4A_541/2015 - 2016-05-20 - Diritto contrattuale - Mieterausweisung, Rechtsmissbrauch

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 541/2015

Urteil vom 20. Mai 2016

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Niquille,
Gerichtsschreiberin Reitze-Page.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Advokat Thomas Käslin,
Beschwerdeführerin,

gegen

1. B.________,
2. C.________,
beide vertreten durch Advokat Michel de Roche,
Beschwerdegegnerinnen.

Gegenstand
Mieterausweisung, Rechtsmissbrauch,

Beschwerde gegen den Entscheid des
Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt,
Ausschuss, vom 24. September 2015.

Sachverhalt:

A.
A.________ (Mieterin, Gesuchsgegnerin, Beschwerdeführerin) bewohnt seit dem 1. Juli 2009 eine 4.5-Zimmerwohnung an der Strasse U.________ in V.________. Mit Einschreiben vom 14. April 2015 mahnten B.________ und C.________ (Vermieterinnen, Gesuchstellerinnen, Beschwerdegegnerinnen), vertreten durch die D.________ AG, einen Mietzinsausstand von über Fr. 1'700.-- für den Monat April 2015 und setzten der Mieterin eine Zahlungsfrist von 30 Tagen für dessen Begleichung, widrigenfalls ihr die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht wurde. Am 28. Mai 2015 kündigten die Vermieterinnen den Mietvertrag fristlos per 30. Juni 2015 wegen Zahlungsrückstands.

B.

B.a. Mit Eingabe vom 2. Juli 2015 machten die Vermieterinnen beim Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt ein Begehren um Mieterausweisung gemäss Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) anhängig. Am 11. August 2015 fand eine mündliche Verhandlung statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht die Mieterin an, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 30. September 2015 zu verlassen. Wenn die Mieterin innert dieser Frist nicht ausgezogen sei, werde auf Antrag der Vermieterinnen die Räumung vollzogen.

B.b. Gegen diesen Entscheid hat die Mieterin am 14. September 2015 Berufung beim Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt eingereicht. Dieses wies die Berufung mit Entscheid vom 24. September 2015 ab.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht, der Entscheid des Appellationsgerichts vom 24. September 2015 sowie der Entscheid des Zivilgerichts vom 11. August 2015 betreffend Ausweisung inklusive die Verfügung vom 2. September 2015 betreffend unentgeltliche Rechtspflege seien aufzuheben. Das Ausweisungsgesuch sei abzuweisen und festzustellen, dass die ausserordentliche Kündigung vom 28. Mai 2015 nichtig sei. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sodann beantragt die Beschwerdeführerin, es sei ihr sowohl für das bundesgerichtliche Verfahren als auch für die beiden kantonalen Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren.

D.
Mit Präsidialverfügung vom 17. November 2015 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

E.
Mit Schreiben der Instruktionsrichterin vom 24. Februar 2016 wurde die Beschwerdeführerin aufgefordert, weitere Unterlagen einzureichen. Dem kam die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 26. Februar 2016 nach.
Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 140 IV 57 E. 2 S. 59; 139 III 133 E. 1 S. 133; je mit Hinweisen).
Der angefochtene Entscheid des Appellationsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG. Da die Mieterin im Rahmen des Ausweisungsverfahrens die Nichtigkeit der Kündigung geltend macht, mithin nicht allein die Ausweisung, sondern auch die Kündigung streitig ist, übersteigt der Streitwert bei einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'700.-- die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen (BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 mit Hinweisen). Die Beschwerde in Zivilsachen ist demnach - unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG) - zulässig.

2.

2.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3 S. 584; 135 III 397 E. 1.4 S. 400).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt, namentlich die Anträge der Parteien, ihre Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Erörterungen, Prozesserklärungen und Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer Expertise oder die Feststellungen anlässlich eines Augenscheins (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).

3.

3.1. Unbestritten ist, dass sich die Beschwerdeführerin mit der Zahlung der Miete für den Monat April 2015 im Rückstand befand. Aus diesem Grund haben die Beschwerdegegnerinnen bzw. die Liegenschaftsverwaltung der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 14. April 2015 angedroht, den Mietvertrag im Falle der Nichtbezahlung des Mietausstandes zu kündigen:

"Sehr geehrte Frau A.________
Bei der Kontrolle unserer Buchhaltung stellten wir fest, dass Sie mit den Mietzinszahlungen im Verzug sind. Gestützt auf OR Art. 257d Abs. 1 setzen wir Ihnen eine Zahlungsfrist von 30 (...) Tagen. Nachfolgend finden Sie eine Zusammenstellung des noch ausstehenden Betrages: (...). Nach ungenütztem Ablauf dieser First sehen wir uns leider gezwungen, das Mietverhältnis zu kündigen und die Betreibung einzuleiten".

3.2. Anders als die erste Instanz, die unter Hinweis auf BGE 136 III 196 erwog, die Kündigungsandrohung und damit auch die Kündigung seien gültig erfolgt, kam die Vorinstanz zum Schluss, dass es sich um eine formell mangelhafte Kündigung handle, da die Kündigungsandrohung nur in allgemeiner Form erfolgt sei und keine ausdrückliche Androhung einer fristlosen Kündigung enthalten habe. Dieser Mangel führe jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Kündigungsandrohung und damit zur Nichtigkeit der Kündigung. Denn drohe der Vermieter lediglich in allgemeiner Weise mit der Kündigung, verwirke er damit nur das Recht das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen. Das Recht, ordentlich zu künden, bleibe ihm jedoch erhalten. Folglich gelte die Kündigung nach der Regelung von Art. 266a Abs. 2 OR für den nächstmöglichen Termin; die Kündigung entfalte ihre Wirkung somit per 31. August 2015. Da das Zivilgericht die Ausweisung der Beschwerdeführerin spätestens auf den 30. September 2015 angeordnet habe, sei der erstinstanzliche Entscheid daher im Ergebnis nicht zu beanstanden.

3.3. Diese Auffassung wird von der Beschwerdeführerin gerügt, welche ausführt, eine mangelhafte Kündigung gemäss Art. 257d OR könne nicht in Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR in eine ordentliche Kündigung umgewandelt werden. Die Kündigung sei materiell aufgrund der fehlerhaften Kündigungsandrohung nicht statthaft und damit unwirksam bzw. nichtig.

4.

4.1. Ist der Mieter nach der Übernahme der Mietsache mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde; diese Frist beträgt im Fall der Wohnraummiete mindestens dreissig Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).

4.2. Art. 257d OR beinhaltet ein zweistufiges Vorgehen des Vermieters: In einem ersten Schritt hat der Vermieter den Mieter zur fristgemässen Zahlung des Mietzinses aufzufordern, und zwar mit dem Hinweis darauf, dass er, falls die Zahlung ausbleibt, die Kündigung aussprechen wird. Dem Mieter muss unmissverständlich und ausdrücklich mitgeteilt werden, dass sich der Vermieter bei ausgebliebener Zahlung innert Frist, die Kündigung des Mietverhältnisses vorbehält. Die Fristansetzung muss folglich klar und deutlich abgefasst sein; ein blosser Verweis auf Art. 257d OR genügt nicht (BGE 136 III 196 E. 2.4.1 S. 198 mit Hinweisen; vgl. auch Urteil 4A 585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 2.1). Nachdem der Vermieter den Ablauf der Frist abgewartet hat, steht ihm dann die Möglichkeit zu, in einem zweiten Schritt das Mietverhältnis durch ausserordentliche Kündigung zu beenden (BGE 119 II 147 E. 3a S. 150).
Wie das Zivilgericht zutreffend festgehalten hat, genügt es, wenn das Schreiben nach Art. 257d Abs. 1 OR klar und deutlich die Kündigung androht. Eine ausdrückliche Bezeichnung dieser Kündigung als ausserordentlich bzw. fristlos ist nicht erforderlich (BGE 136 III 196 E. 2.4.1 S. 198 mit Hinweisen; anders: unpublizierte Urteile 4A 585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 2.1 sowie 4A 350/2015 vom 25. August 2015 E. 4.1.2). Dem Adressaten muss bei Erhalt des Schreibens nach Art. 257d Abs. 1 OR klar sein, dass ihm bei Nichtbezahlung sofort gekündigt wird. Es ist nicht ersichtlich, weshalb jemand bei Nichtbezahlung nur mit einer ordentlichen Kündigung rechnen muss; denn das zweistufige Vorgehen nach Art. 257d OR ist nur für ausserordentliche Kündigungen vorgeschrieben - eine ordentliche Kündigung muss nicht eigens angedroht werden, um gültig zu sein. Dass sich der Vermieter bei der Kündigungserklärung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR sodann entscheiden muss, ob er eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung erklärt, ändert daran nichts. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz kann jedoch eine (unwirksame) ausserordentliche Kündigung nicht in eine (wirksame) ordentliche Kündigung umgewandelt werden; Art. 266a Abs. 2 OR dient ausschliesslich dazu,
eine bezüglich Fristen und/oder Termine fehlerhafte Kündigung zu korrigieren (BGE 135 III 441 E. 3.3 S. 445 mit Hinweisen).

4.3. Die Beschwerdegegnerinnen setzten der Beschwerdeführerin im Schreiben vom 14. April 2015 ausdrücklich eine dreissigtägige Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR und stellten bei Nichtbezahlung innert Frist die Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht. Aus diesem unmittelbaren Zusammenhang zwischen der Zahlungsaufforderung und der Kündigungsandrohung wird auch für einen juristischen Laien klar, dass die Beschwerdegegnerinnen damit eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands mit den entsprechenden gesetzlichen Fristen und keine Beendigung des Vertrages nach der festen Vertragsdauer ankündigten. Damit musste die Beschwerdeführerin erkennen, dass ihr eine ausserordentliche Kündigung drohte.
Die Kündigung ist somit - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - gültig erfolgt und das Mietverhältnis ist seit dem 30. Juni 2015 beendet. Auch wenn die Vorinstanz ihrem Entscheid somit eine falsche Begründung zugrunde legt, ist angesichts dessen, dass sie hinsichtlich der Ausweisung der Beschwerdeführerin das erstinstanzliche Urteil bestätigt hat, der Entscheid im Ergebnis nicht zu beanstanden.

5.
Die Beschwerdeführerin macht sodann geltend, es seien ihr für beide kantonale Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren, da ihre Rechtsbegehren nicht zum vornherein als aussichtslos angesehen werden könnten.
Soweit ihre Rüge überhaupt den Begründungsanforderungen genügt (vgl. E. 2 hiervor), ist eine Verletzung von Art. 117 lit. b ZPO nicht ersichtlich: Denn die Berufung der Beschwerdeführerin auf den Formmangel war von Anfang an rechtsmissbräuchlich (Urteile 4A 585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.5, 4C.124/2005 vom 26. Juli 2005 E. 3.2 f. und 4C.88/2003 vom 1. Juli 2003 E. 3.1 f. betr. nicht eingehaltene Zahlungsfrist von 30 Tagen, wenn anschliessend der Ausstand trotzdem nicht bezahlt wird). Es ist erstellt, dass bereits im August 2015 ein Zahlungsrückstand der Beschwerdeführerin für fällige Mietzinsen in der Höhe von Fr. 8'700.-- bestanden hat, wie sich dies dem Verhandlungsprotokoll des Zivilgerichts vom 11. August 2015 entnehmen lässt und von der Beschwerdeführerin nicht bestritten wurde. Nach Angaben der Beschwerdegegnerinnen in ihrer Vernehmlassung zur aufschiebenden Wirkung vom 22. Oktober 2015 beläuft sich dieser Zahlungsrückstand in der Zwischenzeit auf über Fr. 18'000.--, weshalb die Beschwerdeführerin aufgefordert wurde, dazu Stellung zu nehmen (vgl. Sachverhalt lit. E.). Mit ihren mit Schreiben vom 26. Februar 2016 eingereichten Belegen, konnte sie jedoch lediglich die Bezahlung eines Betrages von Fr. 3'748.90 nachweisen.
Ihren Ausführungen kann zudem nicht entnommen werden, dass sie diesen hohen Zahlungsrückstand beglichen hätte, dies auch nicht, nachdem sie von den Beschwerdegegnerinnen in ihrer Vernehmlassung darauf hingewiesen wurde. Der Mietzins wurde auch nicht direkt - zumindest bis März 2016 - durch die Sozialhilfe an die Beschwerdegegnerinnen bezahlt; aus den von der Beschwerdeführerin eingereichten Unterlagen (ihre Kontoauszüge sowie die Verfügungen der Sozialhilfe) geht vielmehr hervor, dass die Beschwerdeführerin von der Sozialhilfe monatlich die Hälfte des Mietzinses ausbezahlt erhalten hat, diesen Mietzinsanteil den Beschwerdegegnerinnen jedoch nicht weitergeleitet hat.
Indem sich die Beschwerdeführerin auf die Unwirksamkeit der Kündigung infolge eines angeblichen Formmangels beruft, obwohl sie seit über einem Jahr ihren Mieterpflichten nicht mehr ordnungsgemäss nachkommt, missbrauchte sie den Schutzzweck von Art. 257d Abs. 1 OR. Die Anrufung des behaupteten Formmangels erfolgt damit ohne schützenswertes Interesse (vgl. Art. 2 Abs. 2 ZGB; vgl. Urteil 4A 585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.5 mit Hinweisen). Entsprechend waren die Begehren der Beschwerdeführerin unabhängig von den unterschiedlichen Begründungen der beiden kantonalen Instanzen von Anfang an aussichtslos.

6.
Nach dem Gesagten erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführerin allesamt als unbegründet. Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden kann. Da sie von vornherein aussichtslos war (vgl. E. 5), kann dem Gesuch der Beschwerdeführerin um unentgeltliche Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren nicht entsprochen werden (Art. 64 Abs. 1 BGG). Damit wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdegegnerinnen mussten in der Sache selber nicht Stellung nehmen. Es ist ihnen daher keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Das Gesuch der Beschwerdeführerin um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt, Ausschuss, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 20. Mai 2016

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Die Gerichtsschreiberin: Reitze-Page

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 257 - 1 Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
¹	Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
^a	i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili; e
^b	la situazione giuridica è chiara.
²	La tutela giurisdizionale in procedura sommaria è esclusa se la causa è retta dal principio della non vincolatività delle conclusioni delle parti.
³	Se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266^a - 1 Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta.
¹	Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta.
²	Se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non è osservato, la disdetta produce effetto per la scadenza successiva di disdetta.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
²	Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 117 Diritto - Ha diritto al gratuito patrocinio chiunque:
^a	sia sprovvisto dei mezzi necessari; e
^b	la cui domanda non appaia priva di probabilità di successo.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 64 Gratuito patrocinio - 1 Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
¹	Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
²	Se è necessario per tutelare i diritti di tale parte, il Tribunale federale le designa un avvocato. Questi ha diritto a un'indennità adeguata, versata dalla cassa del Tribunale, in quanto le spese di patrocinio non possano essere coperte dalle spese ripetibili.
³	La corte decide sulla domanda di gratuito patrocinio nella composizione di tre giudici. Rimangono salvi i casi trattati in procedura semplificata secondo l'articolo 108. Il gratuito patrocinio può essere concesso dal giudice dell'istruzione se è indubbio che le relative condizioni sono adempiute.
⁴	Se in seguito è in grado di farlo, la parte è tenuta a risarcire la cassa del Tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.