Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C 726/2013
Urteil vom 24. November 2014
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen,
Gerichtsschreiber Stohner.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Josef Rütter,
gegen
Gemeinderat Ballwil,
Ambar 2, 6275 Ballwil,
Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement, Dienststelle Raum und Wirtschaft, Murbacherstrasse 21, Postfach, 6002 Luzern.
Gegenstand
Bauen ausserhalb der Bauzonen,
Beschwerde gegen das Urteil vom 1. Juli 2013 des Kantonsgerichts Luzern, 4. Abteilung.
Sachverhalt:
A.
A.________ führt in der Gemeinde Ballwil den Landwirtschaftsbetrieb "Rütihof", den er am 1. März 2004 von seinem Vater B.________ übernommen hat. Er verfügt über mehrere Gebäude, die in der Landwirtschaftszone liegen. Bereits im Jahre 1980 wurde im ehemaligen Kalberstall (Gebäudevers.-Nr. 80e) eine Wohnung eingebaut. Später erfolgte der Einbau von zwei weiteren Wohnungen sowie die Einrichtung eines Nebenraums. Auf behördliche Aufforderung hin reichte A.________ am 25. Juni 2010 ein Gesuch um nachträgliche Bewilligung der erwähnten baulichen Veränderungen ein. Der Gemeinderat Ballwil verweigerte am 28. Juni 2012 die Bewilligung und verpflichtete A.________, innert zwölf Monaten nach Eintritt der Rechtskraft der Verfügung den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Das Kantonsgericht Luzern wies am 1. Juli 2013 eine Beschwerde gegen diese Anordnung ab.
B.
A.________ beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten, den erwähnten Entscheid des Kantonsgerichts aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventualiter sei festzustellen, dass der behördliche Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bezüglich der 1980 erstellten Wohnung A (EG Ost, 3½ Zimmer, 111m 2 ) imehemaligen Kalberstall verwirkt sei.
Das Kantonsgericht und sinngemäss auch die kantonale Dienststelle Raumentwicklung, Wirtschaftsförderung und Geoinformation (rawi) ersuchen um Abweisung der Beschwerde. Das ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Bundesamt für Raumentwicklung ARE hat sich zur Beschwerde geäussert, ohne einen Antrag zu stellen. Die Gemeinde Ballwil hat sich nicht vernehmen lassen.
C.
Der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts hat der Beschwerde am 8. Oktober 2013 die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Erwägungen:
1.
1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid öffentlich-rechtlicher Natur (Art. 82 lit. a
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi: |
|
a | contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico; |
b | contro gli atti normativi cantonali; |
c | concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari. |
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni: |
|
1 | Il ricorso è ammissibile contro le decisioni: |
a | del Tribunale amministrativo federale; |
b | del Tribunale penale federale; |
c | dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva; |
d | delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale. |
2 | I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale. |
3 | Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale. |
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 90 Decisioni finali - Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento. |
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro: |
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a | le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale; |
b | le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria; |
c | le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti: |
c1 | l'entrata in Svizzera, |
c2 | i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto, |
c3 | l'ammissione provvisoria, |
c4 | l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento, |
c5 | le deroghe alle condizioni d'ammissione, |
c6 | la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti; |
d | le decisioni in materia d'asilo pronunciate: |
d1 | dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione, |
d2 | da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto; |
e | le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione; |
f | le decisioni in materia di appalti pubblici se: |
fbis | le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori; |
f1 | non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o |
f2 | il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici; |
g | le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi; |
h | le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale; |
i | le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile; |
j | le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria; |
k | le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto; |
l | le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci; |
m | le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante; |
n | le decisioni in materia di energia nucleare concernenti: |
n1 | l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione, |
n2 | l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare, |
n3 | i nulla osta; |
o | le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli; |
p | le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68 |
p1 | concessioni oggetto di una pubblica gara, |
p2 | controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni; |
p3 | controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste; |
q | le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti: |
q1 | l'iscrizione nella lista d'attesa, |
q2 | l'attribuzione di organi; |
r | le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF); |
s | le decisioni in materia di agricoltura concernenti: |
s1 | ... |
s2 | la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione; |
t | le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione; |
u | le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria); |
v | le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale; |
w | le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; |
x | le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi; |
y | le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale; |
z | le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale. |
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi: |
|
1 | Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi: |
a | ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; |
b | è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e |
c | ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi. |
2 | Hanno inoltre diritto di ricorrere: |
a | la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti; |
b | in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale; |
c | i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale; |
d | le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale. |
3 | In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa. |
1.2. Der Beschwerdeführer verlangt im Hauptantrag, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Aus der Begründung ergibt sich, dass er mit der Rückweisung erreichen will, dass die Vorinstanz das Baugesuch bzw. die angeordnete Wiederherstellung auch hinsichtlich der Wohnungen B und C sowie des Nebenraums D prüft, da sich nach seiner Auffassung die Vorinstanz zu Unrecht nur mit der Wohnung A befasst habe. Mit Blick auf die zuletzt genannte Wohnung hält der Beschwerdeführer die Sache jedoch für spruchreif, und er stellt den Eventualantrag, es sei festzustellen, dass der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verwirkt sei. Nach der Rechtsprechung besteht im bundesgerichtlichen Verfahren für Feststellungsbegehren indessen nur Raum, wenn dem schutzwürdigen Interesse nicht ebenso gut mit einem rechtsgestaltenden Entscheid entsprochen werden kann (BGE 126 II 300 E. 2c S. 303). Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt. Aus der Begründung geht jedoch hervor, dass der Beschwerdeführer anstrebt, die Wohnung A nicht in den ursprünglichen Zustand zurückbauen zu müssen. Sein Feststellungsbegehren ist deshalb als Antrag auf Aufhebung der von der Gemeinde
angeordneten Wiederherstellungspflicht für die Wohnung A zu verstehen.
2.
Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz zunächst eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
|
1 | In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
2 | Le parti hanno diritto d'essere sentite. |
3 | Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti. |
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. |
Wenn die Vorinstanz erklärt, die Wohnungen B und C sowie der Nebenraum D bildeten nicht Gegenstand des vor ihr geführten Verfahrens, erscheint dies in der Tat unzutreffend. Denn die Anträge des Beschwerdeführers bezogen sich - gleich wie im bundesgerichtlichen Verfahren - auf alle Teile des Entscheids des Gemeinderats Ballwil vom 28. Juni 2012. Die Vorinstanz hat indessen entgegen der erwähnten irrtümlichen Erklärung sowohl die Bewilligungsfähigkeit der Wohnungen B und C sowie des Nebenraums D beurteilt als auch die Zulässigkeit des für sie angeordneten Rückbaus geprüft. So hat sie in E. 6.4 ausgeführt, dass aus den für die Wohnung A dargelegten Gründen ebenfalls die Wohnungen B und C sowie der Nebenraum D nicht nachträglich bewilligt werden könnten. Die Vorinstanz hatte auch keinen Anlass, auf diesen Punkt weiter einzugehen, nachdem der Beschwerdeführer dazu keine Rügen vorgebracht und nach der verbindlichen vorinstanzlichen Feststellung am 14. April 2012 deren widerrechtliche Erstellung anerkannt hatte. Ausserdem hat die Vorinstanz die Zulässigkeit der Wiederherstellungspflicht abgesehen von der Frage der Verwirkung, die sich nur für die Wohnung A stellt, auch für die Wohnungen B und C sowie den Nebenraum D geprüft (vgl. E. 7, 9
und 10).
Die geltend gemachten Verletzungen von Art. 9
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. |
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
|
1 | In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
2 | Le parti hanno diritto d'essere sentite. |
3 | Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti. |
3.
Die Vorinstanz bestätigt in ihrem Urteil die Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für die früher erstellten Wohnungen A, B und C sowie den Nebenraum D ebenso wie die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Der Beschwerdeführer stellt die Bewilligungsverweigerung im bundesgerichtlichen Verfahren nicht in Frage, so dass darauf nicht weiter einzugehen ist. Ebenso wenig rügt er den angeordneten Rückbau der Wohnungen B und C sowie des Nebenraums D. Er macht vielmehr allein geltend, die Verpflichtung zum Rückbau der Wohnung A widerspreche der Eigentumsgarantie (Art. 26
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 26 Garanzia della proprietà - 1 La proprietà è garantita. |
|
1 | La proprietà è garantita. |
2 | In caso d'espropriazione o di restrizione equivalente della proprietà è dovuta piena indennità. |
4.
Der umstrittene Rückbaubefehl stützt sich auf § 209 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Luzern vom 7. März 1989, wonach die Gemeinde nach den Vorschriften des Verwaltungsrechtspflegegesetzes für die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands zu sorgen hat. Das luzernische Recht kennt keine Vorschrift, welche die Wiederherstellungspflicht in zeitlicher Hinsicht begrenzen würde, wie dies in anderen Kantonen der Fall ist. So kann beispielsweise nach Art. 46 Abs. 3 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985 die Wiederherstellung nach Ablauf von fünf Jahren nur noch verlangt werden, wenn zwingende öffentliche Interessen es erfordern. Das Bundesgericht geht jedoch in seiner langjährigen Praxis davon aus, dass der Befugnis des Gemeinwesens, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils zu verlangen, auch in Kantonen eine zeitliche Grenze gesetzt sein muss, deren Gesetzgebung eine Befristung nicht ausdrücklich vorsieht. Denn es wäre stossend und widerspräche in hohem Masse der Rechtssicherheit, wenn die Behörde einen Grundeigentümer beispielsweise noch nach mehr als fünfzig Jahren zur Beseitigung eines baugesetzwidrigen Zustands verpflichten könnte. Im Übrigen ist eine zuverlässige Abklärung der
tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse, wie sie vor langer Zeit bestanden, oft kaum möglich (BGE 136 II 359 E. 8 S. 367 f.; 132 II 21 E. 6.3 S. 39; 107 Ia 121 E. 1a S. 123).
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung setzt die Verwirkungsfrist grundsätzlich auf dreissig Jahre fest. Sie lässt sich dabei von der Frist leiten, die nach Art. 662
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 662 - 1 Colui che possiede da trent'anni, senza interruzione, pacificamente e come proprietario un fondo non intavolato nel registro, può domandare che sia intavolato come sua proprietà. |
|
1 | Colui che possiede da trent'anni, senza interruzione, pacificamente e come proprietario un fondo non intavolato nel registro, può domandare che sia intavolato come sua proprietà. |
2 | Lo stesso diritto appartiene alle medesime condizioni al possessore di un fondo del quale il registro non indica alcun proprietario od il cui proprietario al cominciare del termine della prescrizione di trent'anni era morto o dichiarato scomparso. |
3 | Tuttavia l'iscrizione può essere fatta solo per disposizione del giudice, previa pubblicazione di una grida, ed è concessa solo se non vi fu opposizione nel termine indicato o se l'opposizione fu respinta. |
erörtern ist - auch noch nach dreissig Jahren verlangt werden.
Die dreissigjährige Verwirkungsfrist erfährt nach der erwähnten Rechtsprechung allerdings in doppelter Hinsicht eine Einschränkung. Einerseits kann es sich aus Gründen des Vertrauensschutzes unter Umständen rechtfertigen, die Verwirkung des behördlichen Wiederherstellungsanspruchs bereits nach einer kürzeren Zeitdauer zu bejahen. So verhält es sich etwa, wenn die Behörden zwar vor Ablauf der dreissigjährigen Frist einschreiten, aber das rechtswidrige Gebäude zuvor über Jahre hinweg duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen. Ein Abbruchbefehl würde in diesem Fall den verfassungsrechtlich gewährleisteten Vertrauensschutz (Art. 9
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. |
Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 46 N. 11 mit Hinweis auf die bernische Praxis).
5.
Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz hat der Beschwerdeführer im Jahre 1980 die Wohnung A im Erdgeschoss des ehemaligen Kalberstalls eingerichtet. Zehn Jahre später baute er ebenfalls im Erdgeschoss die Wohnung B ein. Am Augenschein vom 21. Januar 2010 wurde festgestellt, dass in der Zwischenzeit im Obergeschoss die Wohnung C und der Nebenraum D eingebaut wurden. Die Behörden hatten vom illegalen Einbau der Wohnung A während dieser ganzen Zeit Kenntnis. Die Gemeinde forderte denn auch den Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs auf. Dieser kam der Aufforderung am 22. September 1981 nach, doch traf der Gemeinderat in der Folge nie einen förmlichen Entscheid über das Gesuch. Im Jahre 1991 wurde der illegale Einbau der Wohnung B zwar mit einer Busse geahndet, doch erfolgten keine Anordnungen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Die Gemeinde verfügte eine solche erst am 28. Juni 2012, hinsichtlich der Wohnung A somit nach Ablauf der dreissigjährigen Verwirkungsfrist.
Die Vorinstanz geht davon aus, dass der Anspruch auf Wiederherstellung auch für die Wohnung A nicht verwirkt sei, da die drei Wohnungen und der Nebenraum eine bauliche Einheit bildeten. Da noch in einer Zeitspanne von weniger als dreissig Jahren der Wohnraum im ehemaligen Stall vergrössert worden sei, erscheine der Wiederherstellungsanspruch nicht verwirkt.
Die Verwirkungsfrist beginnt, wie bereits erwähnt, mit der Erstellung des Gebäudes oder Gebäudeteils zu laufen. Das Bundesgericht hat erklärt, dass bei einer vor über dreissig Jahren erstellten Waldhütte, die bis zum Ergehen des Abbruchbefehls sukzessive in ein Ferienhaus ausgebaut wurde, der Wiederherstellungsanspruch nicht verwirkt sei. Denn die vor über dreissig Jahren erstellte Waldhütte bestehe durch den laufenden Ausbau gar nicht mehr und könne nicht abgebrochen werden; für das neu entstandene Ferienhaus sei aber die Verwirkung des Abbruchanspruchs nicht eingetreten (BGE 136 II 359 E. 8.3 S. 368). Mit diesem Fall ist der hier zu beurteilende nicht vergleichbar. Bei den in den Kalberstall eingebauten Wohnungen und dem Nebenraum handelt es sich um voneinander abgetrennte, selbstständige Gebäudeteile. Sie wurden denn auch stets an verschiedene Personen vermietet. Es ist technisch auch ohne weiteres möglich, nur einzelne dieser Wohnungen zurückzubauen. Die vorinstanzliche Auffassung erweist sich demnach als unzutreffend.
Der angefochtene Entscheid lässt offen, ob die kleinen baulichen Veränderungen, welche die Wohnung A seit ihrer Erstellung im Jahre 1980 erfahren hat, den Lauf der Verwirkungsfrist beeinflussen können. Der Vergleich der Pläne der Baueingaben aus den Jahren 1981 und 2010, wie ihn die Gemeinde Ballwil in ihrem Entscheid vom 28. Juni 2012 unternimmt, zeigt bei der Wohnung A lediglich geringfügige Veränderungen, welche die Baurechtswidrigkeit nicht vergrössern. Entscheidend ist, dass die Grösse, die Funktion und weitgehend auch die Raumeinteilung während des Laufs der dreissigjährigen Verwirkungsfrist unverändert blieben. Entgegen der Auffassung der Gemeinde Ballwil kann deshalb nicht von Veränderungen gesprochen werden, die einem neuen Gebäudeteil gleichkämen und den neuen Beginn der Verwirkungsfrist auslösen könnten.
Schliesslich bestehen auch keine baupolizeilichen Gründe, die den Rückbau der Wohnung erforderten. Die Gemeinde Ballwil führt aus, dass die strikte Durchsetzung der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet die Wiederherstellung rechtfertige. Sie verhält sich dabei aber widersprüchlich. Wenn sie dem genannten Grundsatz - an sich zu Recht - einen hohen Stellenwert beimisst, hätte sie umso mehr Anlass gehabt, den Rückbau viel früher zu verfügen. Die Wohnung A befindet sich in einem grossen Stallgebäude und tritt nach aussen nicht stark in Erscheinung. Von einem zwingenden raumplanerischen Erfordernis, die Wohnung zurückzubauen, kann unter diesen Umständen keine Rede sein.
6.
Die Beschwerde erweist sich demnach als begründet, soweit sie die Anordnung zur Wiederherstellung der Wohnung A in den ursprünglichen Zustand betrifft. In diesem Umfang ist sie gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben. Im Übrigen ist sie abzuweisen. Zugleich ist die Sache zur Neuregelung der vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen an das Kantonsgericht zurückzuweisen.
Bei diesem Verfahrensausgang sind dem Beschwerdeführer die auf die Hälfte reduzierten Gerichtskosten aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti. |
|
1 | Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti. |
2 | In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie. |
3 | Le spese inutili sono pagate da chi le causa. |
4 | Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso. |
5 | Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale. |
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti. |
|
1 | Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti. |
2 | In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie. |
3 | Le spese inutili sono pagate da chi le causa. |
4 | Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso. |
5 | Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale. |
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente. |
|
1 | Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente. |
2 | La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia. |
3 | Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali. |
4 | Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5. |
5 | Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Kantonsgerichts Luzern vom 1. Juli 2013 aufgehoben, soweit er die Pflicht zur Wiederherstellung der Wohnung A in den ursprünglichen Zustand bestätigt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. Die Sache wird zur Neuregelung der vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen an das Kantonsgericht Luzern zurückgewiesen.
2.
Die auf die Hälfte reduzierten Gerichtskosten betragen Fr. 2'000.-- und werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Die Gemeinde Ballwil hat den Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Gemeinderat Ballwil, dem Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement, Dienststelle Raum und Wirtschaft, dem Kantonsgericht Luzern, 4. Abteilung, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 24. November 2014
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Stohner