9C_121/2023 - 2023-09-18 - Finanze pubbliche e diritto tributario - Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Schwyz und direkte Bundessteuer, Steuerperiode 2017

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

9C 121/2023

Urteil vom 18. September 2023

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Parrino, Präsident,
Bundesrichter Stadelmann, Beusch,
Gerichtsschreiber Seiler.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch B.________ AG,
Beschwerdeführer,

gegen

Kantonale Steuerkommission/ Verwaltung für die direkte Bundessteuer des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 15, 6430 Schwyz,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Schwyz und direkte Bundessteuer, Steuerperiode 2017,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 29. November 2022 (II 2022 57).

Sachverhalt:

A.
A.________ kaufte am 10. November 2014 (Beurkundung) bzw. am 11. Dezember 2014 (Antritt) ein in der Landhauszone L2** gelegenes Baurechtsgrundstück (Fläche: 1'283 m2) in U.________/SZ zum Preis von Fr. 4.41 Mio. Mit Beschluss vom 12. Februar 2015 erteilte der Gemeinderat V.________ A.________ die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Familienhauses mit Einliegerwohnung. Weitere Bewilligungen hierfür (Pfahlfundation, Projektänderungen) wurden am 8. April 2015, am 14. April 2016 und am 17. August 2016 erteilt. Am 16. Juni 2017 verkaufte A.________ das Baurechtsgrundstück zum Preis von Fr. 12.4 Mio. an die C.________ AG. Am 31. August 2017 trat ein Dritter (mit Wohnsitz in W.________) in diesen Vertrag ein.

B.
Mit Veranlagungsverfügung 2017 vom 16. September 2019 setzte die kantonale Steuerverwaltung / Verwaltung für die direkte Bundessteuer des Kantons Schwyz das steuerbare und satzbestimmende Einkommen auf Fr. 2'075'100.- (direkte Bundessteuer) respektive Fr. 190'800.- (kantonale Steuern) und das steuerbare Vermögen auf Fr. 4'286'000.- fest. Dabei wich sie insofern von der Steuererklärung von A.________ ab, als sie bundessteuerlich ein steuerbares Einkommen aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel von Fr. 1'687'415.- (Erfolg aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel von Fr. 1'874'905.- abzüglich AHV-Beitrag von 10 % entsprechend Fr. 187'490.-) sowie kantonalsteuerlich Fr. 62'710.- und bundessteuerlich Fr. 250'200.- als Nettoeinkommen aus selbständigem Erwerb (Verkauf eines Bootes sowie von Möbel/Einrichtungen; Erfolg von Fr. 278'000.- abzüglich AHV-Beitrag sowie kantonalrechtlich abzüglich AHV-Beitrag auf Liegenschaftenhandel) aufrechnete. Ausserdem veranlagte sie die 100 Namenaktien der A.________ AG zu Fr. 100'000.- als Geschäftsvermögen von A.________ als geschäftsmässigen Liegenschaftenhändler.
Auf Einsprache von A.________ hin reduzierte die Steuerkommission / Verwaltung für die direkte Bundessteuer des Kantons Schwyz mit Einspracheentscheid vom 31. Mai 2022 das steuerbare Einkommen auf Fr. 1'988'600.- (direkte Bundessteuer) respektive Fr. 101'600.- (kantonale Steuern) und das steuerbare Vermögen auf Fr. 4'186'000.-. Grund für die Reduktion war, dass die Einsprachebehörde im Zusammenhang mit dem Verkauf des Inventars einen Aufwand von Fr. 146'130.- (statt Fr. 50'000.-) anerkannte, woraus sich überdies gewisse, betragsmässig untergeordnete Anpassungen bei anderen Abzügen ergab.
Eine Beschwerde gegen diesen Einspracheentscheid wies das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit Entscheid vom 29. November 2022 ab.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 31. Januar 2023 beantragt A.________, der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 29. November 2022 sei aufzuheben und auf die Aufrechnung eines Einkommens aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 1'687'415.- für die direkte Bundessteuer 2017 sei zu verzichten. Eventualiter sei die Liegenschaft erst ab dem Zeitpunkt, in welchem der Verkaufsentschluss im Jahr 2017 gefällt wurde, zu seinem Geschäftsvermögen zu zählen und lediglich ein über den Verkehrswert bei Privateinlage hinausgehender Verkaufsgewinn als Einkommen aus unselbständiger Erwerbstätigkeit zu besteuern. Subeventualiter sei zum Zeitpunkt der Wohnsitznahme im Mai 2016 eine Privatentnahme anzunehmen und lediglich die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert zum Zeitpunkt der Privatentnahme als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit der Besteuerung zu unterwerfen. Ausserdem sei auf die Besteuerung eines übrigen selbständigen Erwerbseinkommens von Fr. 163'670.- (direkte Bundessteuer) respektive Fr. -23'820.- (kantonale Steuern) zu verzichten.
Die Steuerkommission / Verwaltung für die direkte Bundessteuer des Kantons Schwyz und die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) beantragen die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz verzichtet auf Vernehmlassung.

