4P.162/2000/rnd
I. ZIVILABTEILUNG
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25. Januar 2001
Es wirken mit: Bundesrichterin und Bundesrichter Walter,
Präsident, Rottenberg Liatowitsch, Nyffeler und Gerichtsschreiberin
Zähner.
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In Sachen
1. A.________,
2. B.________, Beschwerdeführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr.
Rudolf Ottomann, Dufourstrasse 56, Postfach, 8034 Zürich,
gegen
1. C.________, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Fredy Messmer, Tellstrasse 31, 8026 Zürich,
2. D.________,
3. E.________, Beschwerdegegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt Heinz M. Walder, Rämistrasse 3, Postfach 74, 8024 Zürich,
Mietgericht Zürich,
betreffend
Art. 9
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. |
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
|
1 | In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
2 | Le parti hanno diritto d'essere sentite. |
3 | Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti. |
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
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1 | In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
2 | Le parti hanno diritto d'essere sentite. |
3 | Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti. |
IR 0.101 Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU) CEDU Art. 6 Diritto ad un processo equo - 1. Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia. |
|
1 | Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia. |
2 | Ogni persona accusata di un reato è presunta innocente sino a quando la sua colpevolezza non sia stata legalmente accertata. |
3 | Ogni accusato ha segnatamente diritto a: |
a | essere informato, nel più breve tempo possibile, in una lingua a lui comprensibile e in un modo dettagliato, della natura e dei motivi dell'accusa elevata a suo carico; |
b | disporre del tempo e delle facilitazioni necessarie per preparare la sua difesa; |
c | difendersi da sé o avere l'assistenza di un difensore di propria scelta e, se non ha i mezzi per ricompensare un difensore, poter essere assistito gratuitamente da un avvocato d'ufficio quando lo esigano gli interessi della giustizia; |
d | interrogare o far interrogare i testimoni a carico ed ottenere la convocazione e l'interrogazione dei testimoni a discarico nelle stesse condizioni dei testimoni a carico; |
e | farsi assistere gratuitamente da un interprete se non comprende o non parla la lingua impiegata nell'udienza. |
(Willkürliche Beweiswürdigung; rechtliches Gehör;
überspitzter Formalismus), hat sich ergeben:
A.- C.________ ist seit 1980 Mieter einer Wohnung, die sich in einer der Erbengemeinschaft F.________ gehörenden Liegenschaft befindet. Am 14. Juni 1999 ersuchte er die X.________ AG, um Herabsetzung des Nettomietzinses per
30. September 1999, was diese jedoch ablehnte. C.________ gelangte daher mit Eingabe vom 24. Juni 1999 an die Schlichtungsbehörde Zürich, die eine Schlichtungsverhandlung auf den 14. Oktober 1999 ansetzte.
Mit Schreiben vom 23. August 1999 wies sich Rechtsanwalt Heinz M. Walder unter Beilegung einer Vollmacht der X.________ AG als deren Rechtsvertreter aus. Zum Beweis der Berechtigung der X.________ AG zur Vertretung der Erbengemeinschaft F.________ reichte er die Kopie eines Hausverwaltungsauftrags vom 11. Juni 1993 ein. Dieser Vertrag war für die Auftraggeber von D.________ und E.________ sowie G.________ unterzeichnet. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung, an der für die Vermieterschaft ausschliesslich Rechtsanwalt Walder teilnahm, schlossen die Parteien einen Vergleich mit Ratifikationsvorbehalt. Nachdem keine Partei den Vergleich widerrufen hatte, schrieb die Schlichtungsbehörde das Verfahren mit Beschluss vom 11. November 1999 als durch Vergleich erledigt ab. Als Partei auf der Vermieterseite wurde die Erbengemeinschaft F.________, bestehend aus D.________ und E.________ sowie A.________ und B.________, vertreten durch die X.________ AG, diese wiederum vertreten durch Rechtsanwalt Walder, aufgeführt. Der Beschluss der Schlichtungsbehörde wurde Rechtsanwalt Walder am 15. November 1999 zugestellt.
B.- Mit Eingabe vom 23. Dezember 1999 erhoben A.________ und B.________ gegen den Beschluss der Schlichtungsbehörde Nichtigkeitsbeschwerde beim Mietgericht Zürich.
Das Mietgericht trat mit Beschluss vom 8. Juni 2000 darauf nicht ein. Zur Begründung führte es an, die Beschwerde sei verspätet erfolgt, da die Zustellung des Abschreibungsbeschlusses an Rechtsanwalt Walder fristauslösend gewesen sei und die effektive Kenntnisnahme durch A.________ und B.________ in dieser Hinsicht keine Bedeutung habe.
C.- Gegen diesen Entscheid des Mietgerichts führen A.________ und B.________ staatsrechtliche Beschwerde. Sie verlangen im Wesentlichen die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.
C.________ beantragt, auf die staatsrechtliche Beschwerde nicht einzutreten, eventuell diese abzuweisen.
D.________ und E.________ schliessen auf Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des angefochtenen Beschlusses.
Das Mietgericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
D.- Mit Verfügung vom 20. Juli 2000 wurde das Gesuch der Beschwerdeführer um Erteilung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Nach Art. 90 Abs. 1 lit. b
IR 0.101 Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU) CEDU Art. 6 Diritto ad un processo equo - 1. Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia. |
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1 | Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia. |
2 | Ogni persona accusata di un reato è presunta innocente sino a quando la sua colpevolezza non sia stata legalmente accertata. |
3 | Ogni accusato ha segnatamente diritto a: |
a | essere informato, nel più breve tempo possibile, in una lingua a lui comprensibile e in un modo dettagliato, della natura e dei motivi dell'accusa elevata a suo carico; |
b | disporre del tempo e delle facilitazioni necessarie per preparare la sua difesa; |
c | difendersi da sé o avere l'assistenza di un difensore di propria scelta e, se non ha i mezzi per ricompensare un difensore, poter essere assistito gratuitamente da un avvocato d'ufficio quando lo esigano gli interessi della giustizia; |
d | interrogare o far interrogare i testimoni a carico ed ottenere la convocazione e l'interrogazione dei testimoni a discarico nelle stesse condizioni dei testimoni a carico; |
e | farsi assistere gratuitamente da un interprete se non comprende o non parla la lingua impiegata nell'udienza. |
Es genügt nicht, wenn der Beschwerdeführer einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei unter Verletzung seines Gehörsanspruchs zustandegekommen oder verstosse gegen das Willkürverbot. Vielmehr hat er im Einzelnen zu zeigen, inwiefern sein verfassungsmässiges Mitwirkungsrecht missachtet wurde oder der Entscheid offensichtlich unhaltbar ist.
Der Grundsatz der richterlichen Rechtsanwendung findet somit im Bereich der Verfassungsgerichtsbarkeit keine Anwendung, sondern es gilt das Rügeprinzip. Der Richter untersucht den angefochtenen Entscheid nicht von sich aus umfassend auf seine Verfassungsmässigkeit, sondern beschränkt sich auf die Prüfung der in der Beschwerde rechtsgenüglich vorgebrachten Rügen (BGE 125 I 492 E. 1b; 122 I 70 E. 1c; 119 Ia 197 E. 1d).
Zu beachten ist ferner, dass neue tatsächliche oder rechtliche Vorbringen in staatsrechtlichen Beschwerden grundsätzlich nicht zulässig sind (BGE 118 Ia 20 E. 5a; 118 III 37 E. 2a; 108 II 69 E. 1). Richtet sich - wie im vorliegenden Fall - die Beschwerde gegen den Entscheid einer kantonalen Kassationsinstanz, welche einen Sachentscheid bloss auf vorgebrachte Nichtigkeitsgründe hin zu überprüfen hatte (§ 290 ZPO/ZH), können vor Bundesgericht nur solche Verfassungsverletzungen des Sachrichters weiterhin gerügt werden, die der Beschwerdeführer bereits im kantonalen Nichtigkeitsbeschwerdeverfahren ordnungsgemäss vorgebracht hatte. Bei seiner Überprüfung, wieweit dies der Fall ist, hat sich das Bundesgericht an die Feststellungen der letzten kantonalen Instanz zu den prozessualen Vorbringen des Beschwerdeführers zu halten, es sei denn, dieser weise auch sie als willkürlich aus.
Auf die vorliegende Beschwerde ist von vornherein nur insoweit einzutreten, als sie diesen Anforderungen gerecht wird. Das ist auf weite Strecken nicht der Fall. Für eine rechtsgenügliche Auseinandersetzung mit der Begründung des angefochtenen Entscheides reicht es nicht aus, allgemeine rechtliche Erörterungen anzustellen und, ohne substanziiert auf die Erwägungen des kantonalen Gerichts einzugehen, diesem diverse Verfassungsverletzungen vorzuwerfen. Die weitschweifigen Ausführungen der Beschwerdeführer laufen weitgehend darauf hinaus, Verstösse gegen Verfassungsrecht zu behaupten statt zu begründen.
2.- Die Beschwerdeführer bringen zunächst vor, das Mietgericht habe den Grundsatz der derogatorischen Kraft des Bundesrechts verletzt, indem es die Frage rechtsgenügender Vertretung im Schlichtungsverfahren nach bundesrechtlichen statt nach prozessrechtlichen (kantonalen) Grundsätzen beurteilt habe.
a) Art. 49
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 49 Preminenza e rispetto del diritto federale - 1 Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
|
1 | Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
2 | La Confederazione vigila sul rispetto del diritto federale da parte dei Cantoni. |
b) Ob die Beschwerdeführer im Verfahren vor der Schlichtungsbehörde durch Rechtsanwalt Walder rechtsgenüglich vertreten waren, ist eine Frage des kantonalen Rechts.
Soweit die kantonalen Behörden dabei die bundesrechtlichen Vorschriften über die Stellvertretung oder den Auftrag angewendet haben, handelt es sich um ergänzendes kantonales Recht. Dessen Anwendung kann einzig mittels staatsrechtlicher Beschwerde überprüft werden (Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, N 1.4.1. zu Art. 43
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 49 Preminenza e rispetto del diritto federale - 1 Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
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1 | Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
2 | La Confederazione vigila sul rispetto del diritto federale da parte dei Cantoni. |
3.- Die Beschwerdeführer rügen verschiedene Verstösse gegen das Willkürverbot, die in der Folge im Einzelnen zu betrachten sind.
Willkür liegt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht bereits dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre (BGE 119 Ia 113 E. 3a). Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen materieller Rechtsverweigerung nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 125 II 10 E. 3a; 125 II 129 E. 5b; 122 III 130 E. 2a), was in der Beschwerde detailliert aufzuzeigen ist (Art. 90 Abs. 1 lit. b
IR 0.101 Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU) CEDU Art. 6 Diritto ad un processo equo - 1. Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia. |
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1 | Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia. |
2 | Ogni persona accusata di un reato è presunta innocente sino a quando la sua colpevolezza non sia stata legalmente accertata. |
3 | Ogni accusato ha segnatamente diritto a: |
a | essere informato, nel più breve tempo possibile, in una lingua a lui comprensibile e in un modo dettagliato, della natura e dei motivi dell'accusa elevata a suo carico; |
b | disporre del tempo e delle facilitazioni necessarie per preparare la sua difesa; |
c | difendersi da sé o avere l'assistenza di un difensore di propria scelta e, se non ha i mezzi per ricompensare un difensore, poter essere assistito gratuitamente da un avvocato d'ufficio quando lo esigano gli interessi della giustizia; |
d | interrogare o far interrogare i testimoni a carico ed ottenere la convocazione e l'interrogazione dei testimoni a discarico nelle stesse condizioni dei testimoni a carico; |
e | farsi assistere gratuitamente da un interprete se non comprende o non parla la lingua impiegata nell'udienza. |
a) Die Beschwerdeführer machen geltend, die Heranziehung der bundesrechtlichen Bestimmungen zur Beurteilung des Prozessrechtsverhältnisses stelle einen krassen Verstoss gegen verschiedene Rechtsnormen dar. Inwiefern im bemängelten Vorgehen ein Verfassungsverstoss vorliegen soll, legen die Beschwerdeführer jedoch nicht dar und ist auch nicht ersichtlich.
b) Im Weiteren bringen die Beschwerdeführer vor, das Mietgericht sei willkürlich von einem Vertragsverhältnis zwischen der X.________ AG und den Beschwerdeführern ausgegangen.
Das Mietgericht hat in tatsächlicher Hinsicht festgehalten, die Beschwerdeführer seien selbst vom Bestehen eines Verwaltungsauftrags mit der X.________ AG ausgegangen und hätten darüber hinaus deren Verwaltungshandlungen seit Januar 1994 akzeptiert. Daraus schloss es, die X.________ AG sei von der gesamten Erbengemeinschaft, mithin auch von den Beschwerdeführern, mit der Verwaltung der Liegenschaft, in der sich die Wohnung des Beschwerdegegners 1 befindet, beauftragt worden. Im Einzelnen sei daher auch für die Beschwerdeführer, wenngleich von ihnen nicht unterzeichnet, der Vertrag vom 11. Juni 1993 verbindlich, der die Allgemeinen Vertragsbedingungen zum Hausverwaltungsvertrag, Ausgabe 1985 (SVIT) integriere. Inwiefern diese Feststellung willkürlich sein soll, ist nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdeführern auch nicht begründet. Es ist somit verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Mietgericht von einem gültigen Vertretungsverhältnis der Vermieterschaft durch die Treuhandgesellschaft ausging.
c) Die Beschwerdeführer bemängeln weiter die Auffassung, die Liegenschaftsverwalterin sei auch ohne Spezialvollmacht befugt gewesen, die Vermieterschaft auf der Passivseite in einem Streit um die Anpassung des Mietzinses zu vertreten.
Das Mietgericht hat festgestellt, nach Art. 4 der Allgemeinen Vertragsbedingungen zum Hausverwaltungsvertrag sei die X.________ AG berechtigt, die Erbengemeinschaft in mietrechtlichen Verfahren ohne zusätzliche Ermächtigung zu vertreten und Zustellungen der Schlichtungsbehörde mit Wirkung für die Erbengemeinschaft entgegenzunehmen. Gestützt darauf habe sie auch einen Rechtsanwalt substituieren dürfen.
Zum gleichen Ergebnis gelangte das Mietgericht ungeachtet des Inhalts des schriftlich vorliegenden Vertrages aufgrund der subsidiär anwendbaren dispositiven Bestimmungen des Auftragsrechts (Art. 394 ff
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 394 - 1 Con l'accettazione del mandato, il mandatario si obbliga a compiere, a norma del contratto, gli affari o servigi di cui viene incaricato. |
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1 | Con l'accettazione del mandato, il mandatario si obbliga a compiere, a norma del contratto, gli affari o servigi di cui viene incaricato. |
2 | I contratti relativi ad una prestazione di lavoro non compresi in una determinata specie di contratto di questo codice sono soggetti alle regole del mandato. |
3 | Una mercede è dovuta quando sia stipulata o voluta dall'uso. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 396 - 1 Se l'estensione del mandato non è stata espressamente indicata, viene determinata dalla natura dell'affare che ne forma l'oggetto. |
|
1 | Se l'estensione del mandato non è stata espressamente indicata, viene determinata dalla natura dell'affare che ne forma l'oggetto. |
2 | Nel mandato è compresa in ispecie anche la facoltà di fare tutti gli atti giuridici inerenti alla sua esecuzione. |
3 | Il mandatario abbisogna di una speciale autorizzazione per fare transazioni, accettare arbitrati, contrarre obbligazioni cambiarie, alienare o vincolare fondi e fare donazioni.248 |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 396 - 1 Se l'estensione del mandato non è stata espressamente indicata, viene determinata dalla natura dell'affare che ne forma l'oggetto. |
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1 | Se l'estensione del mandato non è stata espressamente indicata, viene determinata dalla natura dell'affare che ne forma l'oggetto. |
2 | Nel mandato è compresa in ispecie anche la facoltà di fare tutti gli atti giuridici inerenti alla sua esecuzione. |
3 | Il mandatario abbisogna di una speciale autorizzazione per fare transazioni, accettare arbitrati, contrarre obbligazioni cambiarie, alienare o vincolare fondi e fare donazioni.248 |
Konstellation hielt das Mietgericht indes mit Blick auf den Umstand, dass die Erbengemeinschaft eine juristische Person mit der Liegenschaftsverwaltung beauftragt hatte, nicht für gegeben. Die Auftraggeberin habe keinen Einfluss auf die firmenintern erfolgende Auswahl der Mitarbeiter ausgeübt, welche die verschiedenen Aufgaben im Zusammenhang mit der zu verwaltenden Liegenschaft wahrgenommen hätten. Es hätten sich denn auch nicht immer die gleichen Mitarbeiter der X.________ AG um die Belange der Erbengemeinschaft gekümmert. Deren Mitgliedern habe von Anfang an klar sein müssen, dass eine juristische Person den Verwaltungsauftrag nur über den Beizug von Hilfspersonen werde erfüllen können. Das gelte insbesondere auch für die Vertretung der Erbengemeinschaft im Schlichtungsverfahren.
In dieser Situation sei der Beizug eines Rechtsanwalts übungsgemäss (Art. 398 Abs. 3
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 398 - 1 Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
|
1 | Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
2 | Egli è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli. |
3 | Egli è tenuto ad eseguire personalmente il mandato, a meno che la sostituzione di un terzo non sia consentita od imposta dalle circostanze o ammessa dall'uso. |
Diese Ausführungen des Mietgerichts sind keineswegs unhaltbar. Die von den Beschwerdeführern vorgebrachten Rügen sind nicht geeignet, den Entscheid des Mietgerichts als verfassungswidrig auszuweisen. Inwieweit der angefochtene Entscheid tragende Grundsätze des kantonalen Vertretungsrechts krass missachten soll, legen die Beschwerdeführer nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Ebenso wenig hängt die Berechtigung zur Substitution davon ab, ob diese mit Kosten verbunden ist. Worin der Nachteil für die Beschwerdeführer gelegen haben soll, dass Rechtsanwalt Walder alleine an der Schlichtungsverhandlung teilgenommen hat und dort einen Vergleich mit Genehmigungsvorbehalt geschlossen hat, wird nicht ausgeführt. Von einem Verstoss gegen das Willkürverbot kann somit keine Rede sein.
Die Beschwerdeführer geben sowohl die Annahme der Geltung der Allgemeinen Vertragsbestimmungen für die Hausverwaltung des SVIT als auch die Anwendung der auftragsrechtlichen Gesetzesbestimmungen durch das Mietgericht als willkürlich aus. Der Beschluss des Mietgerichts lässt sich jedoch willkürfrei auf Auftragsrecht stützen. Somit ist auf die Rügen bezüglich der Geltung der Allgemeinen Vertragsbestimmungen nicht einzutreten (BGE 115 II 288 E. 4 mit Hinweis).
d) Damit durfte das Mietgericht verfassungskonform davon ausgehen, alle Vermieter seien im Schlichtungsverfahren durch Rechtsanwalt Walder rechtsgültig vertreten worden und die massgeblichen gerichtlichen Akte seien diesem für die vertretenen Parteien gültig zugestellt worden.
4.- Damit stossen die weiteren Rügen, die Beschwerdeführer selbst seien nicht zu Wort gekommen oder treuwidrig bzw. unfair behandelt worden, ins Leere. Wer sich gültig durch einen Anwalt vertreten lässt, hat keinen verfassungsmässigen Anspruch darauf, die entscheidenden Prozessverfügungen direkt zugestellt zu erhalten oder im Verfahren selbst zu Wort zu kommen.
