Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
2C 500/2008
Urteil vom 23. Dezember 2008
II. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Müller, Karlen,
Gerichtsschreiber Wyssmann.
Parteien
1. X.________ AG,
2. Y.________,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Franz Breitenmoser,
gegen
Gemeinde O.________, Grundsteuerausschuss des Gemeinderates,
Gegenstand
Handänderungssteuer,
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Kammer, vom 14. Mai 2008.
Sachverhalt:
A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 5. Juni 2003 veräusserten A.________ und B.________ ein Baulandgrundstück bestehend aus verschiedenen Parzellen (aKat. Nr. 4228, 4229) in O.________ an die X.________ AG. Diese schloss am 4. September 2003 mit der C.________ AG Generalunternehmung einen Totalunternehmervertrag für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses gemäss bewilligtem Baugesuch. Der Kaufvertrag wurde im Grundbuch nicht eingetragen. Am 16. Dezember 2003 veräusserten A.________ und B.________ das unbebaute Grundstück an Y.________.
Der Gemeinderat (Grundsteuer-Ausschuss) erblickte in diesen Vorgängen zwei wirtschaftliche Handänderungen, nämlich zwischen den Verkäuferinnen A.________/B.________ und der Käuferin X.________ AG einerseits und zwischen Letzterer und Y.________ andererseits. Mit Entscheid vom 14. Dezember 2005 veranlagte der Gemeinderat Handänderungssteuern aus dem ersten wirtschaftlichen Verkauf von je Fr. 2'818.20 (A.________/B.________, X.________ AG) und aus der zweiten wirtschaftlichen Veräusserung von je Fr. 23'727.30 (X.________ AG, Y.________). Für die Bemessung der Handänderungssteuer aus der zweiten wirtschaftlichen Veräusserung rechnete er den Landkaufpreis und die (geschätzten) Erstellungskosten zusammen. Eine Einsprache hiess der Gemeinderat hinsichtlich der zweiten wirtschaftlichen Handänderung teilweise gut und setzte die Handänderungssteuer neu auf je Fr. 18'117.30 (X.________ AG, Y.________) fest, immer unter Zusammenrechnung von Landkaufpreis und Erstellungskosten.
B.
Gegen diese Veranlagungen führten die X.________ AG und Y.________ gemeinsam Rekurs. Mit Entscheid vom 19. Dezember 2007 wies die Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich den Rekurs ab.
Eine Beschwerde der Steuerpflichtigen wies das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 14. Mai 2008 ab.
C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragen die X.________ AG (Beschwerdeführerin 1) und Y.________ (Beschwerdeführer 2), der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass keine Handänderungssteuer aus Kettenhandel geschuldet sei.
Erwägungen:
1.
1.1 Die Beschwerde wurde in der gesetzlichen Frist (Art. 100 Abs. 1
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen. |
|
1 | Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen. |
2 | Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage: |
a | bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen; |
b | bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen; |
c | bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung; |
d | bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492. |
3 | Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage: |
a | bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung; |
b | bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen. |
4 | Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage. |
5 | Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann. |
6 | ...93 |
7 | Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. |
|
1 | Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. |
2 | In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15 |
3 | Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen. |
4 | Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement: |
a | das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen; |
b | die Art und Weise der Übermittlung; |
c | die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17 |
5 | Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt. |
6 | Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden. |
7 | Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. |
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1 | Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. |
2 | In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15 |
3 | Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen. |
4 | Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement: |
a | das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen; |
b | die Art und Weise der Übermittlung; |
c | die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17 |
5 | Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt. |
6 | Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden. |
7 | Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide: |
|
1 | Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide: |
a | des Bundesverwaltungsgerichts; |
b | des Bundesstrafgerichts; |
c | der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen; |
d | letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist. |
2 | Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen. |
3 | Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden: |
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a | gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts; |
b | gegen kantonale Erlasse; |
c | betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer: |
|
1 | Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer: |
a | vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; |
b | durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und |
c | ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat. |
2 | Zur Beschwerde sind ferner berechtigt: |
a | die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann; |
b | das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals; |
c | Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt; |
d | Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt. |
3 | In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist. |
1.2 Mit der Beschwerde kann u.a. die Verletzung von Bundesrecht (einschliesslich der verfassungsmässigen Rechte) gerügt werden (Art. 95 Abs. 1 lit. a
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von: |
|
a | Bundesrecht; |
b | Völkerrecht; |
c | kantonalen verfassungsmässigen Rechten; |
d | kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen; |
e | interkantonalem Recht. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an. |
|
1 | Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an. |
2 | Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an. |
|
1 | Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an. |
2 | Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist. |
Der angefochtene Entscheid beruht auf kantonalem Recht, dessen Auslegung und Anwendung das Bundesgericht nach Art. 95 lit. a
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von: |
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a | Bundesrecht; |
b | Völkerrecht; |
c | kantonalen verfassungsmässigen Rechten; |
d | kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen; |
e | interkantonalem Recht. |
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SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 9 Schutz vor Willkür und Wahrung von Treu und Glauben - Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. |
|
1 | Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. |
2 | In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15 |
3 | Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen. |
4 | Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement: |
a | das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen; |
b | die Art und Weise der Übermittlung; |
c | die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17 |
5 | Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt. |
6 | Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden. |
7 | Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an. |
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1 | Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an. |
2 | Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. |
|
1 | Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. |
2 | Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86 |
2.
2.1 Gemäss dem hier noch anwendbaren, inzwischen aufgehobenen § 227 Abs. 2 lit. a des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 (StG/ZH) sind den Handänderungen an Grundstücken gleichgestellt: "a) Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Handänderung wirken".
Eine wirtschaftliche Handänderung auf Grundstücken wird in der zürcherischen Praxis angenommen (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Aufl. 2006, N. 60 ff. zu § 216 StG mit Hinweisen), wenn wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsmacht rechtsgeschäftlich übertragen werden, so dass das Rechtsgeschäft tatsächlich und wirtschaftlich wie eine zivilrechtliche Handänderung wirkt. Eine solche rechtsgeschäftliche Übertragung von Verfügungsgewalt über das Grundeigentum erfolgt namentlich beim Kettenhandel, wenn eine natürliche oder juristische Person mit dem Eigentümer über ein Grundstück einen Kauf- oder Kaufrechtsvertrag mit einer Substitutionsklausel abschliesst, die sie ausübt, so dass ein Dritter das Grundstück vom zivilrechtlichen Eigentümer erwirbt. Auch ein blosser Verzicht des Berechtigten kann ausreichen, wenn damit dem Dritten zum Erwerb des Grundstücks verholfen wird. Von diesem Begriff der wirtschaftlichen Handänderung geht auch die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid aus.
