Tribunal federal
{T 0/2}
1A.21/2004 /gij
Urteil vom 24. August 2004
I. Öffentlichrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesgerichtspräsident Aemisegger, Präsident,
Bundesrichter Aeschlimann, Ersatzrichter Loretan,
Gerichtsschreiber Kessler Coendet.
Parteien
S.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Arnold Weber,
gegen
Politische Gemeinde Nesslau, 9650 Nesslau, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Fürsprecher Christoph Bernet,
Schätzungskommission für Enteignungen des Kantons St. Gallen, c/o Dr. Markus Hofmann,
Präsident, Hanfländerstrasse 67, 8640 Rapperswil SG,
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Abteilung II/2, Unterstrasse 28,
9001 St. Gallen,
Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Spisergasse 41, 9001 St. Gallen.
Gegenstand
materielle Enteignung,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 18. Dezember 2003.
Sachverhalt:
A.
S.________ ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 1432 im Gebiet Hürnli, Grundbuch Nesslau, mit einer Fläche von 10'273 m2. Dieses war Teil des Grundstücks Nr. 98, mit einer Fläche von knapp 4 ha, welches S.________ zwischen 1995 und 2000 bis auf die ihm verbleibende Parzelle Nr. 1432 etappenweise an verschiedene Käufer veräussert hat.
Gemäss dem Zonenplan der Gemeinde Nesslau vom 15. Mai 1974 war das Zentrum des Grundstücks Nr. 98 mit der Hürnlikuppe einer Grünzone zugewiesen, während die Randgebiete in der Bauzone oder im übrigen Gemeindegebiet lagen. Mit dem vom Gemeinderat am 26. Oktober 1988 erlassenen und vom Baudepartement des Kantons St. Gallen am 20. Oktober 1992 genehmigten Zonenplan wurde die Grünzone zugunsten der Bauzone etwas verkleinert, jedoch grundsätzlich beibehalten. Die heutige Parzelle Nr. 1432 umfasst zur Hauptsache den Teil am nordwestlichen Abhang des Hürnlibüchels, der nach der früheren wie nach der neuen Zonenordnung in der Grünzone liegt. Beschwerden von S.________ gegen die Zonenplanrevision von 1988/1992 wurden von allen Instanzen abgewiesen, zuletzt durch das Bundesgericht am 21. Oktober 1993, soweit darauf einzutreten war (BGE 119 Ia 411).
B.
Im März 2001 klagte S.________ gegen die Politische Gemeinde Nesslau auf die Feststellung, die Zuweisung einer Fläche von 8'040 m2 des Grundstücks Nr. 1432 in die Grünzone komme einer materiellen Enteignung gleich und sei voll zu entschädigen. Die Schätzungskommission für Enteignungen des Kantons St. Gallen wies die Klage am 22. Januar 2002 ab. Beschwerden von S.________ an die Verwaltungsrekurskommission und an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen blieben ohne Erfolg.
C.
S.________ hat am 2. Februar 2004 gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 18. Dezember 2003 Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht erhoben. Er beantragt, das angefochtene Urteil sei aufzuheben.
Das Verwaltungsgericht und die politische Gemeinde Nesslau stellen Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Die Verwaltungsrekurskommission erklärte Verzicht auf Vernehmlassung. Die Schätzungskommission hat sich nicht vernehmen lassen.
