4A_410/2014 - 2015-01-20 - Diritto delle obbligazioni (generale)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 410/2014

Urteil vom 20. Januar 2015

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Niquille,
Gerichtsschreiberin Marti-Schreier.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Luzius Schmid,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Benno Bernet,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
BewB; Treuhandvertrag,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, II. Zivilkammer, vom 15. Mai 2014.

Sachverhalt:

A.

A.a. Die Parteien sind Geschwister und die einzigen Erben ihrer Eltern.

A.b. B.________ (Beklagte, Beschwerdegegnerin) erwarb mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag am 23. Dezember 1981 die Stockwerkeinheit Nr. xxx des Stammgrundstücks Nr. yyy im Grundbuch der Gemeinde Davos. Sie wurde als Eigentümerin dieser Stockwerkeinheit am 1. Juni 1982 im Grundbuch eingetragen. Die im Sonderrecht bestehende 3-Zimmerwohnung war in den Jahren zuvor von den Eltern der Parteien gemietet und genutzt worden und wurde auch nach dem Eigentumserwerb durch die Beklagte von der Familie genutzt.
A.________ (Kläger, Beschwerdeführer) nutzte die Wohnung nach dem Tode der Eltern (des Vaters im Jahre 1989 und der Mutter im Jahre 2006) zusammen mit seiner Lebenspartnerin, wobei sich Differenzen zwischen den Geschwistern über die Rechte an der Ferienwohnung ergaben. B.________ forderte zu Beginn des Jahres 2008 ihren Bruder und dessen Lebenspartnerin erstmals auf, die Wohnung zu räumen und zu verlassen, weil sie diese verkaufen wollte.

A.c. Mit Amtsbefehlsgesuch vom 11. Januar 2010 beim Kreispräsidenten Davos beantragte B.________ die Ausweisung ihres Bruders und dessen Lebenspartnerin aus der Ferienwohnung. Das Verfahren endete mit der gerichtlichen Verpflichtung, die Ferienwohnung bis zum 30. Juni 2010 zu räumen.
Da A.________ und seine Lebenspartnerin sich weigerten, die Wohnung zu räumen, ersuchte B.________ um Vollzug des Räumungsbefehls, worauf der Kreispräsident Davos einen neuen Räumungstermin auf den 22. Oktober 2010 ansetzte. A.________ und seine Lebenspartnerin kamen auch dieser Aufforderung nicht nach und blieben der Wohnungsübergabe am 22. Oktober 2010 fern. Die Wohnung wurde verschlossen aufgefunden und musste aufgebrochen werden.
Am 7. Januar 2011 wies der Bezirksgerichtspräsident Prättigau/Davos die Kantonspolizei Graubünden an, A.________ und dessen Lebenspartnerin umgehend aus der Wohnung zu weisen. Diese hatten sich unter Auswechslung des Türschlosses erneut Zutritt zur Wohnung verschafft, wofür A.________ wegen Hausfriedensbruchs, geringfügiger Sachbeschädigung und Ungehorsams gegen amtliche Verfügungen verurteilt wurde. Die polizeiliche Ausweisung erfolgte am 8. Januar 2011; Rechtsmittel gegen die Ausweisungsverfügung vom 7. Januar blieben erfolglos.

B.

B.a. Am 12. Februar 2010 leitete A.________ ein Vermittlungsbegehren gegen seine Schwester ein und stellte nach erfolglosem Sühneversuch folgende Rechtsbegehren:

"1. Die 3-Zimmer-Wohnung Nr. 7 im 1. Stock an der Strasse U.________ in V.________ (Stockwerkeigentum Nr. xxx) sei in das infolge Erbengemeinschaft gemeinschaftliche Eigentum (Gesamteigentum) des Klägers und der Beklagten zu übertragen.
2. Das Grundbuchamt Davos sei anzuweisen, die Parteien (Prof. Dr. A.________ und Frau Dr. B.________) als gemeinschaftliche Eigentümer (Gesamteigentum) infolge Erbengemeinschaft einzutragen (Art. 18 Abs. 2 lit. d GBV). "

B.b. Mit Urteil vom 4. Juli 2013 - mitgeteilt am 12. August 2013 - wies das Bezirksgericht Prättigau/Davos die Klage ab (Dispositiv-Ziffer 1). Das Grundbuchamt Davos wurde angewiesen, die auf der umstrittenen Stockwerkeinheit vorgemerkte Verfügungsbeschränkung zu löschen (Dispositiv-Ziffer 2). Das erstinstanzliche Zivilgericht gelangte zum Schluss, der Kläger habe die von ihm behauptete Treuhandabrede zwischen den Eltern der Parteien und der Beklagten nicht zu beweisen vermocht (E. 6). Das Bezirksgericht erwog ausserdem, dass eine Treuhandabrede, selbst wenn sie hätte bewiesen werden können, wegen Verstosses gegen den Bundesbeschluss über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 21. März 1973 (BewB; AS 1974 83) nichtig gewesen wäre und daher der Kläger daraus keine Rechte ableiten könnte (E. 7, 8).

B.c. Das Kantonsgericht von Graubünden wies die Berufung des Klägers gegen dieses Urteil am 15. Mai 2014 - schriftlich mitgeteilt am 22. Mai 2014 - ab. Das Kantonsgericht liess offen, ob die vom Kläger für seine behauptete Treuhandabrede vorgebrachten Indizien vom erstinstanzlichen Gericht zutreffend gewürdigt worden seien und ob eine Treuhandabrede allenfalls vom Kläger bewiesen werden könnte. Es folgte der ersten Instanz insoweit, als jedenfalls die behauptete Treuhandabrede wegen Verstosses gegen den im massgebenden Zeitpunkt geltenden BewB nichtig wäre (E. 6).

C.
Mit Beschwerde vom 30. Juni 2014 stellt der Kläger die Rechtsbegehren, das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden vom 15. Mai 2014 sei aufzuheben (Ziffer 1); die 3-Zimmer-Wohnung Nr. 7 im 1. Stock an der Strasse U.________ in V.________ (Stockwerkeigentum Nr. xxx) sei in das infolge Erbengemeinschaft gemeinschaftliche Eigentum (Gesamteigentum) des Beschwerdeführers und der Beschwerdegegnerin zu übertragen (Ziffer 2.1), das Grundbuchamt Davos sei anzuweisen, die Parteien (Prof. Dr. A.________ und Frau Dr. B.________) als gemeinschaftliche Eigentümer (Gesamteigentum) infolge Erbengemeinschaft einzutragen (Ziffer 2.2) und die verfügte aufschiebende Wirkung und vorsorgliche Massnahme seien weiterzuführen (Ziffer 3). Er rügt insbesondere, dass die Vorinstanz die Nichtigkeit der von ihm behaupteten Treuhandvereinbarung angenommen habe, obwohl diese bis zum Tod der Mutter einvernehmlich funktioniert habe und die Beschwerdegegnerin zur Wiederherstellung des gesetzlichen Zustands gar nicht klageberechtigt sei, sondern sich rechtsmissbräuchlich verhalte.

D.
Die Beschwerdegegnerin beantragt in der Anwort die Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des angefochtenen Urteils im Ergebnis. Die Vorinstanz beantragt unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid dessen Bestätigung.

E.
Mit Verfügung vom 5. November 2014 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt, womit für die Dauer des Verfahrens die im Grundbuch vorgemerkte Verfügungsbeschränkung bestehen blieb.

Erwägungen:

1.
Der Beschwerdeführer hat nach Ablauf der Beschwerdefrist am 3. Juli 2014 Unterlagen eingereicht, mit denen er nachweist, dass er sich am 25. Oktober 2013 in der Stadt W.________/Deutschland abgemeldet und im November 2013 aufgrund einer Daueraufenthaltsbewilligung EU/EFTA in Davos Wohnsitz genommen hat. Das Rubrum ist daher entsprechend der aktuellen Adresse des Beschwerdeführers zu ändern, denn für das vorliegende Beschwerdeverfahren ist die aktuelle Adresse des Beschwerdeführers massgebend. Dass die Wohnsitzverlegung bei der materiellen Beurteilung der Beschwerde nicht zu berücksichtigen ist, ändert daran nichts.

