5C.178/2001/bnm
II. Z I V I L A B T E I L U N G ********************************
22. Oktober 2001
Es wirken mit: Bundesrichter Reeb, Präsident der II. Zivilabteilung,
Bundesrichter Bianchi, Bundesrichter Raselli,
Bundesrichterin Nordmann, Bundesrichter Meyer und Gerichtsschreiber Gysel.
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In Sachen
1. Schweizerische Eidgenossenschaft und Kanton Schwyz,
vertreten durch den Rechtsdienst der kantonalen
Steuerverwaltung, dieser vertreten durch Rechtsanwalt
lic. iur. Markus Beeler, Bahnhofstrasse 15, 6430 Schwyz,
2. Z.________ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic.
iur. Guido Schmidhäusler, Postfach 430, 8853 Lachen, Kläger und Berufungskläger,
gegen
Gemeinde A.________, vertreten durch Rechtsanwalt lic.
iur. Thomas Wolf, Postplatz 6, 6430 Schwyz, Beklagte und Berufungsbeklagte,
betreffend
Kaufsrecht an einem arrestierten Grundstück, hat sich ergeben:
A.- Am 7. Januar 1993 räumte Y.________ der Gemeinde A.________ an der auf ihrem Gebiet liegenden Parzelle KTN ...
ein Kaufsrecht zum Preis von Fr. 2'460'590.-- ein. Gleichentags wurde dieses Recht im Grundbuch vorgemerkt.
Mit einem für eine Forderungssumme von 400'000 Franken nebst Zins zu 10 % seit 31. August 1991 gegen Y.________ erwirkten Arrestbefehl vom 21. Januar 1993 liess die Z.________ AG das Grundstück mit Beschlag belegen. Die dem Arrestvollzug entsprechende Verfügungsbeschränkung liess das Betreibungsamt B.________ am 22. Januar 1993 im Grundbuch vormerken. In der Folge wurde der Arrest ordnungsgemäss prosequiert (Betreibung Nr. ..., später überführt in Nr. ...).
Am 10. Juli 1995 übte die Gemeinde A.________ das Kaufsrecht aus, worauf am 24. Oktober 1995 der entsprechende Vertrag öffentlich beurkundet wurde. Noch am gleichen Tag wurde die Anmeldung zur Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch eingereicht. Hinsichtlich der Tilgung des Kaufpreises (Fr. 2'460'590.--) vereinbarten Y.________ und die Gemeinde A.________, dass Fr. 2'176'642.-- durch Übernahme der Schuldpflicht gegenüber der Grundpfandgläubigerin (Bank X.________), Fr. 217'557.-- (fällig mit der Eigentumsübertragung) durch Übergabe eines Checks an Y.________ bzw.
an den Notar zur Weiterleitung an die kantonale Steuerverwaltung zwecks Begleichung der Grundstückgewinnsteuer und Fr. 66'391.-- durch Hinterlegung auf ein vom Betreibungsamt B.________ bis zur rechtskräftigen Erledigung des Arrestprosequierungsverfahrens geführtes Konto geleistet würden.
Zu Gunsten der gegen Y.________ hängigen Betreibungen Nr. ... der Schweizerischen Eidgenossenschaft und des Kantons Schwyz und Nr. ... (ursprünglich Arrestprosequierungsbetreibung Nr. ...) der Z.________ AG (der die Arrestforderung gestützt auf das Urteil des Bundesgerichts vom 12. November 1997 in der Höhe von Fr. 257'143.-- zusteht) pfändete das Betreibungsamt B.________ am 9. Dezember 1997 "ein bestrittenes Guthaben" von Fr. 217'557.-- gegenüber der Gemeinde A.________. Dieser wurde angezeigt, dass sie den Betrag mit befreiender Wirkung nur noch an das Betreibungsamt leisten könne. Die Pfändung beruhte auf der von den Pfändungsgläubigern vertretenen Ansicht, der dem Guthaben entsprechende Betrag hätte von der Gemeinde A.________ beim Kauf des Grundstücks KTN ... wegen des am 22. Januar 1993 vollzogenen Arrestes nicht an Y.________ bzw. - zur Deckung der Grundstückgewinnsteuer - an die Steuerverwaltung geleistet werden dürfen, sondern an das Betreibungsamt überwiesen werden müssen.
