4A_621/2009 - 2010-02-25 - Droit des contrats - contrat de bail à loyer; demande de prolongation

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 621/2009

Arrêt du 25 février 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Kolly.
Greffier: M. Piaget.

Parties
X.________ SA,
recourante,

contre

Fondation Y.________, représentée par
Me Bernard Katz,
intimée.

Objet
contrat de bail à loyer; demande de prolongation,

recours contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 26 août 2009.

Faits:

A.
Par contrat du 18 août 1992, la société A.________ SA a cédé à X.________ SA, moyennant un loyer, l'usage de locaux commerciaux destinés à l'exploitation d'un "Café-Restaurant-Grill-Pizzeria", ainsi que d'une place de parc. Conclu pour durer initialement du 1er octobre 1992 au 1er octobre 2006, le contrat devait se renouveler par la suite tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné au moins une année à l'avance. En dernier lieu, le loyer annuel a été fixé à 98'467 fr. 20.

La Fondation Y.________ (ci-après: l'école) exploite, à proximité des locaux loués à X.________ SA, une école de cadres pour le secteur de .... Le 19 février 2001, lors d'une séance avec la Municipalité de V.________, elle a manifesté la volonté de s'agrandir. A la suite d'une requête du 26 mars 2003, la municipalité a décidé, le 26 juin 2003, d'ouvrir une procédure administrative en vue de l'adoption d'un nouveau plan d'affectation pour la zone.

Le 15 juin 2003, A.________ SA a résilié le bail la liant à X.________ SA pour le 1er octobre 2006, en invoquant les travaux d'extension envisagés par l'école. Ce congé a été annulé par décision de la Commission de conciliation du district de Lausanne du 21 janvier 2004 pour le motif qu'il avait été donné moins de trois ans après un jugement du Tribunal des baux du 13 mai 2002 dans lequel la bailleresse avait succombé. Le bail se trouvait ainsi renouvelé pour cinq ans, soit jusqu'au 1er octobre 2011.

Sur formule officielle du 1er mars 2007, A.________ SA a résilié le bail pour le 1er octobre 2011.

Par acte du 20 décembre 2007, l'école a acquis de la société A.________ SA en liquidation la parcelle sur laquelle se trouvent les locaux loués à X.________ SA.

B.
X.________ SA a contesté la résiliation du 1er mars 2007, concluant à ce qu'elle soit déclarée nulle, subsidiairement à ce qu'elle soit annulée, plus subsidiairement à ce qu'une prolongation du bail maximale soit accordée.

Lors de l'administration des preuves, il a été établi que le chantier d'extension de l'école avait commencé au mois de décembre 2006. Le projet comporte trois phases, les locaux loués à X.________ SA étant concernés par la troisième phase dans l'ordre chronologique. Entendu en qualité de témoin, l'ingénieur représentant le maître de l'ouvrage a estimé, les autorisations nécessaires n'étant pas encore acquises, que la parcelle serait à disposition à la fin de l'année 2010. Quant au problème de trafic soulevé par X.________ SA, le témoin a affirmé que celui-ci ne pouvait pas retarder la réalisation du projet, un autre accès étant disponible. Un autre témoin a déclaré que le financement de l'entier du projet était d'ores et déjà assuré. Il a été constaté que X.________ SA n'avait entrepris aucune démarche en vue de trouver des locaux de remplacement.

Par jugement du 2 juillet 2008, le Tribunal des baux du canton de Vaud a admis la validité de la résiliation du bail et a accordé à X.________ SA une première prolongation jusqu'au 1er octobre 2013.

Saisie d'un appel formé par l'école et d'un appel joint de X.________ SA, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 26 août 2009, a réformé le jugement attaqué en ce sens que la prolongation du bail jusqu'au 1er octobre 2013 doit être considérée non pas comme une première prolongation, mais comme une unique prolongation du bail.

C.
X.________ SA exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 26 août 2009. Invoquant les art. 97 al. 1 LTF et 8 CC, elle se plaint de l'établissement des faits, soutenant que l'école ne sera pas en mesure d'ouvrir le chantier sur la parcelle en cause dans les délais admis par la cour cantonale. Elle conclut à ce que le congé soit déclaré nul, respectivement annulé; subsidiairement, elle conclut à l'octroi d'une première prolongation de six ans.

L'intimée a conclu au rejet du recours avec suite de frais et dépens.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions en nullité, en annulation et en prolongation du bail (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en matière de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés par le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).

Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Si la partie recourante invoque l'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits, elle doit montrer, par une argumentation précise en se référant si possible aux pièces du dossier, que la décision cantonale est insoutenable (Bernard Corboz, in Commentaire de la LTF, 2009, n° 19 ad art. 97 LTF p. 942). Encore faut-il que la correction demandée soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 Il résulte des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - qu'un contrat de bail à loyer a été conclu (art. 253 CO) et que celui-ci a passé à l'acquéreur du bien immobilier (art. 261 al. 1 CO). Les parties sont donc liées par un contrat de bail et le litige porte sur sa résiliation par la bailleresse.

2.2 La recourante conclut tout d'abord à ce que la résiliation soit déclarée nulle.

La cour cantonale a cependant constaté (art. 105 al. 1 LTF) que la résiliation avait été donnée sur une formule officielle (art. 266l al. 2 CO), ce que la recourante ne conteste d'ailleurs pas. On ne se trouve donc pas en présence d'un cas de nullité au sens de l'art. 266o CO.

S'agissant d'un congé ordinaire (art. 266d CO), donné en respectant le délai de préavis et le terme prévus dans le contrat, on ne voit pas que cette résiliation puisse être considérée comme inefficace (sur la notion de congé inefficace: ATF 121 III 156 consid. 1c/aa p. 161).

En ne déclarant pas le congé nul ou inefficace, la cour cantonale n'a par conséquent pas violé le droit fédéral. Au demeurant, ce point des conclusions est dépourvu de toute motivation dans le recours, de sorte qu'il peut aussi être considéré comme irrecevable (art. 42 al. 1 et 2 LTF).

2.3 La recourante conclut également à ce que le congé soit annulé (cf. art. 271 et 271a CO).

Elle n'invoque cependant aucune des circonstances prévues par l'art. 271a CO.

La seule question qui se pose dans ce contexte est donc de savoir si le congé pourrait être annulé sur la base de la clause générale de l'art. 271 al. 1 CO, c'est-à-dire si l'on peut considérer qu'il contrevient aux règles de la bonne foi.

Le congé est abusif au sens de l'art. 271 al. 1 CO lorsqu'il ne répond à aucun intérêt digne de protection, qu'il est purement chicanier ou qu'il conduit à une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 132 III 737 consid. 3.4.2 p. 744; 120 II 31 consid. 4a p. 33).

En l'espèce, la cour cantonale a constaté (art. 105 al. 1 LTF) - ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la recourante - que l'intimée est une école à succès, qu'elle souhaite s'étendre depuis 2001, qu'elle a acquis la parcelle en cause notamment pour y réaliser des logements pour ses étudiants, que son projet est entièrement financé, que la procédure administrative est en cours, que l'on ne voit aucun obstacle dirimant à l'obtention des autorisations nécessaires et que la destruction des locaux loués à l'intimée est indispensable pour réaliser le projet. Le congé a donc été donné de bonne foi par l'acquéreur de la parcelle qui entend remplacer les locaux loués par un aménagement répondant aux besoins d'extension réalisable de son entreprise. On ne saurait parler dans ces circonstances d'un congé contrevenant aux règles de la bonne foi.

La cour cantonale n'a dès lors pas violé le droit fédéral en refusant d'annuler la résiliation du bail.

2.4 Il ne reste donc que la question subsidiaire de la prolongation du bail.
2.4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
Il n'est pas contesté en l'espèce que la résiliation a des conséquences pénibles pour la recourante, qui exploite dans les locaux loués un restaurant, et que la bailleresse n'est pas en mesure de réaliser dans l'immédiat son projet, faute de disposer des autorisations administratives nécessaires. Dans de telles circonstances, il se justifie d'accorder une prolongation du bail, en procédant à une pesée des intérêts et en tenant compte notamment des éléments mentionnés à l'art. 272 al. 2 CO.

S'agissant de locaux commerciaux, il est possible d'allouer, en une ou deux prolongations, un délai maximum de six ans (art. 272b al. 1 CO). Il est donc exclu d'accorder à la recourante - comme elle le demande - une première prolongation de six ans, puisque cette durée correspond au maximum possible, même si l'on procède par deux prolongations successives.

Pour déterminer la durée de la prolongation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 135 III 123 consid. 2 p. 123 s.; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il doit donc se laisser guider par les règles de l'équité (art. 4 CC). Dans une telle situation, le juge du fait ne viole pas la règle de droit en faisant usage du pouvoir d'appréciation qu'elle lui accorde. Le Tribunal fédéral ne doit en principe pas substituer sa propre appréciation à celle du juge du fait. Il ne peut intervenir, en considérant la règle de droit comme violée, que si l'autorité a excédé les limites de son pouvoir d'appréciation (c'est-à-dire si elle a prononcé quelque chose que la norme ne permettait pas), si elle n'a pas respecté les critères prévus par la norme, si elle s'est laissé guider essentiellement par des considérations étrangères à la disposition applicable ou encore si elle est parvenue, en exerçant son pouvoir, à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (cf. ATF 133 III 201 consid. 5.4 p. 211; 132 III 758 consid. 3.3 p. 762).

En l'espèce, la cour cantonale a tenu compte du fait qu'il s'est écoulé un long délai entre le moment où la recourante a reçu la résiliation sur formule officielle du 1er mars 2007 et le moment où celle-ci devait prendre ses effets, à savoir le 1er octobre 2011. La prise en considération de cette circonstance est conforme à la jurisprudence (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230 s.). La recourante, qui n'avait aucune raison sérieuse d'espérer la nullité ou l'annulation du congé, a donc déjà disposé de plus de quatre ans pour essayer de trouver des locaux de remplacement. Qu'elle n'ait entrepris aucune démarche dans ce sens ne pouvait qu'inciter le juge à ne pas accorder une longue prolongation qui ne pourrait que pousser la recourante, dans l'immédiat, à persister dans son attitude passive, contrairement au but de la prolongation du bail. En accordant une prolongation de deux ans, la cour cantonale a tenu compte du fait que cela équivalait en pratique à la durée maximale de six ans. Que la recourante n'ait pas entièrement amorti ses investissements ne fait pas obstacle à cette décision, puisqu'elle ne pouvait espérer effectuer cet amortissement au-delà de l'échéance contractuelle. Il est d'autre part conforme à la loi (art. 272 al. 2
let. d CO) et à la jurisprudence (ATF 135 III 121 consid. 5 p. 125 s.) de tenir compte du besoin personnel de la bailleresse, propriétaire de l'immeuble, qui ne devrait pas être retardé dans la réalisation d'un projet de construction important, exigeant une planification stricte.

On ne saurait donc dire que la cour cantonale a abusé de son pouvoir d'appréciation en fixant la durée de la prolongation à deux ans. Sous cet angle également, il n'y a pas de violation du droit fédéral.
2.4.2 Il reste à se demander s'il doit s'agir d'une première prolongation (comme l'avait admis le Tribunal des baux) ou d'une unique prolongation (comme l'a retenu la cour cantonale).

Le juge du fait dispose également d'un large pouvoir d'appréciation pour déterminer s'il faut accorder une unique prolongation ou accorder une première prolongation qui réserve la possibilité, si le locataire a entrepris toutes les démarches que l'on pouvait attendre de lui (art. 272 al. 3 CO), d'octroyer une deuxième prolongation.