2.2 Einen Kettenhandel erblicken die Veranlagungsbehörde und die Vorinstanzen auch im Vorgehen der Beschwerdeführer. Wie bereits die Steuerrekurskommission III festhielt, stellte die Beschwerdeführerin 1 nach Abschluss des Kaufvertrages vom 5. Juni 2003 ein Baugesuch im eigenen Namen, schloss mit der C.________ AG am 4. September 2003 einen Generalunternehmervertrag mit einem Werkpreis von Fr. 1'852'000.-- ab und bot in der Folge das Mehrfamilienhaus vorerst zum Verkauf im Stockwerkeigentum an. Schliesslich erfolgte jedoch kein Verkauf, sondern veräusserten die Verkäuferinnen A.________ und B.________ die Liegenschaft an den Beschwerdeführer 2. Mit Vertrag vom 27. April 2004 übernahm die D.________ das bewilligte Bauprojekt von der Beschwerdeführerin 1 zum Preis von Fr. 404'000.--. Und am gleichen Tag erwarb die D.________ vom Beschwerdeführer 2 das zivilrechtliche Eigentum am Grundstück. Die Beschwerdeführerin 1 hat damit offensichtlich selbst wie eine Eigentümerin über das Grundstück verfügt. Aus diesem Grund forderte bereits der Grundsteuer-Ausschuss der Gemeinde die Beschwerdeführer auf, den Sachverhalt umfassend darzustellen und zu dokumentieren (Schreiben vom 3. Februar 2006), dem die Beschwerdeführer jedoch nur unzulänglich
Folge leisteten. Mit Beweisauflage vom 9. Oktober 2007 verlangte auch die Steuerrekurskommission III von den Beschwerdeführern verschiedene Unterlagen, namentlich allfällige Vertragsergänzungen zu dem am 27. April 2004 zwischen der Beschwerdeführerin 1 und der D.________ abgeschlossenen Vertrag für die Übertragung der Urheberrechte und der Baubewilligung auf die D.________, die Unterlagen bezüglich des Kreditgesuchs des Beschwerdeführers 2 sowie sämtliche Unterlagen (Besprechungsprotokolle, Aktennotizen, Briefe usw.), welche im Zusammenhang mit der geplanten oder erfolgten Projektübertragung von der Beschwerdeführerin 1 auf den Beschwerdeführer 2 und mit der Projekt- und Urheberrechtsübertragung von der Beschwerdeführerin 1 auf die D.________ stehen. Auch dieser Beweisauflage kamen die Beschwerdeführer nur unvollständig nach.
Fest steht damit einzig, dass die Beschwerdeführerin 1 über das Grundstück wie eine Eigentümerin wirtschaftlich verfügte. Die Art und Weise des Zusammenwirkens und dessen Einzelheiten blieben jedoch im Dunkeln. Wenn daher die Vorinstanz bei dieser Sachlage von "eine(r) nicht zu beseitigende(n) Ungewissheit über die möglicherweise steuerbegründende Art des Zusammenhangs zwischen der Auflösung des Kaufvertrages vom 5. Juni 2003 und der Übertragung des Grundeigentums an Y.________" ausging und einen Kettenhandel mit wirtschaftlichen Handänderungen bejahte, kann ihr offensichtlich nicht vorgeworfen werden, sie sei in Willkür verfallen.
2.3 Die Beschwerdeführer wenden ein, die Beschwerdeführerin 1 habe das Grundstück gar nicht kaufen können, da sie ausländisch beherrscht sei. Die Vorinstanz habe die anerbotenen Beweismittel nicht abgenommen und den Sachverhalt nicht geklärt. Dabei geht es jedoch nur um den Grund oder das Motiv, weshalb die Beschwerdeführerin 1 die Liegenschaft nicht zivilrechtlich erworben haben will. Für die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung kommt es darauf an, ob tatsächlich (objektiv) wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsmacht übertragen worden sind, und nicht auf den Kaufgrund oder das Kaufmotiv. Da es hier nicht um einen zivilrechtlichen Erwerb geht, kommt es auch nicht darauf an, was die Beschwerdeführerin 1 aus dem vom Bezirksrat im Hinblick auf den Grundstückerwerb durch eine Person im Ausland verschickten Formular bezüglich der Bewilligungspflicht ableitete.
2.4 Die Beschwerdeführer wenden sich auch gegen die Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn für die Festsetzung der Handänderungssteuer bei der zweiten wirtschaftlichen Handänderung. Sie machen geltend, die C.________ AG Generalunternehmung sei bereits am 25. Juni 2003 in Liquidation getreten und am 5. März 2004 in Konkurs gefallen. Der Totalunternehmervertrag vom 4. September 2003 für die Erstellung des Mehrfamilienhauses sei nie zum Tragen gekommen.
Tatsache ist, dass die C.________ AG Generalunternehmung bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Totalunternehmervertrags (4. September 2003) in Liquidation stand. Am 10. November 2003 gewährte die E.________ AG der Beschwerdeführerin 1 einen Kredit für den Bau des Hauses B. Am 16. Dezember 2003 erfolgte die zweite wirtschaftliche Handänderung (Erwerb der Liegenschaft durch den Beschwerdeführer 2). Am 27. April 2004 veräusserte der Beschwerdeführer 2 die Bauliegenschaft an die D.________ und am gleichen Tag schloss die Beschwerdeführerin 1 mit der D.________ einen Übernahmevertrag ab zum Preis von Fr. 404'000.-- für "sämtliche Rechte, insbesondere die Urheberrechte und die Baubewilligung" des Bauwerks in O.________. Im Preis inbegriffen sind insbesondere auch die Handänderungskosten und Finanzierungskosten des Beschwerdeführers 2.
Diese zeitliche Koinzidenz zeigt auf, dass die Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführer 2 eng zusammengewirkt haben und dass nicht nur die Bauparzelle, sondern auch das Projekt veräussert wurde. Es kann sich bei den verschiedenen Transaktionen offensichtlich nicht um unabhängige Geschäfte gehandelt haben. Obschon die C.________ AG in Liquidation stand, wurde mit ihr der Totalunternehmervertrag abgeschlossen. Unter diesen Umständen stellte sich auch die Frage nach dem rechtlichen Schicksal des Totalunternehmervertrags bei der zweiten wirtschaftlichen Handänderung vom 16. Dezember 2003. In diesem Zeitpunkt war der Konkurs über die C.________ AG noch nicht eröffnet worden (sondern erst am 5. März 2004) und hatte der Totalunternehmervertrag vermutungsweise Bestand.
Unter diesen Umständen mussten die Vorinstanzen Aufschluss und Unterlagen sowohl hinsichtlich des Schicksals des Werkvertrags (Totalunternehmervertrag) wie auch der weiteren Abmachungen verlangen, die zwischen den Beschwerdeführern bestanden, und zu einer ermessensweisen Festsetzung der Handänderungssteuer schreiten, nachdem ihnen diese Unterlagen und Auskünfte verweigert worden waren. Es ist auch nicht willkürlich, wenn das Verwaltungsgericht bei dieser Sachlage angenommen hat, dass beim Weiterverkauf der Liegenschaft an den Beschwerdeführer 2 der Werkvertrag mitübertragen wurde.
2.5 Die Beschwerdeführer tragen weiter vor, sie hätten den Vertrag vom 27. April 2004 der Vorinstanz eingereicht. Die Feststellung der Vorinstanz, sie hätten den Vertrag nicht beigebracht, sei falsch.
Auch diese Rüge ist unbegründet. Tatsache ist, dass der Vertrag vom 27. April 2004 (betreffend Übernahme des bewilligten Bauprojekts der Beschwerdeführerin 1 durch die D.________) der Vorinstanz eingereicht wurde, was diese auch nicht bemängelte. Diese hat vielmehr beanstandet, dass die Beschwerdeführer die "nachträglichen Vertragsänderungen und/oder Vertragsergänzungen des am 27. April 2004 abgeschlossenen Vertrages" nicht beigebracht hätten (Urteil E. 3.2.3). Ein solcher Vertrag wurde in der Tat nicht eingereicht (vgl. Verfügung der Steuerrekurskommission vom 6. November 2007 und Eingabe der Beschwerdeführer vom 13. November 2007).
3.
Das führt zur Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Die Gerichtskosten sind den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (Art. 65
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen. |
|
1 | Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen. |
2 | Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien. |
3 | Sie beträgt in der Regel: |
a | in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken; |
b | in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken. |
4 | Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten: |
a | über Sozialversicherungsleistungen; |
b | über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts; |
c | aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken; |
d | nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223. |
5 | Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben. |
|
1 | Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben. |
2 | Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden. |
3 | Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht. |
4 | Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist. |
5 | Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 5 Wahl - 1 Die Bundesversammlung wählt die Richter und Richterinnen. |
|
1 | Die Bundesversammlung wählt die Richter und Richterinnen. |
2 | Wählbar ist, wer in eidgenössischen Angelegenheiten stimmberechtigt ist. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'500.-- werden der Beschwerdeführerin 1 und dem Beschwerdeführer 2 unter solidarischer Haftung auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 23. Dezember 2008
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Merkli Wyssmann