Erwägungen:

I. Prozessuales

1.
Die Beschwerde richtet sich gegen einen Endentscheid einer letzten, oberen kantonalen Instanz in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG). Der Beschwerdeführer ist zur Beschwerde legitimiert, jedenfalls soweit die direkte Bundessteuer betroffen ist (Art. 89 Abs. 1 BGG; vgl. zur Beschwerdelegitimation betreffend die kantonalen Steuern unten E. 5). Auf die rechtzeitig (Art. 100 Abs. 1 BGG) und formgerecht (Art. 42 BGG) eingereichte Beschwerde ist demnach jedenfalls in Bezug auf die direkte Bundessteuer einzutreten.

2.

2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Eine Berichtigung oder Ergänzung der vorinstanzlichen Feststellungen ist von Amtes wegen (Art. 105 Abs. 2 BGG) oder auf Rüge hin (Art. 97 Abs. 1 BGG) möglich. Von den tatsächlichen Grundlagen des vorinstanzlichen Urteils weicht das Bundesgericht jedoch nur ab, wenn diese offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang zudem entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 142 I 135 E. 1.6). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2). Eine entsprechende Rüge ist hinreichend zu substanziieren (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 147 I 73 E. 2.2).

2.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f . BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft jedoch unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) nur die vorgebrachten Argumente, falls weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 142 I 135 E. 1.5). Es prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts gleich wie Bundesrecht mit freier Kognition, jene des nicht-harmonisierten, autonomen kantonalen Rechts hingegen bloss auf Verletzung des Willkürverbots und anderer verfassungsmässiger Rechte (BGE 143 II 459 E. 2.1; 134 II 207 E. 2). Mit freier Kognition ist zu prüfen, ob das kantonale Recht mit dem Bundesrecht, namentlich dem StHG, vereinbar ist (Urteil 2C 1081/2015 vom 12. Dezember 2016 E. 1.4, nicht publ. in: BGE 143 II 33). In Bezug auf die Verletzung der verfassungsmässigen Rechte gilt nach Art. 106 Abs. 2 BGG eine qualifizierte Rüge- und Substanziierungspflicht (BGE 147 I 73 E. 2.1; 143 II 283 E. 1.2.2; 139 I 229 E. 2.2; 138 I 274 E. 1.6).

II. Formelle Rügen

3.
Der Beschwerdeführer beanstandet in formeller Hinsicht sinngemäss, die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz sei willkürlich respektive offensichtlich unrichtig. Dass er beabsichtigt habe, eine Familie zu gründen, sei nachgewiesen durch die Arztrechnung von Dr. D.________ vom 10. April 2015 betreffend eine künstliche Befruchtung.
Diese Rüge ist unbegründet. Die Vorinstanz hat nämlich gar nicht festgestellt, dass der Beschwerdeführer keine Absicht zur Familiengründung gehabt hatte. Vielmehr hielt die Vorinstanz diese Frage letztlich für nicht ausschlaggebend, weil in Anbetracht des systematischen, auf Gewinnerzielung gerichteten Vorgehens des Beschwerdeführers und angesichts der Wohnungseinrichtung, die eher auf den Geschmack einer gehobenen (internationalen) Käuferschicht denn auf Kinder ausgerichtet gewesen sei, die (kurze) private Nutzung der Liegenschaft ohnehin nur von untergeordneter Bedeutung gewesen sei (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3.6). Ob diese Abwägung der Vorinstanz zutrifft und mit ihr von einer selbständigen Erwerbstätigkeit, welche die streitbetroffene Liegenschaft erfasste, ausgegangen werden muss, ist keine Frage des Sachverhalts, sondern Gegenstand der rechtlichen Qualifikation und damit eine Rechtsfrage (vgl. Urteil 2C 431/2021 vom 17. Februar 2022 E. 3.5, in: StE 2022 B 23.1 Nr. 94, StR 77/2022 S. 385).

III. Direkte Bundessteuer

4.
In materieller Hinsicht bringt der Beschwerdeführer in erster Linie vor, dass die streitbetroffene Liegenschaft und das mitverkaufte Inventar (Boot, Möbel, Einrichtungen) Teil des Privat- und nicht des Geschäftsvermögens gewesen seien. Er begründet dies im Wesentlichen damit, dass ihm die Liegenschaft als Wohnsitz gedient und er sie privat genutzt habe.

4.1. Nach Art. 18 Abs. 1 DBG (SR 642.11) sind alle Einkünfte aus einem Handels- und Gewerbebetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit steuerbar. Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit ist dabei praxisgemäss weit zu verstehen: Gewinne aus einer Tätigkeit, die über die schlichte Verwaltung von Privatvermögen hinausgeht, stellen steuerbares Einkommen dar (BGE 125 II 113 E. 5d und 5e; Urteile 2C 643/2021 vom 13. Oktober 2022 E. 2.1; 2C 18/2018 vom 18. Juni 2018 E. 3.1). Dazu zählen nach Art. 18 Abs. 2 DBG auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Für eine selbständige Erwerbstätigkeit kennzeichnend ist die Tätigkeit einer natürlichen Person, mit der diese auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital, in einer von ihr frei gewählten Arbeitsorganisation, dauernd oder vorübergehend, haupt- oder nebenberuflich, in jedem Fall aber mit der Absicht der Gewinnerzielung am Wirtschaftsverkehr teilnimmt. Untergeordnete Anhaltspunkte sind etwa die Beschäftigung von Personal, das Ausmass der Investitionen, ein vielfältiger wechselnder Kundenstamm und das Vorliegen eigener Geschäftsräumlichkeiten. Die
Prüfung ist von Fall zu Fall aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen Umstände vorzunehmen. Die einzelnen Gesichtspunkte dürfen dabei nicht isoliert betrachtet werden und können auch in unterschiedlicher Intensität auftreten (vgl. zum Ganzen BGE 138 II 251 E. 2.4.2; 125 II 113 E. 5b, je mit Hinweisen; Urteile 2C 643/2021 vom 13. Oktober 2022 E. 2.1; 2C 533/2019 vom 9. März 2021 E. 3.2; 2C 1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 5.2).

4.2. Steuerbarer gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit liegt gemäss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt. Erforderlich ist die Entwicklung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 6a; 122 II 446 E. 3b; Urteile 2C 643/2021 vom 13. Oktober 2022 E. 2.2; 2C 298/2019 vom 18. August 2020 E. 3.3; 2C 966/2016 vom 25. Juli 2017 E. 3.3). Als Indizien kommen in Betracht: Die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte, die Verwendung der erzielten Gewinne bzw. deren Wiederanlage in gleichartige Vermögensgegenstände oder die
Realisierung der Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft (vgl. u.a. Urteile 2C 643/2021 vom 13. Oktober 2022 E. 2.2; 2C 533/2019 vom 9. März 2021 E. 3.2; 2C 551/2018 vom 11. Juni 2019 E. 2.1.3; 2C 18/2018 vom 18. Juni 2018 E. 3.1; 2C 966/2016 vom 25. Juli 2017 E. 3.3; je mit Hinweisen).

4.3. Keine selbstständige Erwerbstätigkeit bzw. kein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel liegt vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere etwa durch die Vermietung eigener Liegenschaften. Daran ändert nichts, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher geführt werden (vgl. u.a. Urteile 2C 643/2021 vom 13. Oktober 2022 E. 2.2; 2C 533/2019 vom 9. März 2021 E. 3.2; 2C 1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 5.2; 2C 890/2018 vom 18. September 2019 E. 5.4 m.w.H.).

4.4. Nach der aktuellen Rechtsprechung können Grundstücke von ihrer Beschaffenheit her grundsätzlich sowohl dem Geschäfts- als auch dem Privatvermögen angehören (sog. Alternativgüter). Sie sind dem Geschäftsvermögen zuzuweisen, wenn sie zumindest vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Präponderanzmethode gemäss Art. 18 Abs. 2 Satz 3 Halbsatz 1 DBG; vgl. BGE 147 V 114 E. 3.3.1.2; 140 V 241 E. 4.2; Urteile 2C 390/2020 vom 5. August 2021 E. 2.2.2; 2C 392/2020 vom 1. Juli 2020 E. 2.4.3). Die vom Beschwerdeführer angeführte frühere Rechtsprechung (BGE 70 I 257 E. 3), wonach die "Villa des Kaufmanns und sein Hausrat" notwendig dem Privatvermögen zuzuordnen seien, ist also überholt (vgl. etwa spezifisch zu Ferienwohnungen Urteil 2C 1273/2012 vom 13. Juni 2013 E. 2.3, in: StE 2013 B 23.1 Nr. 79). Massgebend ist demnach wie bei allen Alternativgütern, ob das Grundstück unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände überwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dient. Dabei ist in erster Linie auf die aktuelle technisch-wirtschaftliche Funktion abzustellen (BGE 147 V 114 E. 3.3.1.2; 133 II 420 E. 3.3), also auf die konkrete Verwendung des Grundstücks durch die steuerpflichtige Person. Ist die technisch-wirtschaftliche Funktion
nicht klar erkennbar, kommt dem Willen und der Sachdarstellung des Steuerpflichtigen grosse Bedeutung zu. Dabei kann jedoch nicht auf einzelne beliebige Willensäusserungen des Steuerpflichtigen abgestellt werden. Für die Abgrenzungsfrage relevant ist vielmehr der Wille, ein Wirtschaftsgut dem Geschäft zu widmen und nicht der Wille, ein Wirtschaftsgut für die Zwecke der Besteuerung als Geschäftsvermögen zu behandeln (BGE 147 V 114 E. 3.3.1.2).

4.5. Die Zuordnung von Liegenschaften kann in der Praxis Probleme bereiten. In Bezug auf sogenannte Betriebsleiterwohnungen in Liegenschaften, in denen (auch) ein Geschäft betrieben wird, hat das Bundesgericht etwa entschieden, dass sie grundsätzlich dem Privatvermögen zuzuordnen sind bzw. als privat genutzt zu gelten haben, weil es für den Geschäftsbetrieb regelmässig nicht erforderlich ist, dass der Betriebsinhaber im gleichen Gebäude wohnt (BGE 133 II 420 E. 4.5). Demgegenüber dienen Liegenschaften, mit denen eine steuerpflichtige Person Handel betreibt, notwendigerweise umfassend - d.h. in allen Teilen, die erworben und wiederveräussert werden - der selbständigen Erwerbstätigkeit. Ein Grundstück, das ein Liegenschaftenhändler kauft und anschliessend wieder verkauft, kann aber dennoch seinem Privatvermögen angehören, namentlich wenn es vom Liegenschaftenhändler während der Haltedauer selbst bewohnt wird. Denn wie das Bundesgericht schon mehrmals festgehalten hat, dient selbstbewohntes Wohneigentum der Privatnutzung (Urteile 2C 966/2016 vom 25. Juli 2017 E. 3.5; 2C_ 2C 1273/2012 vom 13. Juni 2013 E. 2.3, in: StE 2013 B 23.1 Nr. 79). Die Zuteilung des selbstbewohnten Grundstücks des Liegenschaftenhändlers zum Geschäfts- oder zum
Privatvermögen richtet sich also gemäss der Präponderanzmethode danach, ob die geschäftliche Verwendung (Kauf und Verkauf) oder die private Verwendung (Selbstbewohnung) überwiegt.

4.6. Eine solche Abwägung hat denn auch die Vorinstanz vorgenommen: Sie hat festgehalten, dass der Beschwerdeführer vor der streitbetroffenen Liegenschaft drei andere Liegenschaften im selben Quartier erworben und kurzfristig (Haltedauer zwischen 9 Monaten und 2 Jahren und acht Monaten; vgl. angefochtener Entscheid E. 3.1.2, 3.1.3 und 3.3.2) wieder veräussert habe. Es sei auffällig, dass der Beschwerdeführer die erworbenen Liegenschaften stets für kurze Zeit als Wohnsitz bezogen habe. Dieses Verhalten lasse sich nicht mit Wohnsitzwechseln aus privaten Gründen vergleichen, sondern vernünftigerweise nur mit der Absicht der erwerbsorientierten Gewinnerzielung erklären (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3.1). Des Weiteren hat die Vorinstanz auf die beruflichen und geschäftlichen Kenntnisse des Beschwerdeführers hingewiesen und erwogen, dass der streitbetroffene Verkauf mit der Geschäfts- und Berufstätigkeit eng zusammenhänge (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3.3). Sodann hat die Vorinstanz berücksichtigt, dass der Beschwerdeführer finanziell auf die Einkünfte aus der Handelstätigkeit angewiesen gewesen sei, um den Neubau "X.________" sowie seinen wohl luxuriösen Lebensstil zu finanzieren (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3.4). Diese
Überlegungen führten die Vorinstanz zum Ergebnis, dass die kurze Privatnutzung des streitbetroffenen Grundstücks wie auch der früheren Liegenschaften nur von untergeordneter Bedeutung gewesen seien (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3.6).

4.7. Die Würdigung der Vorinstanz überzeugt. Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers handelt es sich bei Grundstücken auch dann um Alternativgüter und nicht um notwendiges Privatvermögen, wenn sie von einem gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler selbst bewohnt werden. Zwar kann die private die geschäftliche Nutzung überwiegen, wenn ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler das verkaufte Objekt während der eine gewisse Zeit aufweisenden Haltedauer selbst bewohnt hat (vgl. PETER LOCHER, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 2. Aufl. 2019, N. 46 zu Art. 18 DBG). Vorliegend erübrigen sich weitere Ausführungen schon deshalb, weil der Beschwerdeführer bereits bei früheren Liegenschaftstransaktionen nach demselben Muster vorgegangen war und die Grundstücke für kurze Zeit selbst bewohnt oder sie zumindest den Behörden als Wohnsitz gemeldet hatte. Dieses planmässige und systematische Vorgehen, der Zusammenhang mit seiner beruflichen und geschäftlichen Tätigkeit sowie der Umstand, dass der Beschwerdeführer auf die Kapitalgewinne aus den Verkäufen angewiesen war, um seinen Lebensstil sowie weitere Immobiliengeschäfte zu finanzieren, lassen keinen anderen Schluss zu, als dass der Beschwerdeführer mit der
streitbetroffenen Liegenschaft eine gewerbmässige Tätigkeit als Liegenschaftenhändler verfolgte, welche die nur kurzzeitige private Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaft an Bedeutung überragte. Mit der Vorinstanz ist zudem davon auszugehen, dass die geschäftliche die private Nutzung von Beginn weg und während der gesamten Haltedauer überwog. Es gibt demnach entgegen dem Beschwerdeführer keinen Anlass für die Annahme, die Liegenschaft hätte im Laufe der Zeit die Vermögenssphäre gewechselt, sei es via Privateinlage kurz vor dem Verkauf oder oder via Privatentnahme zu einem früheren Zeitpunkt (vgl. zu den Voraussetzungen der Privatentnahme nach Art. 18 Abs. 2 Satz 2 DBG Urteil 2C 390/2020 vom 5. August 2021 E. 2.3.6, in: StE 2021 B 23.2 Nr. 63).

4.8. Nicht zu beanstanden ist sodann, dass die Vorinstanz das mit der Liegenschaft veräusserte Inventar (Boot, Einrichtungen und Möbel) dem Geschäftsvermögen zugeordnet hat. Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG) war der Beschwerdeführer nämlich bei den früheren Liegenschaftstransaktionen nach demselben Muster vorgegangen und hatte Mobiliar zusammen mit dem Grundstück verkauft. Zudem war die Einrichtung der hier streitbetroffenen Liegenschaft "auf den Geschmack einer gehobenen (internationalen) Käuferschicht ausgerichtet" (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3.6). Weiter ist aus Sicht der Vorinstanz notorisch, dass im fraglichen Gebiet "Boote gewissermassen zur Grundausstattung der Liegenschaften gehören" (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.4). Vor diesem Hintergrund könnte man sich die Frage stellen, ob die mitverkauften Mobilien zivilrechtlich nicht sogar als Zugehör (Art. 644 ZGB) des Grundstücks zu betrachten sind. Auf jeden Fall überzeugt es, sie einkommenssteuerrechtlich derselben Vermögenssphäre zuzuweisen. Den Zusammenhang zwischen dem Grundstück und dem mitverkauften Inventar scheint im Übrigen denn auch der Beschwerdeführer zu anerkennen, wenn er dafür plädiert, die
Kapitalgewinne auf den Mobilien hätten steuerfrei zu bleiben, weil die Liegenschaft dem Privatvermögen angehöre.

4.9. Nach dem Gesagten ist der angefochtene Entscheid in Bezug auf die direkte Bundessteuer in allen Teilen bundesrechtskonform und zu bestätigen.

IV. Kantonale Steuern

5.

5.1. Der Beschwerdeführer beantragt in Bezug auf die kantonalen Steuern, es sei auf die Besteuerung eines übrigen selbständigen Erwerbseinkommens von Fr. -23'820.- zu verzichten. Wenn dem Beschwerdeführer in diesem Punkt gefolgt würde, hätte dies nicht etwa ein tieferes, sondern ein höheres steuerbares Einkommen zur Konsequenz. Es ist kein schutzwürdiges Interesse des Beschwerdeführers zu erkennen, das er an einer Beurteilung dieser Frage durch das Bundesgericht haben und aufgrund dessen er kraft Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde beim Bundesgericht legitimiert sein könnte.

5.2. Ob der Beschwerdeführer bezüglich der kantonalen Steuern allenfalls spezialgesetzlich (Art. 73 Abs. 2 StHG i.V.m. Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG) zur Beschwerde berechtigt ist, kann offen gelassen werden, da die Beschwerde auch in diesem Punkt jedenfalls unbegründet wäre. Die einschlägige Bestimmung des kantonalen Steuerrechts (§ 19 des Steuergesetzes des Kantons Schwyz vom 9. Februar 2000 [StG/SZ; SRSZ 172.200]) stimmt in den hier wesentlichen Teilen mit dem DBG überein und ist bundesrechtlich harmonisiert (Art. 8 Abs. 1 und 2 StHG). Aus denselben Erwägungen wie zur direkten Bundessteuer ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das mitverkaufte Inventar dem Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zugeordnet hat und den - für die kantonalen Steuern negativen - Erfolg der Einkommenssteuer unterworfen hat.

V. Verfahrensausgang, Kosten und Entschädigung

6.
Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Betreffend die kantonalen Steuern ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Gerichtskosten sind dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Es ist keine Parteientschädigung geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer wird abgewiesen.