5.- Die Beschwerdeführer werfen dem Mietgericht auch eine Verletzung des Beschleunigungsgebots vor. Was sie daraus, selbst wenn eine Verzögerung gegeben wäre, für ihre Rechtsbegehren ableiten wollen, ist jedoch nicht ersichtlich.
Auf die Rüge ist deshalb nicht einzutreten.
6.- a) Die Beschwerdeführer werfen dem Mietgericht ausserdem vor, es habe den Grundsatz der Kostenfreiheit des Schlichtungsverfahrens missachtet und Art. 274d Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 398 - 1 Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
|
1 | Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
2 | Egli è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli. |
3 | Egli è tenuto ad eseguire personalmente il mandato, a meno che la sostituzione di un terzo non sia consentita od imposta dalle circostanze o ammessa dall'uso. |
b) Nach dem Wortlaut von Art. 274d Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 398 - 1 Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
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1 | Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
2 | Egli è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli. |
3 | Egli è tenuto ad eseguire personalmente il mandato, a meno che la sostituzione di un terzo non sia consentita od imposta dalle circostanze o ammessa dall'uso. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 398 - 1 Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
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1 | Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
2 | Egli è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli. |
3 | Egli è tenuto ad eseguire personalmente il mandato, a meno che la sostituzione di un terzo non sia consentita od imposta dalle circostanze o ammessa dall'uso. |
Da Art. 274d Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 398 - 1 Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
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1 | Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
2 | Egli è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli. |
3 | Egli è tenuto ad eseguire personalmente il mandato, a meno che la sostituzione di un terzo non sia consentita od imposta dalle circostanze o ammessa dall'uso. |
c) Nach § 64 Abs. 3 ZPO/ZH kann unter anderem ausnahmsweise davon abgesehen werden, der unterliegenden Partei die Gerichtskosten aufzuerlegen, wenn sie sich in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst sah. Weshalb das Mietgericht seinen weiten Ermessensspielraum willkürlich überschritten haben soll, als es die Beschwerdeführer für das Verfahren vor Mietgericht regelkonform kosten- und entschädigungspflichtig erklärte, zeigen diese nicht auf. Sie erheben blosse appellatorische Kritik, die im Wesentlichen darauf hinausläuft, die Kostenpflicht davon abhängig zu machen, ob die Verletzung eines elementaren Rechts geltend gemacht wird, während die Rechtsordnung an die Begründetheit des streitigen Anspruchs anknüpft. Von Willkür kann keine Rede sein.
7.- Insgesamt ist die staatsrechtliche Beschwerde unbegründet, soweit darauf einzutreten ist. Für ein Abweichen von der Regel, wonach auch im Verfahren vor Bundesgericht die unterliegende Partei kosten- und entschädigungspflichtig wird (Art. 156 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 398 - 1 Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
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1 | Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
2 | Egli è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli. |
3 | Egli è tenuto ad eseguire personalmente il mandato, a meno che la sostituzione di un terzo non sia consentita od imposta dalle circostanze o ammessa dall'uso. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 398 - 1 Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
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1 | Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
2 | Egli è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli. |
3 | Egli è tenuto ad eseguire personalmente il mandato, a meno che la sostituzione di un terzo non sia consentita od imposta dalle circostanze o ammessa dall'uso. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.-Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.-Die Gerichtsgebühr von Fr. 1'000.-- wird den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.-Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegner 1 für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 1'000.-- zu entschädigen. Darüber hinaus haben sie die Beschwerdegegner 2 und 3 mit insgesamt Fr. 1'000.- zu entschädigen, je unter solidarischer Haftung.
4.-Dieses Urteil wird den Parteien und dem Mietgericht Zürich schriftlich mitgeteilt.
______________
Lausanne, 25. Januar 2001
Im Namen der I. Zivilabteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Die Gerichtsschreiberin: