5A_692/2017 - 2018-05-18 - Diritto delle esecuzioni e del fallimento

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 692/2017

Urteil vom 18. Mai 2018

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Escher, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Schöbi, Bovey,
Gerichtsschreiber Buss.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
Beschwerdegegner,

Regionales Betreibungsamt Buchs,
Bezirksgericht Aarau, Präsidium des Zivilgerichts.

Gegenstand
Grundpfandverwertung / Gesuch um Neuschätzung gemäss Art. 9 Abs. 2 VZG,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde, vom 29. August 2017 (KBE.2017.14/CH).

d

Sachverhalt:

A.
Das Regionale Betreibungsamt Buchs teilte A.________ die betreibungsamtliche Schätzung des in der Betreibung Nr. xxx zur Zwangsverwertung gelangenden Grundstücks GB U.________ Nr. yyy mit. Der vom Betreibungsamt beigezogene Schätzer C.________ ermittelte einen Schätzwert von Fr. 1'070'000.--.

B.

B.a. Mit Eingabe vom 8. September 2016 beantragte A.________ dem Gerichtspräsidium des Bezirksgerichts Aarau (untere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde) die Neuschätzung des Grundstücks durch einen weiteren Sachverständigen sowie die anschliessende Festsetzung eines neuen Schätzwerts durch die Aufsichtsbehörde.

B.b. Die untere Aufsichtsbehörde ordnete mit Verfügung vom 19. Oktober 2016 eine Neuschätzung durch den Sachververständigen D.________ vom Hauseigentümerverband Aargau an. A.________ und das Betreibungsamt erhoben innert Frist keine Einwendungen gegen die Person des Experten und dessen schriftliche Instruktion und Inpflichtnahme. Mit Gutachten vom 11. Januar 2017 schätzte D.________ die Liegenschaft auf Fr. 1'250'000.--.

B.c. Mit Entscheid vom 5. April 2017 wies die untere Aufsichtsbehörde das Betreibungsamt an, in der gegen A.________ laufenden Betreibung auf Grundpfandverwertung für das zu verwertende Grundstück den Schätzwert von Fr. 1'250'000.-- einzusetzen. Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 150.-- sowie den richterlich genehmigten Gutachterkosten von Fr. 2'419.20, insgesamt Fr. 2'569.20, wurden A.________ auferlegt.

C.
A.________ erhob gegen diesen Entscheid mit Eingabe vom 24. April 2017 Beschwerde beim Obergericht des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als oberer betreibungsrechtlicher Aufsichtsbehörde, und verlangte, einen Schätzwert von Fr. 1'503'380.-- festzusetzen; eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die untere Aufsichtsbehörde zurückzuweisen und subeventuell eine Oberexpertise anzuordnen. Mit Entscheid vom 29. August 2017 wies die obere Aufsichtsbehörde die Beschwerde ab.

D.
A.________ (nachfolgend Beschwerdeführer) hat am 11. September 2017 beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen erhoben und erneuert seine im kantonalen Verfahren gestellten Begehren.
Mit Verfügung vom 23. September 2017 hat das präsidierende Mitglied der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Das Bundesgericht hat die kantonalen Akten beigezogen, in der Sache aber keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist der Entscheid einer oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen. Dagegen ist die Beschwerde in Zivilsachen unabhängig eines Streitwertes gegeben (Art. 72 Abs. 2 lit. a , Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Dem Beschwerdeführer steht ein schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung des vorinstanzlichen Entscheides zu (Art. 76 Abs. 1 BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 2 lit. a BGG). Insofern kann auf die Beschwerde eingetreten werden.

1.2. Mit der vorliegenden Beschwerde kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Missachtung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen, wobei hier das Rügeprinzip gilt (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 143 II 283 E. 1.2.2 S. 286).

2.
Anlass zur vorliegenden Beschwerde gibt die Festsetzung des Schätzwertes zur betreibungsamtlichen Verwertung eines Grundstücks.

2.1. Gemäss Art. 99 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken vom 23. April 1920 (VZG; SR 281.42) ordnet das Betreibungsamt nach Mitteilung des Verwertungsbegehrens an den Schuldner und gegebenenfalls an den Dritteigentümer die Schätzung des zu verwertenden Grundstücks an. Nach Art. 9 Abs. 2 VZG ist jeder Beteiligte berechtigt, innerhalb der Frist zur Beschwerde gegen die Pfändung (Art. 17 Abs. 2 SchKG) bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt (Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). Den Beteiligten steht kein Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise zu (BGE 120 III 135 E. 2 S. 136). Das Bundesgericht seinerseits kann diesbezüglich lediglich überprüfen, ob die kantonale Aufsichtsbehörde das massgebende Verfahren eingehalten hat und ob sie das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht hat (anstatt vieler BGE 134 III 42 E. 3 S. 43 und Urteil 5A 342/2016 vom 7. Juli 2016 E. 2.1).

2.2. Die Schätzung des zu verwertenden Grundstückes sagt nichts über den an der Versteigerung tatsächlich erzielten Erlös aus, sondern gibt dem Interessenten allenfalls einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot. Deshalb soll die Schätzung nicht "möglichst hoch" sein, sondern den mutmasslichen Verkehrswert des Grundstücks bestimmen (Art. 9 Abs. 1 VZG; BGE 143 III 532 E. 2.2 S. 532). Nach welcher Methode bei der Schätzung vorzugehen ist, legt das Gesetz nicht fest (BGE 134 III 42 E. 4 S. 43 f.).

3.

3.1. Die Erstinstanz hat zu den eingeholten Gutachten zusammengefasst erwogen, sowohl die vom Betreibungsamt in Auftrag gegebene Schätzung als auch die Neuschätzung seien durch einen Experten durchgeführt worden. Die von den Gutachtern ermittelten Realwerte (betreibungsamtliche Schätzung: Fr. 1'665'864.-- und Neuschätzung: Fr. 1'698'000.--) würden nur geringfügig voneinander abweichen. Der Gutachter der Neuschätzung rechne mit weniger hohen Abzügen als der Gutachter im betreibungsamtlichen Gutachten. Im Ergebnis resultierten mutmassliche Verkehrswerte von Fr. 1'070'000.-- bzw. Fr. 1'250'000.--. Das vom Gesuchsteller eingereichte Privatgutachten der E.________ AG gehe von einem weitaus höheren Verkehrswert von Fr. 1'426'293.-- aus. Aufgrund der Tatsache, dass es sich beim Gutachten der E.________ AG um eine Kurzbewertung und zusätzlich um ein Parteigutachten handle, komme diesem Gutachten nicht die gleiche Bedeutung zu, wie den beiden ausführlichen Gutachten, die von in Pflicht genommenen Gutachtern erstellt wurden. Der deutlich höher geschätzte Verkehrswert des Parteigutachtens könne jedoch als Indiz dafür gewertet werden, dass das vom Betreibungsamt in Auftrag gegebene Gutachten eher einen zu tiefen Schätzwert wiedergebe. Es
rechtfertige sich daher, auf den vom Sachverständigen D.________ ermittelten Schätzwert abzustellen und das Betreibungsamt entsprechend anzuweisen.

3.2. Der Beschwerdeführer hat dem in seiner kantonalen Beschwerde namentlich entgegengehalten, dass der "korrekte Schätzwert" Fr. 1'503'380.-- betrage. Die untere Aufsichtsbehörde habe es unterlassen, sich mit den methodischen Abweichungen zwischen dem vom Betreibungsamt und dem von der unteren Aufsichtsbehörde eingeholten Gutachten zu befassen. Die unbegründete Reduktion des Kubikmeterpreises (Baukosten pro Kubikmeter umbauter Raum) im Gutachten des Sachverständigen D.________ von Fr. 800.-- auf Fr. 740.-- mache bei einem Gebäudevolumen von 1'473 m 3 Fr. 88'380.-- aus. Ausserdem sei die Mitberücksichtigung des Ertragswerts bei einem noch nicht fertig gestellten Gebäude methodisch unrichtig. Da der vom Gutachter D.________ ermittelte Verkehrswert (vor Abzügen) ohne die unzulässige Berücksichtigung des Ertragswerts (Fr. 1'198'000.--) mit einem Gewichtungskoeffizienten (m) von 0.1 statt Fr. 1'653'000.-- Fr. 1'698'000.-- betragen hätte, resultiere daraus eine Differenz von Fr. 45'000.--. Schliesslich sei von Fertigstellungskosten von nicht mehr als Fr. 280'000.-- auszugehen. Die Abweichung zu den im Gutachten von D.________ genannten Baukosten zur Fertigstellung (Fr. 400'000.--) betrage Fr. 120'000.--.

3.3. Vor Bundesgericht hält der Beschwerdeführer an diesen Kritikpunkten, welche von der oberen Aufsichtsbehörde als nicht stichhaltig erachtet wurden, fest, wobei er dazu ausführt, die obere Aufsichtsbehörde habe ihr Ermessen missbraucht, da in den Gutachten der Experten sachfremde Kriterien berücksichtigt worden und rechtserhebliche Annahmen mit falscher bzw. fehlender Methodik getroffen worden seien. Ausserdem macht er geltend, die Vorinstanz habe sein rechtliches Gehör verletzt, weil sein Antrag auf Einholung einer Oberexpertise nicht beurteilt worden sei.

4.

4.1. Die Vorinstanz hat den Antrag auf Einholung eines Obergutachtens behandelt und mit hinreichender Begründung im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV (die Beteiligten und damit namentlich auch der Schuldner hätten lediglich Anspruch aufeine Neuschätzung durch einen Sachverständigen) abgewiesen. Die Rüge des Beschwerdeführers, sein Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt worden, ist unbegründet.

4.2. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers haben die Vorinstanzen ihr Ermessen aus nachfolgenden Gründen auch nicht rechtsfehlerhaft ausgeübt, indem sie auf das Gutachten des Sachverständigen D.________ abgestellt haben.

4.2.1. Unbestritten ist, dass der Sachverständige D.________ den Verkehrswert der Liegenschaft aus dem gewichteten Mittel aus Real- und Ertragswert abgeleitet hat, wobei er einen Gewichtungskoeffizienten (m) von 0.1 angewendet und dem Ertragswert damit nur eine ganz sekundäre Rolle ( 1 / 11 des Realwertes) beigemessen hat. Wie bereits die Vorinstanz dem Beschwerdeführer erörtert hat, ist die Bestimmung des Verkehrswertes anhand des gewichteten Mittels aus Real- und Ertragswert als Methode anerkannt und verbreitet. Die Gewichtung hängt namentlich von der Art und den Besonderheiten des Bewertungsobjekts im konkreten Einzelfall ab (vgl. BGE 134 III 42 E. 4 S. 43 f; 134 II 49 E. 15.1 S. 76). Bei normalen Einfamilienhäusern ist der Realwert in der Regel wichtiger als der ertragsorientierte Wert (KASPAR FIERZ, Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften, 6. Aufl. 2011, S. 303; Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten SVKG und Schweizerische Schätzungsexpertenkammer/Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SEK/SVIT [Hrsg.], 4. Aufl. 2012, S. 124 f. und 209; vgl. auch Urteil 5A 294/2008 vom 18. August 2008 E. 3.3.3). Das Vorgehen des
Sachverständigen D.________, dem Ertragswert auch bei der Schätzung eines normalen Einfamilienhauses eine gewisse (untergeordnete) Bedeutung zuzuerkennen, geniesst nach dem Gesagten in Lehre und Rechtsprechung Akzeptanz. Soweit der Beschwerdeführer behauptet, der Umstand, dass es vorliegend zur Fertigstellung des Gebäudes noch weiterer baulicher Massnahmen bedarf, lasse die vom Sachverständigen D.________ angewendete Methode völlig untauglich erscheinen, wird diese Auffassung von ihm nicht weiter begründet. Weshalb dies so sein soll, ist auch nicht ersichtlich. Der Sachverständige D.________ hat der fehlenden Fertigstellung des Gebäudes in nachvollziehbarer Weise dadurch Rechnung getragen, dass er vom Verkehrswert in fertigem Zustand bzw. von einem Neubau ausgegangen ist und die zu erwartenden Baukosten zur Fertigstellung zwecks Ermittlung des Verkehrswerts im heutigen Zustand in einem zweiten Schritt wieder abgezogen hat (zu dieser Vorgehensweise vgl. das Schätzerhandbuch, S. 127 Umbau- und Renovationsobjekte betreffend). Auch unter Berücksichtigung der noch nicht erfolgten Fertigstellung des Schätzobjekts hat die Vorinstanz ihr Ermessen nicht missbraucht, wenn sie angenommen hat, dass die Schätzung des Sachverständigen
D.________ auf einem anerkannten Bewertungsmassstab beruht.

4.2.2. Mit Bezug auf den Realwert beanstandet der Beschwerdeführer sodann, dass der Sachverständige D.________ lediglich einen Kubikmeterpreis von Fr. 740.-- angenommen hat. Soweit der Beschwerdeführer den eingesetzten Preis pauschal als zu tief angesetzt rügt, kann darauf nicht eingetreten werden. Die Unangemessenheit von Schätzungswerten kann im vorliegenden Verfahren nicht gerügt werden, wenn nicht geradezu ein Missbrauch oder eine Überschreitung des Ermessens geltend gemacht wird (vgl. vorne E. 2.1). Eine solche Rechtsverletzung tut der Beschwerdeführer nicht hinreichend dar, indem er einfach auf den in der Schätzung von C.________ angenommenen höheren Kubikmeterpreis von Fr. 800.-- verweist, zumal dieser Gutachter im Gegenzug von wesentlich höheren Kosten für die Fertigstellung des Gebäudes ausgegangen ist.

4.2.3. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Sachverständigen C.________ und D.________ seien von zu hohen Kosten für die Fertigstellung des Gebäudes ausgegangen, kann seinem Vorwurf, beide Gutachter hätten diese ohne Methode festgestellt, nicht zugestimmt werden. Im Gutachten von D.________, auf welches die Vorinstanz vollumfänglich abgestellt hat, wurden die mutmasslichen Baukosten zur Fertigstellung nach dem Baukostenplan BKP strukturiert und insgesamt mit Fr. 400'000.-- beziffert. Auch hier ist es unbehelflich, wenn der Beschwerdeführer diesem Schätzwert einfach seinen eigenen (Fr. 280'000.--) gegenüberstellt und die Nichteinholung eines weiteren Gutachtens beanstandet. Seine Kritik vermag nichts daran zu ändern, dass nach der gesetzlichen Regelung kein Anspruch auf ein Obergutachten besteht und ein solches daher von der oberen Aufsichtsbehörde auch nicht eingeholt zu werden brauchte. Sodann übergeht der Beschwerdeführer mit diesem Vorbringen, dass Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung von der kantonalen Aufsichtsbehörde endgültig entschieden werden (vgl. vorne E. 2.1).

5.
Aus den dargelegten Gründen ist der Beschwerde in Zivilsachen kein Erfolg beschieden. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Gegenpartei ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Regionalen Betreibungsamt Buchs, dem Bezirksgericht Aarau, Präsidium des Zivilgerichts, und dem Obergericht des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als oberer betreibungsrechtlicher Aufsichtsbehörde, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 18. Mai 2018

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Escher

Der Gerichtsschreiber: Buss

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 9 - 1 La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
¹	La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
²	Ogni parte interessata può, entro il termine di ricorso contro il pignoramento (art. 17 cpv. 2 LEF) e previo deposito delle spese occorrenti, chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti. Il creditore che ha richiesto una nuova stima non potrà esigere la rifusione delle spese dal debitore, se non nel caso in cui la stima praticata dall'ufficio sia stata notevolmente modificata. Le contestazioni relative alla tassazione risultante dalla stima soggiacciono al giudizio definitivo dell'Autorità cantonale di vigilanza.17

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 99 - 1 Comunicata la domanda di realizzazione al debitore e, al caso, al terzo proprietario del pegno (art. 155 cpv. 2 LEF), l'ufficio d'esecuzione si farà rilasciare un estratto del registro fondiario (art. 28 e 73) e procederà alla stima del fondo (art. 9 cpv. 1, e 23).
¹	Comunicata la domanda di realizzazione al debitore e, al caso, al terzo proprietario del pegno (art. 155 cpv. 2 LEF), l'ufficio d'esecuzione si farà rilasciare un estratto del registro fondiario (art. 28 e 73) e procederà alla stima del fondo (art. 9 cpv. 1, e 23).
²	Se non è già inserita nel bando a stregua dell'articolo 29, la stima sarà comunicata al creditore che ha domandato la realizzazione, al debitore ed al terzo proprietario coll'avvertenza che entro il termine di ricorso essi potranno domandare all'autorità di vigilanza una nuova stima per mezzo di periti a mente dell'articolo 9 capoverso 2.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 17 - 1 Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.29
¹	Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.29
²	Il ricorso30 dev'essere presentato entro dieci giorni da quello in cui il ricorrente ebbe notizia del provvedimento.
³	È ammesso in ogni tempo il ricorso per denegata o ritardata giustizia.
⁴	In caso di ricorso, l'ufficio può, fino all'invio della sua risposta, riconsiderare il provvedimento impugnato. Se emana una nuova decisione, la notifica senza indugio alle parti e ne dà conoscenza all'autorità di vigilanza.31

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.