9C_730/2020 - 2021-04-21 - Assurance vieillesse et survivants - Alters- und Hinterlassenenversicherung (Beitragspflicht)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

9C 730/2020

Urteil vom 21. April 2021

II. sozialrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Parrino, Präsident,
Bundesrichter Stadelmann, Bundesrichterin Glanzmann,
Gerichtsschreiberin Oswald.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Marc Weber,
Beschwerdeführer,

gegen

Ausgleichskasse des Kantons Zürich, Röntgenstrasse 17, 8005 Zürich,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Alters- und Hinterlassenenversicherung (Beitragspflicht),

Beschwerde gegen den Entscheid des Sozialversicherungsgerichts des Kantons Zürich vom 17. September 2020 (AB.2019.00038).

Sachverhalt:

A.
Am 27. Juli 2016 meldete das kantonale Steueramt Zürich der Ausgleichskasse des Kantons Zürich (fortan: Ausgleichskasse) für das Steuerjahr 2012 ein Einkommen von A.________ aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 360'035.- sowie ein im Betrieb investiertes Eigenkapital von Fr. 160'537.-. Die Ausgleichskasse setzte am 4. August 2016 die Beiträge für Selbständigerwerbende (inkl. Verwaltungskosten) für das Jahr 2012 auf Fr. 39'173.40 fest. Auf Einsprache hin stellte sie - gestützt auf ein am 9. November 2016 mitgeteiltes Rektifikat des kantonalen Steueramtes - fest, für die Bemessung der Beiträge sei von einem Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 118'625.- sowie einem im Betrieb investierten Eigenkapital von Fr. 0.- auszugehen (Einspracheentscheid vom 27. Februar 2017).

B.

B.a. Die hiergegen gerichtete Beschwerde wies das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 5. Februar 2019 ab.

B.b. Das Bundesgericht hob diese vorinstanzliche Erkenntnis auf Beschwerde hin mit Urteil 9C 240/2019 vom 18. Juni 2019 auf und wies die Sache zu neuer Entscheidung nach Abklärung des Sachverhalts hinsichtlich Fremdfinanzierungsgrad und Ausnutzen einer günstigen Marktentwicklung an das kantonale Gericht zurück.

B.c. Das Sozialversicherungsgericht verfügte am 26. August 2019 insbesondere:

"Zum Beweisthema Fremdfinanzierungsgrad ist der Beschwerdeführer anzuhalten, die von ihm in die Liegenschaft in B.________ investierten Eigenmittel und die fremden Mittel detailliert zusammenzustellen und mit den erforderlichen Unterlagen zu belegen (1). Er hat zudem zum Nachweis der getätigten Investitionen eine nachvollziehbare Baukostenabrechnung (2) und den Vertrag zum Verkauf der Liegenschaft im Jahr 2013 (3) einzureichen. Wenn der Beschwerdeführer diesen Auflagen nicht fristgerecht oder nicht genügend nachkommt, wird das Sozialversicherungsgericht den Verkehrswert der Liegenschaft durch einen Experten schätzen lassen. Der Beschwerdeführer wird diesfalls die vom Experten zu bezeichnenden Unterlagen einreichen müssen. Falls der Beschwerdeführer auch diesen Auflagen nicht nachkommen würde, würde das Sozialversicherungsgericht für die Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrades auf den aus den vorliegenden Akten ersichtlichen Steuerwert der Liegenschaft abstellen."

Weiter kündigte es seine Absicht an, bezüglich der Marktentwicklung auf die Statistik der C.________ AG zur Entwicklung der qualitätsbereinigten Transaktionspreise von Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekte betreffend den Zeitraum von Januar 2008 bis Januar 2016 abzustellen und gab A.________ Gelegenheit, hierzu Stellung zu nehmen, was dieser am 2. Dezember 2019 tat. Sodann nahm es Kopien der mit Beschwerde beim Bundesgericht vom 1. April 2019 aufgelegten Unterlagen zu den Akten. Schliesslich zog es die Steuerakten betreffend die Steuerperioden 2008 bis 2012 bei (Verfügung vom 10. Dezember 2019) und nahm weitere Vernehmlassungen der Parteien zu den Akten (der Ausgleichskasse vom 6. Februar 2020 inkl. beigelegter Stellungnahme des kantonalen Steueramtes vom 4. Februar 2020; des A.________ vom 27. April 2020). Mit Entscheid vom 17. September 2020 wies das Sozialversicherungsgericht die Beschwerde erneut ab.

C.
A.________ führt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Antrag, es sei der Entscheid des Sozialversicherungsgerichts des Kantons Zürich vom 17. September 2020 aufzuheben und sein Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit für die Bemessung der persönlichen AHV-Beiträge des Jahres 2012 auf Fr. 0.- festzusetzen. Eventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die Sache zur neuen Beurteilung an das kantonale Gericht zurückzuweisen.

Erwägungen:

1.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann u.a. die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG), die Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz nur, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann deren Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).

2.
Strittig und zu prüfen ist, ob die Vorinstanz Bundesrecht verletzt hat, indem sie bezüglich der Liegenschaft des Beschwerdeführers in B.________ eine reine Verwaltung von privatem Vermögen verneint und die Mietzinseinnahmen (nach Abzug eines Verlusts aus selbständiger Erwerbstätigkeit in den USA, der Kosten für Liegenschaftsunterhalt sowie der Hypothekarzinsen) als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit der AHV-Beitragspflicht unterstellt hat.

3.
Die massgeblichen rechtlichen Grundlagen (insbes.: Art. 4 Abs. 1 und 9 Abs. 1 AHVG in Verbindung mit Art. 17 AHVV) sowie die Rechtsprechung zur Abgrenzung der Verwaltung des eigenen Vermögens von der gewerbsmässigen Nutzung von Liegenschaften (BGE 134 V 250 E. 3.1 S. 253; SVR 2017 AHV Nr. 10 S. 27, Urteil 9C 591/2016 vom 21. März 2017 E. 3.2 f. mit Hinweisen) hat die Vorinstanz einlässlich und zutreffend wiedergegeben. Darauf wird verwiesen (vgl. au sserdem etwa BGE 141 V 234 E. 6.2 S. 244 f.). Richtig sind auch ihre Ausführungen zur Verbindlichkeit der Angaben der Steuerbehörden über die Bemessung des massgeblichen Einkommens und des betrieblichen Eigenkapitals Selbständigerwerbender (Art. 23 Abs. 4 AHVV).
Hinsichtlich der von der Vorinstanz insoweit richtig dargelegten Rechtsprechung zur freien Prüfung der beitragsrechtlichen Qualifikation durch die Ausgleichskassen (etwa: BGE 121 V 80 E. 2c S. 82 f.; 114 V 72 E. 2 S. 75) ist mit Verweis auf das zur Publikation vorgesehene Urteil 9C 809/2019 vom 17. Februar 2021 festzuhalten: Eine von der Steuerbehörde gemeldete, im Steuerverfahren rechtskräftig gewordene Qualifikation, die steuerliche Auswirkungen hatte, ist für die AHV-Behörde auch hinsichtlich der Frage, ob überhaupt Erwerbseinkommen und gegebenenfalls solches aus selbständiger oder unselbständiger Erwerbstätigkeit vorliegt, grundsätzlich verbindlich. Sie muss diesfalls eigene nähere Abklärungen nur vornehmen, wenn sich ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der Steuermeldung ergeben (a.a.O., E. 3.4.2 mit Hinweisen).

4.

