4A_148/2020 - 2020-05-20 - Diritto contrattuale - Mietrecht; unentgeltliche Rechtspflege

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 148/2020

Urteil vom 20. Mai 2020

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichter Rüedi,
Bundesrichterin May Canellas,
Gerichtsschreiber Luczak.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Advokat Johannes Mosimann,
Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinde B.________,
vertreten durch den Gemeinderat B.________,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietrecht; unentgeltliche Rechtspflege,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 1. Abteilung, vom 12. Februar 2020
(1B 20 1/1U 20 1).

Sachverhalt:

A.
A.________ (Mieter, Beschwerdeführer) und die Gemeinde B.________ (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) schlossen am 11. Mai 2018 per 15. Juni 2018 einen bis zum 30. Juni 2019 befristeten Mietvertrag über eine 2,5-Zimmerwohnung in B.________. Der monatliche Mietzins wurde auf Fr. 950.-- festgelegt, zuzüglich Fr. 150.-- Anzahlung pro Monat für die Nebenkosten.

B.
Am 24. April 2019 gelangte der Mieter an die Schlichtungsbehörde Miete und Pacht des Kantons Luzern. Er beantragte einen neuen unbefristeten Mietvertrag, eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses. Die Schlichtungsbehörde unterbreitete einen Urteilsvorschlag, der eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Januar 2020 vorsah. Dies lehnte der Mieter ab, worauf ihm die Klagebewilligung erteilt wurde.

B.a. In der Folge beantragte der Mieter beim Bezirksgericht Hochdorf, das Mietverhältnis sei bis zum 28. Februar 2021 zu erstrecken.
Mit Urteil vom 6. Dezember 2019 erstreckte das Bezirksgericht Hochdorf das Mietverhältnis letztmals bis zum 31. März 2020. Es auferlegte dem Mieter die Gerichtskosten, welche im Sinne der ihm gewährten unentgeltlichen Rechtspflege einstweilen zu Lasten des Kantons gingen.

B.b. Dagegen erhob der Mieter Berufung beim Kantonsgericht des Kantons Luzern und beantragte, gleich behandelt zu werden wie ein anderer Sozialhilfebezüger im Wohnungstrakt. Nachträglich beantragte er die Erstreckung des Mietverhältnisses bis zu seiner Pensionierung mit 65 Jahren.
Am 12. Februar 2020 wies das Kantonsgericht die Berufung ab, soweit es darauf eintrat. Soweit der Beschwerdeführer eine längere Erstreckung beantrage als bis zum 28. Februar 2021, handle es sich um eine unzulässige Klageänderung (Art. 317 Abs. 2 ZPO). Insoweit trat das Kantonsgericht auf die Berufung nicht ein. Die Voraussetzungen für eine Erstreckung sah es nicht als gegeben an. Das Gesuch des Mieters um unentgeltliche Rechtspflege für das Berufungsverfahren wies es ab. Es auferlegte dem Mieter die Kosten für beide kantonalen Instanzen. Die Kosten des bezirksgerichtlichen Verfahrens von Fr. 1'500.-- nahm es im Sinne der dem Mieter gewährten unentgeltlichen Rechtspflege einstweilen auf die Staatskasse. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 100.-- forderte es vom Mieter ein. Parteientschädigungen sprach es keine zu.

C.
Der Mieter beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde, das Urteil des Kantonsgerichts sei aufzuheben und das Mietverhältnis bis zum 28. Februar 2021 zu erstrecken. Eventualiter sei die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts und Neubeurteilung an das Bezirksgericht zurückzuweisen, subeventualiter an das Kantonsgericht. Das Kantonsgericht und das Bezirksgericht seien anzuweisen, dem Mieter die unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung zu bewilligen. Gleichzeitig ersucht der Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung und um Gewährung der aufschiebenden Wirkung. Obwohl nur zum Gesuch um aufschiebende Wirkung Vernehmlassungen eingeholt wurden, beantragt die Vermieterin in ihrer Stellungnahme die Abweisung der Beschwerde. Dem Gesuch um aufschiebende Wirkung wurde am 29. April 2020 entsprochen. Vernehmlassungen in der Sache wurden nicht eingeholt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 143 III 140 E. 1 S. 143 mit Hinweisen).

