9C_730/2020 - 2021-04-21 - Alters- und Hinterlassenenversicherung - Alters- und Hinterlassenenversicherung (Beitragspflicht)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

9C 730/2020

Urteil vom 21. April 2021

II. sozialrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Parrino, Präsident,
Bundesrichter Stadelmann, Bundesrichterin Glanzmann,
Gerichtsschreiberin Oswald.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Marc Weber,
Beschwerdeführer,

gegen

Ausgleichskasse des Kantons Zürich, Röntgenstrasse 17, 8005 Zürich,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Alters- und Hinterlassenenversicherung (Beitragspflicht),

Beschwerde gegen den Entscheid des Sozialversicherungsgerichts des Kantons Zürich vom 17. September 2020 (AB.2019.00038).

Sachverhalt:

A.
Am 27. Juli 2016 meldete das kantonale Steueramt Zürich der Ausgleichskasse des Kantons Zürich (fortan: Ausgleichskasse) für das Steuerjahr 2012 ein Einkommen von A.________ aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 360'035.- sowie ein im Betrieb investiertes Eigenkapital von Fr. 160'537.-. Die Ausgleichskasse setzte am 4. August 2016 die Beiträge für Selbständigerwerbende (inkl. Verwaltungskosten) für das Jahr 2012 auf Fr. 39'173.40 fest. Auf Einsprache hin stellte sie - gestützt auf ein am 9. November 2016 mitgeteiltes Rektifikat des kantonalen Steueramtes - fest, für die Bemessung der Beiträge sei von einem Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 118'625.- sowie einem im Betrieb investierten Eigenkapital von Fr. 0.- auszugehen (Einspracheentscheid vom 27. Februar 2017).

B.

B.a. Die hiergegen gerichtete Beschwerde wies das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 5. Februar 2019 ab.

B.b. Das Bundesgericht hob diese vorinstanzliche Erkenntnis auf Beschwerde hin mit Urteil 9C 240/2019 vom 18. Juni 2019 auf und wies die Sache zu neuer Entscheidung nach Abklärung des Sachverhalts hinsichtlich Fremdfinanzierungsgrad und Ausnutzen einer günstigen Marktentwicklung an das kantonale Gericht zurück.

B.c. Das Sozialversicherungsgericht verfügte am 26. August 2019 insbesondere:

"Zum Beweisthema Fremdfinanzierungsgrad ist der Beschwerdeführer anzuhalten, die von ihm in die Liegenschaft in B.________ investierten Eigenmittel und die fremden Mittel detailliert zusammenzustellen und mit den erforderlichen Unterlagen zu belegen (1). Er hat zudem zum Nachweis der getätigten Investitionen eine nachvollziehbare Baukostenabrechnung (2) und den Vertrag zum Verkauf der Liegenschaft im Jahr 2013 (3) einzureichen. Wenn der Beschwerdeführer diesen Auflagen nicht fristgerecht oder nicht genügend nachkommt, wird das Sozialversicherungsgericht den Verkehrswert der Liegenschaft durch einen Experten schätzen lassen. Der Beschwerdeführer wird diesfalls die vom Experten zu bezeichnenden Unterlagen einreichen müssen. Falls der Beschwerdeführer auch diesen Auflagen nicht nachkommen würde, würde das Sozialversicherungsgericht für die Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrades auf den aus den vorliegenden Akten ersichtlichen Steuerwert der Liegenschaft abstellen."

Weiter kündigte es seine Absicht an, bezüglich der Marktentwicklung auf die Statistik der C.________ AG zur Entwicklung der qualitätsbereinigten Transaktionspreise von Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekte betreffend den Zeitraum von Januar 2008 bis Januar 2016 abzustellen und gab A.________ Gelegenheit, hierzu Stellung zu nehmen, was dieser am 2. Dezember 2019 tat. Sodann nahm es Kopien der mit Beschwerde beim Bundesgericht vom 1. April 2019 aufgelegten Unterlagen zu den Akten. Schliesslich zog es die Steuerakten betreffend die Steuerperioden 2008 bis 2012 bei (Verfügung vom 10. Dezember 2019) und nahm weitere Vernehmlassungen der Parteien zu den Akten (der Ausgleichskasse vom 6. Februar 2020 inkl. beigelegter Stellungnahme des kantonalen Steueramtes vom 4. Februar 2020; des A.________ vom 27. April 2020). Mit Entscheid vom 17. September 2020 wies das Sozialversicherungsgericht die Beschwerde erneut ab.

C.
A.________ führt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Antrag, es sei der Entscheid des Sozialversicherungsgerichts des Kantons Zürich vom 17. September 2020 aufzuheben und sein Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit für die Bemessung der persönlichen AHV-Beiträge des Jahres 2012 auf Fr. 0.- festzusetzen. Eventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die Sache zur neuen Beurteilung an das kantonale Gericht zurückzuweisen.

Erwägungen:

1.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann u.a. die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG), die Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz nur, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann deren Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).

2.
Strittig und zu prüfen ist, ob die Vorinstanz Bundesrecht verletzt hat, indem sie bezüglich der Liegenschaft des Beschwerdeführers in B.________ eine reine Verwaltung von privatem Vermögen verneint und die Mietzinseinnahmen (nach Abzug eines Verlusts aus selbständiger Erwerbstätigkeit in den USA, der Kosten für Liegenschaftsunterhalt sowie der Hypothekarzinsen) als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit der AHV-Beitragspflicht unterstellt hat.

3.
Die massgeblichen rechtlichen Grundlagen (insbes.: Art. 4 Abs. 1 und 9 Abs. 1 AHVG in Verbindung mit Art. 17 AHVV) sowie die Rechtsprechung zur Abgrenzung der Verwaltung des eigenen Vermögens von der gewerbsmässigen Nutzung von Liegenschaften (BGE 134 V 250 E. 3.1 S. 253; SVR 2017 AHV Nr. 10 S. 27, Urteil 9C 591/2016 vom 21. März 2017 E. 3.2 f. mit Hinweisen) hat die Vorinstanz einlässlich und zutreffend wiedergegeben. Darauf wird verwiesen (vgl. au sserdem etwa BGE 141 V 234 E. 6.2 S. 244 f.). Richtig sind auch ihre Ausführungen zur Verbindlichkeit der Angaben der Steuerbehörden über die Bemessung des massgeblichen Einkommens und des betrieblichen Eigenkapitals Selbständigerwerbender (Art. 23 Abs. 4 AHVV).
Hinsichtlich der von der Vorinstanz insoweit richtig dargelegten Rechtsprechung zur freien Prüfung der beitragsrechtlichen Qualifikation durch die Ausgleichskassen (etwa: BGE 121 V 80 E. 2c S. 82 f.; 114 V 72 E. 2 S. 75) ist mit Verweis auf das zur Publikation vorgesehene Urteil 9C 809/2019 vom 17. Februar 2021 festzuhalten: Eine von der Steuerbehörde gemeldete, im Steuerverfahren rechtskräftig gewordene Qualifikation, die steuerliche Auswirkungen hatte, ist für die AHV-Behörde auch hinsichtlich der Frage, ob überhaupt Erwerbseinkommen und gegebenenfalls solches aus selbständiger oder unselbständiger Erwerbstätigkeit vorliegt, grundsätzlich verbindlich. Sie muss diesfalls eigene nähere Abklärungen nur vornehmen, wenn sich ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der Steuermeldung ergeben (a.a.O., E. 3.4.2 mit Hinweisen).

4.

4.1. Gemäss - für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlicher (E. 1 hiervor) - Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz ist der Beschwerdeführer Verwaltungsratspräsident der A.________ AG, Geschäftsführer und Inhaber der A.________ Ltd., USA, sowie beteiligt an der A.________ LP, USA. Ausserdem hält er mehrere Liegenschaften, wobei einzig mit derjenigen in B.________ Mietzinseinnahmen generiert wurden, während die übrigen von ihm selbst oder seinen Familienangehörigen bewohnt bzw. genutzt werden. Die Liegenschaft in B.________ hat der Versicherte nach vorinstanzlicher Feststellung am 11. September 2009 als Bauland erworben, im Jahr 2011 überbaut und am 1. Juni 2013 wieder veräussert. Die Schulden des Beschwerdeführers haben sich im Jahr 2009 - als die Liegenschaft erworben wurde - um Fr. 3'700'000.- erhöht. Die Überbauung durch einen Totalunternehmer hat insgesamt Fr. 8'420'000.- gekostet (Fr. 8'300'000.- gemäss Totalunternehmervertrag zuzüglich Mehrkosten von Fr. 120'000.- gemäss Abrechnung vom 21. August 2011). Im Jahr 2011 hat der Beschwerdeführer auf der zu überbauenden Liegenschaft eine Hypothek in der Höhe von total Fr. 8'300'000.- aufgenommen.

4.2. Das kantonale Gericht würdigte die vom Beschwerdeführer eingereichten sowie den Steuerakten entnommenen Beweise und erwog, die Schuldzunahme von 3'700'000.- im Jahr 2009 könne höchstens im Betrag von 1'900'000.- mit anderweitigen Anschaffungen in Verbindung gebracht werden. Überwiegend wahrscheinlich sei demnach der Erwerb des Baulands in B.________ zum Preis von Fr. 2'500'000.- zu mindestens 72 % fremdfinanziert worden ([Fr. 3'700'000.-./. 1'900'000.-] : 2'500'000.- x 100). Mit Blick auf die Überbauung der Liegenschaft im Jahr 2011 sei der Zusammenhang mit der Kreditaufnahme offensichtlich, sei doch das zu überbauende Grundstück mit exakt demselben Betrag hypothekarisch belastet worden, der gemäss Totalunternehmervertrag für die Überbauung geschuldet gewesen sei, und dies zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung. Damit sei die Überbauung zu 98.57 % fremdfinanziert worden. Insgesamt seien Erwerb des Baulands und Überbauung zu mindestens 92.49 % fremdfinanziert gewesen ([Fr. 1'800'000.- + Fr. 8'300'000.-] : [Fr. 2'500'000.- + Fr. 8'420'000.-] x 100). Angesichts statistisch zwischen 2009 und 2011 sowie im Jahr 2013 steigender Transaktionspreise liege auch ein Ausnützen der günstigen Marktentwicklung vor. Die Vorinstanz
schloss, der Beschwerdeführer verfüge zwar über keine speziellen Fachkenntnisse bezüglich Immobilienhandel; auch gehe es - wenngleich er gemäss Steuerakten bereits im September 2007 ein Mehrfamilienhaus verkauft habe - nur um ein Liegenschaftengeschäft. Aufgrund der gesamten Umstände sei aber von einer erwerblichen Tätigkeit auszugehen. Hierfür spreche nebst dem Fremdfinanzierungsgrad auch das Vorgehen sowie die offenkundige Absicht, die Liegenschaft mit Gewinn wieder zu verkaufen, was bereits 2013 unter Ausnutzen der günstigen Marktentwicklung geschehen sei. Demnach habe die Ausgleichskasse die Mietzinseinnahmen des Jahres 2012 zu Recht als beitragspflichtiges Erwerbseinkommen erfasst.

5.
Mit Blick auf die grundsätzliche Verbindlichkeit der Qualifikation des Liegenschaftsgeschäfts B.________ durch die Steuerbehörden soweit diese steuerliche Auswirkungen zeitigt (vgl. oben E. 3), ist zunächst festzuhalten, dass eine solchermassen verbindliche (rechtskräftige, der Ausgleichskasse mitgeteilte) Qualifikation nach Feststellung der Vorinstanz nicht vorlag: In seinem Entscheid vom 5. Februar 2019 stellte das Sozialversicherungsgericht - nach Rückfrage beim kantonalen Steueramt Zürich - fest, dieses habe die Liegenschaft vorläufig als Geschäftsvermögen und ihre Erträge als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit qualifiziert, mit dem Hinweis, die definitive Qualifikation erfolge mit der Steuerveranlagung für das Jahr 2013, die noch nicht rechtskräftig sei. Die Steuerveranlagung für das Jahr 2012 vermag die AHV-Behörden grundsätzlich nicht zu binden, da die darin vorgenommene Qualifikation der strittigen Mietzinserträge als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit keine steuerlichen Auswirkungen zeitigte. Dass bezüglich des Jahres 2013 eine rechtskräftige Veranlagung vorliegen würde, ist weder ersichtlich noch dargetan. Mit aktenkundiger Stellungnahme des kantonalen Steueramtes vom 4. Februar 2020 wies dieses
darauf hin, dass gegen seinen Einspracheentscheid vom 28. März 2019 bezüglich der direkten Bundessteuer 2013 ein Beschwerdeverfahren vor dem Steuerrekursgericht hängig sei. Der Sachverhalt kann dahingehend ergänzt werden (oben E. 1). Mangels grundsätzlich verbindlicher Qualifikation durch die Steuerbehörden hat das Sozialversicherungsgericht demnach kein Bundesrecht verletzt, indem sie eine eigene Qualifikation gestützt auf eigene nähere Abklärungen vorgenommen hat.

6.
Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, die Vorinstanz habe den massgeblichen Sachverhalt in Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes und entgegen Treu und Glauben ungenügend bzw. offensichtlich falsch ermittelt und es bundesrechtswidrig unterlassen, bei der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und selbständiger Erwerbstätigkeit sämtliche Entscheidkriterien im Sinne einer Gesamtschau zu berücksichtigen. Zudem habe sie mehrfach seinen Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt indem sie ihren Entscheid mangelhaft begründet, seine Vorbringen unzureichend berücksichtigt und ihm die Abnahme relevanter Beweise verweigert habe.

6.1. Die aus dem verfassungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) fliessende Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen, verlangt nicht, dass diese sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen muss; vielmehr genügt es, wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann. Die Begründung muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt (BGE 142 III 433 E. 4.3.2 S. 436 mit Hinweisen). Diesen Anforderungen genügt der vorinstanzliche Entscheid, hat das Sozialversicherungsgericht darin doch die zugrunde gelegten Überlegungen genannt und dem Beschwerdeführer damit eine sachgerechte Anfechtung ermöglicht. Eine Verletzung seines rechtlichen Gehörs ist mithin nicht gegeben.

6.2. Fehl gehen sodann die Rügen im Zusammenhang mit der Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrades durch die Vorinstanz:

6.2.1. Diese hat sich nicht treuwidrig verhalten, indem sie auf eine Ermittlung des Marktwerts der Liegenschaft verzichtet hat, kommunizierte sie doch von allem Anfang an, dass sie den Fremdfinanzierungsgrad direkt basierend auf den investierten eigenen und fremden Mitteln zu bestimmen gedenke und bloss - falls sich dies nicht als möglich erweise - "allenfalls" Schlüsse aus einer Verkehrswertschätzung ziehen werde (vgl. Instruktionsverfügung vom 26. August 2020, auszugsweise wiedergegeben in Sachverhalt lit. B.c).

6.2.2. Das Sozialversicherungsgericht hat denn auch kein Bundesrecht verletzt, indem es zur Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrades - wie angekündigt - das eingesetzte Fremdkapital in Verhältnis gesetzt hat zu den gesamten Anlagekosten statt - wie vom Beschwerdeführer verlangt - zum Ertragswert der fertig überbauten Liegenschaft. Dem Kriterium des Einsatzes erheblicher fremder Mittel in der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerbsmässiger Nutzung von Liegenschaften liegt die Überlegung zugrunde, dass, wer einen sehr hohen Fremdkapitalanteil beansprucht, ein erhöhtes Risiko eingeht, was auf eine geschäftliche Transaktion hindeutet. Es versteht sich vor diesem Hintergrund von selbst, dass in einer Konstellation wie der vorliegenden, bei welcher Bauten erst noch zu erstellen waren, zur Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrads die Anlagekosten heranzuziehen waren. Ein nach Fertigstellung der Baute zu erwartender Ertragswert kann demgegenüber keine Berücksichtigung finden, da bei einem Abstellen auf einen solchen Verkehrswert dem beim Bau eingegangenen Risiko nicht genügend Rechnung getragen würde (Urteil 2C 1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 6.5.1 mit Hinweis). Entsprechend dem gänzlich anderen Kontext bei der Vergabe
von Hypothekarkrediten vermag der Beschwerdeführer aus einer dort erfolgenden Bewertung des Renditeobjekts zum Ertragswert nichts für seinen Standpunkt abzuleiten. Seine Argumentation würde in extremis dazu führen, dass selbst gänzlich ohne Investition von Eigenkapital, aber mit genügend hoher Gewinnmarge, die Qualifikation als private Vermögensverwaltung nicht ausgeschlossen wäre. Dass eine solche indes keinesfalls vorliegen kann, wo gar kein eigenes Vermögen investiert wird, liegt auf der Hand (vgl. dazu auch zit. Urteil 9C 591/2016 E. 3.2.2 i.f. mit Hinweisen).

6.2.3. Soweit der Beschwerdeführer unter Verweis auf diverse im Jahr 2011 angeschaffte Fahrzeuge die vollumfängliche Verwendung des dannzumal auf der Liegenschaft B.________ aufgenommenen Hypothekarkredits für deren Überbauung bestreitet, setzt er sich mit keinem Wort mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander, wonach Höhe und Zeitpunkt der Kreditaufnahme mit dem Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit dafür sprechen, dass der Hypothekarkredit von Fr. 8'300'000.- der Finanzierung der Überbauung in Höhe von Fr. 8'420'000.- gedient hat. Vielmehr wiederholt er auch letztinstanzlich sein Vorbringen, er habe den Hypothekarkredit für andere Ausgaben (insbesondere: Kauf von Fahrzeugen) verwendet, was durch nichts belegt ist. Dies wiegt umso schwerer, als sich Hypothekargläubiger notorisch bei Kreditgewährung für erst zu erstellende Bauten gegen eine Zweckentfremdung der zur Verfügung gestellten Mittel - und damit einer nicht plangemässen Wertsteigerung der ihnen als Sicherheit verpfändeten Liegenschaft - absichern, z.B. indem die Auszahlung des Kreditbetrags direkt an die beteiligten Unternehmer nach Durchführung der vereinbarten Arbeiten erfolgt. Die von der Vorinstanz explizit einverlangten Baukostenabrechnungen - woraus
sich hierzu ggf. Anhaltspunkte ergeben hätten - hat der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer ebenso wenig eingereicht wie den Hypothekarvertrag, der klarerweise von der Aufforderung erfasst war, die investierten fremden Mittel zusammenzustellen und mit den erforderlichen Unterlagen zu belegen (oben Sachverhalt lit. B.c). Die Vorinstanz hat weder den Untersuchungsgrundsatz (Art. 61 lit. c ATSG) noch sonstwie Bundesrecht verletzt, indem sie in der Folge gestützt auf die vorhandenen Beweise und in Anwendung des im Sozialversicherungsrecht üblichen Beweismasses der überwiegenden Wahrscheinlichkeit geschlossen hat, mit dem Hypothekarkredit sei die Überbauung des belehnten Grundstücks finanziert worden.

6.2.4. Offen bleiben kann, wie es sich im Detail verhält mit der Fremdfinanzierung des Grundstückkaufs im Jahr 2009. Selbst wenn - mit dem Beschwerdeführer - von einer Fremdfinanzierung in Höhe von Fr. 1'384'272.- (statt wie von der Vorinstanz erwogen von mindestens Fr. 1'800'000.-) auszugehen wäre, resultierte insgesamt noch immer ein Fremdfinanzierungsgrad von gerundet 89 % ([Fr. 1'384'272.- + Fr. 8'300'000.-] : [Fr. 2'500'000.- + Fr. 8'420'000.-] x 100). Ein solcher übersteigt deutlich das Mass an Fremdfinanzierung, das üblicherweise im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung in Anspruch genommen wird bzw. werden kann. Damit liegt ein Einsatz bedeutender fremder Mittel vor, was als Indiz gegen private Vermögensverwaltung spricht.

6.2.5. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, der Fremdfinanzierungsgrad sei anhand einer "Gesamtbetrachtung über alle Vermögenswerte" zu ermitteln, so entbehrt dieses Ansinnen jeder Grundlage und wird auch nicht weiter bzw. substanziiert begründet (Art. 42 Abs. 2 BGG). Darauf ist nicht näher einzugehen.

6.3. Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, als sachlich relevanter Markt sei - entgegen dem kantonalen Gericht - der Markt für Angebotsmieten zu berücksichtigen gewesen, der in der Region "Untersee" in den Jahren 2008-2018 keine klare Tendenz gezeigt habe. Dem kann nicht gefolgt werden. Mit der Vorinstanz ist das Liegenschaftsgeschäft als Gesamtes zu erfassen. Das Sozialversicherungsgericht hat demnach zu Recht auf den Transaktionsmarkt abgestellt. Soweit der Beschwerdeführer vorträgt, dieser habe zwischen 2010 und 2013 mitunter auch stagniert oder sich negativ entwickelt, vermag er damit nicht aufzuzeigen inwiefern die vorinstanzliche Feststellung offensichtlich unrichtig sein sollte, er habe - angesichts der zwischen 2009 und 2013 grundsätzlich positiven Entwicklung der Transaktionspreise - auf einen Gewinn aus dem Wiederverkauf der Liegenschaft in B.________ hoffen können. Dies gilt umso mehr, als er selber nicht bestreitet, einen "gewissen Sockelgewinn aus dem Verkauf bzw. laufenden Mietzinseinnahmen" erwartet zu haben. Ebensowenig vermag der Beschwerdeführer etwas für sich abzuleiten daraus, dass er die Liegenschaft unter dem von ihm errechneten Ertragswert, und damit seines Erachtens "unter Wert", verkauft hat. Entgegen
seiner Auffassung spricht nämlich im Sinne eines Indizes für selbständige Erwerbstätigkeit bereits der Erwerb einer Liegenschaft in der offenkundigen Absicht, diese zu überbauen und anschliessend rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen unter Ausnützung der Marktentwicklung. Dass sich der Markt tatsächlich wie erhofft entwickelt oder der Verkäufer den vollen Ertragswert als Verkaufspreis erzielen kann, ist - entsprechend der risikobehafteten Natur einer selbständigen Erwerbstätigkeit - als Indiz für diese nicht vorausgesetzt, sondern es reicht grundsätzlich das "Bemühen, die Entwicklung des Marktes zur Gewinnerzielung auszunutzen" (zit. BGE 141 V 234 E. 6.2 S. 244). Entsprechend war die Vorinstanz nicht gehalten, weitere Abklärungen insbesondere zum Ertragswert der Liegenschaft zu tätigen.

6.4. Schliesslich verfängt nicht, wenn der Beschwerdeführer der Vorinstanz vorwirft, sie hätte es versäumt, sämtliche zur Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von der gewerbsmässigen Nutzung einer Liegenschaft massgeblichen Kriterien im Sinne einer Gesamtschau zu würdigen. Das Sozialversicherungsgericht hat klar erkennbar zu sämtlichen massgeblichen Indizien tatsächliche Feststellungen getroffen und diese in seine abschliessende Würdigung einbezogen. Dass es dabei weder allein auf die Anzahl der Indizien für und gegen private Vermögensverwaltung abgestellt hat noch diese explizit gewichtet hat, verletzt kein Bundesrecht, ist es doch der Natur einer Gesamtschau gerade inhärent, dass die Rechtsanwender in Berücksichtigung verschiedener Indizien einen Gesamteindruck gewinnen, ohne dass im Einzelnen festgemacht werden könnte, welchen genauen Anteil hieran jedes einzelne Indiz gehabt hätte. Aus dem vorinstanzlichen Entscheid ist jedenfalls ohne Weiteres erkennbar, dass ausschlaggebend für die Qualifikation als selbständige Tätigkeit das Zusammentreffen zahlreicher in diese Richtung weisender Indizien war, nämlich die Art des Vorgehens, die kurze Besitzdauer, der hohe Fremdfinanzierungsgrad sowie der bereits früher erfolgte An-
und Verkauf einer Renditeliegenschaft, woraus sich in der Gesamtschau der Schluss auf selbständige Erwerbstätigkeit ergab. Daran vermochte die Berücksichtigung der weiteren Indizien nichts zu ändern. Diese Einschätzung der Vorinstanz hält vor Bundesrecht stand.

7.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten unbegründet.

8.
Der unterliegende Beschwerdeführer trägt die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1100.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 21. April 2021

Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Parrino

Die Gerichtsschreiberin: Oswald

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 831.10 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1946 über die Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHVG) AHVG Art. 4 Bemessung der Beiträge - 1 Die Beiträge der erwerbstätigen Versicherten werden in Prozenten des Einkommens aus unselbständiger und selbständiger Erwerbstätigkeit festgesetzt.
¹	Die Beiträge der erwerbstätigen Versicherten werden in Prozenten des Einkommens aus unselbständiger und selbständiger Erwerbstätigkeit festgesetzt.
²	Der Bundesrat kann von der Beitragsbemessung ausnehmen:
^a	das Erwerbseinkommen aus einer im Ausland ausgeübten Tätigkeit;
^b	das nach Erreichen des Referenzalters nach Artikel 21 Absatz 1 erzielte Erwerbseinkommen bis zur Höhe des anderthalbfachen Mindestbetrages der Altersrente nach Artikel 34 Absatz 5; der Bundesrat räumt den Versicherten die Möglichkeit ein, auf die Ausnahme von der Beitragsbemessung zu verzichten.

SR 831.10 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1946 über die Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHVG) AHVG Art. 9 2. Begriff und Ermittlung - 1 Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit ist jedes Erwerbseinkommen, das nicht Entgelt für in unselbständiger Stellung geleistete Arbeit darstellt.
¹	Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit ist jedes Erwerbseinkommen, das nicht Entgelt für in unselbständiger Stellung geleistete Arbeit darstellt.
²	Das Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit wird ermittelt, indem vom hierdurch erzielten rohen Einkommen abgezogen werden:
^a	die zur Erzielung des rohen Einkommens erforderlichen Gewinnungskosten;
^b	die der Entwertung entsprechenden, geschäftsmässig begründeten Abschreibungen und Rückstellungen geschäftlicher Betriebe;
^c	die eingetretenen und verbuchten Geschäftsverluste;
^d	die vom Geschäftsinhaber in der Berechnungsperiode vorgenommenen Zuwendungen an Vorsorgeeinrichtungen zugunsten des eigenen Personals, sofern jede zweckwidrige Verwendung ausgeschlossen ist, sowie Zuwendungen für ausschliesslich gemeinnützige Zwecke;
^e	die persönlichen Einlagen in Einrichtungen der beruflichen Vorsorge, soweit sie dem üblichen Arbeitgeberanteil entsprechen;
^f	der Zins des im Betrieb eingesetzten eigenen Kapitals; der Zinssatz entspricht der jährlichen Durchschnittsrendite der Anleihen der nicht öffentlichen inländischen Schuldner in Schweizer Franken.
³	Das Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit und das im Betrieb eingesetzte eigene Kapital werden von den kantonalen Steuerbehörden ermittelt und den Ausgleichskassen gemeldet.54
⁴	Die steuerrechtlich zulässigen Abzüge der Beiträge nach Artikel 8 des vorliegenden Gesetzes sowie nach Artikel 3 Absatz 1 des Bundesgesetzes vom 19. Juni 195955 über die Invalidenversicherung (IVG) und nach Artikel 27 Absatz 2 des Erwerbsersatzgesetzes vom 25. September 195256 sind von den Ausgleichskassen zum von den Steuerbehörden gemeldeten Einkommen hinzuzurechnen. Das gemeldete Einkommen ist dabei nach Massgabe der geltenden Beitragssätze auf 100 Prozent aufzurechnen.57

SR 831.101 Verordnung vom 31. Oktober 1947 über die Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHVV) AHVV Art. 23 Ermittlung des Einkommens und des Eigenkapitals - 1 Die kantonalen Steuerbehörden ermitteln das für die Bemessung der Beiträge massgebende Erwerbseinkommen auf Grund der rechtskräftigen Veranlagung für die direkte Bundessteuer, das im Betrieb investierte Eigenkapital auf Grund der entsprechenden rechtskräftigen kantonalen Veranlagung unter Berücksichtigung der interkantonalen Repartitionswerte.99
¹	Die kantonalen Steuerbehörden ermitteln das für die Bemessung der Beiträge massgebende Erwerbseinkommen auf Grund der rechtskräftigen Veranlagung für die direkte Bundessteuer, das im Betrieb investierte Eigenkapital auf Grund der entsprechenden rechtskräftigen kantonalen Veranlagung unter Berücksichtigung der interkantonalen Repartitionswerte.99
²	Liegt eine rechtskräftige Veranlagung für die direkte Bundessteuer nicht vor, so werden die massgebenden Steuerfaktoren der rechtskräftigen Veranlagung für die kantonale Einkommenssteuer, und, bei deren Fehlen, der überprüften Deklaration für die direkte Bundessteuer entnommen.100
³	Bei Nachsteuerverfahren gelten die Bestimmungen der Absätze 1 und 2 sinngemäss.101
⁴	Die Angaben der kantonalen Steuerbehörden sind für die Ausgleichskassen verbindlich.
⁵	Können die kantonalen Steuerbehörden keine Meldung erstatten, so haben die Ausgleichskassen das für die Beitragsfestsetzung massgebende Erwerbseinkommen und das im Betrieb investierte Eigenkapital auf Grund der ihnen zur Verfügung stehenden Daten selbst einzuschätzen. Die Beitragspflichtigen haben den Ausgleichskassen die erforderlichen Auskünfte zu erteilen und auf Verlangen Unterlagen einzureichen.102

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 830.1 Bundesgesetz vom 6. Oktober 2000 über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts (ATSG) ATSG Art. 61 Verfahrensregeln - Das Verfahren vor dem kantonalen Versicherungsgericht bestimmt sich unter Vorbehalt von Artikel 1 Absatz 3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 196846 nach kantonalem Recht. Es hat folgenden Anforderungen zu genügen:
^a	Das Verfahren muss einfach, rasch und in der Regel öffentlich sein.
^b	Die Beschwerde muss eine gedrängte Darstellung des Sachverhaltes, ein Rechtsbegehren und eine kurze Begründung enthalten. Genügt sie diesen Anforderungen nicht, so setzt das Versicherungsgericht der Beschwerde führenden Person eine angemessene Frist zur Verbesserung und verbindet damit die Androhung, dass sonst auf die Beschwerde nicht eingetreten wird.
^c	Das Versicherungsgericht stellt unter Mitwirkung der Parteien die für den Entscheid erheblichen Tatsachen fest; es erhebt die notwendigen Beweise und ist in der Beweiswürdigung frei.
^d	Das Versicherungsgericht ist an die Begehren der Parteien nicht gebunden. Es kann eine Verfügung oder einen Einspracheentscheid zu Ungunsten der Beschwerde führenden Person ändern oder dieser mehr zusprechen, als sie verlangt hat, wobei den Parteien vorher Gelegenheit zur Stellungnahme sowie zum Rückzug der Beschwerde zu geben ist.
^e	Rechtfertigen es die Umstände, so können die Parteien zur Verhandlung vorgeladen werden.
^f	Das Recht, sich verbeiständen zu lassen, muss gewährleistet sein. Wo die Verhältnisse es rechtfertigen, wird der Beschwerde führenden Person ein unentgeltlicher Rechtsbeistand bewilligt.
^fbis	Bei Streitigkeiten über Leistungen ist das Verfahren kostenpflichtig, wenn dies im jeweiligen Einzelgesetz vorgesehen ist; sieht das Einzelgesetz keine Kostenpflicht bei solchen Streitigkeiten vor, so kann das Gericht einer Partei, die sich mutwillig oder leichtsinnig verhält, Gerichtskosten auferlegen.
^g	Die obsiegende Beschwerde führende Person hat Anspruch auf Ersatz der Parteikosten. Diese werden vom Versicherungsgericht festgesetzt und ohne Rücksicht auf den Streitwert nach der Bedeutung der Streitsache und nach der Schwierigkeit des Prozesses bemessen.
^h	Die Entscheide werden, versehen mit einer Begründung und einer Rechtsmittelbelehrung sowie mit den Namen der Mitglieder des Versicherungsgerichts schriftlich eröffnet.
ⁱ	Die Revision von Entscheiden wegen Entdeckung neuer Tatsachen oder Beweismittel oder wegen Einwirkung durch Verbrechen oder Vergehen muss gewährleistet sein.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

AHVG:	4 9
AHVV:	17 23
ATSG:	61
BGG:	42 66 95 97 105
BV:	29