Procéder par deux prolongations successives - ce qui charge notablement l'appareil judiciaire - se justifie lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première période de prolongation (Peter Higi, Zürcher Kommentar, n°s 35 et 36 ad art. 272b CO; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, chap. 10 n° 4.2). Le Tribunal fédéral a admis récemment la nécessité de procéder par cette voie dans un cas où un projet se heurtait à une vive résistance et qu'il y avait donc la plus grande incertitude sur le moment où l'autorisation d'ouvrir le chantier serait donnée (cf. ATF 135 III 121 consid. 5 p. 125 s.).
Dans le cas d'espèce, la cour cantonale a estimé qu'elle disposait d'éléments fiables pour savoir à partir de quel moment le chantier pourrait être ouvert, de sorte qu'il n'y a pas d'incertitude caractérisée et qu'une unique prolongation se justifie pour tenir compte de l'intérêt du bailleur à disposer d'une date certaine, afin de planifier l'exécution des travaux qu'il projette. Cette manière de raisonner n'est pas contraire au droit fédéral.
2.4.3 La recourante consacre l'entier de son recours à contester, dans les faits, la conviction de la cour cantonale quant au moment où le chantier pourra être ouvert.

C'est à tort qu'elle invoque dans ce contexte l'art. 8 CC, parce que cette disposition ne prescrit pas comment le juge doit apprécier les preuves (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25; 127 III 248 consid. 3a p. 253, 519 consid. 2a p. 522), ni quelles sont les mesures probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522).

Elle se trompe également sur le rôle dévolu au Tribunal fédéral en sa qualité d'autorité judiciaire suprême de la Confédération (art. 188 al. 1 Cst.). En effet, le Tribunal fédéral est un juge du droit, et non du fait. Il ne lui appartient pas de procéder, comme le ferait une cour d'appel, à l'appréciation des preuves et à l'établissement des faits. L'art. 105 al. 1 LTF pose le principe qu'il statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. Son rôle est de contrôler l'application du droit fédéral sur la base d'un état de fait définitivement arrêté par l'autorité cantonale; le raisonnement juridique doit donc être mené sur la base des faits retenus dans la décision attaquée, dont ni le recourant ni le Tribunal fédéral ne peuvent s'écarter (ATF 129 IV 145 consid. 1b p. 148). La seule exception, en matière d'appréciation des preuves, est celle de l'arbitraire réservée par les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF.

Il est possible que l'appréciation de la recourante soit juste quant à la durée prévisible de la procédure administrative, mais ce n'est pas la question qui peut être posée au Tribunal fédéral. Arrivé à ce stade, la seule question qui peut être examinée est de savoir si la conviction contraire de la cour cantonale peut être qualifiée d'arbitraire. Pour établir l'arbitraire dans l'appréciation des preuves, la partie recourante doit montrer, si possible en se référant de manière précise à des pièces du dossier, que le juge a omis, sans aucune raison sérieuse, de prendre en compte un élément de preuve propre à modifier la décision attaquée, qu'il s'est manifestement trompé sur son sens et sa portée ou encore que, en se fondant sur les éléments recueillis, il en a tiré des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
En l'espèce, la cour cantonale a constaté que l'intimée est une école à succès et qu'elle a l'intention depuis de nombreuses années de réaliser ce projet d'extension; la recourante ne conteste pas ces faits et on doit donc admettre qu'il n'y a aucune raison de penser que l'intimée va renoncer à son projet. La cour cantonale a également retenu que l'entier du projet était déjà financé, ce que la recourante ne conteste pas; il n'y a donc aucune raison de penser que le projet sera paralysé par des difficultés économiques. L'autorité précédente a relevé que la procédure administrative avait été commencée en 2003 et qu'il n'y avait pas lieu de s'attendre à une résistance significative émanant de milieux politiques ou de voisins; il n'a pas été établi que le projet ne serait pas réalisable pour des raisons de droit administratif; la recourante ne conteste pas ces éléments et il peut donc être admis que les autorisations nécessaires seront acquises.

La divergence porte exclusivement sur la durée présumable de la procédure administrative.