4.1. Gemäss - für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlicher (E. 1 hiervor) - Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz ist der Beschwerdeführer Verwaltungsratspräsident der A.________ AG, Geschäftsführer und Inhaber der A.________ Ltd., USA, sowie beteiligt an der A.________ LP, USA. Ausserdem hält er mehrere Liegenschaften, wobei einzig mit derjenigen in B.________ Mietzinseinnahmen generiert wurden, während die übrigen von ihm selbst oder seinen Familienangehörigen bewohnt bzw. genutzt werden. Die Liegenschaft in B.________ hat der Versicherte nach vorinstanzlicher Feststellung am 11. September 2009 als Bauland erworben, im Jahr 2011 überbaut und am 1. Juni 2013 wieder veräussert. Die Schulden des Beschwerdeführers haben sich im Jahr 2009 - als die Liegenschaft erworben wurde - um Fr. 3'700'000.- erhöht. Die Überbauung durch einen Totalunternehmer hat insgesamt Fr. 8'420'000.- gekostet (Fr. 8'300'000.- gemäss Totalunternehmervertrag zuzüglich Mehrkosten von Fr. 120'000.- gemäss Abrechnung vom 21. August 2011). Im Jahr 2011 hat der Beschwerdeführer auf der zu überbauenden Liegenschaft eine Hypothek in der Höhe von total Fr. 8'300'000.- aufgenommen.

4.2. Das kantonale Gericht würdigte die vom Beschwerdeführer eingereichten sowie den Steuerakten entnommenen Beweise und erwog, die Schuldzunahme von 3'700'000.- im Jahr 2009 könne höchstens im Betrag von 1'900'000.- mit anderweitigen Anschaffungen in Verbindung gebracht werden. Überwiegend wahrscheinlich sei demnach der Erwerb des Baulands in B.________ zum Preis von Fr. 2'500'000.- zu mindestens 72 % fremdfinanziert worden ([Fr. 3'700'000.-./. 1'900'000.-] : 2'500'000.- x 100). Mit Blick auf die Überbauung der Liegenschaft im Jahr 2011 sei der Zusammenhang mit der Kreditaufnahme offensichtlich, sei doch das zu überbauende Grundstück mit exakt demselben Betrag hypothekarisch belastet worden, der gemäss Totalunternehmervertrag für die Überbauung geschuldet gewesen sei, und dies zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung. Damit sei die Überbauung zu 98.57 % fremdfinanziert worden. Insgesamt seien Erwerb des Baulands und Überbauung zu mindestens 92.49 % fremdfinanziert gewesen ([Fr. 1'800'000.- + Fr. 8'300'000.-] : [Fr. 2'500'000.- + Fr. 8'420'000.-] x 100). Angesichts statistisch zwischen 2009 und 2011 sowie im Jahr 2013 steigender Transaktionspreise liege auch ein Ausnützen der günstigen Marktentwicklung vor. Die Vorinstanz
schloss, der Beschwerdeführer verfüge zwar über keine speziellen Fachkenntnisse bezüglich Immobilienhandel; auch gehe es - wenngleich er gemäss Steuerakten bereits im September 2007 ein Mehrfamilienhaus verkauft habe - nur um ein Liegenschaftengeschäft. Aufgrund der gesamten Umstände sei aber von einer erwerblichen Tätigkeit auszugehen. Hierfür spreche nebst dem Fremdfinanzierungsgrad auch das Vorgehen sowie die offenkundige Absicht, die Liegenschaft mit Gewinn wieder zu verkaufen, was bereits 2013 unter Ausnutzen der günstigen Marktentwicklung geschehen sei. Demnach habe die Ausgleichskasse die Mietzinseinnahmen des Jahres 2012 zu Recht als beitragspflichtiges Erwerbseinkommen erfasst.

5.
Mit Blick auf die grundsätzliche Verbindlichkeit der Qualifikation des Liegenschaftsgeschäfts B.________ durch die Steuerbehörden soweit diese steuerliche Auswirkungen zeitigt (vgl. oben E. 3), ist zunächst festzuhalten, dass eine solchermassen verbindliche (rechtskräftige, der Ausgleichskasse mitgeteilte) Qualifikation nach Feststellung der Vorinstanz nicht vorlag: In seinem Entscheid vom 5. Februar 2019 stellte das Sozialversicherungsgericht - nach Rückfrage beim kantonalen Steueramt Zürich - fest, dieses habe die Liegenschaft vorläufig als Geschäftsvermögen und ihre Erträge als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit qualifiziert, mit dem Hinweis, die definitive Qualifikation erfolge mit der Steuerveranlagung für das Jahr 2013, die noch nicht rechtskräftig sei. Die Steuerveranlagung für das Jahr 2012 vermag die AHV-Behörden grundsätzlich nicht zu binden, da die darin vorgenommene Qualifikation der strittigen Mietzinserträge als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit keine steuerlichen Auswirkungen zeitigte. Dass bezüglich des Jahres 2013 eine rechtskräftige Veranlagung vorliegen würde, ist weder ersichtlich noch dargetan. Mit aktenkundiger Stellungnahme des kantonalen Steueramtes vom 4. Februar 2020 wies dieses
darauf hin, dass gegen seinen Einspracheentscheid vom 28. März 2019 bezüglich der direkten Bundessteuer 2013 ein Beschwerdeverfahren vor dem Steuerrekursgericht hängig sei. Der Sachverhalt kann dahingehend ergänzt werden (oben E. 1). Mangels grundsätzlich verbindlicher Qualifikation durch die Steuerbehörden hat das Sozialversicherungsgericht demnach kein Bundesrecht verletzt, indem sie eine eigene Qualifikation gestützt auf eigene nähere Abklärungen vorgenommen hat.

6.
Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, die Vorinstanz habe den massgeblichen Sachverhalt in Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes und entgegen Treu und Glauben ungenügend bzw. offensichtlich falsch ermittelt und es bundesrechtswidrig unterlassen, bei der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und selbständiger Erwerbstätigkeit sämtliche Entscheidkriterien im Sinne einer Gesamtschau zu berücksichtigen. Zudem habe sie mehrfach seinen Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt indem sie ihren Entscheid mangelhaft begründet, seine Vorbringen unzureichend berücksichtigt und ihm die Abnahme relevanter Beweise verweigert habe.

6.1. Die aus dem verfassungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) fliessende Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen, verlangt nicht, dass diese sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen muss; vielmehr genügt es, wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann. Die Begründung muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt (BGE 142 III 433 E. 4.3.2 S. 436 mit Hinweisen). Diesen Anforderungen genügt der vorinstanzliche Entscheid, hat das Sozialversicherungsgericht darin doch die zugrunde gelegten Überlegungen genannt und dem Beschwerdeführer damit eine sachgerechte Anfechtung ermöglicht. Eine Verletzung seines rechtlichen Gehörs ist mithin nicht gegeben.

6.2. Fehl gehen sodann die Rügen im Zusammenhang mit der Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrades durch die Vorinstanz:

6.2.1. Diese hat sich nicht treuwidrig verhalten, indem sie auf eine Ermittlung des Marktwerts der Liegenschaft verzichtet hat, kommunizierte sie doch von allem Anfang an, dass sie den Fremdfinanzierungsgrad direkt basierend auf den investierten eigenen und fremden Mitteln zu bestimmen gedenke und bloss - falls sich dies nicht als möglich erweise - "allenfalls" Schlüsse aus einer Verkehrswertschätzung ziehen werde (vgl. Instruktionsverfügung vom 26. August 2020, auszugsweise wiedergegeben in Sachverhalt lit. B.c).

6.2.2. Das Sozialversicherungsgericht hat denn auch kein Bundesrecht verletzt, indem es zur Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrades - wie angekündigt - das eingesetzte Fremdkapital in Verhältnis gesetzt hat zu den gesamten Anlagekosten statt - wie vom Beschwerdeführer verlangt - zum Ertragswert der fertig überbauten Liegenschaft. Dem Kriterium des Einsatzes erheblicher fremder Mittel in der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerbsmässiger Nutzung von Liegenschaften liegt die Überlegung zugrunde, dass, wer einen sehr hohen Fremdkapitalanteil beansprucht, ein erhöhtes Risiko eingeht, was auf eine geschäftliche Transaktion hindeutet. Es versteht sich vor diesem Hintergrund von selbst, dass in einer Konstellation wie der vorliegenden, bei welcher Bauten erst noch zu erstellen waren, zur Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrads die Anlagekosten heranzuziehen waren. Ein nach Fertigstellung der Baute zu erwartender Ertragswert kann demgegenüber keine Berücksichtigung finden, da bei einem Abstellen auf einen solchen Verkehrswert dem beim Bau eingegangenen Risiko nicht genügend Rechnung getragen würde (Urteil 2C 1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 6.5.1 mit Hinweis). Entsprechend dem gänzlich anderen Kontext bei der Vergabe
von Hypothekarkrediten vermag der Beschwerdeführer aus einer dort erfolgenden Bewertung des Renditeobjekts zum Ertragswert nichts für seinen Standpunkt abzuleiten. Seine Argumentation würde in extremis dazu führen, dass selbst gänzlich ohne Investition von Eigenkapital, aber mit genügend hoher Gewinnmarge, die Qualifikation als private Vermögensverwaltung nicht ausgeschlossen wäre. Dass eine solche indes keinesfalls vorliegen kann, wo gar kein eigenes Vermögen investiert wird, liegt auf der Hand (vgl. dazu auch zit. Urteil 9C 591/2016 E. 3.2.2 i.f. mit Hinweisen).

6.2.3. Soweit der Beschwerdeführer unter Verweis auf diverse im Jahr 2011 angeschaffte Fahrzeuge die vollumfängliche Verwendung des dannzumal auf der Liegenschaft B.________ aufgenommenen Hypothekarkredits für deren Überbauung bestreitet, setzt er sich mit keinem Wort mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander, wonach Höhe und Zeitpunkt der Kreditaufnahme mit dem Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit dafür sprechen, dass der Hypothekarkredit von Fr. 8'300'000.- der Finanzierung der Überbauung in Höhe von Fr. 8'420'000.- gedient hat. Vielmehr wiederholt er auch letztinstanzlich sein Vorbringen, er habe den Hypothekarkredit für andere Ausgaben (insbesondere: Kauf von Fahrzeugen) verwendet, was durch nichts belegt ist. Dies wiegt umso schwerer, als sich Hypothekargläubiger notorisch bei Kreditgewährung für erst zu erstellende Bauten gegen eine Zweckentfremdung der zur Verfügung gestellten Mittel - und damit einer nicht plangemässen Wertsteigerung der ihnen als Sicherheit verpfändeten Liegenschaft - absichern, z.B. indem die Auszahlung des Kreditbetrags direkt an die beteiligten Unternehmer nach Durchführung der vereinbarten Arbeiten erfolgt. Die von der Vorinstanz explizit einverlangten Baukostenabrechnungen - woraus
sich hierzu ggf. Anhaltspunkte ergeben hätten - hat der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer ebenso wenig eingereicht wie den Hypothekarvertrag, der klarerweise von der Aufforderung erfasst war, die investierten fremden Mittel zusammenzustellen und mit den erforderlichen Unterlagen zu belegen (oben Sachverhalt lit. B.c). Die Vorinstanz hat weder den Untersuchungsgrundsatz (Art. 61 lit. c ATSG) noch sonstwie Bundesrecht verletzt, indem sie in der Folge gestützt auf die vorhandenen Beweise und in Anwendung des im Sozialversicherungsrecht üblichen Beweismasses der überwiegenden Wahrscheinlichkeit geschlossen hat, mit dem Hypothekarkredit sei die Überbauung des belehnten Grundstücks finanziert worden.

6.2.4. Offen bleiben kann, wie es sich im Detail verhält mit der Fremdfinanzierung des Grundstückkaufs im Jahr 2009. Selbst wenn - mit dem Beschwerdeführer - von einer Fremdfinanzierung in Höhe von Fr. 1'384'272.- (statt wie von der Vorinstanz erwogen von mindestens Fr. 1'800'000.-) auszugehen wäre, resultierte insgesamt noch immer ein Fremdfinanzierungsgrad von gerundet 89 % ([Fr. 1'384'272.- + Fr. 8'300'000.-] : [Fr. 2'500'000.- + Fr. 8'420'000.-] x 100). Ein solcher übersteigt deutlich das Mass an Fremdfinanzierung, das üblicherweise im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung in Anspruch genommen wird bzw. werden kann. Damit liegt ein Einsatz bedeutender fremder Mittel vor, was als Indiz gegen private Vermögensverwaltung spricht.

6.2.5. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, der Fremdfinanzierungsgrad sei anhand einer "Gesamtbetrachtung über alle Vermögenswerte" zu ermitteln, so entbehrt dieses Ansinnen jeder Grundlage und wird auch nicht weiter bzw. substanziiert begründet (Art. 42 Abs. 2 BGG). Darauf ist nicht näher einzugehen.

6.3. Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, als sachlich relevanter Markt sei - entgegen dem kantonalen Gericht - der Markt für Angebotsmieten zu berücksichtigen gewesen, der in der Region "Untersee" in den Jahren 2008-2018 keine klare Tendenz gezeigt habe. Dem kann nicht gefolgt werden. Mit der Vorinstanz ist das Liegenschaftsgeschäft als Gesamtes zu erfassen. Das Sozialversicherungsgericht hat demnach zu Recht auf den Transaktionsmarkt abgestellt. Soweit der Beschwerdeführer vorträgt, dieser habe zwischen 2010 und 2013 mitunter auch stagniert oder sich negativ entwickelt, vermag er damit nicht aufzuzeigen inwiefern die vorinstanzliche Feststellung offensichtlich unrichtig sein sollte, er habe - angesichts der zwischen 2009 und 2013 grundsätzlich positiven Entwicklung der Transaktionspreise - auf einen Gewinn aus dem Wiederverkauf der Liegenschaft in B.________ hoffen können. Dies gilt umso mehr, als er selber nicht bestreitet, einen "gewissen Sockelgewinn aus dem Verkauf bzw. laufenden Mietzinseinnahmen" erwartet zu haben. Ebensowenig vermag der Beschwerdeführer etwas für sich abzuleiten daraus, dass er die Liegenschaft unter dem von ihm errechneten Ertragswert, und damit seines Erachtens "unter Wert", verkauft hat. Entgegen
seiner Auffassung spricht nämlich im Sinne eines Indizes für selbständige Erwerbstätigkeit bereits der Erwerb einer Liegenschaft in der offenkundigen Absicht, diese zu überbauen und anschliessend rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen unter Ausnützung der Marktentwicklung. Dass sich der Markt tatsächlich wie erhofft entwickelt oder der Verkäufer den vollen Ertragswert als Verkaufspreis erzielen kann, ist - entsprechend der risikobehafteten Natur einer selbständigen Erwerbstätigkeit - als Indiz für diese nicht vorausgesetzt, sondern es reicht grundsätzlich das "Bemühen, die Entwicklung des Marktes zur Gewinnerzielung auszunutzen" (zit. BGE 141 V 234 E. 6.2 S. 244). Entsprechend war die Vorinstanz nicht gehalten, weitere Abklärungen insbesondere zum Ertragswert der Liegenschaft zu tätigen.

6.4. Schliesslich verfängt nicht, wenn der Beschwerdeführer der Vorinstanz vorwirft, sie hätte es versäumt, sämtliche zur Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von der gewerbsmässigen Nutzung einer Liegenschaft massgeblichen Kriterien im Sinne einer Gesamtschau zu würdigen. Das Sozialversicherungsgericht hat klar erkennbar zu sämtlichen massgeblichen Indizien tatsächliche Feststellungen getroffen und diese in seine abschliessende Würdigung einbezogen. Dass es dabei weder allein auf die Anzahl der Indizien für und gegen private Vermögensverwaltung abgestellt hat noch diese explizit gewichtet hat, verletzt kein Bundesrecht, ist es doch der Natur einer Gesamtschau gerade inhärent, dass die Rechtsanwender in Berücksichtigung verschiedener Indizien einen Gesamteindruck gewinnen, ohne dass im Einzelnen festgemacht werden könnte, welchen genauen Anteil hieran jedes einzelne Indiz gehabt hätte. Aus dem vorinstanzlichen Entscheid ist jedenfalls ohne Weiteres erkennbar, dass ausschlaggebend für die Qualifikation als selbständige Tätigkeit das Zusammentreffen zahlreicher in diese Richtung weisender Indizien war, nämlich die Art des Vorgehens, die kurze Besitzdauer, der hohe Fremdfinanzierungsgrad sowie der bereits früher erfolgte An-
und Verkauf einer Renditeliegenschaft, woraus sich in der Gesamtschau der Schluss auf selbständige Erwerbstätigkeit ergab. Daran vermochte die Berücksichtigung der weiteren Indizien nichts zu ändern. Diese Einschätzung der Vorinstanz hält vor Bundesrecht stand.

7.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten unbegründet.

8.
Der unterliegende Beschwerdeführer trägt die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1100.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 21. April 2021

Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Parrino

Die Gerichtsschreiberin: Oswald

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 831.10 Loi fédérale du 20 décembre 1946 sur l'assurance-vieillesse et survivants (LAVS) LAVS Art. 4 Calcul des cotisations - 1 Les cotisations des assurés qui exercent une activité lucrative sont calculées en pour-cent du revenu provenant de l'exercice de l'activité dépendante et indépendante.
¹	Les cotisations des assurés qui exercent une activité lucrative sont calculées en pour-cent du revenu provenant de l'exercice de l'activité dépendante et indépendante.
²	Le Conseil fédéral peut excepter du calcul des cotisations:
^a	les revenus provenant d'une activité lucrative exercée à l'étranger;
^b	le revenu de l'activité lucrative obtenu après l'âge de référence au sens de l'art. 21, al. 1, jusqu'à concurrence d'une fois et demie le montant minimal de la rente de vieillesse prévu à l'art. 34, al. 5; le Conseil fédéral donne aux assurés la possibilité de renoncer à l'exception du calcul des cotisations.

SR 831.10 Loi fédérale du 20 décembre 1946 sur l'assurance-vieillesse et survivants (LAVS) LAVS Art. 9 2. Notion et détermination - 1 Le revenu provenant d'une activité indépendante comprend tout revenu du travail autre que la rémunération pour un travail accompli dans une situation dépendante.
¹	Le revenu provenant d'une activité indépendante comprend tout revenu du travail autre que la rémunération pour un travail accompli dans une situation dépendante.
²	Pour déterminer le revenu provenant d'une activité indépendante sont déduits du revenu brut:48
^a	les frais généraux nécessaires à l'acquisition du revenu brut;
^b	les amortissements et les réserves d'amortissement autorisés par l'usage commercial et correspondant à la perte de valeur subie;
^c	les pertes commerciales effectives qui ont été comptabilisées;
^d	les sommes que l'exploitant verse, durant la période de calcul, à des institutions de prévoyance en faveur du personnel de l'entreprise, pour autant que toute autre utilisation soit exclue, ou pour des buts de pure utilité publique;
^e	les versements personnels à des institutions de prévoyance professionnelle dans la mesure où ils correspondent à la part habituellement prise en charge par l'employeur;
^f	l'intérêt du capital propre engagé dans l'entreprise; le taux d'intérêt correspond au rendement annuel moyen des emprunts en francs suisses des débiteurs suisses autres que les collectivités publiques.
³	Le revenu provenant d'une activité indépendante et le capital propre engagé dans l'entreprise sont déterminés par les autorités fiscales cantonales et communiqués aux caisses de compensation.52
⁴	Les caisses de compensation ajoutent au revenu communiqué par les autorités fiscales les déductions admissibles selon le droit fiscal des cotisations dues en vertu de l'art. 8 de la présente loi, de l'art. 3, al. 1, de la loi fédérale du 19 juin 1959 sur l'assurance-invalidité (LAI)53 et de l'art. 27, al. 2, de la loi du 25 septembre 1952 sur les allocations pour perte de gain54. Elles reconstituent à 100 % le revenu communiqué en fonction des taux de cotisation applicables.55

SR 831.101 Règlement du 31 octobre 1947 sur l'assurance-vieillesse et survivants (RAVS) RAVS Art. 23 Détermination du revenu et du capital propre - 1 Pour établir le revenu déterminant, les autorités fiscales cantonales se fondent sur la taxation passée en force de l'impôt fédéral direct. Elles tirent le capital propre engagé dans l'entreprise de la taxation passée en force de l'impôt cantonal adaptée aux valeurs de répartition intercantonales.102
¹	Pour établir le revenu déterminant, les autorités fiscales cantonales se fondent sur la taxation passée en force de l'impôt fédéral direct. Elles tirent le capital propre engagé dans l'entreprise de la taxation passée en force de l'impôt cantonal adaptée aux valeurs de répartition intercantonales.102
²	En l'absence d'une taxation passée en force de l'impôt fédéral direct, les données fiscales déterminantes sont tirées de la taxation passée en force de l'impôt cantonal sur le revenu ou, à défaut, de la déclaration vérifiée relative à l'impôt fédéral direct.103
³	Si l'autorité fiscale procède à une taxation fiscale consécutive à une procédure en soustraction d'impôts, les al. 1 et 2 sont applicables par analogie.104
⁴	Les caisses de compensation sont liées par les données des autorités fiscales cantonales.
⁵	Si les autorités fiscales cantonales ne peuvent pas communiquer le revenu, les caisses de compensation estimeront le revenu déterminant pour fixer les cotisations et le capital propre engagé dans l'entreprise sur la base des données dont elles disposent. Les personnes tenues de payer des cotisations doivent renseigner les caisses de compensation et, sur demande, produire toutes les pièces utiles.105

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 830.1 Loi fédérale du 6 octobre 2000 sur la partie générale du droit des assurances sociales (LPGA) LPGA Art. 61 Procédure - Sous réserve de l'art. 1, al. 3, de la loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative48, la procédure devant le tribunal cantonal des assurances est réglée par le droit cantonal. Elle doit satisfaire aux exigences suivantes:
^a	elle doit être simple, rapide et en règle générale publique;
^b	l'acte de recours doit contenir un exposé succinct des faits et des motifs invoqués, ainsi que les conclusions; si l'acte n'est pas conforme à ces règles, le tribunal impartit un délai convenable au recourant pour combler les lacunes, en l'avertissant qu'en cas d'inobservation le recours sera écarté;
^c	le tribunal établit avec la collaboration des parties les faits déterminants pour la solution du litige; il administre les preuves nécessaires et les apprécie librement;
^d	le tribunal n'est pas lié par les conclusions des parties; il peut réformer, au détriment du recourant, la décision attaquée ou accorder plus que le recourant n'avait demandé; il doit cependant donner aux parties l'occasion de se prononcer ou de retirer le recours;
^e	si les circonstances le justifient, les parties peuvent être convoquées aux débats;
^f	le droit de se faire assister par un conseil doit être garanti; lorsque les circonstances le justifient, l'assistance judiciaire gratuite est accordée au recourant;
^fbis	pour les litiges en matière de prestations, la procédure est soumise à des frais judiciaires si la loi spéciale le prévoit; si la loi spéciale ne prévoit pas de frais judiciaires pour de tels litiges, le tribunal peut en mettre à la charge de la partie qui agit de manière téméraire ou fait preuve de légèreté;
^g	le recourant qui obtient gain de cause a droit au remboursement de ses frais et dépens dans la mesure fixée par le tribunal; leur montant est déterminé sans égard à la valeur litigieuse d'après l'importance et la complexité du litige;
^h	les jugements contiennent les motifs retenus, l'indication des voies de recours ainsi que les noms des membres du tribunal et sont notifiés par écrit;
ⁱ	les jugements sont soumis à révision si des faits ou des moyens de preuve nouveaux sont découverts ou si un crime ou un délit a influencé le jugement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.