1.1. In mietrechtlichen Fällen ist die Beschwerde in Zivilsachen grundsätzlich nur zulässig, wenn der massgebende Streitwert mehr als Fr. 15'000.-- beträgt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Der Beschwerdeführer macht geltend der Streitwert vor der Vorinstanz habe sich auf Fr. 22'000.-- belaufen, weshalb die Beschwerde in Zivilsachen zulässig sei. Auch die Vorinstanz beziffert im Rahmen ihrer Streitwertangabe für die Rechtsmittelbelehrung (Art. 112 Abs. 1 lit. d BGG) den nach Art. 51 BGG massgebenden Streitwert mit Fr. 22'000.--. Dazu verweist sie auf ihre E. 3. In dieser Erwägung äussert sie sich indessen nicht explizit zur Frage des Streitwerts, sondern behandelt die vom Beschwerdeführer erhobene Berufung. Im Rahmen der Prüfung der Zulässigkeit der Berufung in E. 1.1 hält die Vorinstanz dagegen fest, aufgrund des Streitwerts von Fr. 22'000.-- (20 x Fr. 1'100.--) sei die Berufung gegen den erstinstanzlichen Entscheid zulässig (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Zur Berechnung verweist sie auf den Entscheid des Bezirksgerichts, das den Streitwert mit Blick auf den Klageantrag an der Hauptverhandlung aufgrund des Bruttomietzinses für die Dauer der beantragten Erstreckung auf diesen Betrag festgesetzt hatte. Vor diesem Hintergrund und angesichts der
Tatsache, dass die Vorinstanz die Voraussetzungen für eine Klageänderung (Art. 317 Abs. 2 ZPO) nicht als gegeben ansah (vgl. Sachverhalt B.b hiervor), ist die Streitwertangabe nicht nachvollziehbar. Nach Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG bestimmt sich der Streitwert bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren. Erstinstanzlich wurden dem Beschwerdeführer aber 9 der von ihm beantragten 20 Monate Erstreckung gewährt. Dass die Beschwerdegegnerin ihrerseits die gewährte Erstreckung angefochten hätte, ist nicht festgestellt. Damit war vor der Vorinstanz nur die Differenz streitig geblieben, womit die Streitwertangabe unzutreffend wäre und die Streitwertgrenze nicht erreicht würde. Die Frage braucht indessen nicht vertieft zu werden. Selbst wenn man zu Gunsten des Beschwerdeführers annimmt, die erforderliche Streitwertgrenze werde überschritten (womit auf die gleichzeitig erhobene subsidiäre Verfassungsbeschwerde nach Art. 113 BGG nicht einzutreten ist), erweist sich die Beschwerde als offensichtlich unbegründet, wie nachfolgend zu zeigen sein wird.

1.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Mit Blick auf die Begründungsanforderungen (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 f., 115 E. 2 S. 116).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16
E. 1.3.1 S. 18).

1.4. Diese Grundsätze verkennt der Beschwerdeführer, wenn er unter dem Titel "Tatsächliches" den Hintergrund des Rechtsstreits und den Ablauf des Verfahrens aus eigener Sicht schildert, ohne substanziierte Rügen vorzutragen. Darauf ist nicht einzutreten.

2.
Der Beschwerdeführer erneuert im bundesgerichtlichen Verfahren seinen Antrag, das Mietverhältnis sei bis zum 28. Februar 2021 zu erstrecken.

2.1. Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d) und überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Dabei ist der Zweck der Erstreckungsbestimmungen zu beachten, der darin besteht, die Folgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird (BGE 142 III 336 E. 5.3.1 S. 344 mit Hinweisen).
Nach der Rechtsprechung sind Suchbemühungen bereits im ersten Erstreckungsverfahren zu berücksichtigen (vgl. BGE 116 II 446 E. 3a S. 448 mit Hinweisen). Art. 272 Abs. 2 OR regelt nicht, wie die aufgestellten Kriterien zu gewichten sind. Letztlich kann für den Entscheid nur massgebend sein, welche Interessen im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung inwieweit überwiegen (Urteile 4A 477/2016 vom 27. September E. 3.2; 4A 420/2009 vom 11. Juni 2010 E. 3.2.1).
Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b S. 230). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 142 III 336 E. 5.3.2 S. 345; 135 III 121 E. 2 S. 123 f.; je mit Hinweisen).