La cour cantonale s'est fondée sur un témoignage, ce qui constitue en principe un moyen de preuve que l'autorité précédente pouvait librement apprécier. L'argumentation de la recourante est impropre à démontrer que ce témoin n'était pas crédible. Quoi qu'il en soit, la cour cantonale n'a pas suivi aveuglément ce témoin (qui parlait d'une mise à disposition des terrains à fin 2010), qui est assurément proche de l'intimée, puisqu'elle a accordé une prolongation du bail jusqu'au 1er octobre 2013, ajoutant ainsi, par prudence, environ deux ans à l'évaluation du témoin. La question pertinente est donc de savoir s'il est arbitraire de penser qu'une procédure entamée en 2003 devrait raisonnablement être achevée en octobre 2013.

La recourante décrit dans le détail la procédure administrative vaudoise, mais cette argumentation ne montre pas qu'il est impossible d'achever en 2013 une procédure entamée en 2003. Elle oppose sa propre évaluation de la durée probable à celle de la cour cantonale; cette manière de procéder est toutefois impropre à démontrer que l'opinion cantonale est insoutenable. La recourante soulève le problème de l'étude du trafic, mais la cour cantonale a retenu que cette question ne pouvait pas retarder la construction projetée en raison d'une autre voie d'accès; la recourante ne traite même pas de cet argument, de sorte qu'elle n'explique pas pourquoi l'opinion de la cour cantonale, selon laquelle cette question est sans pertinence, serait arbitraire.

En conclusion, on ne voit pas ce qui permettrait, dans l'argumentation de la recourante, de retenir que l'autorité cantonale a procédé de manière arbitraire à l'appréciation des preuves et l'établissement des faits. Or, sur la base des faits constatés, il n'y a aucune violation du droit fédéral à accorder, compte tenu du temps déjà écoulé, une unique prolongation de deux ans, en procédant à une pesée des intérêts et en considérant comme primordial l'intérêt à ne pas retarder l'important projet de construction de la bailleresse, qui a acquis la parcelle afin de le réaliser.

Le recours doit donc être rejeté.

3.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 8'000 fr. sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 9'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 25 février 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Piaget

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 48 Observation - 1 Les mémoires doivent être remis au plus tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral soit, à l'attention de ce dernier, à La Poste Suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse.
¹	Les mémoires doivent être remis au plus tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral soit, à l'attention de ce dernier, à La Poste Suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse.
²	En cas de transmission électronique, le moment déterminant pour l'observation d'un délai est celui où est établi l'accusé de réception qui confirme que la partie a accompli toutes les étapes nécessaires à la transmission.20
³	Le délai est également réputé observé si le mémoire est adressé en temps utile à l'autorité précédente ou à une autorité fédérale ou cantonale incompétente. Le mémoire doit alors être transmis sans délai au Tribunal fédéral.
⁴	Le délai pour le versement d'avances ou la fourniture de sûretés est observé si, avant son échéance, la somme due est versée à La Poste Suisse ou débitée en Suisse d'un compte postal ou bancaire en faveur du Tribunal fédéral.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 108 Juge unique - 1 Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
¹	Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
^a	sur les recours manifestement irrecevables;
^b	sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
^c	sur les recours procéduriers ou abusifs.
²	Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
³	L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
¹	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
²	Le nouveau propriétaire peut cependant:
^a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
^b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
³	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
⁴	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^l - 1 Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit.
¹	Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit.
²	Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
¹	Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
²	Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
^a	les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
^b	la durée du bail;
^c	la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;
^d	le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
^e	la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
³	Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
¹	Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
²	Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 188 Rôle du Tribunal fédéral - 1 Le Tribunal fédéral est l'autorité judiciaire suprême de la Confédération.
¹	Le Tribunal fédéral est l'autorité judiciaire suprême de la Confédération.
²	La loi règle l'organisation et la procédure.
³	Le Tribunal fédéral s'administre lui-même.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 2 Indépendance - 1 Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
¹	Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
²	Ses arrêts ne peuvent être annulés ou modifiés que par lui-même et conformément aux dispositions de la loi.