Am 12. August 1998 ermächtigte das Betreibungsamt B.________ die drei Pfändungsgläubiger nach Art. 131 Abs. 2
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 131 - 1 Si tous les créanciers saisissants le demandent, les créances du débiteur non cotées à la bourse ou au marché leur sont données en paiement, ou à l'un d'eux pour leur compte, à la valeur nominale. Dans ce cas, les créanciers sont subrogés aux droits du débiteur jusqu'à concurrence de leurs créances. |
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1 | Si tous les créanciers saisissants le demandent, les créances du débiteur non cotées à la bourse ou au marché leur sont données en paiement, ou à l'un d'eux pour leur compte, à la valeur nominale. Dans ce cas, les créanciers sont subrogés aux droits du débiteur jusqu'à concurrence de leurs créances. |
2 | Si tous les créanciers saisissants sont d'accord, tous ou certains d'entre eux peuvent, sans préjudice de leurs droits contre le débiteur poursuivi, faire valoir des prétentions saisies en leur nom, à leur compte et à leurs risques et périls. Ils doivent y être autorisés par l'office des poursuites. La somme qu'ils pourront obtenir servira, dans ce cas, à couvrir leurs propres créances et les frais. Le solde est remis à l'office des poursuites.264 |
B.-Die Schweizerische Eidgenossenschaft und der Kanton Schwyz sowie die Z._________ AG reichten mit Eingabe vom 9. Februar 1999 beim Bezirksgericht B.________ gegen die Gemeinde A.________ Klage ein und verlangten, die Beklagte sei zu verpflichten, ihnen die Kaufpreisrestforderung von Fr. 217'557.-- nebst Zins zu 5 % seit dem 24. Oktober 1995 zu zahlen. Die Beklagte beantragte Abweisung der Klage und verkündete dem Kanton Schwyz und dem Bezirk B.________ den Streit.
Das Bezirksgericht B.________ hiess die Klage am 1. Juli 1999 gut.
In Gutheissung einer Berufung der Beklagten wies das Kantonsgericht (Zivilkammer) des Kantons Schwyz die Klage durch Urteil vom 21. Mai 2001 ab.
C.-Mit Eingabe vom 27. Juni 2001 haben die Kläger Berufung an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, die Klage gutzuheissen; allenfalls sei die Sache in Gutheissung der Berufung zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Das Kantonsgericht beantragt, die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Ihren Forderungsanspruch begründen die Kläger damit, dass die Beklagte den - einen Teil des Kaufpreises darstellenden - Betrag von Fr. 217'557.-- wegen des Arrestes, der auf dem von ihr erworbenen Grundstück gelastet habe, dem Betreibungsamt (zu Händen der Arrestgläubigerschaft) hätte zahlen müssen und die Leistung an den früheren Eigentümer, den Arrestschuldner, (bzw. die Übergabe eines entsprechenden Checks an den Notar zur Weiterleitung an die kantonale Steuerverwaltung) keine befreiende Wirkung gehabt habe. Die Beklagte widerspricht dieser Ansicht mit der Begründung, durch die Ausübung des Kaufsrechts habe der Arrest seine Wirkung verloren.
2.- Die Beklagte verkennt Bedeutung und Tragweite der auf dem Kaufsrecht bzw. auf dem Arrestbeschlag beruhenden Vormerkungen:
a) Durch Erklärung vom 7. Januar 1993 räumte Y.________ der Beklagten das (bis zum 31. Dezember 1995 befristete) Recht ein, das Grundstück (zum Preis von Fr. 2'460'590.--) käuflich zu erwerben. Ein Kaufsrecht ist persönlicher Natur, woran auch seine Vormerkung im Grundbuch nichts ändert (vgl. Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, N 56 zu Art. 683
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 683 |
Schweizerisches Privatrecht, Band V/1, S. 208 in Verbindung mit S. 215). Die Folge der Vormerkung ist einzig, dass das Kaufsrecht Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht erhält (Art. 959 Abs. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 959 - 1 Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi. |
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1 | Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi. |
2 | Ils deviennent ainsi opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble. |
Realobligation; dazu BGE 116 II 677 E. 3 S. 682 mit Hinweisen).
Es ist demnach nicht etwa so, dass die Vormerkung eine Veräusserung des Grundstücks an eine andere als die kaufrechtsberechtigte Person ausschlösse (vgl. Liver, a.a.O.).
Da die blosse Einräumung des Kaufsrechts an den Eigentumsverhältnissen nichts ändert und hier Eigentümer nach wie vor Y.________ war, stand einer Beschlagnahme des Grundstücks in dem gegen diesen hängigen Arrestverfahren auch aus betreibungsrechtlicher Sicht nichts entgegen. Die Rechtmässigkeit der am 22. Januar 1993 vorgemerkten, auf den Art. 101 Abs. 1
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 101 - 1 La saisie d'un immeuble entraîne une restriction du droit d'aliéner. L'office communique sans retard la saisie au registre foncier pour annotation et avec indication de la date et de la somme pour laquelle la saisie a eu lieu. La communication est faite également lorsque de nouveaux créanciers participent à la saisie et lorsque la saisie a pris fin. |
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1 | La saisie d'un immeuble entraîne une restriction du droit d'aliéner. L'office communique sans retard la saisie au registre foncier pour annotation et avec indication de la date et de la somme pour laquelle la saisie a eu lieu. La communication est faite également lorsque de nouveaux créanciers participent à la saisie et lorsque la saisie a pris fin. |
2 | L'annotation sera radiée si la réalisation n'est pas requise dans les deux ans qui suivent la saisie. |
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 275 - Les art. 91 à 109 relatifs à la saisie s'appliquent par analogie à l'exécution du séquestre. |
b) Am 10. Juli 1995 übte die Beklagte das Kaufsrecht aus, wodurch die Pflicht von Y.________ begründet wurde, das Eigentum am Grundstück auf sie zu übertragen, mit andern Worten der suspensiv bedingte Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) zu einem unbedingten wurde (dazu Meier-Hayoz, a.a.O., N 59 zu Art. 683
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 683 |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 216 - 1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. |
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1 | Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. |
2 | Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme authentique.79 |
3 | Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite.80 |
aa) Nach Art. 96 Abs. 1
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 96 - 1 Il est interdit au débiteur, sous menace des peines prévues par la loi (art. 169 CP213), de disposer des biens saisis sans la permission du préposé. Le fonctionnaire qui procède à la saisie attire expressément son attention sur cette interdiction ainsi que sur les conséquences pénales de sa violation.214 |
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1 | Il est interdit au débiteur, sous menace des peines prévues par la loi (art. 169 CP213), de disposer des biens saisis sans la permission du préposé. Le fonctionnaire qui procède à la saisie attire expressément son attention sur cette interdiction ainsi que sur les conséquences pénales de sa violation.214 |
2 | Sous réserve des effets de la possession acquise par les tiers de bonne foi, les actes de disposition accomplis par le débiteur sont nuls dans la mesure où ils lèsent les droits que la saisie a conférés aux créanciers.215 |
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 275 - Les art. 91 à 109 relatifs à la saisie s'appliquent par analogie à l'exécution du séquestre. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 963 - 1 Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
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1 | Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
2 | Cette déclaration n'est pas nécessaire, lorsque l'acquéreur se fonde sur la loi, ou qu'il produit un jugement passé en force de chose jugée ou tout autre acte équivalent. |
3 | Les cantons peuvent charger les officiers publics qui ont qualité pour dresser des actes authentiques, de requérir l'inscription des actes reçus par eux. |
bb) Es trifft allerdings zu, dass hier das vorgemerkte Kaufsrecht älter ist als der Arrest und diesem deshalb grundsätzlich vorgeht. Das hat im Ergebnis auf den Entscheid indessen keinen Einfluss, weil das Grundstück im Zeitpunkt der Kaufsrechtsausübung mit dem Arrest belegt war und die Eigentumsübertragung, d.h. die Verfügung über das Grundstück (dazu Liver, a.a.O., S. 214), nur mit Zustimmung des Betreibungsamtes erfolgen konnte (vgl. BGE 102 III 20 E. 2 S. 24; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, N 32 zu Art. 96; Deschenaux, a.a.O., S. 651 Fn. 33a).