Auch das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) verzichtete auf eine Stellungnahme.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts stellt einen letztinstanzlichen kantonalen Entscheid über die Entschädigungspflicht infolge einer Eigentumsbeschränkung im Sinne von Art. 5
SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 5 Compensazione e indennizzo - 1 Il diritto cantonale prevede un'adeguata compensazione di vantaggi o svantaggi rilevanti, derivanti da pianificazioni secondo la presente legge. |
|
1 | Il diritto cantonale prevede un'adeguata compensazione di vantaggi o svantaggi rilevanti, derivanti da pianificazioni secondo la presente legge. |
1bis | I vantaggi derivanti da pianificazioni sono compensati con un'aliquota del 20 per cento almeno. La compensazione diventa esigibile se il fondo è edificato o alienato. Il diritto cantonale imposta la compensazione in modo da compensare quantomeno il plusvalore derivante dall'assegnazione durevole del terreno a una zona edificabile.13 |
1ter | Il prodotto è utilizzato per misure di cui al capoverso 2 o per altre misure pianificatorie di cui all'articolo 3 in particolare ai capoversi 2 lettera a e 3 lettera abis.14 |
1quater | Per il calcolo della tassa, dal vantaggio derivante da pianificazioni in occasione di un azzonamento è dedotto l'importo che è utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un edificio agricolo sostitutivo per la gestione in proprio.15 |
1quinquies | Il diritto cantonale può rinunciare alla riscossione della tassa se: |
a | la tassa è dovuta da un ente pubblico; o |
b | il prodotto della tassa prevedibile è insufficiente rispetto alle spese di riscossione.16 |
1sexies | In caso di imposta sugli utili da sostanza immobiliare, la tassa pagata è dedotta dall'utile quale parte delle spese.17 |
2 | Per le restrizioni della proprietà equivalenti a espropriazione, derivanti da pianificazioni secondo la presente legge, è dovuta piena indennità. |
3 | I Cantoni possono prescrivere che il pagamento di indennità per restrizioni della proprietà sia menzionato nel registro fondiario. |
SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 34 Diritto federale - 1 I rimedi giuridici proponibili dinanzi alle autorità federali sono retti dalle disposizioni generali sull'amministrazione della giustizia federale. |
|
1 | I rimedi giuridici proponibili dinanzi alle autorità federali sono retti dalle disposizioni generali sull'amministrazione della giustizia federale. |
2 | I Cantoni e i Comuni sono legittimati a ricorrere contro le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti: |
a | le indennità per restrizioni della proprietà (art. 5); |
b | la conformità alla destinazione della zona di edifici o impianti fuori della zona edificabile; |
c | le autorizzazioni ai sensi degli articoli 24-24d81 e 37a.82 |
3 | L'Ufficio federale dell'agricoltura è legittimato a ricorrere contro le decisioni riguardanti progetti che richiedono superfici per l'avvicendamento delle colture.83 |
2.
2.1 Der Beschwerdeführer erblickt eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
|
1 | In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
2 | Le parti hanno diritto d'essere sentite. |
3 | Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti. |
Der für die Behandlung der sich stellenden Rechtsfragen massgebliche Sachverhalt ergibt sich klar und vollständig aus den Akten, wie sie dem Verwaltungsgericht vorlagen. Der Vorwurf der Gehörsverweigerung ist unter diesen Umständen offensichtlich unbegründet; das Verwaltungsgericht hatte keinen Anlass, einen Augenschein vorzunehmen.
2.2 Aus den gleichen Gründen kann auch das Bundesgericht auf die Durchführung des beantragten Augenscheins verzichten.
3.
3.1 Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 26 Garanzia della proprietà - 1 La proprietà è garantita. |
|
1 | La proprietà è garantita. |
2 | In caso d'espropriazione o di restrizione equivalente della proprietà è dovuta piena indennità. |
SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 5 Compensazione e indennizzo - 1 Il diritto cantonale prevede un'adeguata compensazione di vantaggi o svantaggi rilevanti, derivanti da pianificazioni secondo la presente legge. |
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1 | Il diritto cantonale prevede un'adeguata compensazione di vantaggi o svantaggi rilevanti, derivanti da pianificazioni secondo la presente legge. |
1bis | I vantaggi derivanti da pianificazioni sono compensati con un'aliquota del 20 per cento almeno. La compensazione diventa esigibile se il fondo è edificato o alienato. Il diritto cantonale imposta la compensazione in modo da compensare quantomeno il plusvalore derivante dall'assegnazione durevole del terreno a una zona edificabile.13 |
1ter | Il prodotto è utilizzato per misure di cui al capoverso 2 o per altre misure pianificatorie di cui all'articolo 3 in particolare ai capoversi 2 lettera a e 3 lettera abis.14 |
1quater | Per il calcolo della tassa, dal vantaggio derivante da pianificazioni in occasione di un azzonamento è dedotto l'importo che è utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un edificio agricolo sostitutivo per la gestione in proprio.15 |
1quinquies | Il diritto cantonale può rinunciare alla riscossione della tassa se: |
a | la tassa è dovuta da un ente pubblico; o |
b | il prodotto della tassa prevedibile è insufficiente rispetto alle spese di riscossione.16 |
1sexies | In caso di imposta sugli utili da sostanza immobiliare, la tassa pagata è dedotta dall'utile quale parte delle spese.17 |
2 | Per le restrizioni della proprietà equivalenti a espropriazione, derivanti da pianificazioni secondo la presente legge, è dovuta piena indennità. |
3 | I Cantoni possono prescrivere che il pagamento di indennità per restrizioni della proprietà sia menzionato nel registro fondiario. |
3.2 Wird bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen, so liegt gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine so genannte Nichteinzonung vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage stehenden Flächen nach dem früheren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden konnten (BGE 125 II 431 E. 3b S. 433 mit Hinweisen). Im zu beurteilenden Fall liegt eine Nichteinzonung vor, wie das Bundesgericht schon mit Urteil vom 21. Oktober 1993 festgestellt hat (BGE 119 Ia 411 E. 2a S. 415). Dies wird von den Beteiligten nicht in Frage gestellt.
