9C_121/2023 - 2023-09-18 - Finances publiques et droit fiscal - Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Schwyz und direkte Bundessteuer, Steuerperiode 2017

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

9C 121/2023

Urteil vom 18. September 2023

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Parrino, Präsident,
Bundesrichter Stadelmann, Beusch,
Gerichtsschreiber Seiler.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch B.________ AG,
Beschwerdeführer,

gegen

Kantonale Steuerkommission/ Verwaltung für die direkte Bundessteuer des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 15, 6430 Schwyz,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Schwyz und direkte Bundessteuer, Steuerperiode 2017,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 29. November 2022 (II 2022 57).

Sachverhalt:

A.
A.________ kaufte am 10. November 2014 (Beurkundung) bzw. am 11. Dezember 2014 (Antritt) ein in der Landhauszone L2** gelegenes Baurechtsgrundstück (Fläche: 1'283 m2) in U.________/SZ zum Preis von Fr. 4.41 Mio. Mit Beschluss vom 12. Februar 2015 erteilte der Gemeinderat V.________ A.________ die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Familienhauses mit Einliegerwohnung. Weitere Bewilligungen hierfür (Pfahlfundation, Projektänderungen) wurden am 8. April 2015, am 14. April 2016 und am 17. August 2016 erteilt. Am 16. Juni 2017 verkaufte A.________ das Baurechtsgrundstück zum Preis von Fr. 12.4 Mio. an die C.________ AG. Am 31. August 2017 trat ein Dritter (mit Wohnsitz in W.________) in diesen Vertrag ein.

B.
Mit Veranlagungsverfügung 2017 vom 16. September 2019 setzte die kantonale Steuerverwaltung / Verwaltung für die direkte Bundessteuer des Kantons Schwyz das steuerbare und satzbestimmende Einkommen auf Fr. 2'075'100.- (direkte Bundessteuer) respektive Fr. 190'800.- (kantonale Steuern) und das steuerbare Vermögen auf Fr. 4'286'000.- fest. Dabei wich sie insofern von der Steuererklärung von A.________ ab, als sie bundessteuerlich ein steuerbares Einkommen aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel von Fr. 1'687'415.- (Erfolg aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel von Fr. 1'874'905.- abzüglich AHV-Beitrag von 10 % entsprechend Fr. 187'490.-) sowie kantonalsteuerlich Fr. 62'710.- und bundessteuerlich Fr. 250'200.- als Nettoeinkommen aus selbständigem Erwerb (Verkauf eines Bootes sowie von Möbel/Einrichtungen; Erfolg von Fr. 278'000.- abzüglich AHV-Beitrag sowie kantonalrechtlich abzüglich AHV-Beitrag auf Liegenschaftenhandel) aufrechnete. Ausserdem veranlagte sie die 100 Namenaktien der A.________ AG zu Fr. 100'000.- als Geschäftsvermögen von A.________ als geschäftsmässigen Liegenschaftenhändler.
Auf Einsprache von A.________ hin reduzierte die Steuerkommission / Verwaltung für die direkte Bundessteuer des Kantons Schwyz mit Einspracheentscheid vom 31. Mai 2022 das steuerbare Einkommen auf Fr. 1'988'600.- (direkte Bundessteuer) respektive Fr. 101'600.- (kantonale Steuern) und das steuerbare Vermögen auf Fr. 4'186'000.-. Grund für die Reduktion war, dass die Einsprachebehörde im Zusammenhang mit dem Verkauf des Inventars einen Aufwand von Fr. 146'130.- (statt Fr. 50'000.-) anerkannte, woraus sich überdies gewisse, betragsmässig untergeordnete Anpassungen bei anderen Abzügen ergab.
Eine Beschwerde gegen diesen Einspracheentscheid wies das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit Entscheid vom 29. November 2022 ab.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 31. Januar 2023 beantragt A.________, der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 29. November 2022 sei aufzuheben und auf die Aufrechnung eines Einkommens aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 1'687'415.- für die direkte Bundessteuer 2017 sei zu verzichten. Eventualiter sei die Liegenschaft erst ab dem Zeitpunkt, in welchem der Verkaufsentschluss im Jahr 2017 gefällt wurde, zu seinem Geschäftsvermögen zu zählen und lediglich ein über den Verkehrswert bei Privateinlage hinausgehender Verkaufsgewinn als Einkommen aus unselbständiger Erwerbstätigkeit zu besteuern. Subeventualiter sei zum Zeitpunkt der Wohnsitznahme im Mai 2016 eine Privatentnahme anzunehmen und lediglich die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert zum Zeitpunkt der Privatentnahme als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit der Besteuerung zu unterwerfen. Ausserdem sei auf die Besteuerung eines übrigen selbständigen Erwerbseinkommens von Fr. 163'670.- (direkte Bundessteuer) respektive Fr. -23'820.- (kantonale Steuern) zu verzichten.
Die Steuerkommission / Verwaltung für die direkte Bundessteuer des Kantons Schwyz und die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) beantragen die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz verzichtet auf Vernehmlassung.

Erwägungen:

I. Prozessuales

1.
Die Beschwerde richtet sich gegen einen Endentscheid einer letzten, oberen kantonalen Instanz in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG). Der Beschwerdeführer ist zur Beschwerde legitimiert, jedenfalls soweit die direkte Bundessteuer betroffen ist (Art. 89 Abs. 1 BGG; vgl. zur Beschwerdelegitimation betreffend die kantonalen Steuern unten E. 5). Auf die rechtzeitig (Art. 100 Abs. 1 BGG) und formgerecht (Art. 42 BGG) eingereichte Beschwerde ist demnach jedenfalls in Bezug auf die direkte Bundessteuer einzutreten.

2.

2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Eine Berichtigung oder Ergänzung der vorinstanzlichen Feststellungen ist von Amtes wegen (Art. 105 Abs. 2 BGG) oder auf Rüge hin (Art. 97 Abs. 1 BGG) möglich. Von den tatsächlichen Grundlagen des vorinstanzlichen Urteils weicht das Bundesgericht jedoch nur ab, wenn diese offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang zudem entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 142 I 135 E. 1.6). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2). Eine entsprechende Rüge ist hinreichend zu substanziieren (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 147 I 73 E. 2.2).

2.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f . BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft jedoch unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) nur die vorgebrachten Argumente, falls weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 142 I 135 E. 1.5). Es prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts gleich wie Bundesrecht mit freier Kognition, jene des nicht-harmonisierten, autonomen kantonalen Rechts hingegen bloss auf Verletzung des Willkürverbots und anderer verfassungsmässiger Rechte (BGE 143 II 459 E. 2.1; 134 II 207 E. 2). Mit freier Kognition ist zu prüfen, ob das kantonale Recht mit dem Bundesrecht, namentlich dem StHG, vereinbar ist (Urteil 2C 1081/2015 vom 12. Dezember 2016 E. 1.4, nicht publ. in: BGE 143 II 33). In Bezug auf die Verletzung der verfassungsmässigen Rechte gilt nach Art. 106 Abs. 2 BGG eine qualifizierte Rüge- und Substanziierungspflicht (BGE 147 I 73 E. 2.1; 143 II 283 E. 1.2.2; 139 I 229 E. 2.2; 138 I 274 E. 1.6).

II. Formelle Rügen

3.
Der Beschwerdeführer beanstandet in formeller Hinsicht sinngemäss, die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz sei willkürlich respektive offensichtlich unrichtig. Dass er beabsichtigt habe, eine Familie zu gründen, sei nachgewiesen durch die Arztrechnung von Dr. D.________ vom 10. April 2015 betreffend eine künstliche Befruchtung.
Diese Rüge ist unbegründet. Die Vorinstanz hat nämlich gar nicht festgestellt, dass der Beschwerdeführer keine Absicht zur Familiengründung gehabt hatte. Vielmehr hielt die Vorinstanz diese Frage letztlich für nicht ausschlaggebend, weil in Anbetracht des systematischen, auf Gewinnerzielung gerichteten Vorgehens des Beschwerdeführers und angesichts der Wohnungseinrichtung, die eher auf den Geschmack einer gehobenen (internationalen) Käuferschicht denn auf Kinder ausgerichtet gewesen sei, die (kurze) private Nutzung der Liegenschaft ohnehin nur von untergeordneter Bedeutung gewesen sei (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3.6). Ob diese Abwägung der Vorinstanz zutrifft und mit ihr von einer selbständigen Erwerbstätigkeit, welche die streitbetroffene Liegenschaft erfasste, ausgegangen werden muss, ist keine Frage des Sachverhalts, sondern Gegenstand der rechtlichen Qualifikation und damit eine Rechtsfrage (vgl. Urteil 2C 431/2021 vom 17. Februar 2022 E. 3.5, in: StE 2022 B 23.1 Nr. 94, StR 77/2022 S. 385).

III. Direkte Bundessteuer

4.
In materieller Hinsicht bringt der Beschwerdeführer in erster Linie vor, dass die streitbetroffene Liegenschaft und das mitverkaufte Inventar (Boot, Möbel, Einrichtungen) Teil des Privat- und nicht des Geschäftsvermögens gewesen seien. Er begründet dies im Wesentlichen damit, dass ihm die Liegenschaft als Wohnsitz gedient und er sie privat genutzt habe.

4.1. Nach Art. 18 Abs. 1 DBG (SR 642.11) sind alle Einkünfte aus einem Handels- und Gewerbebetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit steuerbar. Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit ist dabei praxisgemäss weit zu verstehen: Gewinne aus einer Tätigkeit, die über die schlichte Verwaltung von Privatvermögen hinausgeht, stellen steuerbares Einkommen dar (BGE 125 II 113 E. 5d und 5e; Urteile 2C 643/2021 vom 13. Oktober 2022 E. 2.1; 2C 18/2018 vom 18. Juni 2018 E. 3.1). Dazu zählen nach Art. 18 Abs. 2 DBG auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Für eine selbständige Erwerbstätigkeit kennzeichnend ist die Tätigkeit einer natürlichen Person, mit der diese auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital, in einer von ihr frei gewählten Arbeitsorganisation, dauernd oder vorübergehend, haupt- oder nebenberuflich, in jedem Fall aber mit der Absicht der Gewinnerzielung am Wirtschaftsverkehr teilnimmt. Untergeordnete Anhaltspunkte sind etwa die Beschäftigung von Personal, das Ausmass der Investitionen, ein vielfältiger wechselnder Kundenstamm und das Vorliegen eigener Geschäftsräumlichkeiten. Die
Prüfung ist von Fall zu Fall aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen Umstände vorzunehmen. Die einzelnen Gesichtspunkte dürfen dabei nicht isoliert betrachtet werden und können auch in unterschiedlicher Intensität auftreten (vgl. zum Ganzen BGE 138 II 251 E. 2.4.2; 125 II 113 E. 5b, je mit Hinweisen; Urteile 2C 643/2021 vom 13. Oktober 2022 E. 2.1; 2C 533/2019 vom 9. März 2021 E. 3.2; 2C 1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 5.2).

4.2. Steuerbarer gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit liegt gemäss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt. Erforderlich ist die Entwicklung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 6a; 122 II 446 E. 3b; Urteile 2C 643/2021 vom 13. Oktober 2022 E. 2.2; 2C 298/2019 vom 18. August 2020 E. 3.3; 2C 966/2016 vom 25. Juli 2017 E. 3.3). Als Indizien kommen in Betracht: Die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte, die Verwendung der erzielten Gewinne bzw. deren Wiederanlage in gleichartige Vermögensgegenstände oder die
Realisierung der Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft (vgl. u.a. Urteile 2C 643/2021 vom 13. Oktober 2022 E. 2.2; 2C 533/2019 vom 9. März 2021 E. 3.2; 2C 551/2018 vom 11. Juni 2019 E. 2.1.3; 2C 18/2018 vom 18. Juni 2018 E. 3.1; 2C 966/2016 vom 25. Juli 2017 E. 3.3; je mit Hinweisen).

4.3. Keine selbstständige Erwerbstätigkeit bzw. kein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel liegt vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere etwa durch die Vermietung eigener Liegenschaften. Daran ändert nichts, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher geführt werden (vgl. u.a. Urteile 2C 643/2021 vom 13. Oktober 2022 E. 2.2; 2C 533/2019 vom 9. März 2021 E. 3.2; 2C 1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 5.2; 2C 890/2018 vom 18. September 2019 E. 5.4 m.w.H.).

4.4. Nach der aktuellen Rechtsprechung können Grundstücke von ihrer Beschaffenheit her grundsätzlich sowohl dem Geschäfts- als auch dem Privatvermögen angehören (sog. Alternativgüter). Sie sind dem Geschäftsvermögen zuzuweisen, wenn sie zumindest vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Präponderanzmethode gemäss Art. 18 Abs. 2 Satz 3 Halbsatz 1 DBG; vgl. BGE 147 V 114 E. 3.3.1.2; 140 V 241 E. 4.2; Urteile 2C 390/2020 vom 5. August 2021 E. 2.2.2; 2C 392/2020 vom 1. Juli 2020 E. 2.4.3). Die vom Beschwerdeführer angeführte frühere Rechtsprechung (BGE 70 I 257 E. 3), wonach die "Villa des Kaufmanns und sein Hausrat" notwendig dem Privatvermögen zuzuordnen seien, ist also überholt (vgl. etwa spezifisch zu Ferienwohnungen Urteil 2C 1273/2012 vom 13. Juni 2013 E. 2.3, in: StE 2013 B 23.1 Nr. 79). Massgebend ist demnach wie bei allen Alternativgütern, ob das Grundstück unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände überwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dient. Dabei ist in erster Linie auf die aktuelle technisch-wirtschaftliche Funktion abzustellen (BGE 147 V 114 E. 3.3.1.2; 133 II 420 E. 3.3), also auf die konkrete Verwendung des Grundstücks durch die steuerpflichtige Person. Ist die technisch-wirtschaftliche Funktion
nicht klar erkennbar, kommt dem Willen und der Sachdarstellung des Steuerpflichtigen grosse Bedeutung zu. Dabei kann jedoch nicht auf einzelne beliebige Willensäusserungen des Steuerpflichtigen abgestellt werden. Für die Abgrenzungsfrage relevant ist vielmehr der Wille, ein Wirtschaftsgut dem Geschäft zu widmen und nicht der Wille, ein Wirtschaftsgut für die Zwecke der Besteuerung als Geschäftsvermögen zu behandeln (BGE 147 V 114 E. 3.3.1.2).

4.5. Die Zuordnung von Liegenschaften kann in der Praxis Probleme bereiten. In Bezug auf sogenannte Betriebsleiterwohnungen in Liegenschaften, in denen (auch) ein Geschäft betrieben wird, hat das Bundesgericht etwa entschieden, dass sie grundsätzlich dem Privatvermögen zuzuordnen sind bzw. als privat genutzt zu gelten haben, weil es für den Geschäftsbetrieb regelmässig nicht erforderlich ist, dass der Betriebsinhaber im gleichen Gebäude wohnt (BGE 133 II 420 E. 4.5). Demgegenüber dienen Liegenschaften, mit denen eine steuerpflichtige Person Handel betreibt, notwendigerweise umfassend - d.h. in allen Teilen, die erworben und wiederveräussert werden - der selbständigen Erwerbstätigkeit. Ein Grundstück, das ein Liegenschaftenhändler kauft und anschliessend wieder verkauft, kann aber dennoch seinem Privatvermögen angehören, namentlich wenn es vom Liegenschaftenhändler während der Haltedauer selbst bewohnt wird. Denn wie das Bundesgericht schon mehrmals festgehalten hat, dient selbstbewohntes Wohneigentum der Privatnutzung (Urteile 2C 966/2016 vom 25. Juli 2017 E. 3.5; 2C_ 2C 1273/2012 vom 13. Juni 2013 E. 2.3, in: StE 2013 B 23.1 Nr. 79). Die Zuteilung des selbstbewohnten Grundstücks des Liegenschaftenhändlers zum Geschäfts- oder zum
Privatvermögen richtet sich also gemäss der Präponderanzmethode danach, ob die geschäftliche Verwendung (Kauf und Verkauf) oder die private Verwendung (Selbstbewohnung) überwiegt.

4.6. Eine solche Abwägung hat denn auch die Vorinstanz vorgenommen: Sie hat festgehalten, dass der Beschwerdeführer vor der streitbetroffenen Liegenschaft drei andere Liegenschaften im selben Quartier erworben und kurzfristig (Haltedauer zwischen 9 Monaten und 2 Jahren und acht Monaten; vgl. angefochtener Entscheid E. 3.1.2, 3.1.3 und 3.3.2) wieder veräussert habe. Es sei auffällig, dass der Beschwerdeführer die erworbenen Liegenschaften stets für kurze Zeit als Wohnsitz bezogen habe. Dieses Verhalten lasse sich nicht mit Wohnsitzwechseln aus privaten Gründen vergleichen, sondern vernünftigerweise nur mit der Absicht der erwerbsorientierten Gewinnerzielung erklären (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3.1). Des Weiteren hat die Vorinstanz auf die beruflichen und geschäftlichen Kenntnisse des Beschwerdeführers hingewiesen und erwogen, dass der streitbetroffene Verkauf mit der Geschäfts- und Berufstätigkeit eng zusammenhänge (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3.3). Sodann hat die Vorinstanz berücksichtigt, dass der Beschwerdeführer finanziell auf die Einkünfte aus der Handelstätigkeit angewiesen gewesen sei, um den Neubau "X.________" sowie seinen wohl luxuriösen Lebensstil zu finanzieren (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3.4). Diese
Überlegungen führten die Vorinstanz zum Ergebnis, dass die kurze Privatnutzung des streitbetroffenen Grundstücks wie auch der früheren Liegenschaften nur von untergeordneter Bedeutung gewesen seien (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3.6).

4.7. Die Würdigung der Vorinstanz überzeugt. Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers handelt es sich bei Grundstücken auch dann um Alternativgüter und nicht um notwendiges Privatvermögen, wenn sie von einem gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler selbst bewohnt werden. Zwar kann die private die geschäftliche Nutzung überwiegen, wenn ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler das verkaufte Objekt während der eine gewisse Zeit aufweisenden Haltedauer selbst bewohnt hat (vgl. PETER LOCHER, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 2. Aufl. 2019, N. 46 zu Art. 18 DBG). Vorliegend erübrigen sich weitere Ausführungen schon deshalb, weil der Beschwerdeführer bereits bei früheren Liegenschaftstransaktionen nach demselben Muster vorgegangen war und die Grundstücke für kurze Zeit selbst bewohnt oder sie zumindest den Behörden als Wohnsitz gemeldet hatte. Dieses planmässige und systematische Vorgehen, der Zusammenhang mit seiner beruflichen und geschäftlichen Tätigkeit sowie der Umstand, dass der Beschwerdeführer auf die Kapitalgewinne aus den Verkäufen angewiesen war, um seinen Lebensstil sowie weitere Immobiliengeschäfte zu finanzieren, lassen keinen anderen Schluss zu, als dass der Beschwerdeführer mit der
streitbetroffenen Liegenschaft eine gewerbmässige Tätigkeit als Liegenschaftenhändler verfolgte, welche die nur kurzzeitige private Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaft an Bedeutung überragte. Mit der Vorinstanz ist zudem davon auszugehen, dass die geschäftliche die private Nutzung von Beginn weg und während der gesamten Haltedauer überwog. Es gibt demnach entgegen dem Beschwerdeführer keinen Anlass für die Annahme, die Liegenschaft hätte im Laufe der Zeit die Vermögenssphäre gewechselt, sei es via Privateinlage kurz vor dem Verkauf oder oder via Privatentnahme zu einem früheren Zeitpunkt (vgl. zu den Voraussetzungen der Privatentnahme nach Art. 18 Abs. 2 Satz 2 DBG Urteil 2C 390/2020 vom 5. August 2021 E. 2.3.6, in: StE 2021 B 23.2 Nr. 63).

4.8. Nicht zu beanstanden ist sodann, dass die Vorinstanz das mit der Liegenschaft veräusserte Inventar (Boot, Einrichtungen und Möbel) dem Geschäftsvermögen zugeordnet hat. Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG) war der Beschwerdeführer nämlich bei den früheren Liegenschaftstransaktionen nach demselben Muster vorgegangen und hatte Mobiliar zusammen mit dem Grundstück verkauft. Zudem war die Einrichtung der hier streitbetroffenen Liegenschaft "auf den Geschmack einer gehobenen (internationalen) Käuferschicht ausgerichtet" (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3.6). Weiter ist aus Sicht der Vorinstanz notorisch, dass im fraglichen Gebiet "Boote gewissermassen zur Grundausstattung der Liegenschaften gehören" (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.4). Vor diesem Hintergrund könnte man sich die Frage stellen, ob die mitverkauften Mobilien zivilrechtlich nicht sogar als Zugehör (Art. 644 ZGB) des Grundstücks zu betrachten sind. Auf jeden Fall überzeugt es, sie einkommenssteuerrechtlich derselben Vermögenssphäre zuzuweisen. Den Zusammenhang zwischen dem Grundstück und dem mitverkauften Inventar scheint im Übrigen denn auch der Beschwerdeführer zu anerkennen, wenn er dafür plädiert, die
Kapitalgewinne auf den Mobilien hätten steuerfrei zu bleiben, weil die Liegenschaft dem Privatvermögen angehöre.

4.9. Nach dem Gesagten ist der angefochtene Entscheid in Bezug auf die direkte Bundessteuer in allen Teilen bundesrechtskonform und zu bestätigen.

IV. Kantonale Steuern

5.

5.1. Der Beschwerdeführer beantragt in Bezug auf die kantonalen Steuern, es sei auf die Besteuerung eines übrigen selbständigen Erwerbseinkommens von Fr. -23'820.- zu verzichten. Wenn dem Beschwerdeführer in diesem Punkt gefolgt würde, hätte dies nicht etwa ein tieferes, sondern ein höheres steuerbares Einkommen zur Konsequenz. Es ist kein schutzwürdiges Interesse des Beschwerdeführers zu erkennen, das er an einer Beurteilung dieser Frage durch das Bundesgericht haben und aufgrund dessen er kraft Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde beim Bundesgericht legitimiert sein könnte.

5.2. Ob der Beschwerdeführer bezüglich der kantonalen Steuern allenfalls spezialgesetzlich (Art. 73 Abs. 2 StHG i.V.m. Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG) zur Beschwerde berechtigt ist, kann offen gelassen werden, da die Beschwerde auch in diesem Punkt jedenfalls unbegründet wäre. Die einschlägige Bestimmung des kantonalen Steuerrechts (§ 19 des Steuergesetzes des Kantons Schwyz vom 9. Februar 2000 [StG/SZ; SRSZ 172.200]) stimmt in den hier wesentlichen Teilen mit dem DBG überein und ist bundesrechtlich harmonisiert (Art. 8 Abs. 1 und 2 StHG). Aus denselben Erwägungen wie zur direkten Bundessteuer ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das mitverkaufte Inventar dem Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zugeordnet hat und den - für die kantonalen Steuern negativen - Erfolg der Einkommenssteuer unterworfen hat.

V. Verfahrensausgang, Kosten und Entschädigung

6.
Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Betreffend die kantonalen Steuern ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Gerichtskosten sind dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Es ist keine Parteientschädigung geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer wird abgewiesen.

2.
Die Beschwerde betreffend die kantonalen Steuern wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 7'000.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer II, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 18. September 2023

