4C.43/2001
Ie COUR CIVILE
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20 juin 2001
Composition de la Cour: MM. Walter, président, Leu et Corboz,
juges. Greffière: Mme de Montmollin Hermann.
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Dans la cause civile pendante
entre
P.________, demandeur et recourant, représenté par Me Raphaël Quinodoz (suppléant de Me Jérôme Bassan), avocat à Genève,
et
X.________ S.A., défenderesse et intimée, représentée par Me Soli Pardo, avocat à Genève;
(contrat de bail; montant du loyer; erreur essentielle)
Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les faits suivants:
A.- a) Le 30 mai 1997, X.________ S.A. a fait l'acquisition du fonds de commerce du restaurant "...", pour le prix de 30 000 fr. Le même jour, X.________ S.A. et A.________ ont passé avec la Banque Y.________ une convention portant sur la location pour une période de deux ans renouvelable du restaurant susmentionné et de l'appartement situé au-dessus pour un montant mensuel total de 3 700 fr.
(2 500 fr. pour le restaurant et 1 200 fr. pour l'appartement), montant auquel s'ajoutait une redevance de 2% sur la part du chiffre d'affaires mensuel brut du restaurant supérieure à 70 000 fr.
b) Le 25 novembre 1998, X.________ S.A. a passé avec P.________ un contrat intitulé "bail à ferme". Le bail porte sur l'usage, dès le 1er décembre 1998, du fonds de commerce du restaurant "..." pour une durée de quatre ans, moyennant une redevance mensuelle totale de 9 500 fr.
(7 500 fr. pour le restaurant et 2 000 fr. pour l'appartement).
Selon son art. 4, la location des locaux d'habitation est indissociable du contrat de bail à ferme. Le préambule précise que X.________ S.A. a procédé à des rénovations importantes dans les locaux commerciaux ou d'habitation et qu'elle est propriétaire de l'agencement, des meubles meublant et des machines nécessaires à l'exploitation du restaurant.
Le 23 septembre 1999, les mêmes parties ont signé une convention de cession de fonds de commerce, par laquelle X.________ S.A. cède à P.________ le fonds de commerce, le droit à la clientèle, le droit au nom "....", ainsi que le droit de location des locaux. Le prix convenu a été fixé à 120 000 fr.
B.- a) Estimant abusif le loyer résultant du contrat du 25 novembre 1998, et excessif le prix de la cession du fonds de commerce du 23 septembre 1999, P.________ a déposé le 1er octobre 1999 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève une demande de réduction de loyer, de restitution des loyers indus ainsi que de réduction du prix de la cession du bail.
Le demandeur sollicitait en substance la constatation du caractère excessif du loyer encaissé par X.________ S.A. pour le restaurant, l'habitation et toutes les annexes, la réduction du loyer mensuel à 4 320 fr. pour la période allant de décembre 1998 à septembre 1999, ainsi que la condamnation de X.________ S.A. à lui verser 35 800 fr. à titre de restitution du loyer; il concluait en outre à ce qu'il soit dit que le prix de vente fixé dans la convention de cession du fonds de commerce était excessif, à la fixation du prix de vente à 70 000 fr., et à ce qu'il soit dit qu'il ne devait plus aucun montant à X.________ S.A. de quelque chef que ce soit.
Pour une raison inconnue, deux procédures ont été ouvertes; après échec de la tentative de conciliation, les deux causes ont été introduites devant le Tribunal des baux et loyers.
Le 13 octobre 1999, X.________ S.A. a invalidé la convention du 23 septembre 1999. Le 2 décembre 1999, elle a résilié le bail du 25 novembre 1998 pour le 31 janvier 2000 en invoquant le non-paiement du loyer.
Par jugement du 18 mai 2000, le Tribunal des baux et loyers a ordonné la jonction des deux causes, écarté de la procédure des conclusions déposées par la défenderesse le 3 avril 2000 (point 2 du dispositif), déclaré irrecevables les conclusions visant la convention de cession du fonds de commerce (point 3 du dispositif), fixé le loyer dû par le demandeur pour la période allant de décembre 1998 à septembre 1999 à 50 000 fr., soit 5 000 fr. par mois (point 4 du dispositif), et condamné la défenderesse à payer au demandeur le trop-perçu (point 5 du dispositif).
b) Saisie par X.________ S.A., la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, par arrêt du 4 décembre 2000, a annulé les points 2, 4 et 5 du jugement du 18 mai 2000; statuant à nouveau, elle a déclaré irrecevable la requête en réduction de loyer et en restitution des loyers indus déposée le 1er octobre 1999 par le demandeur; les autres points du dispositif ont été confirmés.
C.- P.________ recourt en réforme contre l'arrêt du 4 décembre 2000. Ses conclusions tendent principalement à l'annulation de l'arrêt cantonal et à la fixation du loyer à 4 320 fr. par mois pour la période de décembre 1998 à septembre 1999 ainsi qu'à la condamnation de la défenderesse à lui rembourser le trop-perçu. Subsidiairement, il sollicite le renvoi de la cause à l'instance cantonale pour nouvelle décision au sens des considérants.
X.________ S.A. invite le Tribunal fédéral à rejeter le recours dans la mesure où il est recevable.
Considérant en droit :
1.- La cour cantonale a constaté que le demandeur ne contestait pas en appel l'irrecevabilité des conclusions tendant à la réduction du prix de cession du fonds de commerce du 23 septembre 1999. La question n'a donc pas à être revue dans la présente procédure.
2.- De l'avis de la cour cantonale, le contrat du 25 novembre 1998 présenterait plutôt les caractéristiques d'un bail à ferme et non d'un bail à loyer; quoi qu'il en soit, la distinction serait sans portée pratique puisque les dispositions des art. 269 ss
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253b - 1 Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux. |
|
1 | Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux. |
2 | Elles ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). |
3 | Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. |
Retenant qu'en l'occurrence la mise à disposition du logement (situé au-dessus du restaurant) dépendait directement de la mise à disposition du commerce et de son agencement, si bien que le sort de cet appartement devait suivre celui du restaurant selon l'art. 253a al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253a - 1 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
|
1 | Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
2 | Elles ne sont pas applicables aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins. |
3 | Le Conseil fédéral édicte les dispositions d'exécution. |
Posant que la possibilité de déclarer obligatoire l'usage de la formule officielle prévue par l'art 270 al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
|
1 | Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
a | s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou |
b | si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. |
2 | En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. |
Selon l'arrêt cantonal, le demandeur est entré en jouissance des locaux le 1er décembre 1998. Il aurait dès lors dû contester le montant du loyer avant le 1er janvier 1999, ce qu'il n'avait pas fait; sa requête était par conséquent également irrecevable sur ce point.
Enfin, la cour cantonale a observé que le demandeur faisait état, pour la première fois en appel (dans ses écritures du 9 octobre 2000), d'une erreur ou d'un dol dont il aurait été victime lors de la conclusion du contrat du 25 novembre 1998, sans d'ailleurs conclure à l'invalidation de la convention. Sa réaction était donc tardive selon les art. 21
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 21 - 1 En cas de disproportion évidente entre la prestation promise par l'une des parties et la contre-prestation de l'autre, la partie lésée peut, dans le délai d'un an, déclarer qu'elle résilie le contrat et répéter ce qu'elle a payé, si la lésion a été déterminée par l'exploitation de sa gêne, de sa légèreté ou de son inexpérience. |
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1 | En cas de disproportion évidente entre la prestation promise par l'une des parties et la contre-prestation de l'autre, la partie lésée peut, dans le délai d'un an, déclarer qu'elle résilie le contrat et répéter ce qu'elle a payé, si la lésion a été déterminée par l'exploitation de sa gêne, de sa légèreté ou de son inexpérience. |
2 | Le délai d'un an court dès la conclusion du contrat. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 31 - 1 Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé. |
|
1 | Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé. |
2 | Le délai court dès que l'erreur ou le dol a été découvert, ou dès que la crainte s'est dissipée. |
3 | La ratification d'un contrat entaché de dol ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée n'implique pas nécessairement la renonciation au droit de demander des dommages-intérêts. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 25 - 1 La partie qui est victime d'une erreur ne peut s'en prévaloir d'une façon contraire aux règles de la bonne foi. |
|
1 | La partie qui est victime d'une erreur ne peut s'en prévaloir d'une façon contraire aux règles de la bonne foi. |
2 | Elle reste notamment obligée par le contrat qu'elle entendait faire, si l'autre partie se déclare prête à l'exécuter. |
3.- Le demandeur invoque successivement la violation des art. 31
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 31 - 1 Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé. |
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1 | Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé. |
2 | Le délai court dès que l'erreur ou le dol a été découvert, ou dès que la crainte s'est dissipée. |
3 | La ratification d'un contrat entaché de dol ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée n'implique pas nécessairement la renonciation au droit de demander des dommages-intérêts. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 24 - 1 L'erreur est essentielle, notamment: |
|
1 | L'erreur est essentielle, notamment: |
1 | lorsque la partie qui se prévaut de son erreur entendait faire un contrat autre que celui auquel elle a déclaré consentir; |
2 | lorsqu'elle avait en vue une autre chose que celle qui a fait l'objet du contrat, ou une autre personne et qu'elle s'est engagée principalement en considération de cette personne; |
3 | lorsque la prestation promise par celui des contractants qui se prévaut de son erreur est notablement plus étendue, ou lorsque la contre-prestation l'est notablement moins qu'il ne le voulait en réalité; |
4 | lorsque l'erreur porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui se prévaut de son erreur de considérer comme des éléments nécessaires du contrat. |
2 | L'erreur qui concerne uniquement les motifs du contrat n'est pas essentielle. |
3 | De simples erreurs de calcul n'infirment pas la validité du contrat; elles doivent être corrigées. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 28 - 1 La partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. |
|
1 | La partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. |
2 | La partie qui est victime du dol d'un tiers demeure obligée, à moins que l'autre partie n'ait connu ou dû connaître le dol lors de la conclusion du contrat. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253a - 1 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
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1 | Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
2 | Elles ne sont pas applicables aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins. |
3 | Le Conseil fédéral édicte les dispositions d'exécution. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
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1 | Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
a | s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou |
b | si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. |
2 | En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. |
a) aa) Il a été jugé que la victime d'une erreur n'avait pas besoin de manifester expressément son intention de ne pas maintenir le contrat, au sens de l'art. 31
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 31 - 1 Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé. |
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1 | Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé. |
2 | Le délai court dès que l'erreur ou le dol a été découvert, ou dès que la crainte s'est dissipée. |
3 | La ratification d'un contrat entaché de dol ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée n'implique pas nécessairement la renonciation au droit de demander des dommages-intérêts. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 20 - 1 Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs. |
|
1 | Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs. |
2 | Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles. |
bb) Le moyen ne résiste pas à l'examen. La demande de répétition des loyers trop-perçus n'est nullement basée sur une manifestation de volonté d'invalider le contrat, même partiellement. Elle a pour unique fondement la demande de réduction de loyer et ses conséquences, ce qui suppose l'existence d'un contrat valable.
La situation est la même que celle de l'acheteur qui invoque les défauts de la chose vendue; il a le choix entre invalider le contrat pour vices du consentement et exercer l'action en garantie; s'il opte pour l'action en garantie, il ratifie le contrat, conformément à l'art. 31
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 31 - 1 Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé. |
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1 | Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé. |
2 | Le délai court dès que l'erreur ou le dol a été découvert, ou dès que la crainte s'est dissipée. |
3 | La ratification d'un contrat entaché de dol ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée n'implique pas nécessairement la renonciation au droit de demander des dommages-intérêts. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 31 - 1 Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé. |
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1 | Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé. |
2 | Le délai court dès que l'erreur ou le dol a été découvert, ou dès que la crainte s'est dissipée. |
3 | La ratification d'un contrat entaché de dol ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée n'implique pas nécessairement la renonciation au droit de demander des dommages-intérêts. |
La cour cantonale a donc fait une application correcte du droit fédéral, en particulier des art. 21
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 21 - 1 En cas de disproportion évidente entre la prestation promise par l'une des parties et la contre-prestation de l'autre, la partie lésée peut, dans le délai d'un an, déclarer qu'elle résilie le contrat et répéter ce qu'elle a payé, si la lésion a été déterminée par l'exploitation de sa gêne, de sa légèreté ou de son inexpérience. |
|
1 | En cas de disproportion évidente entre la prestation promise par l'une des parties et la contre-prestation de l'autre, la partie lésée peut, dans le délai d'un an, déclarer qu'elle résilie le contrat et répéter ce qu'elle a payé, si la lésion a été déterminée par l'exploitation de sa gêne, de sa légèreté ou de son inexpérience. |
2 | Le délai d'un an court dès la conclusion du contrat. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 31 - 1 Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé. |
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1 | Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé. |
2 | Le délai court dès que l'erreur ou le dol a été découvert, ou dès que la crainte s'est dissipée. |
3 | La ratification d'un contrat entaché de dol ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée n'implique pas nécessairement la renonciation au droit de demander des dommages-intérêts. |
b) Le contrat ayant été tenu à juste titre pour ratifié, il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur les moyens tirés d'une violation des art. 24 al. 1 ch. 4
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 24 - 1 L'erreur est essentielle, notamment: |
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1 | L'erreur est essentielle, notamment: |
1 | lorsque la partie qui se prévaut de son erreur entendait faire un contrat autre que celui auquel elle a déclaré consentir; |
2 | lorsqu'elle avait en vue une autre chose que celle qui a fait l'objet du contrat, ou une autre personne et qu'elle s'est engagée principalement en considération de cette personne; |
3 | lorsque la prestation promise par celui des contractants qui se prévaut de son erreur est notablement plus étendue, ou lorsque la contre-prestation l'est notablement moins qu'il ne le voulait en réalité; |
4 | lorsque l'erreur porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui se prévaut de son erreur de considérer comme des éléments nécessaires du contrat. |