3.3 Nichteinzonungen lösen grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus. Sie treffen den Eigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich, etwa dann, wenn er überbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er für die Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen hätte eingezont werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet (Art. 15 lit. a
SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 15 Zone edificabili - 1 Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni. |
|
1 | Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni. |
2 | Le zone edificabili sovradimensionate devono essere ridotte. |
3 | L'ubicazione e le dimensioni delle zone edificabili vanno coordinate al di là dei confini comunali, rispettando gli scopi e i principi della pianificazione del territorio. In particolare occorre conservare le superfici per l'avvicendamento delle colture e rispettare la natura e il paesaggio. |
4 | Un terreno può essere assegnato a una zona edificabile se: |
a | è idoneo all'edificazione; |
b | sarà prevedibilmente necessario all'edificazione, urbanizzato ed edificato entro 15 anni, anche in caso di sfruttamento coerente delle riserve interne d'utilizzazione delle zone edificabili esistenti; |
c | le superfici coltive non sono frazionate; |
d | la sua disponibilità è garantita sul piano giuridico; e |
e | l'assegnazione consente di attuare quanto disposto nel piano direttore. |
5 | La Confederazione e i Cantoni elaborano congiuntamente direttive tecniche per l'assegnazione di terreni alle zone edificabili, segnatamente per il calcolo del fabbisogno di tali zone. |
Trifft dies nicht zu, kann nicht von einer enteignungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen werden. Der Eigentümer besitzt grundsätzlich keinen Anspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist (BGE 122 II 455 E. 4a S. 457 f. mit Hinweisen). Wegen dieses Vorrangs der rechtlichen Gegebenheiten verbietet sich die Annahme, ein Grundstück lasse sich wahrscheinlich in naher Zukunft überbauen, grundsätzlich immer dann, wenn die Überbauung eine Rechtsänderung voraussetzt bzw. vorausgesetzt hätte. Eine Rechtsänderung in diesem Sinn ist erforderlich, wenn im Hinblick auf eine Überbauung ein Zonen-, Erschliessungs-, Überbauungs- oder Gestaltungsplan angenommen oder geändert werden müsste (BGE 112 Ib 105 E. 2b S. 109 und 388 E. 3 S. 390, je mit Hinweisen; 108 Ib 345 E. 4c S. 348 f.; siehe auch Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 614 f.).
Es ist daher durchaus von Bedeutung, wenn die Zonenordnung, die der erstmalig dem RPG entsprechenden Nutzungsplanung vorausging, eine bestimmte Parzelle einer Zone zugewiesen hatte, in der das Bauen verboten war. Der Beschwerdeführer verweist zur Unterstützung seiner gegenteiligen Auffassung auf Hänni (a.a.O., S. 622 f.), den er indessen falsch versteht oder zitiert. Gemäss der dort (Fn. 148) angeführten Rechtsprechung sind lediglich provisorische Bauverbote, die einer nutzungsplanerischen Festlegung vorausgehen und im Hinblick auf diese erlassen wurden, nicht zu beachten, wenn die enteignungsähnliche Wirkung der Planung selbst zu beurteilen ist. Eine frühere auf Dauer angelegte Ordnung, die das Bauen untersagte, steht hingegen der Annahme einer materiellen Enteignung wegen der neuen Ordnung grundsätzlich entgegen.
3.4 Massgeblicher Stichtag für die Frage, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist das Inkrafttreten des neuen Zonenplans (BGE 122 II 326 E. 4b S. 329; 119 Ib 229 E. 3a S. 233 mit Hinweisen), mithin im vorliegenden Fall der 20. Oktober 1992.