2.2. Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdeführer berufe sich zur Begründung eines Härtefalls auf seine Sozialhilfebedürftigkeit. Diese habe aber bereits beim Abschluss des befristeten Mietvertrags bestanden. Zudem habe er sich in keiner Weise um eine Ersatzlösung bemüht. Trotz fehlender Härtegründe, trotz fehlender Bemühungen um eine Anschlusslösung und trotz unproblematischer Situation auf dem Wohnungsmarkt habe die Erstinstanz das Mietverhältnis bis zum 31. März 2020 erstreckt. Sie habe dies mit der Situation des Beschwerdeführers begründet. Auf diese Weise habe sie ihm genügend Zeit für die Wohnungssuche geben wollen. Dass die Erstinstanz keine weitere Erstreckung gewährte, sei nicht zu beanstanden.

2.3. Was der Beschwerdeführer gegen das angefochtene Urteil vorbringt, verfängt nicht, zumal das Bundesgericht nur mit Zurückhaltung in Ermessensentscheide eingreift.
Es kann keine Rede davon sein, dass die Vorinstanz die Anforderungen an den Nachweis eines Härtefalls massiv überspannt hätte. Für das Alter des Beschwerdeführers gilt dasselbe wie für seine Sozialhilfebedürftigkeit. Beides war beim Abschluss des befristeten Mietvertrags bekannt.
Nicht näher einzugehen ist auf das Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall gemäss Art. 35 Abs. 2 BV an die Grundrechte gebunden sei. Denn er legt nicht rechtsgenüglich dar, dass die Beschwerdegegnerin ein Grundrecht verletzt haben könnte. Jedenfalls übersieht der Beschwerdeführer, dass die Beschwerdegegnerin als Gemeinde ein berechtigtes Interesse hat, ihre Sozialwohnungen befristet zu vermieten, um vorübergehende Wohnlösungen für Bedürftige zu garantieren.
Schliesslich übergeht der Beschwerdeführer, dass die Erstinstanz das Mietverhältnis vom 30. Juni 2019 bis zum 31. März 2020 erstreckte. Vor diesem Hintergrund durfte die Vorinstanz ohne weiteres zu Lasten des Beschwerdeführers würdigen, dass er sich nie um eine Ersatzlösung bemühte.

2.4. Die Vorinstanz verletzte kein Bundesrecht, indem sie das erstinstanzliche Urteil schützte und dem Beschwerdeführer keine zusätzliche Erstreckung des befristeten Mietverhältnisses erteilte.

3.
Der Beschwerdeführer beanstandet, im erstinstanzlichen Verfahren sei kein unentgeltlicher Rechtsbeistand gewährt und im Berufungsverfahren die unentgeltliche Rechtspflege gänzlich verweigert worden.

3.1. Nach Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a) und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (lit. b). Sofern es zur Wahrung der Rechte notwendig ist, umfasst die unentgeltliche Rechtspflege die Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistands (Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Begehren als aussichtslos anzusehen, bei denen die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie zumindest vorläufig nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, beurteilt sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussichten, wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massgebend sind (BGE 142III 138 E. 5.1 S. 139 f. mit Hinweisen).

3.2. Der Beschwerdeführer rügt, dass ihm die Erstinstanz nur die unentgeltliche Rechtspflege bewilligte, aber keinen unentgeltlichen Rechtsbeistand zur Seite stellte. Er habe im erstinstanzlichen Verfahren ein Gesuch um unentgeltliche Verbeiständung eingereicht, worauf im Vorfeld der Verhandlung nicht eingegangen worden sei. Er beanstandet, auf seine diesbezüglichen Vorbringen in der Berufungsbegründung sei die Vorinstanz nicht eingegangen. Es trifft zu, dass die Vorinstanz sich zu diesem Vorbringen nicht explizit äusserte. Der Beschwerdeführer erblickt darin eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör.
Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser ist formeller Natur und seine Verletzung führt daher ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 137 I 195 E. 2.2 S. 197 mit Hinweis). Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist jedoch kein Selbstzweck. Ist nicht ersichtlich, inwiefern die Verletzung des rechtlichen Gehörs einen Einfluss auf das Verfahren haben könnte, besteht kein Interesse an der Aufhebung des Entscheids (Urteile 4A 141/2016 vom 26. Mai 2016 E. 1.2; 4A 554/2012 vom 21. März 2013 E. 4.1.2; 4A 153/2009 vom 1. Mai 2009 E. 4.1).
Bei den Begehren des Beschwerdeführers waren die Gewinnaussichten offensichtlich beträchtlich geringer einzustufen als die Verlustgefahren. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, konnte sich der Beschwerdeführer nicht ernstlich beschweren über den Entscheid der Erstinstanz. Diese gewährte ihm eine Erstreckung des befristeten Mietverhältnisses bis zum 31. März 2020, obwohl keine Härtegründe vorlagen. Ganz im Gegenteil war unbestritten, dass sich der Beschwerdeführer nie um eine Anschlusslösung bemühte, obwohl er von Anfang an um die Befristung wusste und der örtliche Wohnungsmarkt unproblematisch erschien.
Die Vorinstanz wies daher sein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung für das Berufungsverfahren zu Recht ab. Was das erstinstanzliche Verfahren betrifft, begründete die Vorinstanz zwar nicht explizit, weshalb der Beschwerdeführer keinen Anspruch auf unentgeltliche Verbeiständung hatte. Doch erschliesst sich aus dem vorinstanzlichen Urteil ohne Weiteres, dass die Anträge des Beschwerdeführers von allem Anfang an augenscheinlich aussichtslos waren. Darum wäre die Erstinstanz überhaupt nicht verpflichtet gewesen, ihm die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren, geschweige denn einen unentgeltlichen Rechtsbeistand.

3.3. Die Vorinstanz verletzte die Bestimmungen zur unentgeltlichen Rechtspflege und Verbeiständung nicht. Auch eine Verletzung der gerichtlichen Fragepflicht (Art. 56 ZPO) ist nicht auszumachen. Zudem kann keine Rede davon sein, dass der Beschwerdeführer gemäss Art. 69 Abs. 1 ZPO offensichtlich nicht imstande gewesen wäre, den Prozess selbst zu führen.

4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren ist abzuweisen, weil die Beschwerde als von vornherein aussichtslos erscheint (Art. 64 Abs. 1 BGG). Darüber musste unter den gegebenen Umständen nicht vorgängig separat entschieden werden (vgl. Urteile 4A 429/2019 vom 13. November 2019 E. 6; 4A 20/2011 vom 11. April 2011 E. 7.2.2).
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der anwaltlich nicht vertretenen Beschwerdegegnerin, die sich nur zur aufschiebenden Wirkung zu äussern hatte, ist keine Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren zuzusprechen (Art. 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Das Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren wird abgewiesen.

4.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 20. Mai 2020

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Luczak

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
¹	Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
^a	vengono immediatamente addotti; e
^b	dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
²	Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se:
^a	sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e
^b	la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 112 Notificazione delle decisioni - 1 Le decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale sono notificate per scritto alle parti. Contengono:
¹	Le decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale sono notificate per scritto alle parti. Contengono:
^a	le conclusioni, i motivi, le allegazioni probatorie e le dichiarazioni processuali delle parti, in quanto non risultino dagli atti;
^b	i motivi determinanti di fatto e di diritto, segnatamente l'indicazione delle disposizioni legali applicate;
^c	il dispositivo;
^d	l'indicazione dei rimedi giuridici, con menzione del valore litigioso nei casi in cui la presente legge prevede un valore litigioso minimo.
²	Se il diritto cantonale lo prevede, l'autorità può notificare la sua decisione senza motivarla. In tal caso le parti possono chiedere, entro 30 giorni, il testo integrale della decisione. La decisione non può essere eseguita finché tale termine non scade infruttuoso o il testo integrale della stessa non è notificato.
³	Se una decisione non soddisfa le esigenze di cui al capoverso 1, il Tribunale federale può rinviarla all'autorità cantonale affinché la completi o annullarla.
⁴	Nei campi in cui autorità federali hanno diritto di ricorrere al Tribunale federale, il Consiglio federale determina quali decisioni devono essere loro notificate dalle autorità cantonali.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 308 Appellabilità - 1 Sono impugnabili mediante appello:
¹	Sono impugnabili mediante appello:
^a	le decisioni finali e incidentali di prima istanza;
^b	le decisioni di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari.
²	Le decisioni pronunciate in controversie patrimoniali sono appellabili unicamente se il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione è di almeno 10 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
¹	Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
²	L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto:
^a	delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto;
^b	della durata della locazione;
^c	della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento;
^d	dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno;
^e	della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali.
³	Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272^b - 1 La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo, quella di locali commerciali per sei anni. Entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni.
¹	La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo, quella di locali commerciali per sei anni. Entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni.
²	Se la protrazione è pattuita dalle parti, questi limiti non valgono e il conduttore può rinunciare a una seconda protrazione.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 35 Attuazione dei diritti fondamentali - 1 I diritti fondamentali devono improntare l'intero ordinamento giuridico.
¹	I diritti fondamentali devono improntare l'intero ordinamento giuridico.
²	Chi svolge un compito statale deve rispettare i diritti fondamentali e contribuire ad attuarli.
³	Le autorità provvedono affinché i diritti fondamentali, per quanto vi si prestino, siano realizzati anche nelle relazioni tra privati.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 117 Diritto - Ha diritto al gratuito patrocinio chiunque:
^a	sia sprovvisto dei mezzi necessari; e
^b	la cui domanda non appaia priva di probabilità di successo.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 118 Estensione - 1 Il gratuito patrocinio comprende:
¹	Il gratuito patrocinio comprende:
^a	l'esenzione dagli anticipi e dalle cauzioni;
^b	l'esenzione dalle spese processuali;
^c	la designazione di un patrocinatore d'ufficio, se necessario per tutelare i diritti dell'interessato, segnatamente se la controparte è patrocinata da un avvocato; il patrocinatore può essere designato già per la preparazione del processo.
²	Il gratuito patrocinio può essere concesso integralmente o in parte.
³	Il gratuito patrocinio non esenta dal pagamento delle ripetibili alla controparte.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 69 Parte incapace di condurre la propria causa - 1 Se una parte non è manifestamente in grado di condurre la propria causa, il giudice può ingiungerle di far capo a un rappresentante. Se la parte non ottempera a tale ingiunzione entro il termine impartito, il giudice le designa un rappresentante d'ufficio.
¹	Se una parte non è manifestamente in grado di condurre la propria causa, il giudice può ingiungerle di far capo a un rappresentante. Se la parte non ottempera a tale ingiunzione entro il termine impartito, il giudice le designa un rappresentante d'ufficio.
²	Il giudice avvisa l'autorità di protezione degli adulti e quella di protezione dei minori se reputa che si debbano adottare misure protettive.35

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 64 Gratuito patrocinio - 1 Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
¹	Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
²	Se è necessario per tutelare i diritti di tale parte, il Tribunale federale le designa un avvocato. Questi ha diritto a un'indennità adeguata, versata dalla cassa del Tribunale, in quanto le spese di patrocinio non possano essere coperte dalle spese ripetibili.
³	La corte decide sulla domanda di gratuito patrocinio nella composizione di tre giudici. Rimangono salvi i casi trattati in procedura semplificata secondo l'articolo 108. Il gratuito patrocinio può essere concesso dal giudice dell'istruzione se è indubbio che le relative condizioni sono adempiute.
⁴	Se in seguito è in grado di farlo, la parte è tenuta a risarcire la cassa del Tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.