4A_673/2014 - 2015-02-24 - Vertragsrecht - Mietvertrag; Kündigungsschutz

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 673/2014

Urteil vom 24. Februar 2015

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Luczak.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Brändli,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Livia Bernet,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietvertrag, Kündigungsschutz,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Glarus vom 24. Oktober 2014.

Sachverhalt:

A.
A.________ (Mieter, Kläger, Beschwerdeführer) ist seit Mai 2005 Mieter einer Parterrewohnung mit zugehöriger Garage in U.________. Eigentümer des Mietobjekts und Vermieter ist B.________ (Vermieter, Beklagter, Beschwerdegegner). Der monatliche Mietzins seit Januar 2012 beträgt Fr. 895.--. Der Mietvertrag kann mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils auf Ende März, Juni oder September beendet werden.
Mit Schreiben vom 5. März 2013 forderte der Beklagte den Kläger auf, die ausstehenden Mietzinse für die Monate September 2012 sowie Januar und Februar 2013 von insgesamt Fr. 2'685.-- innert 30 Tagen zu bezahlen, andernfalls er das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR ausserordentlich (d.h. kurzfristig) kündigen werde.
In der Folge wandte sich der Rechtsvertreter des Klägers mit Schreiben vom 7. März 2013 an den Beklagten und machte geltend, die Mieten für Januar und Februar 2013 seien bezahlt. Der Mietzins für September 2012 sei mutmasslich ebenfalls überwiesen worden, doch habe sein Mandant die entsprechende Quittung nicht in seinen Unterlagen.
Der Beklagte teilte daraufhin mit Schreiben vom 12. Februar (recte: März) 2013 mit, dass für Januar und Februar 2013 der Mietzins tatsächlich entrichtet worden sei, noch ausstehend seien jedoch die Mieten für September 2012 und Dezember 2012. Zudem merkte er an, der Kläger habe mit Belegen aus dem Jahr 2011 vorgeben wollen, dass auch diese Zahlungen geleistet worden seien, was wohl an Urkundenfälschung grenzen dürfte.
Am 15. März 2013 kündigte der Beklagte mit amtlichem Formular das Mietverhältnis ordentlich per 30. Juni 2013.

B.
Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren reichte der Kläger mit Eingabe vom 6. Juni 2013 beim Kantonsgerichtspräsidium Glarus Klage ein und beantragte, die Kündigung vom 15. März 2013 sei ungültig zu erklären; eventuell sei das Mietverhältnis für die Dauer von drei Jahren zu erstrecken. Mit Urteil vom 25. April 2014 wies der Kantonsgerichtspräsident die Klage ab.
Die gegen dieses Urteil erhobene Berufung des Klägers wies das Obergericht des Kantons Glarus mit Urteil vom 24. Oktober 2014 ab, und es bestätigte den angefochtenen Entscheid.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt der Beschwerdeführer dem Bundesgericht im Wesentlichen, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und die Kündigung vom 15. März 2013 für ungültig zu erklären; eventuell sei das Mietverhältnis für die Dauer von drei Jahren zu erstrecken. Zudem ersucht er um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren. Sein Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wies das Bundesgericht mit Präsidialverfügung vom 6. Februar 2015 ab. Mit Eingabe vom 18. Februar 2015 stellt der Beschwerdeführer ein neues Gesuch um - superprovisorische - Erteilung der aufschiebenden Wirkung.

Erwägungen:

1.
Die Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG) ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Immerhin prüft das Bundesgericht mit Blick auf die allgemeinen Begründungsanforderungen an eine Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 f. mit Hinweisen). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176 mit Hinweisen).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 sowie Art. 106 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen ( BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).

1.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 15 f.). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und erheblich sind (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Soweit sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen,
dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90 mit Hinweisen).
Soweit der Beschwerdeführer unter dem Titel "Sachverhalt" aber auch im Rahmen seiner Ausführungen zu den Beschwerdegründen unter Ausserachtlassung dieser Voraussetzungen den Sachverhalt ergänzt, ist darauf nicht einzutreten.

2.
Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz die Verletzung von Art. 271 Abs. 1 OR vor. Er macht geltend, die Kündigung vom 15. März 2013 verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, und rügt eine willkürliche Feststellung des tatsächlichen Kündigungsmotivs und eine Verletzung von Art. 193 ZPO i.V.m. Art. 176 ZPO.

2.1. Die strittige Kündigung ist eine ordentliche Kündigung. Eine solche setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR).
Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (vgl. Art. 272 OR). Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 und Art. 266l OR, Art. 9 Abs. 1 Bst. c der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht; Treuwidrigkeit wird deshalb angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben ist und der wahre Grund nicht feststellbar ist. Ob eine Kündigung
gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird (vgl. BGE 138 III 59 E. 2.1 S. 62 mit Hinweisen).
Die Feststellung des Kündigungsgrundes bzw. -motivs betrifft eine Tatfrage (BGE 131 III 535 E. 4.3 S. 540; 130 III 699 E. 4.1 S. 702). Ob die Vermieterschaft den angegebenen Kündigungsgrund nur vorgeschoben hat, entscheidet das kantonale Gericht demnach unter Vorbehalt von Art. 97 Abs. 1 sowie Art. 105 Abs. 2 BGG für das Bundesgericht verbindlich (vgl. E. 1.1 hiervor).

2.2. Die Vorinstanz verneinte die Anfechtbarkeit im Wesentlichen mit der Begründung, es sei aufgrund der eingereichten Bankauszüge erstellt, dass der Mieter die Mieten verspätet erst Mitte Monat zahlte, obwohl er gemäss Mietvertrag monatlich im Voraus zu zahlen gehabt hätte, und dass die Mietzinsen jedenfalls für September und Dezember 2012 überhaupt nicht geleistet wurden. Mit der Erstinstanz sei davon auszugehen, dass dieser Umstand den Vermieter zur Kündigung bewogen habe. Dieser Kündigungsgrund sei unter dem Blickwinkel von Art. 271 Abs. 1 OR nicht zu beanstanden. Sei der Zahlungsverzug als Motiv der Kündigung aber erstellt, könne es dem Vermieter nicht als Verstoss gegen Treu und Glauben im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR angelastet werden, wenn seine Rechtsvertreterin sich in einer nachfolgenden Rechtsschrift auf einen abweichenden Kündigungsgrund - nämlich den im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht bestehenden Eigenbedarf - "kapriziert" habe.

2.3. Der Beschwerdeführer rügt als willkürlich, dass die Vorinstanz es als erstellt erachtet, dass der Zahlungsverzug das Kündigungsmotiv gewesen sei. Sie habe damit übersehen, dass sich die Rechtsvertreterin des Beschwerdegegners in der Klageantwort, in der erstmalig die Kündigung begründet worden sei, einzig auf den Eigenbedarf berufen habe. Auch aus der Tatsache, dass der Beschwerdegegner auf die Aufforderung vom 22. März 2013 zur Begründung nicht reagierte und erst in der Klageantwort vom 5. November 2013 eine Begründung vorbrachte, sei in der Beweiswürdigung zu berücksichtigen. Eine unentschuldigt verspätete oder verweigerte Begründung sei ein Indiz für die Missbräuchlichkeit.
Die Vorinstanz hat keineswegs übersehen, dass die Rechtsvertreterin des Beschwerdegegners in der Klageantwort die Kündigung mit dem Eigenbedarf begründete. Sie erachtete diese Vorgehensweise der Rechtsvertreterin offenbar als wenig nachvollziehbar ("kaprizierte "), nachdem der Zahlungsverzug aufgrund der Bankauszüge objektiv erstellt und im Hinblick auf Art. 271 Abs. 1 OR nicht zu beanstanden war. Diese Würdigung des tatsächlichen Motivs ist offensichtlich nicht willkürlich, nachdem der Beschwerdegegner selber die Kündigung vorerst als ausserordentliche gestützt auf den Zahlungsverzug aussprechen wollte und damit zu erkennen gab, dass er die Zahlweise seines Mieters nicht länger akzeptieren wollte. Daran würde auch eine verspätete Begründung des Beschwerdegegners nichts ändern.

2.4. Der Beschwerdeführer erachtet die Kündigung auch deshalb als missbräuchlich, weil der Beschwerdegegner vorerst mit Schreiben vom 5. März 2013 eine Zahlungsfrist von 30 Tagen nach Art. 257d OR angesetzt, diese Frist dann aber nicht abgewartet, sondern am 15. März 2013 gekündigt habe. Mit dieser Argumentation hat sich bereits die Vorinstanz eingehend auseinandergesetzt. Darauf geht der Beschwerdeführer nicht ein, sodass die Rüge nicht hinreichend begründet ist (vgl. E. 1.1 hiervor). Im Übrigen ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass die ordentliche Kündigungsberechtigung nicht dadurch eingeschränkt wird, dass zuerst Schritte im Hinblick auf eine ausserordentliche Kündigung (Art. 257d OR) erfolgt sind.