3.5 Die Zonenordnung von 1974 legte, wie das Verwaltungsgericht festgestellt hat und auch der Beschwerdeführer anerkennt, die fragliche Grünzone einerseits aus Gründen des Landschaftsschutzes zur Freihaltung der Hürnlihügelkuppe und anderseits zur Erhaltung eines Ski- und Schlittelgeländes für kleinere Kinder fest. Die Bedeutung des Hürnlihügels wird durch den kantonalen Richtplan (Gesamtplan Natur- und Heimatschutz) bestätigt, der den Hügel als Bestandteil eines Ortsbildschutzgebietes von kantonaler Bedeutung bezeichnet. Dementsprechend war das fragliche Gebiet denn auch vom GKP ausgenommen. Dieser Umstand fällt entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ins Gewicht, bestätigt er doch, dass die Beschwerdegegnerin bereits seit 1974 ganz bewusst keine Überbauung des betreffenden Gebietes zulassen wollte (zur Bedeutung des GKP in diesem Zusammenhang siehe BGE 122 II 455 E. 5b S. 459 f. mit Hinweisen). Der Beschwerdeführer konnte angesichts dieser planerischen Festlegung von vornherein nicht erwarten, dass die Grünzone durch eine Bauzone abgelöst würde; noch viel weniger kann die Rede davon sein, dass er am Stichtag damit rechnen durfte, das Grundstück mit hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft überbauen zu können.
3.6 Daher spielt es keine Rolle und kann offen gelassen werden, ob das Grundstück Nr. 1432 grob erschlossen war, wie der Beschwerdeführer geltend macht, ebenso, ob er im Hinblick auf eine Überbauung erhebliche Aufwendungen vorgenommen hat. Selbst wenn dies zuträfe, so könnten diese Aufwendungen keinen Anspruch auf Einzonung begründen. Wer Studien für die Überbauung eines Areals anfertigt, für welches die baurechtlichen Voraussetzungen einer Überbauung noch nicht erfüllt sind, handelt klarerweise auf eigenes Risiko (BGE 108 Ib 345 E. 5c S. 352).
3.7 Andere Gründe, die zwingend für die Einzonung der Parzelle Nr. 1432 gesprochen hätten, so dass von einem entschädigungsbegründenden Planungsfehler gesprochen werden könnte, macht der Beschwerdeführer nicht geltend und sind auch sonst nicht ersichtlich.
3.7.1 Wie das Verwaltungsgericht zutreffend erwogen hat und der Beschwerdeführer nicht zu widerlegen vermag, kann insbesondere keine Rede davon sein, das Grundstück Nr. 1432 habe im weitgehend überbauten Gebiet im Sinne von Art. 15 lit. a
SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 15 Zone edificabili - 1 Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni. |
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1 | Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni. |
2 | Le zone edificabili sovradimensionate devono essere ridotte. |
3 | L'ubicazione e le dimensioni delle zone edificabili vanno coordinate al di là dei confini comunali, rispettando gli scopi e i principi della pianificazione del territorio. In particolare occorre conservare le superfici per l'avvicendamento delle colture e rispettare la natura e il paesaggio. |
4 | Un terreno può essere assegnato a una zona edificabile se: |
a | è idoneo all'edificazione; |
b | sarà prevedibilmente necessario all'edificazione, urbanizzato ed edificato entro 15 anni, anche in caso di sfruttamento coerente delle riserve interne d'utilizzazione delle zone edificabili esistenti; |
c | le superfici coltive non sono frazionate; |
d | la sua disponibilità è garantita sul piano giuridico; e |
e | l'assegnazione consente di attuare quanto disposto nel piano direttore. |
5 | La Confederazione e i Cantoni elaborano congiuntamente direttive tecniche per l'assegnazione di terreni alle zone edificabili, segnatamente per il calcolo del fabbisogno di tali zone. |
Hinweisen).
Grössere Baulücken in besiedeltem Gebiet dienen demgegenüber der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, der Erhöhung der Wohnqualität durch Grünflächen sowie der Schaffung von Freizeitbereichen. Sie werden daher nicht von der sie umgebenden Überbauung geprägt, sondern haben eine eigenständige Funktion. Aus diesem Grunde ist es ungenau, von "grösseren Baulücken" zu sprechen, da es sich hierbei gerade nicht um (eigentliche) Baulücken handelt, die dem weitgehend überbauten Gebiet zuzurechnen sind. Zum besseren Verständnis ist in solchen Fällen statt dessen der Begriff "grössere unüberbaute Flächen im Siedlungsgebiet" zu verwenden. In diesem Sinne ist die Terminologie der bundesgerichtlichen Rechtsprechung unlängst präzisiert worden (Urteil 1A.72/2003 vom 4. November 2003, E. 4.1.1; zur Veröffentlichung im Zentralblatt vorgesehen).
