilisation.
10 
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 10 Définition - Au sens de la présente loi, un logement créé selon l'ancien droit est un logement qui a été créé de manière conforme au droit en vigueur avant le 11 mars 2012 ou était au bénéfice d'une autorisation définitive à cette date.
11 
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 11 Modification de la construction et de l'utilisation - 1 Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
1    Sous réserve de restrictions d'utilisation existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d'habitation des logements créés selon l'ancien droit est libre.
2    De tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d'utilisation selon l'art. 7, al. 1. Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal.
3    L'agrandissement des logements créés selon l'ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n'en résulte aucun logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.
4    Lorsque les agrandissements dépassent le plafond fixé à l'al. 3, ils sont autorisés pour autant que le logement soit déclaré en tant que résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, ou en tant que logement affecté à l'hébergement touristique au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l'art. 7, al. 2, let. a ou b, et que les conditions d'autorisation y relatives soient remplies. L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une restriction d'utilisation correspondante et, immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
25
SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS)
LRS Art. 25 Dispositions transitoires - 1 La présente loi est applicable aux demandes d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une décision de première instance ou qui sont contestées par recours après son entrée en vigueur.
1    La présente loi est applicable aux demandes d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une décision de première instance ou qui sont contestées par recours après son entrée en vigueur.
2    Lorsqu'une autorisation de construire délivrée et entrée en force avant le 11 mars 2012 ordonnait un report d'exécution dans le cadre d'un contingentement, l'autorité compétente pour les autorisations de construire peut autoriser l'exécution dans un délai maximal de deux ans après l'entrée en vigueur de la présente loi si le début de l'exécution avait été reporté sans précision temporelle ou pour une période s'achevant au plus tard deux ans après l'entrée en vigueur.
3    Lorsque, dans une commune, la proportion de résidences secondaires descend à 20 % ou en-dessous, l'autorité compétente pour les autorisations de construire annule, sur requête du propriétaire, une éventuelle restriction d'utilisation au sens de l'art. 7, al. 1, et ordonne à l'office du registre foncier de radier la mention correspondante sur le feuillet de l'immeuble concerné.
4    Les autorisations de construire entrées en force avant le 31 décembre 2012 conformément au droit cantonal en matière de procédure restent valables.
5    Les autorisations de construire entrées en force conformément au droit cantonal en matière de procédure après le 1er janvier 2013 et jusqu'à l'entrée en vigueur de la présente loi restent valables, pour autant qu'elles aient été accordées sur la base de l'ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires9.
LTF: 66  68  82  83  86  89  90  95  97  105  106  107  110
Répertoire ATF
135-II-369 • 137-I-273 • 141-II-307 • 142-I-155 • 142-II-49
Weitere Urteile ab 2000
1C_265/2017 • 2C_124/2013
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
tribunal fédéral • permis de construire • intimé • commune • nullité • état de fait • autorité inférieure • d'office • question • nouvelle construction • recours en matière de droit public • reconstruction • exactitude • office fédéral du développement territorial • condition de recevabilité • intéressé • frais judiciaires • greffier • résidence secondaire • objet du litige
... Les montrer tous
AS
AS 2015/5668