Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_127/2014
Urteil vom 19. August 2014
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Niquille,
Gerichtsschreiberin Reitze.
Verfahrensbeteiligte
Erbengemeinschaft A.________, bestehend aus:
1. B.________,
2. C.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt
Andrea-Franco Stöhr,
Beschwerdeführer,
gegen
D.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Andrea Mani,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Nebenkosten, Rechtsschutz in klaren Fällen,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, II. Zivilkammer, vom 20. Januar 2014.
Sachverhalt:
A.
A.a. Am 30. Juli 2008 schlossen A.________ als Vermieter und die D.________ GmbH (Gesuchsgegnerin, Beschwerdegegnerin) als Mieterin einen bis zum 1. Oktober 2020 befristeten Mietvertrag über die im Erdgeschoss der Liegenschaft Nr. xxx an der Strasse U.________ in V.________ gelegene Halle samt Eingangsbereich und Einstellraum ab.
A.b. Am 1. November 2010 kündigten die Erben des A.________, B.________ und C.________ (Gesuchsteller, Beschwerdeführer), den Mietvertrag mit der D.________ GmbH vom 30. Juli 2008 per 31. Mai 2011 aus wichtigem Grund. Mit Entscheid des Bezirksgerichts Maloja vom 26. September 2012 wurde die Rechtsgültigkeit der Kündigung bestätigt. Gegen diesen Entscheid erhob die D.________ GmbH am 28. Januar 2013 Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden. Das Verfahren ist noch hängig.
A.c. Mit Schreiben vom 6. Februar 2013 forderten die Erben des A.________ die D.________ GmbH auf, die ausstehenden Nebenkosten für die Periode vom 1. Januar 2011 bis zum 31. Dezember 2011 in der Höhe von Fr. 7'044.05 innert 30 Tagen zu bezahlen, andernfalls das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR gekündigt werde.
A.d. Da die D.________ GmbH der Zahlungsaufforderung nicht nachkam, kündigten die Erben A.________ das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR am 18. März 2013 per 30. April 2013. Die mittels eingeschriebener Post versandte Kündigung wurde von der D.________ GmbH nicht abgeholt.
B.
B.a. Nachdem die D.________ GmbH das Mietobjekt auf den 30. April 2013 hin nicht verlassen hatte, reichten die Erben des A.________ am 10. Juli 2013 beim Bezirksgericht Maloja ein Gesuch um Ausweisung ein.
Mit Entscheid vom 21. Oktober 2013 trat die Einzelrichterin in Zivilsachen des Bezirksgerichts Maloja nicht auf das Gesuch ein.
B.b. Gegen diesen Entscheid erhoben die Gesuchsteller Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden, welches diese mit Urteil vom 20. Januar 2014 abwies.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Beschwerdeführer dem Bundesgericht, der Entscheid des Kantonsgerichts von Graubünden vom 27. Januar 2014 (recte 20. Januar) sei aufzuheben und der Beschwerdegegnerin richterlich zu befehlen, die von ihr gemäss Mietvertrag vom 30. Juli 2008 gemietete Halle im Erdgeschoss, samt Eingangsbereich und Einstellraum in der Liegenschaft Nr. xxx, Grundbuch V.________, an der Strasse U.________, innert 5 Tagen seit Rechtskraft der Berufung, vollständig geräumt und einwandfrei gereinigt mit allen Schlüsseln zurückzugeben. Bei Widerhandlung gegen den richterlichen Befehl sei der Beschwerdegegnerin eine Busse nach Art. 292
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung unter Hinweis auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid verzichtet und die Abweisung der Beschwerde beantragt.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid eines oberen kantonalen Gerichts (Art. 90
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
2.
Das Gericht gewährt gemäss Art. 257 Abs. 1
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
2.1. Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 138 III 123 E. 1.2.1 S. 126; mit Hinweisen).
2.2. Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
2.3. Die Beweiswürdigung des kantonalen Gerichts prüft das Bundesgericht auf Willkür (Art. 105 Abs. 2
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
3.
3.1. Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, die Beschwerdegegnerin habe vorgebracht, die Zahlung der von den Beschwerdeführern geltend gemachten Nebenkosten habe aufgrund der nicht detaillierten Nebenkostenabrechnung verweigert werden dürfen, da die zu bezahlenden Kosten nicht bestimmt und damit auch nicht erfüllbar seien; demgemäss könnten sie nicht fällig und nicht zum Anlass genommen werden, um das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR ausserordentlich aufzulösen.