Am Stichtag stellte die Parzelle Nr. 98 eine landwirtschaftlich bewirtschaftete, im Wesentlichen unüberbaute Fläche von eigenständiger Bedeutung dar. Ihre Fläche war mit knapp 4 ha nicht relativ gering, sondern bedeutend. Überbautes Gebiet befand sich nur im Westen und im Norden; es ist offensichtlich, dass diese Überbauungen nicht dazu führten, dass die Nutzung des umstrittenen Gebietes als davon geprägt erschien. Ausserdem besitzt der Hürnlibüchel eine eigenständige Funktion als gliederndes Element des Ortsbildes und als Freizeitbereich, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt nicht von einer Baulücke gesprochen werden kann. Der in der Grünzone liegende Teil der heutigen Parzelle Nr. 1432 gehört zum Kernbereich der ursprünglichen Parzelle Nr. 98; die vorstehende Beurteilung gilt vollumfänglich auch für sie. Im Übrigen vermag der Beschwerdeführer entgegen seiner Auffassung auch aus dem Fall Goldach (Urteil des Bundesgerichts 1A.200/1997 vom 11. November 1997, in: ZBl 100/1999 S. 33) nichts für sich abzuleiten, weil die tatsächlichen Voraussetzungen vom vorliegenden Fall verschieden waren.
3.7.2 Der Beschwerdeführer kann auch nicht geltend machen, er werde von einem Sonderopfer betroffen. Der Unterschied des Sonderopfers zum "normalen" Tatbestand der materiellen Enteignung liegt allein in der geringeren Intensität und in der Singularität des Eingriffs. Dagegen wird in beiden Fällen für eine Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2
SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 5 Compensazione e indennizzo - 1 Il diritto cantonale prevede un'adeguata compensazione di vantaggi o svantaggi rilevanti, derivanti da pianificazioni secondo la presente legge. |
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1 | Il diritto cantonale prevede un'adeguata compensazione di vantaggi o svantaggi rilevanti, derivanti da pianificazioni secondo la presente legge. |
1bis | I vantaggi derivanti da pianificazioni sono compensati con un'aliquota del 20 per cento almeno. La compensazione diventa esigibile se il fondo è edificato o alienato. Il diritto cantonale imposta la compensazione in modo da compensare quantomeno il plusvalore derivante dall'assegnazione durevole del terreno a una zona edificabile.13 |
1ter | Il prodotto è utilizzato per misure di cui al capoverso 2 o per altre misure pianificatorie di cui all'articolo 3 in particolare ai capoversi 2 lettera a e 3 lettera abis.14 |
1quater | Per il calcolo della tassa, dal vantaggio derivante da pianificazioni in occasione di un azzonamento è dedotto l'importo che è utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un edificio agricolo sostitutivo per la gestione in proprio.15 |
1quinquies | Il diritto cantonale può rinunciare alla riscossione della tassa se: |
a | la tassa è dovuta da un ente pubblico; o |
b | il prodotto della tassa prevedibile è insufficiente rispetto alle spese di riscossione.16 |
1sexies | In caso di imposta sugli utili da sostanza immobiliare, la tassa pagata è dedotta dall'utile quale parte delle spese.17 |
2 | Per le restrizioni della proprietà equivalenti a espropriazione, derivanti da pianificazioni secondo la presente legge, è dovuta piena indennità. |
3 | I Cantoni possono prescrivere che il pagamento di indennità per restrizioni della proprietà sia menzionato nel registro fondiario. |
Wie dargelegt, sind vorliegend keine Umstände ersichtlich, die eine Einzonung der Parzelle Nr. 98 bzw. Nr. 1432 geboten hätten. Dem Beschwerdeführer steht demnach auch unter dem Aspekt des Sonderopfers kein Entschädigungsanspruch zu.
4.
Art. 1
IR 0.101 Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU) CEDU Art. 1 Obbligo di rispettare i diritti dell'uomo - Le Alte Parti Contraenti riconoscono ad ogni persona soggetta alla loro giurisdizione i diritti e le libertà definiti al titolo primo della presente Convenzione. |
5.
Die Beschwerde erweist sich in jeder Hinsicht als unbegründet und ist abzuweisen. Entsprechend dem Ergebnis sind die Verfahrenskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1
IR 0.101 Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU) CEDU Art. 1 Obbligo di rispettare i diritti dell'uomo - Le Alte Parti Contraenti riconoscono ad ogni persona soggetta alla loro giurisdizione i diritti e le libertà definiti al titolo primo della presente Convenzione. |
IR 0.101 Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU) CEDU Art. 1 Obbligo di rispettare i diritti dell'uomo - Le Alte Parti Contraenti riconoscono ad ogni persona soggetta alla loro giurisdizione i diritti e le libertà definiti al titolo primo della presente Convenzione. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 8'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Schätzungskommission für Enteignungen, der Verwaltungsrekurskommission, Abteilung II/2, und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen sowie dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 24. August 2004
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: