1C_30/2019 - 2019-05-21 - Aménagement public et droit public des constructions - Planungs- und Baurecht; Abbruch eines Mehrfamilienhauses

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 30/2019

Urteil vom 21. Mai 2019

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Muschietti,
Gerichtsschreiber Stohner.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
3. C.A.________,
4. D.A.________,
Beschwerdeführer,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Fabian Klaber,

gegen

E.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Patrick Sutter,

Gemeinderat Altendorf,
Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Altendorf,
vertreten durch Rechtsanwalt Christian Michel,

Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz,
Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,

Regierungsrat des Kantons Schwyz,
Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz.

Gegenstand
Planungs- und Baurecht;
Abbruch eines Mehrfamilienhauses,

Beschwerde gegen den Entscheid des
Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz,
Kammer III, vom 6. Dezember 2018 (III 2018 112).

Sachverhalt:

A.
Die E.________ AG ist Eigentümerin des Grundstücks KTN 77, Seestatt, in Altendorf, auf welchem das ehemalige Gasthaus Adler stand.
Die E.________ AG reichte das Baugesuch "Ersatzneubau Mehrfamilienhaus Adler" auf dem Grundstück KTN 77 ein. Dieses Baugesuch wurde im kantonalen Amtsblatt Nr. 27 vom 7. Juli 2017 publiziert und öffentlich aufgelegt. Gegen das Bauvorhaben erhoben neben einer Drittpartei auch A., B., C. und D. A.________, Eigentümer der nahe gelegenen Parzelle KTN 75, am 26. Juli 2017 Einsprache.
Im kantonalen Amtsblatt Nr. 32 vom 11. August 2017 wurde ein weiteres Baugesuch "Ersatzneubau Mehrfamilienhaus Adler" publiziert und öffentlich aufgelegt. Die beiden Baugesuche von Juli respektive August 2017 sind inhaltlich identisch; sie unterscheiden sich einzig in Bezug auf die Bauherrschaft. Im Gesuch von Juli 2017 wird die E.________ AG als Bauherrschaft angegeben. Im Gesuch von August 2017 wird F.________ (Architekt) als Bauherr genannt und die E.________ AG als Grundeigentümerin aufgeführt. Gegen dieses zweite Baugesuch erhob die vorerwähnte Drittpartei wiederum Einsprache. A., B., C. und D. A.________ reichten hingegen keine Einsprache ein.
Am 16. Oktober 2017 zog die E.________ AG ihr Baugesuch vom 7. Juli 2017 (Datum der Publikation) zurück. Mit Beschluss vom 6. November 2017 schrieb der Gemeinderat Altendorf dieses Baugesuch infolge Rückzugs ab.
Mit Gesamtentscheid vom 15. Januar 2018 erteilte das Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz (ARE/SZ) für das Baugesuch vom 11. August 2017 (Datum der Publikation) die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Am 26. Januar 2018 erteilte der Gemeinderat Altendorf die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses Adler und die Erstellung eines Ersatzneubaus auf Parzelle KTN 77, unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheids des ARE/SZ vom 15. Januar 2018. Dieser Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