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Parrino

Der Gerichtsschreiber: Seiler

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 18 Principe - 1 Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
¹	Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
²	Tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante. Le transfert d'éléments de la fortune commerciale dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger est assimilé à une aliénation. La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale au moment de leur acquisition. L'art. 18b est réservé.30
³	L'art. 58 s'applique par analogie aux contribuables qui tiennent une comptabilité en bonne et due forme.
⁴	Les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles ne sont ajoutés au revenu imposable que jusqu'à concurrence des dépenses d'investissement.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 644 - 1 Tout acte de disposition relatif à la chose principale s'étend aux accessoires, si le contraire n'a été réservé.
¹	Tout acte de disposition relatif à la chose principale s'étend aux accessoires, si le contraire n'a été réservé.
²	Sont des accessoires les objets mobiliers qui, d'après l'usage local ou la volonté clairement manifestée du propriétaire de la chose principale, sont affectés d'une manière durable à l'exploitation, à la jouissance ou à la garde de celle-ci et qu'il y a joints, adaptés ou rattachés pour le service de la chose.
³	Les accessoires ne perdent pas leur qualité lorsqu'ils sont séparés temporairement de la chose principale.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 73 Recours - 1 Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
¹	Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
²	Le contribuable, l'administration fiscale cantonale et l'Administration fédérale des contributions ont le droit de recourir.
³	...256

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 8 Activité lucrative indépendante - 1 Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
¹	Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
²	La fortune commerciale comprend tous les éléments de la fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale, au moment de leur acquisition.44
^2bis	Lorsqu'un immeuble de l'actif immobilisé est transféré de la fortune commerciale à la fortune privée, le contribuable peut demander que seule la différence entre les dépenses d'investissement et la valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu soit imposée au moment du transfert. Dans ce cas, les dépenses d'investissement tiennent lieu de nouvelle valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu et l'imposition du reste des réserves latentes à titre de revenu de l'activité lucrative indépendante est différée jusqu'à l'aliénation de l'immeuble.45
^2ter	L'affermage d'une exploitation commerciale n'est considéré comme un transfert dans la fortune privée qu'à la demande du contribuable.46
^2quater	Lorsque, en cas de partage successoral, seule une partie des héritiers poursuit l'exploitation commerciale, ceux-ci peuvent demander que l'imposition des réserves latentes soit différée jusqu'à la réalisation ultérieure, pour autant que les valeurs déterminantes pour l'impôt sur le revenu soient reprises.47
^2quinquies	Les dividendes, les parts de bénéfice, les excédents de liquidation et les avantages appréciables en argent provenant d'actions, de parts à des sociétés à responsabilité limitée, de parts à des sociétés coopératives et de bons de participation ainsi que les bénéfices provenant de l'aliénation de tels droits de participation sont imposables, après déduction des charges imputables, à hauteur de 50 % lorsque ces droits de participation équivalent à 10 % au moins du capital-actions ou du capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative. Les cantons peuvent prévoir une imposition plus élevée. L'imposition partielle n'est accordée sur les bénéfices d'aliénation que si les droits de participation sont restés propriété du contribuable ou de l'entreprise de personnes pendant un an au moins.48
³	Les réserves latentes d'une entreprise de personnes (entreprise individuelle, société de personnes) ne sont pas imposées lors de restructurations, notamment lors d'une fusion, d'une scission ou d'une transformation, pour autant que cette entreprise reste assujettie à l'impôt en Suisse et que les éléments commerciaux soient repris à leur dernière valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu:49
^a	en cas de transfert d'éléments patrimoniaux à une autre entreprise de personnes;
^b	en cas de transfert d'une exploitation ou d'une partie distincte d'exploitation à une personne morale;
^c	en cas d'échange de droits de participation ou de droits de sociétariat suite à des restructurations au sens de l'art. 24, al. 3, ainsi que suite à des concentrations équivalant économiquement à des fusions.50
^3bis	Lors d'une restructuration au sens de l'al. 3, let. b, les réserves latentes transférées font l'objet d'un rappel d'impôt selon la procédure prévue à l'art. 53, dans la mesure où, dans les cinq ans suivant la restructuration, des droits de participation ou des droits de sociétariat sont aliénés à un prix supérieur à la valeur fiscalement déterminante du capital propre transféré; la personne morale peut en ce cas faire valoir les réserves latentes correspondantes imposées comme bénéfice.51
⁴	Lorsque des biens immobilisés nécessaires à l'exploitation sont remplacés, les réserves latentes de ces biens peuvent être reportées sur les biens immobilisés acquis en remploi, si ces biens sont également nécessaires à l'exploitation et se trouvent en Suisse. L'imposition en cas de remplacement d'immeubles par des biens mobiliers est réservée.52

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.