2.
Der angefochtene Entscheid betrifft eine Zivilsache (Art. 72 BGG) und ist von einem oberen kantonalen Gericht als Rechtsmittelinstanz gefällt worden (Art. 75 BGG), wobei der Beschwerdeführer mit seinen Begehren unterlegen ist (Art. 76 BGG). Der Streitwert wird im angefochtenen Urteil (Dispositiv-Ziffer 3) mit mindestens Fr. 30'000.-- bemessen (Art. 74 BGG). Die Beschwerde ist am Montag, 30. Juni 2014, rechtzeitig eingereicht worden, wurde doch der begründete Entscheid nach Anvisierung im Postfach am 23. Mai 2014 beim Postschalter am 30. Mai 2014 abgeholt (act. 5). Die Beschwerde in Zivilsachen ist - unter Vorbehalt hinreichender Begründung (Art. 42 BGG) - zulässig.

3.
Nach den prozessualen Feststellungen der Vorinstanz leitet der Beschwerdeführer sein Begehren auf Übertragung der umstrittenen Stockwerkeinheit vom Alleineigentum der Beschwerdegegnerin in das Gesamteigentum der Parteien aus einem angeblichen Treuhand-Vertrag zwischen den Eltern der Parteien - in deren Rechtsstellung die Parteien als Erben gesamthänderisch nachgefolgt sind - und der Beschwerdegegnerin ab. Die Vorinstanz hat nicht abschliessend geprüft, ob die Beschwerdegegnerin im Jahre 1982 die Stockwerkeinheit tatsächlich wie vom Beschwerdeführer vorgebracht treuhänderisch für ihre Eltern (oder für ihren Vater) erworben hat und sie hat entsprechend offen gelassen, welchen Inhalt dieser Vertrag gehabt hätte und ob der eingeklagte Anspruch wie formuliert dem Beschwerdeführer als Miterben zugesprochen werden könnte. Sie hat einen allfälligen Treuhandvertrag wegen Verstosses gegen den im Zeitpunkt des Erwerbs des Stockwerkeigentums durch die Beschwerdegegnerin geltenden Bundesbeschluss über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 21. März 1973 (BewB; AS 1974 83) als nichtig erachtet.

3.1. Die Gesetzgebung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland hat mehrere Revisionen erfahren. Der Bundesbeschluss vom 23. März 1961 über die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (AS 1961 203) wurde namentlich geändert durch einen Bundesbeschluss vom 21. März 1973, in Kraft getreten am 1. Februar 1974 (BewB; AS 1974 83), durch einen Beschluss vom 24. Juni 1977, in Kraft getreten am 1. Januar 1978 (AS 1977 1689), sowie durch einen Beschluss vom 25. Juni 1982, in Kraft getreten am 1. Januar 1983 (AS 1982 1914), wobei die beiden letzten Revisionen keine substanziellen Änderungen brachten. Der Bewilligungsbeschluss wurde ab 1. Januar 1985 abgelöst durch das Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41). Da der Erwerb der Stockwerkeinheit, die nach der Behauptung des Beschwerdeführers treuhänderisch für die Eltern der Parteien erfolgt sein soll, im Jahre 1982 stattfand, hat die Vorinstanz an sich zutreffend den Bundesbeschluss in der Fassung vom 21. März 1973 bzw. vom 24. Juni 1977 angewendet. Immerhin hat die Frage des anwendbaren Rechts nur theoretische Bedeutung, wenn es darum geht, die Nichtigkeit von
Umgehungsgeschäften zu beurteilen, da die Gesetzgebung insofern keine Änderung erfahren hat (BGE 107 II 440 E. 1 S. 445; Urteil 4C.320/1995 vom 7. August 1996 E. 3 mit Verweis). Als Umgehungshandlung erscheint danach jedes Rechtsgeschäft, das einer nicht im Besitz einer Bewilligung befindlichen Person im Ausland eine eigentümerähnliche Stellung an einem Grundstück in der Schweiz verschafft. Eine solche Umgehung kann darin bestehen, dass ein schweizerisches Grundstück zwar durch eine Person mit Wohnsitz in der Schweiz zu Eigentum erworben wird, die Finanzierung jedoch durch eine Person im Ausland erfolgt (BGE 107 II 440 E. 1 S. 446).

3.2. Der Zivilrichter ist an einen rechtskräftigen Entscheid der Verwaltungsbehörden über die Bewilligungspflicht eines Grundstückerwerbs im Bereich der Gesetzgebung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und gegebenenfalls über die Erteilung oder Verweigerung der Bewilligung gebunden (BGE 108 II 456 E. 2 S. 461; 105 II 312 E. 2 S. 312). Liegt dagegen kein Entscheid der zuständigen Verwaltungsbehörden über die Bewilligungspflicht vor, hat das Zivilgericht im eigenen Zuständigkeitsbereich darüber vorfrageweise zu entscheiden (BGE 108 II 456 E. 2 S. 460; vgl. auch Urteil 4C.320/1995 vom 7. August 1996 E. 2). Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz mit dem erstinstanzlichen Gericht aus den eigenen Vorbringen des Beschwerdeführers geschlossen, mit dem behaupteten Treuhandvertrag wäre ein Umgehungsgeschäft in bester Form geschlossen worden. Denn die Eltern der Parteien hätten nach der Darstellung des Beschwerdeführers die Wohnung erwerben wollen, jedoch wäre ihnen dies nicht bewilligt worden, weshalb sie die Beschwerdegegnerin vorgeschoben hätten, weil diese Schweizerin gewesen sei. Die Eltern seien wirtschaftlich Eigentümer der Stockwerkeinheit gewesen (angefochtenes Urteil E. 6d S. 15). Daran hält der
Beschwerdeführer in seiner Rechtsschrift auch im bundesgerichtlichen Verfahren ausdrücklich fest (Ziffer 6 S. 6 f.). Es ist somit unbestritten, dass das vom Beschwerdeführer behauptete Treuhandgeschäft die Umgehung des BewB bezweckte.

3.3. Widerrechtliche Verträge sind nichtig, wenn diese Rechtsfolge ausdrücklich im Gesetz angeordnet ist oder sich aus Sinn und Zweck der verletzten Norm ergibt (BGE 134 III 438 E. 2.2 S. 442 mit Verweisen). Der hier massgebende Bundesbeschluss über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland schloss Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland vom Grunderwerb in der Schweiz aus, sofern diese nicht im Besitz einer Bewilligung der zuständigen Behörde waren. Umgehungsgeschäfte, mit denen Personen mit Wohnsitz im Ausland insbesondere wirtschaftlich eine eigentümerähnliche Stellung eingeräumt wurde, waren nach Sinn und Zweck dieser Gesetzgebung nichtig (BGE 107 II 440 E. 1 S. 445 f.). Da mit dem angeblichen Treuhandgeschäft unbestritten die Umgehung des Ausschlusses vom Grunderwerb beabsichtigt war, hat die Vorinstanz zu Recht geschlossen, dass der Treuhandvertrag nichtig gewesen wäre.

3.4. Der nichtige Vertrag entfaltet keine rechtsgeschäftlichen Wirkungen, d.h. er vermag keine vertragliche Rechtsgrundlage für die eingeklagten Ansprüche abzugeben. Zwar soll diese Rechtsfolge nur soweit reichen, als der Schutzzweck der Norm die Ungültigkeit verlangt (BGE 134 III 438 E. 2.3 S. 442 f.). Aber wenn die Nichtigkeit wie hier zum Ziel hat, den Eigentumserwerb durch Umgehung zu verhindern, besteht keine Grundlage für eine Einschränkung der Nichtigkeitsfolge nach dem Schutzzweck der Norm mit der Folge, dass gerade dieser Eigentumserwerb ermöglicht würde. Dies wäre aber der Fall, wenn die Klage des Beschwerdeführers auf Erfüllung der angeblichen Treuhandabrede geschützt würde. Denn der Beschwerdeführer beruft sich auf die Rechtsstellung seiner Eltern, um aus erbrechtlicher Rechtsnachfolge die Eigentumsübertragung an der Stockwerkeinheit (auch) auf ihn zu erreichen. Dass aber seine Eltern als Rechtsvorgänger keine Bewilligung zum Erwerb erhalten hätten, legt der Beschwerdeführer selbst dar.

3.5. Dem Beschwerdeführer kann nicht gefolgt werden, wenn er die Meinung vertritt, die Nichtigkeit des von ihm behaupteten Umgehungsgeschäfts wäre "nicht eine absolute", sondern würde allein den zuständigen Behörden erlauben, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes - nach dem geltenden Art. 27 BewG - einzuklagen (Beschwerde S. 7). Die Widerrechtlichkeit des Rechtsgeschäfts schliesst aus, dass der Beschwerdeführer dessen Erfüllung durchsetzen und so Rechte erwerben kann, die er rechtmässig nicht hätte erlangen können. Daran ändert nichts, dass der - formell nicht bewilligungspflichtige - Eigentumserwerb durch die Beschwerdegegnerin nicht infrage gestellt worden ist. Denn aus der rechtsgeschäftlichen Treuhandbeziehung der Erblasser der Parteien gegenüber der Beschwerdegegnerin kann der Beschwerdeführer jedenfalls die eingeklagte dingliche Berechtigung am Stockwerkeigentum nicht ableiten, die mit dem BewB gerade verhindert werden sollte. Soweit der Beschwerdeführer im Übrigen mit dem Hinweis auf seinen aktuellen Wohnsitz versuchen wollte, einen neuen Rechtstitel für den eingeklagten Anspruch herzuleiten, scheitert er nicht erst am Novenverbot (Art. 99 BGG), sondern schon an der Einhaltung der Beschwerdefrist (Art. 100 BGG).

3.6. Die Vorinstanz hat zutreffend geschlossen, dass der Beschwerdeführer aus dem angeblichen Treuhandvertrag zur Umgehung des BewB keine dingliche Berechtigung an der umstrittenen Stockwerkeinheit ableiten kann. Die Beschwerde ist abzuweisen.

4.
Die Gerichtskosten sind dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dieser hat der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin ausserdem deren Parteikosten zu ersetzen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 8'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 9'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 20. Januar 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Die Gerichtsschreiberin: Marti-Schreier

SR 211.432.1 Ordinanza del 23 settembre 2011 sul registro fondiario (ORF) ORF Art. 18 Designazione del fondo - 1 Ogni fondo intavolato nel registro fondiario è designato in modo tale da poter essere identificato in modo inequivocabile in tutta la Svizzera.
¹	Ogni fondo intavolato nel registro fondiario è designato in modo tale da poter essere identificato in modo inequivocabile in tutta la Svizzera.
²	La designazione contiene:
^a	il Comune e un numero di fondo; se per il registro fondiario il Comune è suddiviso in più unità, vanno indicate anche queste;
^b	un numero di identificazione federale dei fondi (E-GRID), per lo scambio di dati tra sistemi informatici.
³	La designazione del fondo nel piano per il registro fondiario corrisponde alla designazione nel libro mastro.
⁴	La designazione contenuta in un foglio del libro mastro che viene chiuso non è utilizzata per un altro fondo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 27 Rimozione dello stato illecito - 1 L'autorità cantonale legittimata a ricorrere oppure, se essa non agisce, l'Ufficio federale di giustizia promuove contro le parti:49
¹	L'autorità cantonale legittimata a ricorrere oppure, se essa non agisce, l'Ufficio federale di giustizia promuove contro le parti:49
^a	l'azione di ripristino dello stato anteriore se il fondo è stato acquistato in base a un negozio giuridico nullo per mancanza d'autorizzazione;
^b	l'azione di scioglimento della persona giuridica con devoluzione del suo patrimonio all'ente pubblico, nel caso previsto dall'articolo 57 capoverso 3 del Codice civile svizzero50.
²	Se il ripristino dello stato anteriore è impossibile o inopportuno, il giudice ordina il pubblico incanto secondo le prescrizioni sulla realizzazione forzata dei fondi. L'acquirente può esigere soltanto il rimborso delle sue spese d'acquisizione; un'eccedenza eventuale spetta al Cantone.
³	L'azione di ripristino decade qualora le parti abbiano ripristinato lo stato anteriore o un terzo di buona fede abbia acquistato il fondo.
⁴	Le due azioni devono essere promosse:
^a	entro un anno dalla decisione annullativa, cresciuta in giudicato;
^b	negli altri casi, entro dieci anni dall'acquisto, ferma stante la sospensione del termine durante un procedimento amministrativo;
^c	il più tardi fino alla prescrizione dell'azione penale, se questo termine di prescrizione è più lungo.
⁵	L'articolo 975 capoverso 2 del Codice civile svizzero è applicabile alla protezione dei diritti reali acquisiti in buona fede e all'obbligo di risarcimento.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.