B.
Im kantonalen Amtsblatt vom 4. Mai 2018 wurde das Gesuch der E.________ AG "Pfählung Mehrfamilienhaus" auf dem Grundstück KTN 77 publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben A., B., C. und D. A.________ Einsprache beim Gemeinderat Altendorf. Am 7. Juni 2018 zog die Bauherrschaft ihr Pfählungsgesuch zurück, da weitere Sondierungen und Abklärungen gezeigt hätten, dass auf eine Pfählung verzichtet werden könne.
Am 31. Mai 2018 beantragten A., B., C. und D. A.________ beim Gemeinderat Altendorf, die Baubewilligung vom 26. Januar 2018 für den Abbruch des Mehrfamilienhauses Adler sei zu widerrufen. Sie machten geltend, aus den neuen Baugesuchsunterlagen ergebe sich, dass das Neubauprojekt auf eine Pfählung und auf Rühlwände angewiesen sei, was aus gewässerschutzrechtlicher Sicht (Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels) problematisch sei.
Am 4. Juni 2018 lehnte der Gemeinderat Altendorf das Widerrufsgesuch ab und entzog einer allfälligen Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
Hiergegen erhoben A., B., C. und D. A.________ am 7. Juni 2018 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz. Am 8. Juni 2018 reichten sie überdies eine Aufsichtsbeschwerde ein. Der Regierungsrat wies die Beschwerde mit Beschluss vom 19. Juni 2018 ab und entschied, der Aufsichtsbeschwerde werde keine Folge geleistet.
Gegen diesen Entscheid reichten A., B., C. und D. A.________ am 21. Juni 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz ein. In der Hauptsache beantragten sie den Widerruf der baurechtlichen Bewilligung vom 26. Januar 2018, mit welchem der Abbruch des Mehrfamilienhauses Adler bewilligt worden sei. Einstweilen sei es der Bauherrschaft zu verbieten, dieses abzubrechen.
Mit Zwischenbescheid vom 22. Juni 2018 ordnete der Einzelrichter am Verwaltungsgericht superprovisorisch ein Abbruchverbot an. Dagegen erhob die E.________ AG am 2. Juli 2018 Einsprache. Mit Zwischenbescheid vom 27. Juli 2018 hiess das Verwaltungsgericht die Einsprache gut und hob das einstweilige Abbruch- und Veränderungsverbot auf. Es ging - wie die Vorinstanzen - davon aus, die bewilligte Baute sei ohne Pfählung realisierbar.
Diesen Zwischenentscheid fochten A., B., C. und D. A.________ am 3. August 2018 mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht an. Mit Urteil 1C 378/2018 vom 18. September 2018 trat das Bundesgericht auf die Beschwerde nicht ein.
Mit Entscheid vom 6. Dezember 2018 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde von A., B., C. und D. A.________ vom 21. Juni 2018im Sinne der Erwägungen ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Mit Eingabe vom 17. Januar 2019 führen A., B., C. und D. A.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragen in der Hauptsache die Aufhebung des angefochtenen Entscheids des Verwaltungsgerichts.
Die Vorinstanz, der Regierungsrat und das ARE/SZ verzichten auf Vernehmlassungen. Die Gemeinde Altendorf und die Beschwerdegegnerin beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Die Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin halten in weiteren Eingaben an ihrem Standpunkt und an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid im Bereich des Baurechts, gegen den grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen steht (vgl. Art. 82 ff . BGG).

1.2. Gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG ist zur Beschwerde legitimiert, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit dazu erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c). Das erforderliche schutzwürdige Interesse muss nicht nur bei der Beschwerdeeinreichung, sondern auch noch im Zeitpunkt der Urteilsfällung aktuell und praktisch sein. Fällt es im Laufe des Verfahrens dahin, wird die Sache als erledigt erklärt; fehlte es schon bei der Beschwerdeeinreichung, ist auf die Eingabe nicht einzutreten. Das Bundesgericht verzichtet indes ausnahmsweise auf das Erfordernis des aktuellen praktischen Interesses, wenn sich die aufgeworfenen Fragen unter gleichen oder ähnlichen Umständen jederzeit wieder stellen können, eine rechtzeitige Überprüfung im Einzelfall kaum je möglich wäre und die Beantwortung wegen deren grundsätzlicher Bedeutung im öffentlichen Interesse liegt (BGE 137 I 23 E. 1.3.1 S. 24 f. mit zahlreichen Hinweisen).

1.3.

1.3.1. Die Beschwerdeführer bringen vor, das bisherige Gebäude aus dem 18. Jahrhundert sei mittlerweile abgebrochen und an dessen Stelle sei ein Neubau getreten. Ihnen sei bewusst, dass sie mit ihrer Beschwerde nicht erreichen könnten, dass der Neubau zurückgebaut und das historische Gebäude rekonstruiert werde. Sie müssten sich daher den Einwand gefallen lassen, über kein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zu verfügen. Die Frage des schutzwürdigen Interesses könne jedoch offen bleiben, da sich insbesondere die Frage nach der Zulässigkeit der gestaffelten Publikation identischer Baugesuche jederzeit und unter gleichen oder ähnlichen Umständen wieder stellen könnte, an ihrer Beantwortung wegen ihrer grundsätzlichen Bedeutung ein hinreichendes öffentliches Interesse bestehe (grosse Relevanz für Bauherren und Einsprechende) und eine rechtzeitige gerichtliche Überprüfung im Einzelfall kaum je möglich wäre (Bauvorhaben vollendet vor abschliessender gerichtlicher Überprüfung).

1.3.2. Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, selbst wenn diese aufgeführten Voraussetzungen (E. 1.3.1 hiervor) nicht gegeben sein sollten, sei auf die Beschwerde insoweit einzutreten, als sie die Verletzung von Verfahrensvorschriften bzw. Parteirechten rügten, deren Missachtung eine formelle Rechtsverweigerung darstelle (BGE 133 II 249 E. 1.3.2 S. 253; 129 II 297 E. 2.3 S. 301). Konkret sei ihr Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV missachtet worden, indem der Gemeinderat Altendorf zwei identische Baugesuche ohne schützenswertes Interesse der Bauherrschaft im kantonalen Amtsblatt habe publizieren lassen.

1.4. Mit ihren Ausführungen räumen die Beschwerdeführer zu Recht ein, dass das Erfordernis des aktuellen praktischen Interesses schon bei Beschwerdeeinreichung fehlte. Umstritten ist, ob ausnahmsweise auf dieses Erfordernis verzichtet werden kann.
Vorliegend geht es um den Spezialfall eines Wiedererwägungsgesuchs nach kantonalem Verwaltungsrechtspflegegesetz. Die Beschwerdeführer beantragen den Widerruf der Baubewilligung vom 26. Januar 2018. Sie hätten das Verfahren um Wiedererwägung vermeiden können, indem sie nicht nur gegen das erste, sondern auch gegen das zweite, ordentlich publizierte Baugesuch fristgerecht Einsprache erhoben hätten, wie dies auch eine Drittpartei getan hat (vgl. Sachverhalt lit. A. hiervor). Im Normalfall ist eine rechtzeitige Überprüfung der von den Beschwerdeführern (in der ersten Einsprache) gegen das Bauvorhaben vorgebrachten Punkte damit durchaus möglich. Auch bei der von den Beschwerdeführern nun aufgeworfenen Frage der Zulässigkeit der gestaffelten Publikation inhaltlich gleichlautender Baugesuche handelt es sich nicht um eine Grundsatzfrage, die sich jederzeit wieder stellen könnte und an deren Beantwortung ein hinreichendes öffentliches Interesse besteht. Eine grosse Bedeutung für Bauherren und Einsprechende kommt der Frage mangels grosser praktischer Relevanz ebenfalls nicht zu. Die Voraussetzungen für einen ausnahmsweisen Verzicht auf das Erfordernis des aktuellen praktischen Interesses sind damit nicht erfüllt.

1.5. Fehlt es den Beschwerdeführern an einem aktuellen praktischen Interesse in der Hauptfrage, so gilt dies auch für die damit eng zusammenhängende prozessuale Frage, ob ihnen insoweit das Recht verweigert wurde. Die Rechtsverweigerungsbeschwerde verfügt insofern über keinen eigenständigen Charakter. Die Rechtslage ist auch nicht vergleichbar mit dem Fall, in dem es den Beschwerdeführern an der Legitimation in der Sache fehlt, Rechtsverweigerungsbeschwerden aber dennoch zulässig sind, soweit sie nicht auf eine inhaltliche Prüfung der Streitsache hinauslaufen (sog. "Star-Praxis", vgl. BGE 135 II 430 E. 3.2 S. 436 f.). Im Unterschied dazu geht es hier nicht um die Legitimation in der Sache; es mangelt vielmehr an der Aktualität des erforderlichen schutzwürdigen Interesses (siehe zum Ganzen Urteil 1C 605/2014 vom 6. Juli 2015 E. 2.6).

2.
Nach dem Gesagten ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Sie haben der obsiegenden Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 , 2 und 4 BGG). Der Gemeinde Altendorf ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Altendorf, dem Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 21. Mai 2019

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Chaix

Der Gerichtsschreiber: Stohner

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.