2.
Die Beschwerde betreffend die kantonalen Steuern wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 7'000.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer II, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 18. September 2023

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Parrino

Der Gerichtsschreiber: Seiler

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 18 Principio - 1 Sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa, commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
¹	Sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa, commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
²	Fanno parte dei proventi da attività indipendente anche tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della sostanza commerciale. Il trasferimento di questi elementi nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa siti all'estero è equiparato all'alienazione. La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto. Rimane salvo l'articolo 18b.30
³	L'articolo 58 s'applica per analogia ai contribuenti che tengono una contabilità in buona e debita forma.
⁴	Gli utili conseguiti con l'alienazione di fondi agricoli e silvicoli rientrano nel reddito imponibile sino a concorrenza delle spese d'investimento.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 644 - 1 Ogni atto di disposizione di una cosa si estende, se non è fatta eccezione, anche ai suoi accessori.
¹	Ogni atto di disposizione di una cosa si estende, se non è fatta eccezione, anche ai suoi accessori.
²	Accessori sono le cose mobili che, secondo il concetto usuale del luogo o secondo la manifesta intenzione del proprietario, sono durevolmente destinate all'uso, al godimento od alla conservazione della cosa principale e che vi furono annesse, connesse od altrimenti poste perché servissero alla medesima.
³	La temporanea separazione della cosa principale non toglie ad una cosa la qualità di accessorio.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 73 Ricorsi - 1 Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
¹	Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
²	Legittimati a ricorrere sono il contribuente, l'autorità competente secondo il diritto cantonale e l'Amministrazione federale delle contribuzioni.
³	...259

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 8 Attività lucrativa indipendente - 1 Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
¹	Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
²	La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto.44
^2bis	Se un immobile dell'attivo immobilizzato è trasferito dalla sostanza commerciale nella sostanza privata, il contribuente può chiedere che al momento del trasferimento sia imposta la sola differenza tra i costi d'investimento e il valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito. In questo caso, i costi d'investimento sono considerati nuovo valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito e l'imposizione delle altre riserve occulte a titolo di reddito da attività indipendente è differita sino all'alienazione dell'immobile.45
^2ter	L'affitto di un'azienda commerciale è considerato trasferimento nella sostanza privata solo su domanda del contribuente.46
^2quater	Se in caso di divisione ereditaria l'azienda commerciale non è proseguita da tutti gli eredi, su domanda degli eredi che riprendono l'azienda l'imposizione delle riserve occulte è differita sino al momento della loro realizzazione, purché la ripresa avvenga ai valori fino a quel momento determinanti ai fini dell'imposta sul reddito.47
^2quinquies	I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione, nonché gli utili conseguiti con l'alienazione di tali diritti di partecipazione sono imponibili in ragione del 50 per cento, dopo deduzione degli oneri imputabili, se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa. I Cantoni possono prevedere un'imposizione superiore. L'imposizione parziale degli utili conseguiti con l'alienazione è concessa soltanto se i diritti di partecipazione alienati erano, per almeno un anno, di proprietà del contribuente o dell'impresa di persone.48
³	Le riserve occulte di un'impresa di persone (impresa individuale, società di persone) non sono imponibili nell'ambito di ristrutturazioni, in particolare in caso di fusione, di scissione o di trasformazione, nella misura in cui l'impresa rimanga assoggettata all'imposta in Svizzera e gli elementi fino ad allora determinanti per l'imposta sul reddito vengano ripresi:49
^a	in caso di trasferimento di beni a un'altra impresa di persone;
^b	in caso di trasferimento di un esercizio o di un ramo di attività a una persona giuridica;
^c	in caso di scambio di diritti di partecipazione o societari a seguito di ristrutturazioni ai sensi dell'articolo 24 capoverso 3 o di concentrazioni aventi carattere di fusione.50
^3bis	Nell'ambito di una ristrutturazione ai sensi del capoverso 3 lettera b, le riserve occulte trasferite sono imposte a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53, se nei cinque anni seguenti la ristrutturazione diritti di partecipazione o societari sono alienati a un prezzo superiore al valore fiscalmente determinante del capitale proprio trasferito; la persona giuridica può in tal caso far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili.51
⁴	In caso di sostituzione di immobilizzi necessari all'azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi se questi beni sono parimenti necessari all'azienda e sono situati in Svizzera. Rimane salva l'imposizione in caso di sostituzione di immobili con beni mobili.52

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.