2 | L'erreur qui concerne uniquement les motifs du contrat n'est pas essentielle. |
3 | De simples erreurs de calcul n'infirment pas la validité du contrat; elles doivent être corrigées. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 28 - 1 La partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. |
|
1 | La partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. |
2 | La partie qui est victime du dol d'un tiers demeure obligée, à moins que l'autre partie n'ait connu ou dû connaître le dol lors de la conclusion du contrat. |
c) aa) La cour cantonale a jugé que les locaux d'habitation remis à bail par la défenderesse étaient des accessoires des locaux commerciaux loués, au sens de l'art. 253a
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253a - 1 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
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1 | Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
2 | Elles ne sont pas applicables aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins. |
3 | Le Conseil fédéral édicte les dispositions d'exécution. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253a - 1 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
|
1 | Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
2 | Elles ne sont pas applicables aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins. |
3 | Le Conseil fédéral édicte les dispositions d'exécution. |
Le demandeur fait valoir, enfin, que la fausse interprétation de l'art. 253a
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253a - 1 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
|
1 | Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
2 | Elles ne sont pas applicables aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins. |
3 | Le Conseil fédéral édicte les dispositions d'exécution. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
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1 | Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
a | s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou |
b | si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. |
2 | En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. |
bb) La cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral lorsqu'elle a admis qu'il convenait de mettre en oeuvre les dispositions légales relatives au bail à ferme (respectivement au bail de locaux commerciaux) en ce qui concerne l'ensemble des biens loués, soit aussi bien le logement que le restaurant. L'interprétation qu'elle a donnée de l'art. 253a al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253a - 1 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
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1 | Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
2 | Elles ne sont pas applicables aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins. |
3 | Le Conseil fédéral édicte les dispositions d'exécution. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 276 - Les dispositions concernant les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage et la jouissance sont cédés avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
Quant à l'usage de la formule officielle, tel que prévu à Genève en application de l'art. 270 al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
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1 | Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
a | s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou |
b | si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. |
2 | En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
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1 | Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
a | s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou |
b | si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. |
2 | En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 278 - 1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue dans un état approprié à l'usage et à l'exploitation pour lesquels elle a été affermée. |
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1 | Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue dans un état approprié à l'usage et à l'exploitation pour lesquels elle a été affermée. |
2 | Si un procès-verbal a été établi lors de la restitution de la chose à la fin du bail précédent, le bailleur doit, sur demande, présenter ce document au nouveau fermier lors de la délivrance de la chose. |
3 | De même, le fermier peut exiger que le montant du fermage fixé dans le contrat de bail précédent lui soit communiqué. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
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1 | Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
a | s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou |
b | si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. |
2 | En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. |
4.- Les frais et dépens doivent être mis à la charge du recourant qui succombe (art. 156 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
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1 | Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
a | s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou |
b | si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. |
2 | En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
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1 | Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: |
a | s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou |
b | si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. |
2 | En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. |
Par ces motifs,
le Tribunal fédéral :
1. Rejette le recours et confirme l'arrêt attaqué;
2. Met un émolument judiciaire de 2 000 fr. à la charge du recourant;
3. Dit que le recourant versera à l'intimée une indemnité de 3 000 fr. à titre de dépens;
4. Communique le présent arrêt en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
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Lausanne, le 20 juin 2001
Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le président,
La greffière,