Dazu hielt die Vorinstanz fest, damit ein Zahlungsrückstand im Sinne von Art. 257d OR vorliege, müsse die Mietpartei mit der Bezahlung von fälligen Nebenkosten im Rückstand sein. In Bezug auf die Nebenkosten trete keine Fälligkeit ein, wenn keine detaillierte Abrechnung vorliege oder wenn es dem Mieter verwehrt gewesen sei, Einsicht in die Belege zu nehmen. Sie kam zum Schluss, dass aufgrund der festgestellten Mängel bei der Heizkostenabrechnung und der unbewiesen gebliebenen Höhe der in Rechnung gestellten Nebenkosten für Wasser, Kanalisation und Kehricht, die Wirksamkeit der Kündigung vom 18. März 2013, unabhängig davon, ob diese der Beschwerdegegnerin rechtswirksam zugestellt worden sei und von ihr überhaupt habe angefochten werden können, fraglich sei. Da der Nachweis einer wirksamen Kündigung gemäss Art. 257d OR von den Beschwerdeführern nicht habe erbracht werden können, liege weder eine klare Sach- noch Rechtslage gemäss Art. 257 Abs. 1
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
3.2. Die Beschwerdeführer rügen, die Nebenkostenabrechnung sei entgegen der Ansicht der Vorinstanz - sowohl für die Heizkosten als auch für die weiteren Nebenkosten für Wasser, Kanalisation und Kehricht - für die Periode vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011 ausgewiesen, womit die ausserordentliche Kündigung vom 18. März 2013 wirksam erfolgt sei. Der Sachverhalt erweise sich somit als liquid, womit das Ausweisungsgesuch hätte gutgeheissen werden müssen.
4.
Ein Zahlungsrückstand liegt vor, wenn die Mietpartei mit der Bezahlung des Mietzinses oder mit der Bezahlung von Nebenkosten im Rückstand ist (Art. 257d Abs. 1
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
Sind die materiellen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 257d OR nicht erfüllt, so ist diese nicht nur anfechtbar, sondern völlig unwirksam. Für die Berücksichtigung der Unwirksamkeit oder der Nichtigkeit einer Kündigung bedarf es keiner Anfechtung binnen der Frist von Art. 273
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
5.
5.1. In Bezug auf die Heizkosten machen die Beschwerdeführer geltend, die Vorinstanz habe nicht berücksichtigt, dass die Beschwerdegegnerin die Nebenkosten für das Jahr 2010 beglichen habe, also zu einem Zeitpunkt, in welchem die Heizungsanlage angeblich bereits nicht mehr funktioniert haben soll. Die Beschwerdegegnerin habe die Heizkosten somit anerkannt. Darüber hinaus habe die Vorinstanz auch unberücksichtigt gelassen, dass die Beschwerdegegnerin hinsichtlich der angeblich nicht funktionierenden Heizung nie eine Mängelrüge erhoben habe. Damit sei es offensichtlich, dass der angebliche Mangel die Beschwerdegegnerin im Gebrauch der Mietsache nicht behindert habe. Denn der Betrieb der Beschwerdegegnerin im Mietobjekt hätte ohne Heizung nicht aufrecht erhalten werden können.
5.2. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer, hat sich die Vorinstanz bezüglich der Nebenkostenabrechnung der Heizkosten sehr wohl mit ihren Vorbringen auseinandergesetzt. Dabei ist sie aber zum Schluss gelangt, die Beschwerdegegnerin bringe zu Recht vor, die Heizkostenabrechnung erweise sich im Hinblick auf Art. 8
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 8 Conteggio - (art. 257b CO) |
|
1 | Se il conduttore non riceve con la fattura annua per il riscaldamento un conteggio dettagliato delle spese di riscaldamento e d'acqua calda nonché della loro ripartizione tra i conduttori, si deve indicare espressamente sulla fattura che il conduttore può esigere il conteggio dettagliato. |
2 | Il conduttore, o il suo rappresentante autorizzato, ha la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi originali e di chiedere informazioni sullo stato della scorta di combustibili all'inizio e alla fine del periodo di riscaldamento. |
Daraus könne nicht auf eine Anerkennung der entsprechenden Nebenkosten aus konkludentem Verhalten geschlossen werden.
Damit setzen sich die Beschwerdeführer kaum auseinander. Allein die Tatsache, dass die Heizungsanlage bereits im Jahre 2010 Störungen aufgewiesen hat und die Nebenkosten für diese Periode dennoch beglichen wurden, trägt noch nicht dazu bei, dass die Nebenkosten für das Jahr 2011 fällig geworden sind und die Vermieter gestützt darauf eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR hätten aussprechen dürfen. Dass die Mieterin die Nebenkosten für das Jahr 2010 beglich, ändert auch nichts daran, dass gemäss den Feststellungen der Vorinstanz die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 zu wenig detailliert erfolgt ist und auch keinen Hinweis nach Art. 8
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 8 Conteggio - (art. 257b CO) |
|
1 | Se il conduttore non riceve con la fattura annua per il riscaldamento un conteggio dettagliato delle spese di riscaldamento e d'acqua calda nonché della loro ripartizione tra i conduttori, si deve indicare espressamente sulla fattura che il conduttore può esigere il conteggio dettagliato. |
2 | Il conduttore, o il suo rappresentante autorizzato, ha la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi originali e di chiedere informazioni sullo stato della scorta di combustibili all'inizio e alla fine del periodo di riscaldamento. |
6.
6.1. Bezüglich der weiteren Nebenkosten für Wasser, Kanalisation und Kehricht hat die Vorinstanz anders als die Einzelrichterin am Bezirksgericht Maloja angenommen, die Abrechnung sei genügend und diese Nebenkosten daher "grundsätzlich" fällig. Es fehle jedoch "auch an dieser Stelle" der Nachweis, dass die in Rechnung gestellten Nebenkosten tatsächlich angefallen seien, womit der Bestand dieser Nebenkostenforderung und damit eine notwendige Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung gemäss Art. 257d OR unbewiesen geblieben sei.
6.2. Die Beschwerdeführer rügen, die Beschwerdegegnerin habe nie behauptet, dass die in Rechnung gestellten Kosten nicht angefallen seien. Sie habe einzig vorgebracht, die in Rechnung gestellten Kosten hätten mangels Hinweis auf Art. 8
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 8 Conteggio - (art. 257b CO) |
|
1 | Se il conduttore non riceve con la fattura annua per il riscaldamento un conteggio dettagliato delle spese di riscaldamento e d'acqua calda nonché della loro ripartizione tra i conduttori, si deve indicare espressamente sulla fattura che il conduttore può esigere il conteggio dettagliato. |
2 | Il conduttore, o il suo rappresentante autorizzato, ha la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi originali e di chiedere informazioni sullo stato della scorta di combustibili all'inizio e alla fine del periodo di riscaldamento. |
Darüber hinaus seien die Beschwerdeführer gemäss Art. 257b Abs. 1
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 8 Conteggio - (art. 257b CO) |
|
1 | Se il conduttore non riceve con la fattura annua per il riscaldamento un conteggio dettagliato delle spese di riscaldamento e d'acqua calda nonché della loro ripartizione tra i conduttori, si deve indicare espressamente sulla fattura che il conduttore può esigere il conteggio dettagliato. |
2 | Il conduttore, o il suo rappresentante autorizzato, ha la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi originali e di chiedere informazioni sullo stato della scorta di combustibili all'inizio e alla fine del periodo di riscaldamento. |
6.3. Die Beschwerdegegnerin ist demgegenüber nach wie vor der Auffassung, die Abrechnung sei nicht genügend detailliert bzw. die einzelnen Kostenpositionen nicht ausgeschieden. Sodann sei der Verteilschlüssel unklar. Insgesamt liege eine fehlerhafte Nebenkostenforderung vor.
6.4. Es kann offen bleiben, ob die Einwände der Beschwerdeführer gegenüber der vorinstanzlichen Begründung betreffend Nachweis der tatsächlichen Kosten berechtigt sind. Mit der Erstinstanz und entgegen der Vorinstanz ist nämlich davon auszugehen, dass die Nebenkostenabrechnung auch betreffend Wasser, Kanalisation und Kehricht ungenügend war.
Die Vorinstanz führte aus, gemäss dem Wortlaut von Art. 8 Abs. 1
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 8 Conteggio - (art. 257b CO) |
|
1 | Se il conduttore non riceve con la fattura annua per il riscaldamento un conteggio dettagliato delle spese di riscaldamento e d'acqua calda nonché della loro ripartizione tra i conduttori, si deve indicare espressamente sulla fattura che il conduttore può esigere il conteggio dettagliato. |
2 | Il conduttore, o il suo rappresentante autorizzato, ha la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi originali e di chiedere informazioni sullo stato della scorta di combustibili all'inizio e alla fine del periodo di riscaldamento. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 8 Conteggio - (art. 257b CO) |
|
1 | Se il conduttore non riceve con la fattura annua per il riscaldamento un conteggio dettagliato delle spese di riscaldamento e d'acqua calda nonché della loro ripartizione tra i conduttori, si deve indicare espressamente sulla fattura che il conduttore può esigere il conteggio dettagliato. |
2 | Il conduttore, o il suo rappresentante autorizzato, ha la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi originali e di chiedere informazioni sullo stato della scorta di combustibili all'inizio e alla fine del periodo di riscaldamento. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 8 Conteggio - (art. 257b CO) |
|
1 | Se il conduttore non riceve con la fattura annua per il riscaldamento un conteggio dettagliato delle spese di riscaldamento e d'acqua calda nonché della loro ripartizione tra i conduttori, si deve indicare espressamente sulla fattura che il conduttore può esigere il conteggio dettagliato. |
2 | Il conduttore, o il suo rappresentante autorizzato, ha la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi originali e di chiedere informazioni sullo stato della scorta di combustibili all'inizio e alla fine del periodo di riscaldamento. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 8 Conteggio - (art. 257b CO) |
|
1 | Se il conduttore non riceve con la fattura annua per il riscaldamento un conteggio dettagliato delle spese di riscaldamento e d'acqua calda nonché della loro ripartizione tra i conduttori, si deve indicare espressamente sulla fattura che il conduttore può esigere il conteggio dettagliato. |
2 | Il conduttore, o il suo rappresentante autorizzato, ha la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi originali e di chiedere informazioni sullo stato della scorta di combustibili all'inizio e alla fine del periodo di riscaldamento. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 4 Spese accessorie in genere - (art. 257a CO) |
|
1 | Se il locatore riscuote spese accessorie sulla base di un conteggio, deve allestirlo almeno una volta all'anno e presentarlo al conduttore. |
2 | In caso di computo forfettario, deve fondarsi sui valori medi calcolati su un periodo di tre anni. |
3 | Le spese amministrative per la stesura del conteggio possono essere computate secondo il dispendio effettivo o nell'ambito delle aliquote usuali.3 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 8 Conteggio - (art. 257b CO) |
|
1 | Se il conduttore non riceve con la fattura annua per il riscaldamento un conteggio dettagliato delle spese di riscaldamento e d'acqua calda nonché della loro ripartizione tra i conduttori, si deve indicare espressamente sulla fattura che il conduttore può esigere il conteggio dettagliato. |
2 | Il conduttore, o il suo rappresentante autorizzato, ha la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi originali e di chiedere informazioni sullo stato della scorta di combustibili all'inizio e alla fine del periodo di riscaldamento. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 8 Conteggio - (art. 257b CO) |
|
1 | Se il conduttore non riceve con la fattura annua per il riscaldamento un conteggio dettagliato delle spese di riscaldamento e d'acqua calda nonché della loro ripartizione tra i conduttori, si deve indicare espressamente sulla fattura che il conduttore può esigere il conteggio dettagliato. |
2 | Il conduttore, o il suo rappresentante autorizzato, ha la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi originali e di chiedere informazioni sullo stato della scorta di combustibili all'inizio e alla fine del periodo di riscaldamento. |
Position zusammenzufassen. Daraus wird jedenfalls nicht ersichtlich, in welchem Umfang die Mieterin für die einzelnen dieser Positionen belastet wurde. Darüber hinaus ist der Verteilschlüssel, wie die Beschwerdegegnerin moniert hat, in der Tat nicht nachvollziehbar. So heisst es bei der Aufteilung der totalen Nebenkosten auf der gleichen Linie:
"Ihr Anteil in m2 / 4'169.50 656.00 m2 3'017.40".
Weshalb zwei unterschiedliche Beträge angegeben werden, bleibt unklar.
Damit ging die Vorinstanz im Ergebnis zu Recht davon aus, dass keine klare Sach- und Rechtslage bestand und daher das Ausweisungsbegehren auch nicht mit der Nebenkostenabrechnung betreffend Wasser, Kanalisation und Kehricht begründet werden kann.
7.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 4 Spese accessorie in genere - (art. 257a CO) |
|
1 | Se il locatore riscuote spese accessorie sulla base di un conteggio, deve allestirlo almeno una volta all'anno e presentarlo al conduttore. |
2 | In caso di computo forfettario, deve fondarsi sui valori medi calcolati su un periodo di tre anni. |
3 | Le spese amministrative per la stesura del conteggio possono essere computate secondo il dispendio effettivo o nell'ambito delle aliquote usuali.3 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 4 Spese accessorie in genere - (art. 257a CO) |
|
1 | Se il locatore riscuote spese accessorie sulla base di un conteggio, deve allestirlo almeno una volta all'anno e presentarlo al conduttore. |
2 | In caso di computo forfettario, deve fondarsi sui valori medi calcolati su un periodo di tre anni. |
3 | Le spese amministrative per la stesura del conteggio possono essere computate secondo il dispendio effettivo o nell'ambito delle aliquote usuali.3 |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 19. August 2014
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Die Gerichtsschreiberin: Reitze