2.5. Schliesslich beruft sich der Beschwerdeführer darauf, dass der Beschwerdegegner anlässlich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung ausgesagt habe, er habe gekündigt, weil der Beschwerdeführer einen Anwalt beauftragt habe. Es habe sich daher gleichsam um eine "Vergeltungskündigung" gehandelt. Der Beschwerdeführer zitiert die Vorinstanz unzutreffend. Sie hielt fest, der Beschwerdegegner habe an der erstinstanzlichen Verhandlung gesagt, als sich ein Anwalt eingeschaltet habe, sei es ihm "zu viel" geworden. Wenn die Vorinstanz daraus schloss, der Beizug des Anwalts sei nicht kausal für die Kündigung gewesen, vielmehr habe sich durch dessen Intervention aus Sicht des Vermieters das Grundproblem des nachlässigen Zahlungsverhaltens "dynamisiert", ist dies keineswegs willkürlich.

2.6. Unbegründet ist auch die Rüge einer Verletzung von Art. 193 ZPO i.V.m. Art. 176 ZPO. Die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Verfahrensfehler beziehen sich auf das Vorgehen des Kantonsgerichtspräsidenten, wobei der Beschwerdeführer davon ausgeht, vor diesem habe eine Beweisaussage des Beschwerdegegners stattgefunden, ohne dass die dafür vorgesehenen Regeln eingehalten worden seien. Der Beschwerdeführer übersieht, dass Anfechtungsgegenstand nur das letztinstanzliche Urteil bilden kann (Art. 75 Abs. 1 BGG), also dasjenige der Vorinstanz. Nachdem diese wie dargelegt willkürfrei davon ausgehen konnte, Motiv der Kündigung sei die Zahlweise gewesen, und dies, ohne auf die Angaben des Beschwerdegegners an der erstinstanzlichen Verhandlung abzustellen, erübrigen sich weitere Ausführungen zu den diesbezüglichen Vorbringen des Beschwerdeführers.

2.7. Mit der Vorinstanz ist somit davon auszugehen, dass die Kündigung vom 15. März 2013 nicht rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR war.

3.
Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in Absatz 2 des gleichen Artikels erwähnten Umstände zu berücksichtigen.
Der Entscheid über die Erstreckung beruht auf richterlichem Ermessen. Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei aber Zurückhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Acht gelassen hat, die zwingend hätten beachtet werden müssen. Ausserdem greift das Bundesgericht in Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f. mit Hinweisen).

3.1. Die Vorinstanz erachtete den vom Vermieter geltend gemachten Eigenbedarf als bewiesen. Aus dem vorliegenden ärztlichen Attest ergebe sich, dass dessen 77-jährige Lebenspartnerin aus medizinischen Gründen auf eine kleinere Wohnung angewiesen sei. "Heute", das heisst im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids, komme eine Erstreckung umso weniger in Betracht, als sich die gesundheitlichen Probleme der Lebenspartnerin gemäss einem von einem Chef- und einem Assistenzarzt des Kantonsspitals Glarus unterzeichneten Arztzeugnis vom 4. September 2014 weiter akzentuiert hätten. Der Eigenbedarf sei dabei auch in Bezug auf die hier in Frage stehende Wohnung ausgewiesen, da es sich bei dieser um eine kleine Parterrewohnung handle. Im Übrigen verwies sie auf die Erwägungen der Vorinstanz zur Interessenabwägung.

