4A_165/2014 - 2014-07-21 - Vertragsrecht - compétence ratione materiae du Tribunal des baux et loyers; droit cantonal

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 165/2014 / 4A 167/2014 / 4A 169/2014 / 4A 171/2014

Arrêt du 21 juillet 2014

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales Klett, Présidente, Hohl et Niquille.
Greffier : M. Piaget.

Participants à la procédure
4A 165/2014
A.________, représentée par Me Jean-Marc Siegrist,
recourante,

4A 167/2014
B.________, représenté par Me Jean-Marc Siegrist,
recourant,

4A 169/2014
C.________, représentée par Me Jean-Marc Siegrist,
recourante,

4A 171/2014
D.________, représentée par Me Jean-Marc Siegrist,
recourante,

contre

Ville de Genève, service de la sécurité et de l'espace publics,
intimée.

Objet
compétence ratione materiae du Tribunal des baux et loyers; droit cantonal,

recours contre les arrêts de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers, du 10 février 2014.

Faits :

A.
En 2009, la Ville de Genève a décidé de remplacer les pavillons glaciers situés au bord de la rade par de nouveaux pavillons amovibles.

Un appel d'offres a été publié dans la Feuille d'avis officielle le 24 juillet 2009. L'annonce exprimait la volonté de la Ville de Genève de louer, pour cinq saisons consécutives, soit du 1er mars au 31 octobre de chaque année, huit pavillons amovibles à installer sur le pourtour de la rade de Genève et " destinés à l'exploitation de glaciers, boissons et restauration légère ". Il était spécifié que les loyers seraient compris entre 30'000 fr. et 35'000 fr. suivant l'emplacement du pavillon.

A.________, B.________, C.________ et D.________, qui exploitaient des pavillons existants, ont participé à l'appel d'offres. La Ville de Genève a retenu ces candidatures et attribué un nouveau pavillon à chacun d'eux.

Le même jour, les quatre exploitants ont conclu avec la Ville de Genève un contrat de bail à loyer pour construction mobilière portant sur le pavillon no 1 (A.________), sur le pavillon no 4 (B.________), sur le pavillon no 6 (C.________) et sur le pavillon no 3 (D.________). Les quatre contrats (séparés) ont été conclus pour cinq saisons consécutives, soit du 1er mars au 31 octobre de chaque année. Les baux, qui débutaient le 1er mars 2010, prendraient irrévocablement fin le 31 octobre 2014.

A l'exception de C.________ (dont le loyer annuel a été arrêté à 26'904 fr.), chacun des locataires s'est engagé contractuellement à payer un loyer de 28'552 fr. par année.

B.
Le 3 mars 2010, chacun des quatre locataires a déposé, devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, une requête en contestation du loyer initial. Ils ont conclu à ce qu'il soit constaté que le loyer annuel fixé à 28'552 fr. (resp. 26'904 fr. pour C.________) était manifestement abusif et sollicité la réduction du loyer à 6'000 fr. par année dès le 1er mars 2010. Ils ont également conclu à ce que la bailleresse leur rembourse le trop-perçu de loyer.

La cause ayant été déclarée non conciliée à l'audience de conciliation du 3 juin 2010, les locataires ont introduit, de manière séparée, une action devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Ils ont repris les conclusions présentées devant la commission de conciliation et également demandé à ce qu'il soit constaté un défaut de la chose louée.

Par quatre décisions séparées du 12 novembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a admis sa compétence ratione materiae, considéré que chacun des locataires pouvait contester le montant du loyer initial, fixé à 18'608 fr. (resp. 14'665 fr.50 pour C.________) par an (charges et taxes publiques non comprises), dès le 1er mars 2010, le loyer des pavillons concernés, condamné la défenderesse à leur rembourser le trop-perçu de loyer en découlant, les parties étant déboutées de toutes autres conclusions.

La défenderesse a interjeté un appel devant la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève; les quatre locataires ont formé un appel joint.

