Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A 423/2016
Arrêt du 21 décembre 2016
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes les juges Kiss, présidente, Hohl et Niquille.
Greffier : M. Thélin.
Participants à la procédure
H.X.________ et F.X.________,
représentés par Me Daniel Schütz,
demandeurs et recourants,
contre
Z.________ SA,
représentée par Me Jean-François Marti,
défenderesse et intimée.
Objet
bail à loyer
recours contre l'arrêt rendu le 6 juin 2016 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.
Faits :
A.
Dès le 16 décembre 2005, H.X.________ et F.X.________ ont pris à bail un magasin de 29 m² et deux dépôts de 5 et 6 m² au rez-de-chaussée d'un bâtiment du centre de Genève, afin d'y exploiter un commerce de chaussures. Conclu le 24 août précédent, le contrat devait prendre fin le 31 décembre 2010 sans résiliation préalable. Il était toutefois prévu que les locataires pourraient en obtenir la prolongation pour une durée fixe de cinq ans échéant le 31 décembre 2015; cette option devait être exercée au plus tard le 31 décembre 2009 et la bailleresse Z.________ SA se réservait l'adaptation du loyer aux conditions du marché. Le loyer convenu était échelonné; il fut porté à 8'941 fr. par mois dès le 1er janvier 2009.
Dès le 23 mars 2010, les locataires ont exprimé leur souhait d'obtenir une prolongation du contrat. La bailleresse, par l'intermédiaire de sa régie, a fait état d'une valeur locative actuelle de 7'000 fr. par mètre carré et par année; elle a invité les locataires à lui soumettre une proposition écrite avant le 30 juin.
Le 26 juin 2010, les locataires ont déclaré qu'ils consentiraient, faute d'autre choix, un loyer mensuel de 16'916 fr. correspondant à cette valeur, pour autant qu'il fût fixé pour dix ans.
Le 30 septembre, la bailleresse a fait savoir que la proposition demeurait à l'étude mais qu'un tiers avait présenté une offre plus élevée. Enfin, le 26 octobre, la bailleresse a communiqué qu'elle ne souhaitait pas accorder de nouveau bail aux locataires et que l'état des lieux à leur sortie des locaux était fixé au 3 janvier 2011.
Au début de l'année 2011, la régie a établi et envoyé aux locataires des factures de loyer avec bulletins de versement pour les mois de janvier à mars 2011. La bailleresse a par la suite expliqué qu'il s'agissait d'une erreur résultant d'une administration automatisée.
B.
Dans l'intervalle, le 29 octobre 2010, les locataires avaient saisi l'autorité de conciliation compétente et ils ont plus tard, le 20 octobre 2011, introduit une demande en justice contre la bailleresse devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Le tribunal était requis de constater que les parties demeuraient liées par un contrat de bail à loyer; à titre subsidiaire, les demandeurs réclamaient une prolongation judiciaire du contrat initial pour une durée de cinq ans.
La défenderesse a conclu au rejet de l'action.
Le tribunal a interrogé les parties et divers témoins. Il a refusé de convoquer neuf autres témoins encore proposés par les demandeurs. Ceux-ci ont soulevé un incident à ce sujet. Le tribunal a convoqué les parties pour plaider simultanément sur l'incident et sur le fond. Il s'est enfin prononcé le 18 septembre 2015; il a intégralement rejeté l'action.
La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a statué le 6 juin 2016 sur l'appel des demandeurs. Elle leur a donné partiellement gain de cause en ce sens que le contrat initial est prolongé d'une durée unique de deux ans et demi, d'ores et déjà échue le 30 juin 2013.
C.
Agissant par la voie du recours en matière civile, les demandeurs requièrent le Tribunal fédéral, à titre principal, de constater que les locaux par eux occupés à Genève sont l'objet d'un bail commercial valable entre les parties; à titre subsidiaire, ils réclament la prolongation judiciaire du contrat initial pour une durée de cinq ans à compter de l'arrêt qui terminera l'instance.
La défenderesse conclut au rejet du recours, dans la mesure où celui-ci est recevable.
Considérant en droit :
1.
Devant la Cour de justice, les demandeurs ont reproché au Tribunal des baux et loyers de n'avoir pas entendu tous les témoins proposés et de n'avoir pas tenu deux audiences distinctes pour que les parties plaidassent d'abord sur l'offre de preuves et, plus tard seulement, sur le fond.
Ce tribunal a été saisi après l'entrée en vigueur du code de procédure civile unifié, de sorte que contrairement aux affirmations des demandeurs, le droit cantonal antérieur n'est pas en cause.
Selon les art. 150 al. 1
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 150 Objet de la preuve - 1 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. |
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1 | La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. |
2 | La preuve peut également porter sur l'usage, les usages locaux et, dans les litiges patrimoniaux, le droit étranger. |
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 152 Droit à la preuve - 1 Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile. |
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1 | Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile. |
2 | Le tribunal ne prend en considération les moyens de preuve obtenus de manière illicite que si l'intérêt à la manifestation de la vérité est prépondérant. |
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 53 Droit d'être entendu - 1 Les parties ont le droit d'être entendues. |
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1 | Les parties ont le droit d'être entendues. |
2 | Elles ont notamment le droit de consulter le dossier et de s'en faire délivrer copie pour autant qu'aucun intérêt prépondérant public ou privé ne s'y oppose. |
2.
Les demandeurs ne contestent guère que le bail à loyer initial ait pris fin à l'expiration de la durée convenue, soit le 31 décembre 2010, conformément à l'art. 266 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266 - 1 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. |
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1 | Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. |
2 | Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée. |
Les demandeurs soutiennent surtout que la défenderesse, en leur adressant au début de l'année 2011 des factures de loyer avec bulletins de versement pour les mois de janvier à mars 2011, a manifesté la volonté de conclure un nouveau contrat de bail à loyer. Au regard du principe de la confiance qui régit l'interprétation des déclarations et manifestations de volonté entre cocontractants (cf. ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681), cette thèse est elle aussi inconsistante. Les pourparlers tendant à la conclusion d'un nouveau contrat avaient échoué et les demandeurs avaient saisi l'autorité de conciliation précisément dans le but de faire reconnaître par l'autre partie, ou, si la conciliation échouait, de faire constater par le juge qu'une relation contractuelle se poursuivait. Dans cette situation où le différend des parties était actuel, les demandeurs n'ont pas pu croire de bonne foi que l'envoi de ces documents révélât une volonté de la défenderesse divergeant fondamentalement de la position encore récemment exprimée par elle. La Cour de justice a au contraire pu retenir sans arbitraire, sur la base des déclarations de la défenderesse, que la création et l'envoi de ces documents résultait d'une
erreur survenue dans l'administration de la régie.
3.
Aux termes des art. 272 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
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1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
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1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
En tant que les conclusions articulées devant le Tribunal fédéral tendent à une durée de prolongation plus importante que celle réclamée devant les autorités précédentes, elles sont nouvelles, et par conséquent irrecevables au regard de l'art. 99 al. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente. |
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1 | Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente. |
2 | Toute conclusion nouvelle est irrecevable. |
4.
Le recours se révèle privé de fondement, dans la mesure où les conclusions présentées sont recevables. A titre de parties qui succombent, ses auteurs doivent acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels leur adverse partie peut prétendre.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
2.
Les demandeurs acquitteront un émolument judiciaire de 6'500 francs.
3.
Les demandeurs verseront une indemnité de 7'500 fr. à la défenderesse, solidairement entre eux, à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 21 décembre 2016
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La présidente : Kiss
Le greffier : Thélin