3.2. Unbegründet ist der Einwand des Beschwerdeführers, die Vorinstanz hätte zur Beurteilung des Eigenbedarfs nicht auf die Verhältnisse im Zeitpunkt ihres Entscheids abstellen und namentlich auch nicht das Arztzeugnis vom 4. September 2014 berücksichtigen dürfen. Massgeblich sind, wie die Vorinstanz richtig erkannte, die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erstreckungsentscheids (Roger Weber, Basler Kommentar, 5. Aufl. 2011, N. 3c zu Art. 272 OR; Raymond Bisang und andere, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl., 2008, N. 26 zu Art. 272 OR; Peter Higi, Zürcher Kommentar, 1996, N. 169 zu Art. 272 OR). Es war daher auch prozessual zulässig, ein aktuelles Arztzeugnis einzureichen. Ein Verstoss gegen Art. 317 Abs. 1 ZPO, wie der Beschwerdeführer meint, liegt nicht vor. Die Vorinstanz ist sodann entgegen dem Beschwerdeführer keineswegs in Willkür verfallen, wenn sie gestützt auf die Arztzeugnisse den Eigenbedarf bejahte. Sie hat auch ausgeführt, weshalb sie die Wohnung angesichts der gesundheitlichen Probleme der betagten Lebenspartnerin als geeignet für den Eigenbedarf des Vermieters erachtet, nämlich weil es sich um eine Parterrewohnung handelt.
Offensichtlich unbegründet ist sodann die Rüge, Art. 272 Abs. 1 lit. d OR nenne nur den Eigenbedarf des Vermieters selber, naher Verwandter oder Verschwägerter, nicht aber Interessen weiterer Dritter wie der Lebenspartnerin. Lebt der Beschwerdegegner mit seiner Lebenspartnerin zusammen und möchte er daher mit ihr zusammen in eine kleinere, besser geeignete Wohnung umziehen, was die Vorinstanz in tatsächlicher Hinsicht festgestellt hat, handelt es sich um sein eigenes Interesse.
Soweit der Beschwerdeführer schliesslich geltend macht, es müsse eine neue Interessenabwägung stattfinden, da der Eigenbedarf entfalle, muss nicht weiter darauf eingegangen werden, nachdem die Vorinstanz den Eigenbedarf zu Recht bejaht hat. Es hat somit bei der Abweisung der Erstreckung durch die Vorinstanz sein Bewenden.

4.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Damit wird das Gesuch um superprovisorische Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos.
Die Beschwerde war offensichtlich aussichtslos, weshalb auch das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Verfahren vor Bundesgericht abgewiesen wird. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG). Der Beschwerdegegner wurde nur eingeladen, zum (ersten) Gesuch um aufschiebende Wirkung Stellung zu nehmen. Entsprechend schuldet der Beschwerdeführer ihm nur eine reduzierte Entschädigung.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Das Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 500.-- zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Glarus schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. Februar 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Luczak

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.96

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.87

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 176 Protokoll - 1 Die Aussagen werden in ihrem wesentlichen Inhalt zu Protokoll genommen, der Zeugin oder dem Zeugen vorgelesen oder zum Lesen vorgelegt und von der Zeugin oder dem Zeugen unterzeichnet. Zu Protokoll genommen werden auch abgelehnte Ergänzungsfragen der Parteien, wenn dies eine Partei verlangt.112
¹	Die Aussagen werden in ihrem wesentlichen Inhalt zu Protokoll genommen, der Zeugin oder dem Zeugen vorgelesen oder zum Lesen vorgelegt und von der Zeugin oder dem Zeugen unterzeichnet. Zu Protokoll genommen werden auch abgelehnte Ergänzungsfragen der Parteien, wenn dies eine Partei verlangt.112
²	Die Aussagen können zusätzlich auf Tonband, auf Video oder mit anderen geeigneten technischen Hilfsmitteln aufgezeichnet werden.
³	...113

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
¹	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
²	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
^a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
^b	die Dauer des Mietverhältnisses;
^c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
^d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
^e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
³	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^l - 1 Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen.
¹	Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen.
²	Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will.

SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 9 Kündigungen - (Art. 266l Abs. 2 OR)
¹	Das Formular für die Mitteilung der Kündigung im Sinne von Artikel 266l Absatz 2 OR muss enthalten:
^a	die Bezeichnung des Mietgegenstandes, auf welchen sich die Kündigung bezieht;
^b	den Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird;
^c	den Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss;
^d	die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 271-273 OR);
^e	das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit.
²	Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 317 Neue Tatsachen, neue Beweismittel und Klageänderung - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie:
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie:
^a	ohne Verzug vorgebracht werden; und
^b	trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten.
^1bis	Hat die Rechtsmittelinstanz den Sachverhalt von Amtes wegen zu erforschen, so berücksichtigt sie neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung.252
²	Eine Klageänderung ist nur noch zulässig, wenn:
^a	die Voraussetzungen nach Artikel 227 Absatz 1 gegeben sind; und
^b	sie auf neuen Tatsachen oder Beweismitteln beruht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.