Par quatre arrêts séparés datés du 10 février 2014, la cour cantonale, après avoir déclaré irrecevables diverses pièces produites par les parties, a annulé les jugements entrepris et, statuant à nouveau, elle a constaté le défaut de compétence ratione materiae des juridictions en matière de baux et loyers. Elle a en conséquence déclaré irrecevable la requête en contestation du loyer initial formée par chacun des locataires, tout en précisant que la procédure était gratuite.

C.
Contre ces quatre arrêts cantonaux, les locataires exercent quatre recours en matière civile séparés mais comportant les mêmes critiques et conclusions (sauf en ce qui concerne l'objet du bail et la décision entreprise). Ils concluent, chacun, à l'annulation de l'arrêt visé, à ce qu'il soit constaté que le pavillon concerné est une construction immobilière dont la location est régie par les dispositions relatives au contrat de bail à loyer, à ce qu'il soit constaté que le loyer annuel dû par chacun des recourants est de 8'700 fr. et à ce que l'intimée soit condamnée à rembourser le trop-perçu de loyer en découlant, sous suite de frais et dépens. Subsidiairement, les locataires concluent à l'annulation des arrêts entrepris et au renvoi des causes à l'autorité précédente. Chacun des locataires reproche à la cour cantonale d'avoir violé les art. 253a et 266d CO, ainsi que la jurisprudence y relative, en niant au pavillon concerné sa qualité de local commercial. Elles invoquent également une transgression des règles protégeant les locataires contre les loyers abusifs (art. 269 s . et 270 al. 1 let. a CO).

L'intimée conclut principalement au rejet du recours.

Les recourants ont répliqué et l'intimée a dupliqué.

Considérant en droit :

1.
Vu la connexité évidente des quatre recours, il se justifie de joindre les procédures.

2.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement sa compétence, respectivement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 134 III 115 consid. 1, 235 consid. 1, 379 consid. 1).

2.1. Les arrêts attaqués constatent l'incompétence ratione materiae des juridictions en matière de baux et loyers. Mettant ainsi fin à la procédure, il s'agit de décisions finales (art. 90 LTF). Interjetés par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions prises devant l'autorité précédente et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), les recours sont dirigés contre des décisions rendues en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière instance cantonale (art. 75 al. 1 et 2 LTF), si bien que le recours en matière civile est ouvert, à condition que la valeur litigieuse minimale exigée par l'art. 74 al. 1 let. a LTF soit atteinte.

Les recours étant dirigés contre des décisions finales, la valeur litigieuse doit être déterminée d'après les dernières conclusions prises devant l'autorité précédente (art. 51 al. 1 let. a LTF). La divergence s'élevait en capital (art. 51 al. 3 LTF) à 22'552 fr. (resp. 20'904 fr. pour C.________) par an (cf. arrêts entrepris consid. 1.2 p. 8), de sorte qu'il n'est pas douteux, pour des contrats conclus pour une durée de cinq ans, que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en matière de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est atteinte.

2.2. Le recours en matière civile au Tribunal fédéral peut être exercé pour violation du droit suisse tel qu'il est délimité à l'art. 95 LTF, soit le droit fédéral, y compris le droit constitutionnel (let. a), le droit international (let. b) et le droit intercantonal (let. e). Sous réserve des hypothèses visées à l'art. 95 let. c et d LTF, la violation du droit cantonal n'est pas un motif de recours. Toutefois, il est toujours possible de faire valoir que la mauvaise application du droit cantonal constitue une violation du droit fédéral, parce qu'elle est arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. ou contraire à d'autres droits constitutionnels (ATF 133 III 462 consid. 2.3 p. 466).

Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I 57 consid. 2). En ce qui concerne la façon dont le droit cantonal a été appliqué, il ne faut pas confondre arbitraire et violation de la loi; une violation de la loi doit être manifeste et reconnue d'emblée pour être considérée comme arbitraire. Le Tribunal fédéral n'a pas à examiner quelle est l'interprétation correcte que l'autorité cantonale aurait dû donner des dispositions applicables; il doit uniquement dire si l'interprétation qui a été faite est défendable (ATF 132 I 13 consid. 5.1; 131 I 217 consid. 2.1). Il appartient au recourant d'établir la réalisation de ces conditions, par une argumentation précise répondant aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (principe d'allégation; ATF 133 III 462 consid. 2.3). Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur les critiques de nature appellatoire (cf. ATF 130 I 258 consid. 1.3; 125 I 492 consid. 1b).