3.- Die Beklagte geht somit zu Unrecht davon aus, der Erwerber des Grundstücks, für das eine betreibungsrechtliche Verfügungsbeschränkung vorgemerkt ist, habe sich die dieser zugrunde liegenden Rechte des Arrest- bzw. Pfändungsgläubigers nicht entgegenhalten zu lassen. Da dessen Stellung nicht geschmälert werden darf, ist die Löschung der Vormerkung (von der die Beklagte ausgeht) einzig gegen eine entsprechende Sicherstellung zulässig.
Welchen Betrag der Erwerber zur Ablösung des vollstreckungsrechtlichen Beschlags beim Betreibungsamt (zu Handen des Arrest- bzw. Pfändungsgläubigers) zu hinterlegen hat, wird bei einem auf der Ausübung eines vorgemerkten Kaufsrechts beruhenden Eigentumsübergang durch die entsprechenden (festen) Preisabmachungen zwischen Kaufrechtsgeber und Kaufrechtsnehmer bestimmt. Auf Grund der (älteren) Vormerkung des Kaufsrechts hat der Arrest- bzw. Pfändungsgläubiger deren Vereinbarung gegen sich gelten zu lassen. Die Beklagte hätte mithin den Teil des Kaufpreises von Fr. 2'460'590.-- beim Betreibungsamt hinterlegen müssen, der die Tilgung durch Übernahme der Grundpfandschulden übersteigt (vgl. Deschenaux, a.a.O., S. 651 Fn. 33a), abzüglich der bereits hinterlegten Fr. 66'391.--. Auf diese Leistung ist die Klage letztlich gerichtet. Sie ist daher vollumfänglich gutzuheissen, zumal der Zinsanspruch unbestritten geblieben ist.
4.- Die Berufung ist nach dem Gesagten gutzuheissen, so dass die Beklagte kostenpflichtig wird (Art. 156 Abs. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 963 - 1 Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
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1 | Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet. |
2 | Cette déclaration n'est pas nécessaire, lorsque l'acquéreur se fonde sur la loi, ou qu'il produit un jugement passé en force de chose jugée ou tout autre acte équivalent. |
3 | Les cantons peuvent charger les officiers publics qui ont qualité pour dresser des actes authentiques, de requérir l'inscription des actes reçus par eux. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- a) Die Berufung wird gutgeheissen und das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Schwyz vom 21. Mai 2001 aufgehoben.
b) In Gutheissung der Klage wird die Beklagte verpflichtet, den Klägern Fr. 217'557.-- nebst Zins zu 5 % seit
24. Oktober 1995 zu zahlen.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 6'000.-- wird der Beklagten auferlegt.
3.- Die Beklagte wird verpflichtet, die Kläger für ihre Umtriebe im bundesgerichtlichen Verfahren mit Fr. 8'000.-- zu entschädigen.
4.- Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
5.- Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Schwyz schriftlich mitgeteilt.
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Lausanne, 22. Oktober 2001
Im Namen der II. Zivilabteilung des
SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: