5A_129/2012 - 2012-08-22 - Droit des poursuites et de la faillite

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_129/2012

Urteil vom 22. August 2012
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Escher, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter von Werdt, Herrmann,
Gerichtsschreiber Zingg.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Isabelle Schwander,
Beschwerdeführer,

gegen

Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Raphael Mullis,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt Z.________.

Gegenstand
Steigerungszuschlag,

Beschwerde gegen den Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz, Beschwerdekammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibung und Konkurs, vom 30. Januar 2012.

Sachverhalt:

A.
Am 29. Februar 2008 versteigerte das Betreibungsamt Z.________ das im Eigentum von X.________ stehende Grundstück GB xxx. Die C.________ erhielt den Zuschlag für den Grundstücksteil A und Y.________ für den landwirtschaftlichen Grundstücksteil B (nunmehr GBBl yyyy). Eine von X.________ gegen den Steigerungszuschlag erhobene Beschwerde wurde vom Kantonsgericht Schwyz mit Beschluss vom 23. Dezember 2008 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.

B.
Mit zwei Schreiben vom 25. Februar und 20. April 2010 gelangte X.________ an das Betreibungsamt Z.________ und ersuchte um Aufhebung des Steigerungszuschlags für den Grundstücksteil B. Zur Begründung führte er aus, dem Erwerber habe die erforderliche Bewilligung zum Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks gefehlt. Das Betreibungsamt Z.________ reagierte nicht auf diese Eingaben.

C.
Am 9. Juni 2010 erhob X.________ beim Bezirksgerichtspräsidenten der March als unterer Aufsichtsbehörde Rechtsverweigerungsbeschwerde mit dem sinngemässen Antrag, das Betreibungsamt anzuweisen, mit beschwerdefähiger Verfügung über die Aufhebung des Steigerungszuschlags zu befinden. Am 9. September 2010 trat der Bezirksgerichtspräsident auf die Beschwerde nicht ein.

D.
D.a Dagegen erhob X.________ am 20. September 2010 Beschwerde beim Kantonsgericht Schwyz als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde. Er beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Feststellung, dass die Steigerung bzw. der Zuschlag des Grundstücksteils B aufzuheben sei. Mit Beschluss vom 25. November 2010 wies das Kantonsgericht die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.
D.b Die von X.________ am 4. Januar 2011 dagegen erhobene Beschwerde in Zivilsachen wurde vom Bundesgericht am 28. März 2011 gutgeheissen und die Angelegenheit zu neuer Beurteilung an das Kantonsgericht zurückgewiesen (Urteil 5A_9/2011 vom 28. März 2011). Das Kantonsgericht wurde angehalten, das Verfahren für die Behandlung der Eingaben von X.________ zu bestimmen (Rechtsverweigerungsbeschwerde oder Revision) und abzuklären, ob Y.________ über eine Erwerbsbewilligung für das Grundstück B verfüge (E. 3 und 4 des genannten Urteils).
D.c In der Folge nahm das Kantonsgericht das Verfahren wieder auf und trat mit Verfügung vom 30. Mai 2011 auf die Beschwerde und ein allfälliges Revisionsgesuch nicht ein.
D.d Gegen diese Verfügung erhob X.________ am 10. Juni 2011 erneut Beschwerde an das Bundesgericht. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde teilweise gut und wies die Angelegenheit nochmals zu neuer Beurteilung an das Kantonsgericht zurück (Urteil 5A_393/2011 vom 3. November 2011).
D.e Mit Beschluss vom 30. Januar 2012 wies das Kantonsgericht die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.

E.
Am 8. Februar 2012 hat X.________ (Beschwerdeführer) ohne anwaltlichen Beistand vorsorglich Beschwerde an das Bundesgericht erhoben, die Beschwerdebegründung für später in Aussicht gestellt und um superprovisorische Erteilung der aufschiebenden Wirkung ersucht. Das Bundesgericht hat daraufhin bis zum Entscheid über dieses Gesuch alle Vollziehungsvorkehrungen untersagt.
Am 20. Februar 2012 hat der Beschwerdeführer, nunmehr vertreten durch Rechtsanwältin Isabelle Schwander, eine begründete Beschwerde in Zivilsachen eingereicht. Er beantragt, den Beschluss des Kantonsgerichts vom 30. Januar 2012 und die Steigerung vom 29. Februar 2008 des betroffenen Grundstücksteils aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur Neuentscheidung an das Kantonsgericht und subeventualiter an das Betreibungsamt Z.________ zurückzuweisen. Zudem ersucht er um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung für das bundesgerichtliche Verfahren.
Sowohl Y.________ (Beschwerdegegner) wie auch das Kantonsgericht haben sich dem Gesuch um aufschiebende Wirkung widersetzt. Das Betreibungsamt Z.________ hat sich nicht vernehmen lassen. Der Beschwerdegegner hat zudem verlangt, der Beschwerdeführer sei zur Sicherstellung einer allfälligen Parteientschädigung zu verpflichten, und er hat um Zustellung des Urteils 5A_9/2011 vom 28. März 2011 gebeten. Mit Präsidialverfügung vom 7. März 2012 ist der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt und das Sicherstellungsgesuch des Beschwerdegegners, soweit nicht gegenstandslos, abgewiesen worden. Zudem ist angeordnet worden, dem Beschwerdegegner eine Kopie des verlangten Urteils zuzustellen.
In der Sache widersetzen sich das Kantonsgericht, das Betreibungsamt Z.________ und der Beschwerdegegner der Beschwerde und sie beantragen in ihren Vernehmlassungen, auf sie nicht einzutreten bzw. sie abzuweisen (Vernehmlassungen vom 9., 11. und 16. Mai 2012).
Mit Eingabe vom 8. Juni 2012 hat der Beschwerdeführer um Akteneinsicht ersucht sowie darum, die Eingaben des Beschwerdegegners aus dem Verfahren zu weisen. Die kantonalen Akten sind der Anwältin des Beschwerdeführers zur Einsicht zugestellt und die bundesgerichtlichen Akten sind auf der Bundesgerichtskanzlei zur Einsicht aufgelegt worden. Nach Einsicht in die kantonalen Akten hat der Beschwerdeführer am 25. Juni 2012 eine weitere Eingabe eingereicht. Der Beschwerdegegner hat nach Erhalt derselben dem Bundesgericht am 12. Juli 2012 eine Beilage zukommen lassen und darum ersucht, die Eingabe vom 25. Juni 2012 aus dem Recht zu weisen. Der Beschwerdeführer hat sich daraufhin mit Eingabe vom 6. August 2012 erneut geäussert. Der Beschwerdegegner ist von dieser Eingabe in Kenntnis gesetzt worden.

Erwägungen:

1.
Die Beschwerde in Zivilsachen ist gegen den Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen (Art. 75 BGG) unabhängig vom Streitwert zulässig (Art. 72 Abs. 2 lit. a und Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Sowohl die vorsorgliche Beschwerde vom 8. Februar wie auch die nachträgliche Begründung vom 20. Februar 2012 sind binnen Frist erfolgt (Art. 100 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 45 Abs. 1 BGG). Auf die Zulässigkeit der weiteren Eingaben der Beteiligten ist, soweit nötig, im Sachzusammenhang einzugehen.

2.
Hintergrund des vorliegenden Rechtsstreits ist die Frage, ob Y.________ über eine Erwerbsbewilligung gemäss Art. 61 ff . des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) für das von ihm am 29. Februar 2008 ersteigerte landwirtschaftliche Grundstück verfügt (vgl. im Einzelnen die in dieser Sache ergangenen bundesgerichtlichen Urteile 5A_9/2011 vom 28. März 2011 und 5A_393/2011 vom 3. November 2011). Das Bundesgericht hat im letztgenannten Urteil festgehalten, dass nach damaligem Aktenstand keine Erwerbsbewilligung vorliege (E. 6.1), die Folgen für den Steigerungszuschlag jedoch noch offengelassen, da hierüber anhand der damaligen Kenntnisse nicht entschieden werden konnte (E. 6.2.1.3 und 6.2.3). In der Folge hat es die Angelegenheit an das Kantonsgericht zu neuer Beurteilung zurückgewiesen.
Im nunmehr angefochtenen Beschluss vom 30. Januar 2012 hat das Kantonsgericht ausgeführt, es habe nach der genannten Rückweisung den Ersteigerer Y.________ ins Verfahren einbezogen und ihn aufgefordert, eine Erwerbsbewilligung samt damaliger Gesuchstellung beizubringen. Y.________ habe daraufhin sowohl eine ergänzende Erwerbsbewilligung vom 6. Dezember 2011 als auch das Bewilligungsgesuch vom 26. Februar 2008 eingereicht. Der Beschwerdeführer habe sich zu diesen, ihm zugestellten Unterlagen nicht vernehmen lassen. Es sei somit erstellt, dass eine hinreichende Erwerbsbewilligung vorliege und das Bewilligungsverfahren noch vor der Versteigerung eingeleitet worden sei. Auf den Versteigerungszuschlag sei deshalb nicht zurückzukommen. Daran ändere nichts, dass die ergänzende Bewilligungsverfügung vom 6. Dezember 2011 noch nicht rechtskräftig sei.

3.
3.1 Umstritten ist die Stellung des Beschwerdegegners im Aufsichtsverfahren. Während der Beschwerdeführer dessen Beizug in das kantonale Verfahren kritisiert, bemängelt der Beschwerdegegner, vom Bundesgericht nicht bereits in die vorangegangenen bundesgerichtlichen Verfahren einbezogen worden zu sein.

3.2 Dass das Kantonsgericht Y.________ ins Verfahren einbezogen hat, verletzt kein Recht, da er von einer Aufhebung des Steigerungszuschlags direkt betroffen wäre (vgl. Art. 20a Abs. 2 Ziff. 4 SchKG). Insoweit ist es nunmehr auch angebracht, Y.________ in das bundesgerichtliche Verfahren einzubeziehen (vgl. Art. 102 Abs. 1 BGG). Frühere Urteile des Bundesgerichts sind nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens.

4.
4.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, das Kantonsgericht sei weder unabhängig noch unparteiisch. Er rügt in diesem Zusammenhang Verletzungen von Art. 29 Abs. 1 und Art. 30 Abs. 1 BV sowie von Art. 6 Ziff. 1 EMRK. Er begründet dies unter anderem damit, dass das Kantonsgericht Absprachen mit dem Beschwerdegegner getroffen und es zudem das Verfahren auf Erteilung einer Erwerbsbewilligung an sich gezogen habe.

4.2 Der Beschwerdeführer wirft dem Kantonsgericht zwar Befangenheit vor, stellt aber kein Ablehnungsgesuch gegen einzelne (oder alle) Mitglieder des Gerichts oder gegen diejenigen Gerichtspersonen, die am vorinstanzlichen Verfahren mitgewirkt haben. Dies wäre erforderlich, um zu bestimmen, gegen welche Gerichtsperson sich der Vorwurf der Befangenheit richtet, der im Hinblick auf jede abgelehnte Gerichtsperson einzeln zu prüfen ist. Auf die entsprechenden Vorbringen des Beschwerdeführers ist folglich nicht einzutreten.
Im Übrigen findet sich im angefochtenen Beschluss kein Hinweis darauf, dass das Kantonsgericht das Verfahren auf Erteilung einer Erwerbsbewilligung an sich gezogen hätte. Das Kantonsgericht behält im Gegenteil die Anfechtung der ergänzenden Erwerbsbewilligung vor. Nach Darstellung der Parteien ist diese denn auch inzwischen am Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz angefochten worden.

5.
5.1 Der Beschwerdeführer rügt verschiedene Verletzungen des rechtlichen Gehörs. So habe das Kantonsgericht - in Missachtung einer Anweisung im Urteil 5A_9/2011 - nie begründet, wieso es überhaupt zuständig sei. Zuständig sei vielmehr das Betreibungsamt Z.________.

5.2 Diese Rüge ist unbegründet. In E. 6.2.1.1 des Urteils 5A_393/2011 hat sich das Bundesgericht zur Rechtsnatur des vorliegenden Verfahrens geäussert und festgehalten, es handle sich um eine Rechtsverweigerungs- oder -verzögerungsbeschwerde gegen das Untätigbleiben des Betreibungsamts (Art. 17 Abs. 3 SchKG). Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen ergibt sich somit ohne weiteres aus den gesetzlichen Bestimmungen (Art. 17 ff . SchKG). Es bestand für das Kantonsgericht somit kein Anlass, sich im angefochtenen Beschluss nochmals dazu zu äussern. Das Kantonsgericht war im Übrigen entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers auch nicht verpflichtet, die Angelegenheit zur Sachverhaltsabklärung an das Betreibungsamt zurückzuweisen. Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Aufsichtsbehörde diejenigen Sachverhaltsabklärungen selber vornimmt, die ihr erst die Beurteilung erlauben, ob das Amt zu Recht untätig geblieben ist oder nicht.

5.3 Des Weiteren rügt der Beschwerdeführer, dass ihm das Kantonsgericht nicht von sich aus alle eingeholten Akten zugestellt habe. Erst am 6. Februar 2012, d.h. nach Erlass des angefochtenen Beschlusses, habe er Teile der Akten ohne Aktenverzeichnis erhalten. So habe er erst damals von Absprachen zwischen dem Beschwerdegegner und dem Kantonsgericht (Schreiben von Rechtsanwalt Mullis vom 30. November 2011 an das Landwirtschaftsamt) erfahren. Auch das Schreiben von Rechtsanwalt Mullis vom 14. Dezember 2011 und die Beilagen zum Brief desselben vom 12. Dezember 2011 habe er erst nachträglich erhalten. Gar nicht bekommen habe er die ergänzende Erwerbsbewilligung. In der Folge habe er sich zu alldem, insbesondere auch zum Beizug des Beschwerdegegners ins Verfahren, nicht äussern können.
5.4
5.4.1 Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser Anspruch ist formeller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 137 I 195 E. 2.2 S. 197).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst insbesondere das Recht, von jedem Aktenstück und jeder dem Gericht eingereichten Stellungnahme Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können (sog. Replikrecht; BGE 133 I 100 E. 4.3 ff. S. 102 ff. mit Hinweisen). Es steht in erster Linie der Partei und nicht dem Richter zu, darüber zu befinden, ob neu beigebrachte Unterlagen es rechtfertigen, dass hiezu Stellung genommen wird (Urteil 2D_77/2010 vom 19. Juli 2011 E. 2.2, in: SJ 2012 I S. 61).
Die Wahrnehmung des Replikrechts setzt voraus, dass jede dem Gericht eingereichte Stellungnahme oder Vernehmlassung den Beteiligten zugestellt wird, so dass sie entscheiden können, ob sie sich dazu äussern wollen oder nicht. Dies gilt unabhängig davon, ob in diesen Eingaben neue und erhebliche Gesichtspunkte enthalten sind oder nicht (BGE 137 I 195 E. 2.3.1 S. 197 mit Hinweisen). Es kann offenbleiben, ob sich diese Zustellpflicht auch auf andere Aktenstücke (insbesondere Beilagen zu den genannten Eingaben) bezieht (vgl. Urteil 2D_77/2010 vom 19. Juli 2011 E. 2.2, in: SJ 2012 I S. 61) oder ob sich das Gericht damit begnügen darf, die Beteiligten über den Beizug oder Erhalt neuer Akten zu informieren, damit sie gegebenenfalls ein Akteneinsichtsgesuch stellen können (vgl. BGE 132 V 387 E. 6.2 S. 391).
5.4.2 Gemäss dem angefochtenen Beschluss sind dem Beschwerdeführer die ergänzende Erwerbsbewilligung (Verfügung des Amts für Landwirtschaft vom 6. Dezember 2011) und das Bewilligungsgesuch vom 26. Februar 2008 zugestellt worden. Letzteres wird vom Beschwerdeführer nicht bestritten. Daran ändern seine Ausführungen nichts, wonach es sich dabei um ein Feststellungsgesuch und nicht um ein Gesuch um Erwerbsbewilligung handle, denn dies beschlägt nicht den Erhalt des Dokuments, sondern einzig dessen Qualifikation (dazu unten E. 5.5). Die Zustellung der ergänzenden Erwerbsbewilligung bestreitet er jedoch.
Den Akten des Kantonsgerichts lässt sich entnehmen, dass das Gericht dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 15. Dezember 2011 (act. 9) eine Kopie der Eingabe von Rechtsanwalt Mullis vom 12. Dezember 2011 (act. 5) sowie des Bewilligungsgesuchs vom 26. Februar 2008 (act. 8) zugestellt hat. In diesem Schreiben wurde zudem ausgeführt, der Beschwerdeführer habe die vom Beschwerdegegner eingereichte Verfügung des Landwirtschaftsamts vom 6. Dezember 2011 (d.h. die ergänzende Erwerbsbewilligung; act. 6/2 [zugleich Beilage 2 zu act. 5]) direkt zugestellt erhalten. Gemäss Mitteilungsanordnung in Ziff. 3.4 des Dispositivs dieser Verfügung müsste er sie tatsächlich direkt vom Landwirtschaftsamt erhalten haben. Am 2. Februar 2012 hat der Beschwerdeführer ein Akteneinsichtsgesuch gestellt; dieses erfolgte also nach Ausfällung des angefochtenen Beschlusses am 30. Januar 2012, aber vor Versand desselben am 6. Februar 2012. Mit Schreiben vom 6. Februar 2012 hat das Kantonsgericht dem Beschwerdeführer weitere Unterlagen in Kopie zugestellt, nämlich act. 2-4, 6/1, 6/3 und 7. Act. 2 ist die Aufforderung des Kantonsgerichts vom 17. November 2011 an den Beschwerdegegner, binnen Frist eine Erwerbsbewilligung des Landwirtschaftsamtes samt ursprünglichem
Gesuch beizubringen. Mit act. 3 (Schreiben vom 22. November 2011) hat das Kantonsgericht dem Beschwerdegegner Akten zugestellt. In act. 4 bittet der Beschwerdegegner um Fristverlängerung. Act. 6/1 und 6/3 sind Beilage 1 und 3 zur Eingabe des Beschwerdegegners vom 12. Dezember 2011 (act. 5). Bei act. 6/1 handelt es sich um ein Schreiben des Beschwerdegegners vom 30. November 2011 an das Landwirtschaftsamt (vgl. oben E. 5.3) und act. 6/3 enthält einen Beschwerdeverzicht des Beschwerdegegners hinsichtlich der Verfügung des Landwirtschaftsamts vom 6. Dezember 2011. Bei act. 7 handelt es sich um die Eingabe des Beschwerdegegners vom 14. Dezember 2011, mit der er das ursprüngliche Gesuch an das Landwirtschaftsamt vom 26. Februar 2008 (act. 8) aufforderungsgemäss dem Kantonsgericht eingereicht hat.
5.4.3 Dazu ist unter dem Aspekt der Wahrung des rechtlichen Gehörs Folgendes zu bemerken:
Zu denjenigen Unterlagen, die dem Beschwerdeführer am 15. Dezember 2011 zugestellt worden sind (act. 5 und 8), hätte er sich äussern können. Dies betrifft insbesondere auch die Frage des Beizugs des Beschwerdegegners in das Verfahren, denn dessen Teilnahme am Verfahren ist aus act. 5 ersichtlich. Der Beschwerdeführer hat keine solche Stellungnahme eingereicht. Hätte er eine Stellungnahme zu den ihm effektiv zugestellten Unterlagen einreichen wollen, so hätte er diese unverzüglich beantragen oder einreichen müssen. Andernfalls ist davon auszugehen, dass er darauf verzichtet hat (BGE 133 I 100 E. 4.8 S. 105 mit Hinweisen).
Im Schreiben vom 15. Dezember 2011 hat das Kantonsgericht ausdrücklich auf die Verfügung des Landwirtschaftsamtes vom 6. Dezember 2011 (act. 6/2) hingewiesen und ausgeführt, weshalb es sie dem Beschwerdeführer nicht zustellt. Ob der Beschwerdeführer diese Verfügung tatsächlich vom Landwirtschaftsamt erhalten hat, wie es gemäss Mitteilungsformel in der Verfügung der Fall sein müsste, mag offenbleiben. Jedenfalls durfte das Kantonsgericht angesichts der Mitteilungsformel annehmen, dass dies der Fall sein werde. Der Beschwerdeführer hätte nach Erhalt des Schreibens vom 15. Dezember 2011 genügend Zeit gehabt und es durfte von ihm nach Treu und Glauben erwartet werden, dass er sich an das Kantonsgericht wendet und sich nach dieser Verfügung erkundigt, sofern er sie tatsächlich nicht von anderer Seite erhalten hätte. Da das Aufsichtsverfahren von kurzen Fristen geprägt ist, hätte dies binnen kurzer Zeit geschehen müssen. Damit hätte er den - allfälligen - Mangel im Rahmen seiner prozessualen Sorgfaltspflichten im kantonalen Verfahren beheben können und ist insoweit mit seiner Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs vor Bundesgericht nicht mehr zu hören (Urteil 5P.431/2003 vom 13. Januar 2004 E. 1 in: Pra 2004 Nr. 109 S. 609).
Nach Erhalt des Schreibens vom 15. Dezember 2011 musste dem Beschwerdeführer auch die Existenz weiterer Beilagen (act. 6/1 und 6/3) und des Schreibens vom 17. November 2011 (act. 2) bekannt sein, da sie in der ihm zugestellten Eingabe vom 12. Dezember 2011 (act. 5) erwähnt sind. Auch dies hat er jedoch nicht zum Anlass genommen, unverzüglich ein Akteneinsichtsgesuch zu stellen und die Unterlassung des Kantonsgerichts zu korrigieren. Auch insoweit ist seiner Rüge kein Erfolg beschieden. Dennoch ist folgendes festzuhalten: Unabhängig davon, ob das Gericht überhaupt von sich aus die Beilagen zustellen muss, erscheint es fragwürdig, wenn es zwar eine Zustellung vornimmt, dabei aber nur einen Teil der Unterlagen zustellt und bei einem anderen Teil ohne Vorliegen guter Gründe (z.B. Geheimhaltungsinteressen) darauf verzichtet. Unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung der Verfahrensbeteiligten ist des Weiteren nicht nachvollziehbar, wieso das Kantonsgericht gemäss Verteiler zwar sofort und ohne erkennbaren Zweck das Betreibungsamt Z.________ mit einer Kopie seines Schreibens vom 17. November 2011 an den Beschwerdegegner (act. 2) bedient hat, nicht jedoch den Beschwerdeführer.
Dass das Kantonsgericht nicht automatisch eine Kopie von act. 3 (Begleitschreiben zu einer Zustellung von Akten aus einem früheren Verfahrensstadium an Rechtsanwalt Mullis) an den Beschwerdeführer versandt hat, ist nicht zu beanstanden. Es gibt keine verfassungsrechtliche Pflicht, alle Beteiligten mit Orientierungskopien über alle gerichtlichen Schritte zu informieren. Ausserdem war eine Mitteilung von act. 4 nicht zwingend geboten, handelt es sich dabei doch um ein blosses Fristerstreckungsgesuch des Beschwerdegegners. Der Beschwerdeführer behauptet nicht, dass ihm das in dieser Frage anwendbare kantonale Recht (Art. 20a Abs. 3 SchKG) ein Anhörungsrecht zu Fristerstreckungsgesuchen der Gegenpartei verschafft.
Hingegen hätte das Kantonsgericht die Eingabe des Beschwerdegegners vom 14. Dezember 2011 (act. 7) dem Beschwerdeführer ohne weiteres zustellen müssen (oben E. 5.4.1). Wieso dies nicht mit dem Schreiben vom 15. Dezember 2011 erfolgt ist, mit dem unter anderem die Beilage zu act. 7 (nämlich act. 8: Bewilligungsgesuch) dem Beschwerdeführer zugestellt wurde, ist nicht ersichtlich. Es liegt - wie gesagt - nicht am Kantonsgericht, den Inhalt dieser Eingabe zu bewerten und darüber zu entscheiden, ob eine Stellungnahme dazu gerechtfertigt ist oder nicht. Hinsichtlich dieser Eingabe vom 14. Dezember 2011 (act. 7) trifft den Beschwerdeführer schliesslich auch kein Vorwurf, das Anhörungsrecht verwirkt zu haben: Die Existenz dieses Schreibens war aus den dem Beschwerdeführer zur Verfügung gestellten Unterlagen nicht ersichtlich. Diesbezüglich hat das Kantonsgericht demnach das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt. Der angefochtene Beschluss ist deshalb aufzuheben und die Angelegenheit an die Vorinstanz zur Behebung des Mangels zurückzuweisen.

5.5 Bei diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt es sich, auf die sinngemässe Rüge einzugehen, das in den Akten liegende Gesuch vom 26. Februar 2008 sei ein Feststellungsgesuch und kein Gesuch um Erwerbsbewilligung. Die ergänzende Erwerbsbewilligung vom 6. Dezember 2011 ist beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz angefochten worden. Das Bundesgericht geht an dieser Stelle nicht auf Vorbringen ein, die dieses Verfahren betreffen.

6.
Es rechtfertigt sich vorliegend, für das bundesgerichtliche Verfahren keine Gerichtskosten zu erheben (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beteiligten tragen ihre Parteikosten selber (Art. 68 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdeführer hat ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung gestellt, dem zu entsprechen ist (Art. 64 Abs. 1 und 2 BGG). Er hat der Gerichtskasse Ersatz für die Entschädigung der amtlichen Anwältin zu leisten, sofern er später dazu in der Lage sein sollte (Art. 64 Abs. 4 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz vom 30. Januar 2012 aufgehoben. Die Angelegenheit wird an das Kantonsgericht zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2.
Das Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung für das bundesgerichtliche Verfahren wird gutgeheissen, soweit es nicht als gegenstandslos abzuschreiben ist. Ihm wird Rechtsanwältin Isabelle Schwander, Axenstrasse 12, Wolfsprung, 6440 Brunnen, als amtliche Rechtsbeiständin beigegeben.

3.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

4.
Es werden keine Parteientschädigungen gesprochen.

5.
Rechtsanwältin Schwander wird für das bundesgerichtliche Verfahren ein Honorar von Fr. 1'000.-- aus der Bundesgerichtskasse entrichtet.

6.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Kantonsgericht Schwyz, Beschwerdekammer als obere Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 22. August 2012
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Escher

Der Gerichtsschreiber: Zingg

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 45 Fin - 1 Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
¹	Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
²	Le droit cantonal déterminant est celui du canton où la partie ou son mandataire a son domicile ou son siège.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 61 Principe - 1 Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
¹	Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
²	L'autorisation est accordée lorsqu'il n'existe aucun motif de refus.
³	Sont des acquisitions, le transfert de la propriété, ainsi que tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la propriété.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 20^a - 1 ...33
¹	...33
²	Les dispositions suivantes s'appliquent à la procédure devant les autorités cantonales de surveillance:34
¹	les autorités de surveillance doivent, chaque fois qu'elles agissent en cette qualité, se désigner comme telles et le cas échéant, comme autorité inférieure ou supérieure;
²	l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer et peut déclarer irrecevables leurs conclusions lorsque les parties refusent de prêter le concours nécessaire que l'on peut attendre d'elles;
³	l'autorité de surveillance apprécie librement les preuves; sous réserve de l'art. 22, elle ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties.
⁴	la décision est motivée et indique les voies de droit; elle est notifiée par écrit aux parties, à l'office concerné et à d'autres intéressés éventuels;
⁵	les procédures sont gratuites. La partie ou son représentant qui use de procédés téméraires ou de mauvaise foi peut être condamné à une amende de 1500 francs au plus ainsi qu'au paiement des émoluments et des débours.
³	Pour le reste, les cantons règlent la procédure.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 102 Échange d'écritures - 1 Si nécessaire, le Tribunal fédéral communique le recours à l'autorité précédente ainsi qu'aux éventuelles autres parties ou participants à la procédure ou aux autorités qui ont qualité pour recourir; ce faisant, il leur impartit un délai pour se déterminer.
¹	Si nécessaire, le Tribunal fédéral communique le recours à l'autorité précédente ainsi qu'aux éventuelles autres parties ou participants à la procédure ou aux autorités qui ont qualité pour recourir; ce faisant, il leur impartit un délai pour se déterminer.
²	L'autorité précédente transmet le dossier de la cause dans le même délai.
³	En règle générale, il n'y a pas d'échange ultérieur d'écritures.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 30 Garanties de procédure judiciaire - 1 Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
¹	Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
²	La personne qui fait l'objet d'une action civile a droit à ce que sa cause soit portée devant le tribunal de son domicile. La loi peut prévoir un autre for.
³	L'audience et le prononcé du jugement sont publics. La loi peut prévoir des exceptions.

IR 0.101 Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH) CEDH Art. 6 Droit à un procès équitable - 1. Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
¹	Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
²	Toute personne accusée d'une infraction est présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité ait été légalement établie.
³	Tout accusé a droit notamment à:
^a	être informé, dans le plus court délai, dans une langue qu'il comprend et d'une manière détaillée, de la nature et de la cause de l'accusation portée contre lui;
^b	disposer du temps et des facilités nécessaires à la préparation de sa défense;
^c	se défendre lui-même ou avoir l'assistance d'un défenseur de son choix et, s'il n'a pas les moyens de rémunérer un défenseur, pouvoir être assisté gratuitement par un avocat d'office, lorsque les intérêts de la justice l'exigent;
^d	interroger ou faire interroger les témoins à charge et obtenir la convocation et l'interrogation des témoins à décharge dans les mêmes conditions que les témoins à charge;
^e	se faire assister gratuitement d'un interprète, s'il ne comprend pas ou ne parle pas la langue employée à l'audience.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
¹	Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
²	La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
³	Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
⁴	En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.27

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 64 Assistance judiciaire - 1 Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
¹	Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
²	Il attribue un avocat à cette partie si la sauvegarde de ses droits le requiert. L'avocat a droit à une indemnité appropriée versée par la caisse du tribunal pour autant que les dépens alloués ne couvrent pas ses honoraires.
³	La cour statue à trois juges sur la demande d'assistance judiciaire. Les cas traités selon la procédure simplifiée prévue à l'art. 108 sont réservés. Le juge instructeur peut accorder lui-même l'assistance judiciaire si les conditions en sont indubitablement remplies.
⁴	Si la partie peut rembourser ultérieurement la caisse, elle est tenue de le faire.