2.3. Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF). Les allégations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont en principe irrecevables (art. 99 al. 1 LTF). La juridiction fédérale peut compléter ou rectifier même d'office les constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62), ou établies en violation du droit comme l'entend l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante est autorisée à attaquer des constatations de fait ainsi irrégulières si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Il lui incombe alors d'indiquer de façon précise en quoi les constatations critiquées sont contraires au droit ou entachées d'une erreur indiscutable, à défaut de quoi le grief est irrecevable (ATF 137 I 58 ibidem).

3.
Le Tribunal des baux et loyers a considéré que les pavillons remis à bail aux locataires devaient être qualifiés de locaux commerciaux (cf. art. 253a CO) et, par ailleurs, que l'objet du contrat représentait une construction immobilière, contrairement à ce qui était indiqué dans le contrat de bail à loyer, observant, d'une part, que l'intimée a elle-même renoncé après la première année d'exploitation à démonter et à entreposer les pavillons en un autre lieu en raison de leur poids trop élevé et, d'autre part, que les objets loués étaient reliés aux réseaux de distribution d'eau, d'électricité et d'évacuation des eaux usées. Cela étant, le Tribunal des baux et loyers a admis sa compétence ratione materiae et s'est prononcé sur le fond.

La cour précédente rappelle que tant l'art. 56M let. a de l'ancienne loi cantonale du 22 novembre 1941 sur l'organisation judiciaire (aLOJ/GE) que l'art. 89 al. 1 let. a de la nouvelle loi cantonale du 26 septembre 2010, entrée en vigueur le 1er janvier 2011 (LOJ/GE; RS/GE E 2 05), prévoient que le Tribunal des baux et loyers connaît des litiges relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO) et au contrat de bail à ferme non agricole (art. 275 à 304 CO) portant sur une chose immobilière. Elle observe qu'en l'espèce les pavillons amovibles entrent dans la définition de la construction dite mobilière donnée par l'art. 677 CC et la jurisprudence. Elle retient en effet que les constructions en question sont objectivement légères et que l'intention originelle du propriétaire était de déplacer chaque hiver les pavillons litigieux. L'autorité cantonale a ainsi admis l'appel, considéré que le Tribunal des baux et loyers aurait dû se déclarer incompétent ratione materiae et prononcé l'irrecevabilité de la requête en contestation du loyer initial.

4.

4.1. La compétence ratione materiae de la juridiction genevoise des baux et loyers est définie par la loi cantonale sur l'organisation judiciaire, le droit fédéral n'imposant pas aux cantons d'instituer des tribunaux spéciaux dans le domaine du contrat de bail (cf. art. 274 aCO alors applicable).

Selon l'art. 56M let. a aLOJ/GE, alors en vigueur, le Tribunal des baux et loyers est compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer ou au contrat de bail à ferme non agricole au sens des titres VIIIe et VIIIe bis du code des obligations, portant sur une chose immobilière.

C'est donc en application du droit cantonal que l'autorité précédente a déterminé si le litige opposant les parties entrait dans la sphère de compétence du Tribunal des baux et loyers (cf. arrêts attaqués consid. 3.1 p. 10). L'examen de l'art. 677 CC, question relevant du droit fédéral, n'a été entrepris qu'à titre préjudiciel, en tant que condition à la compétence du Tribunal des baux et loyers au sens de l'art. 56M aLOJ/GE. Or si le droit cantonal, dans un domaine de son ressort exclusif, déclare applicable une règle du droit fédéral, utilise une notion du droit fédéral ou pose une question préalable de droit fédéral, les questions préalables qu'il pose et les notions auxquelles il se réfère sont également considérées comme relevant du droit cantonal (arrêt 4A 375/2008 du 18 novembre 2008 consid. 2.1 publié in SJ 2009 I p. 241; ATF 128 III 76 consid. 1a p. 80; 125 III 461 consid. 2; 103 IV 76 consid. 1). Il s'ensuit que savoir si le contrat litigieux entre les parties au présent litige entre dans les définitions données par l'art. 56M aLOJ/GE est une pure question de droit cantonal.

En l'espèce, les recourants se limitent à reprocher à la cour cantonale d'avoir violé les art. 253a et 266d CO pour en conclure que la cour cantonale a nié à tort la compétence à raison de la matière de la juridiction des baux et loyers. Ils n'invoquent pas la violation d'un droit constitutionnel en relation avec l'application de l'art. 56M aLOJ/GE, ni d'ailleurs en lien avec l'art. 89 al. 1 let. a LOJ/GE, si bien que leur recours respectif se révèle irrecevable (pour un cas de figure similaire: arrêt 4A 375/2008 déjà cité consid. 2.1 et 2.2).

4.2. Si les recourants invoquent l'arbitraire, c'est exclusivement en rapport avec l'appréciation des preuves entreprise par la cour cantonale (actes de recours p. 6 s.). Ils se bornent toutefois à présenter leur propre version des faits, sans indiquer de manière circonstanciée, conformément aux exigences strictes des art. 105 al. 2 et 106 al. 2 LTF (cf. supra consid. 1.2 et 1.3), en quoi l'appréciation des magistrats cantonaux serait arbitraire. Le moyen est irrecevable.

5.
Il résulte des considérations qui précèdent que les quatre recours sont irrecevables.

Les frais judiciaires sont mis à la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens à l'intimée qui n'a pas été représentée par un avocat (art. 40 LTF; ATF 133 III 439 consid. 4 p. 446), et qui n'a pas établi avoir assumé des frais particuliers pour la défense de ses intérêts (cf. ATF 125 II 518 consid. 5b p. 519 s.).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Les causes 4A 165/2014, 4A 167/2014, 4A 169/2014 et 4A 171/2014 sont jointes.

2.
Les quatre recours sont irrecevables.

3.
Les frais judiciaires sont mis à la charge des recourants, à raison de 2'000 fr. pour chacun d'eux.

4.
Il n'est pas alloué de dépens.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 21 juillet 2014

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Le Greffier :

Klett Piaget

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 253^a - 1 Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt.
¹	Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt.
²	Sie gelten nicht für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden.
³	Der Bundesrat erlässt die Ausführungsvorschriften.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 270 - 1 Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
¹	Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
^a	er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
^b	der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
²	Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273^c - 1 Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
¹	Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
²	Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 304 - 1 Ist der Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, so kann ihn jede Partei auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen, wenn Vertrag oder Ortsgebrauch nichts anderes bestimmen.
¹	Ist der Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, so kann ihn jede Partei auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen, wenn Vertrag oder Ortsgebrauch nichts anderes bestimmen.
²	Die Kündigung soll jedoch in guten Treuen und nicht zur Unzeit erfolgen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 677 - 1 Hütten, Buden, Baracken u. dgl. behalten, wenn sie ohne Absicht bleibender Verbindung auf fremdem Boden aufgerichtet sind, ihren besondern Eigentümer.
¹	Hütten, Buden, Baracken u. dgl. behalten, wenn sie ohne Absicht bleibender Verbindung auf fremdem Boden aufgerichtet sind, ihren besondern Eigentümer.
²	Ihr Bestand wird nicht in das Grundbuch eingetragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 40 Parteivertreter und -vertreterinnen - 1 In Zivil- und Strafsachen können Parteien vor Bundesgericht nur von Anwälten und Anwältinnen vertreten werden, die nach dem Anwaltsgesetz vom 23. Juni 200013 oder nach einem Staatsvertrag berechtigt sind, Parteien vor schweizerischen Gerichtsbehörden zu vertreten.
¹	In Zivil- und Strafsachen können Parteien vor Bundesgericht nur von Anwälten und Anwältinnen vertreten werden, die nach dem Anwaltsgesetz vom 23. Juni 200013 oder nach einem Staatsvertrag berechtigt sind, Parteien vor schweizerischen Gerichtsbehörden zu vertreten.
²	Die Parteivertreter und -vertreterinnen haben sich durch eine Vollmacht auszuweisen.

BGG:	40 51 66 72 74 75 76 90 95 97 99 105 106
BV:	9
OR:	253 253^a 266^d 269 270 273^c 275 304
ZGB:	677