Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
1C 436/2023
Urteil vom 18. Juni 2024
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichter Müller, Merz,
Gerichtsschreiber Dold.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Vera Theiler,
Beschwerdeführer,
gegen
1. B.________ AG,
2. C.________ AG,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Brändli,
Beschwerdegegnerinnen,
Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, 8832 Wollerau,
Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 14, 6430 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 6430 Schwyz.
Gegenstand
Planungs- und Baurecht, Baubewilligung,
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III, vom 4. Juli 2023 (III 2023 21).
Sachverhalt:
A.
Die B.________ AG und die C.________ AG sind Miteigentümerinnen der in der Wohnzone gelegenen Parzelle Nr. 2019 in Wollerau. Am 15. März 2021 reichten sie ein Baugesuch für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob A.________, Eigentümer der Parzelle Nr. 1770 an der Altenbachstrasse 17e, Einsprache. Das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE/SZ) erteilte mit Gesamtentscheid vom 31. Januar 2022 die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen und wies die Einsprache aus kantonaler Sicht ab. Mit Beschluss vom 14. März 2022 erteilte der Gemeinderat Wollerau die Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen, erklärte den Gesamtentscheid des ARE/SZ zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung und wies die Einsprache ebenfalls ab.
Dagegen legte A.________ Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz ein. Dieser trat auf das Rechtsmittel mit Beschluss vom 10. Januar 2023 nicht ein.
Eine von A.________ in der Folge erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit Entscheid vom 4. Juli 2023 ab, soweit es darauf eintrat. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, der Regierungsrat habe das Beschwerderecht von A.________ zu Recht verneint. Das Bauprojekt stütze sich auf den Gestaltungsplan "Wohnzone U.________", der vom Regierungsrat am 29. August 2017 genehmigt worden und in Rechtskraft erwachsen sei. Dieser Gestaltungsplan werde etappenweise umgesetzt. Vom hier strittigen Bauvorhaben werde A.________ nicht besonders berührt.
B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom 6. September 2023 beantragt A.________, der Entscheid des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Das Verwaltungsgericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Der Regierungsrat beantragt die Abweisung der Beschwerde, ebenso die Beschwerdegegnerinnen. Das ARE/SZ verweist auf die Entscheide des Verwaltungsgerichts und des Regierungsrats, ohne selbst einen förmlichen Antrag zu stellen. Der Gemeinderat hält in seiner Vernehmlassung fest, er habe in seinem Baubewilligungsbeschluss darauf hingewiesen, dass eine besondere Nähe zum Streitgegenstand nicht zu erkennen sei. Er habe es allerdings für zielführend gehalten, die einzelnen Einsprachepunkte dennoch zu behandeln. Er beantrage die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Rückweisung der Sache ans Verwaltungsgericht.
Erwägungen:
1.
1.1. Gegen den kantonal letztinstanzlichen Entscheid der Vorinstanz im Bereich des Baurechts steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offen (Art. 82 lit. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours: |
|
a | contre les décisions rendues dans des causes de droit public; |
b | contre les actes normatifs cantonaux; |
c | qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque: |
|
1 | A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque: |
a | a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire; |
b | est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et |
c | a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification. |
2 | Ont aussi qualité pour recourir: |
a | la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions; |
b | l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération; |
c | les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale; |
d | les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours. |
3 | En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir. |
1.2. Nach Art. 90
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 90 Décisions finales - Le recours est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours: |
|
1 | Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours: |
a | si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou |
b | si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. |
2 | En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies. |
3 | Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours: |
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1 | Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours: |
a | si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou |
b | si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. |
2 | En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies. |
3 | Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours: |
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1 | Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours: |
a | si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou |
b | si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. |
2 | En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies. |
3 | Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours: |
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1 | Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours: |
a | si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou |
b | si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. |
2 | En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies. |
3 | Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci. |
Die hier umstrittene Baubewilligung enthält eine Nebenbestimmung, wonach der Bau der Quartiererschliessungsstrasse (Verlängerung der Mühlebachstrasse) rechtskräftig bewilligt und erstellt sein müsse, bevor mit den Bauarbeiten für die zwei Mehrfamilienhäuser begonnen werden darf (Dispositiv-Ziffer 11 der Baubewilligung). Der Beschwerdeführer reichte diesbezüglich im vorinstanzlichen Verfahren einen am 4. Juli 2023 gefällten Beschluss des Regierungsrats ein, mit dem dieser eine erstinstanzlich erteilte Baubewilligung für die Erstellung der Quartiererschliessungsstrasse aufgehoben hatte. Der Regierungsrat war zum Schluss gekommen, dass es sich bei der geplanten Strasse um eine Groberschliessungsstrasse handle, für die zunächst ein Erschliessungsplanverfahren durchgeführt werden müsse. Zudem beanstandete er das dem Baugesuch zu Grunde liegende Verkehrs- und Lärmgutachten.
Bei der erwähnten Nebenbestimmung in der Baubewilligung für die zwei Mehrfamilienhäuser handelt es sich um eine aufschiebende Bedingung. Nach der Rechtsprechung führen derartige Bedingungen dazu, dass das Baubewilligungsverfahren als noch nicht abgeschlossen gilt, sofern die Formulierung der Bedingungen einen Spielraum für ihre Umsetzung belässt, was in Bezug auf die Quartiererschliessungsstrasse der Fall ist (vgl. BGE 149 II 170 E. 1.6 mit Hinweis). Angefochten ist somit ein selbstständig eröffneter Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours: |
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1 | Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours: |
a | si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou |
b | si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. |
2 | En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies. |
3 | Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours: |
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1 | Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours: |
a | si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou |
b | si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. |
2 | En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies. |
3 | Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci. |
1.3. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. Der Verfahrensgegenstand ist auf die Frage beschränkt, ob das Verwaltungsgericht Bundesrecht verletzte (vgl. Art. 95
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation: |
|
a | du droit fédéral; |
b | du droit international; |
c | de droits constitutionnels cantonaux; |
d | de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires; |
e | du droit intercantonal. |
2.
2.1. Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 33 Droit cantonal - 1 Les plans d'affectation sont mis à l'enquête publique. |
|
1 | Les plans d'affectation sont mis à l'enquête publique. |
2 | Le droit cantonal prévoit au moins une voie de recours contre les décisions et les plans d'affectation fondés sur la présente loi et sur les dispositions cantonales et fédérales d'exécution. |
3 | Il prévoit: |
a | que la qualité pour recourir est reconnue au moins dans les mêmes limites que pour le recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral; |
b | qu'une autorité de recours au moins ait un libre pouvoir d'examen. |
4 | Les recours contre les décisions rendues par les autorités cantonales doivent être portés devant une autorité de recours unique lorsque l'art. 25a, al. 1, est applicable.79 |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 111 Unité de la procédure - 1 La qualité de partie à la procédure devant toute autorité cantonale précédente doit être reconnue à quiconque a qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral. |
|
1 | La qualité de partie à la procédure devant toute autorité cantonale précédente doit être reconnue à quiconque a qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral. |
2 | Si une autorité fédérale a qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral, elle peut recourir devant les autorités cantonales précédentes ou, pour autant qu'elle le demande, participer à la procédure devant celles-ci. |
3 | L'autorité qui précède immédiatement le Tribunal fédéral doit pouvoir examiner au moins les griefs visés aux art. 95 à 98. ...103 |
2.2. Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist nach Art. 89 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque: |
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1 | A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque: |
a | a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire; |
b | est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et |
c | a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification. |
2 | Ont aussi qualité pour recourir: |
a | la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions; |
b | l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération; |
c | les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale; |
d | les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours. |
3 | En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir. |
Verkehrsgeräuschs) und quantitativen Kriterien (Erhöhung des Lärmpegels) beurteilt (BGE 140 II 214 E. 2.3 S. 220 mit Hinweisen).
2.3. Das Verwaltungsgericht legte dar, im Gestaltungsplanverfahren sei die Anzahl Parkplätze verbindlich festgelegt worden. Der Gestaltungsplan habe ursprünglich 490 Parkplätze vorgesehen, wobei diese später auf 438 hätten reduziert werden müssen. Der Beschwerdeführer bzw. sein Rechtsvorgänger habe es unterlassen, den Gestaltungsplan anzufechten, obwohl er dazu legitimiert gewesen wäre. Eine vorfrageweise Anfechtung komme im vorliegenden Baubewilligungsverfahren nicht in Betracht. Es sei nicht ersichtlich, dass der Beschwerdeführer in irgendeiner Hinsicht (Lärm, Verkehrssicherheit, reine Luft etc.) durch die hier zur Diskussion stehenden 41 Parkplätze (bzw. Fahrzeuge) beeinträchtigt werden könnte. Diese Fahrzeuge würden angesichts der Entfernung der geplanten Baute vom Grundstück des Beschwerdeführers, der vorgesehenen Erschliessung sowie der Topographie keine nennenswerte und insbesondere für den Beschwerdeführer wahrnehmbare Zunahme von Lärm oder anderen Immissionen verursachen.
2.4. Der Beschwerdeführer argumentiert ebenfalls mit der geplanten Erschliessungsvariante, ist jedoch der Auffassung, das Verwaltungsgericht hätte auf die im Gestaltungsplan vorgesehene Anzahl Parkplätze von 490 abstellen müssen. Sowohl er als auch das Verwaltungsgericht übersehen insoweit, dass sich die vom Zubringerverkehr verursachten Einwirkungen auf das Grundstück des Beschwerdeführers erst dann zuverlässig bestimmen lassen, wenn die Erschliessung definitiv feststeht. Das Verwaltungsgericht hielt diesbezüglich fest, im Rahmen der Genehmigung des Gestaltungsplans sei die rechtliche und tatsächliche Erschliessbarkeit überprüft worden, nicht aber die genügende (effektive) Erschliessung. Ein Gestaltungsplan sei genehmigungsfähig, wenn Erschliessungsvarianten tatsächlich wie rechtlich realisierbar seien, ohne dass im Detail bereits feststehe, wie dieses Ziel schliesslich erreicht werde. Steht allerdings nach diesen unbestrittenen Feststellungen die Erschliessungsvariante noch gar nicht fest, kann auch die Frage nach der Legitimation von Nachbarn, die möglicherweise vom Zubringerverkehr betroffen sind, nicht beantwortet werden.
2.5. Dessen ungeachtet ist im Ergebnis nicht zu beanstanden, wenn der Regierungsrat auf das Rechtsmittel des Beschwerdeführers nicht eintrat und das Verwaltungsgericht diesen Entscheid in der Folge bestätigte. Wie oben dargelegt, handelt es sich beim Baubewilligungsentscheid erst um einen Zwischenentscheid. § 36 Abs. 1 lit. b Ziff. 6 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons Schwyz vom 6. Juni 1974 (VRP; SRSZ 234.110) setzt für dessen Anfechtbarkeit einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil voraus. Dass ein solcher vorliegt, ist weder dargetan noch ersichtlich.
2.6. Im vorliegenden Zusammenhang kann das Verfahren nach dem Ausgeführten erst als abgeschlossen gelten, wenn die Erschliessung definitiv feststeht. § 36 Abs. 2 VRP sieht vor, dass andere Zwischenentscheide (d.h. solche, die nicht nach Abs. 1 lit. b anfechtbar sind), mit der Hauptsache angefochten werden können. Die Anfechtung der Baubewilligung für die beiden Mehrfamilienhäuser wird dem Beschwerdeführer somit dannzumal (unter der Voraussetzung seiner Beschwerdelegitimation und den weiteren Sachurteilsvoraussetzungen) möglich sein.
3.
Die Beschwerde ist aus diesen Gründen abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties. |
|
1 | En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties. |
2 | Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis. |
3 | Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés. |
4 | En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours. |
5 | Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
|
1 | Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
2 | En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige. |
3 | En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles. |
4 | L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie. |
5 | Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerinnen mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Wollerau, dem Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 18. Juni 2024
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Kneubühler
Der Gerichtsschreiber: Dold