5A_239/2015 - 2015-06-17 - Droits réels - Privatrechtliche Baueinsprache

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

5A_239/2015

Urteil vom 17. Juni 2015

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichter Marazzi, Schöbi,
Gerichtsschreiber Möckli.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Roman Wyrsch,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Silvan Hauser,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Privatrechtliche Baueinsprache,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz, 2. Zivilkammer, vom 20. Februar 2015.

Sachverhalt:

A.
Die C.________ ist Eigentümerin des Grundstücks U.________-KTN-xxx. Auf einem Teil dieses Grundstücks lastet das im Jahr 2005 vereinbarte selbständige und dauernde Baurecht der A.________ AG, welches als Grundstück mit der Nummer KTN-yyy eingetragen ist.

Im Amtsblatt Nr. zzz vom xx.xx.2014 wurde das Bauvorhaben "..." publiziert, welches die B.________ AG auf einem anderen Teil des Grundstücks KTN-xxx errichten möchte.

B.
Gegen dieses Bauvorhaben erhob die A.________ AG am 7. Mai 2014 beim Bezirksgericht U.________ eine privatrechtliche Baueinsprache mit dem Begehren, das Baugesuch abzuweisen bzw. nicht zu bewilligen.

Am 4. September 2014 wies das Bezirksgericht U.________ die Baueinsprache ab.

Dagegen erhob die A.________ AG am 15. September 2014 eine Berufung, welche das Kantonsgericht Schwyz am 20. Februar 2015 abwies, soweit es darauf eintrat.

C.
Gegen den kantonsgerichtlichen Entscheid hat die A.________ AG am 23. März 2015 eine Beschwerde erhoben mit dem Begehren um dessen Aufhebung und Untersagung des publizierten Bauvorhabens, eventualiter um Rückweisung der Sache an das Kantonsgericht. Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist der kantonal letztinstanzliche Endentscheid betreffend eine privatrechtliche Baueinsprache mit einem von der Vorinstanz auf mindestens Fr. 650'000.-- bezifferten Streitwert (bei einer Bausumme von Fr. 6,5 Mio.); die Beschwerde in Zivilsachen ist somit gegeben (Art. 72 Abs. 1 , Art. 74 Abs. 1 lit. b , Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG).

2.
Das Kantonsgericht hat anerkannt, dass die Beschwerdeführerin zur Einsprache legitimiert ist; sie habe zwar ihr Recht zur Erstellung einer Baurechtsbaute bislang nicht in Anspruch genommen, so dass sie sich nicht selber auf ein Eigentumsrecht berufen könne, aber die privatrechtliche Einsprache stehe ihr aufgrund ihrer Stellung als Dienstbarkeitsberechtigte zu. Das Kantonsgericht hat weiter anerkannt, dass das Bauvorhaben der B.________ AG die Ausübung der Dienstbarkeit grundsätzlich stören könnte, weil die Erschliessung über die D.________brücke erfolgen soll und deshalb zwingend über einen Teil des Baurechtsgrundstückes erfolgen müsse. Relevant sei aber nur eine erhebliche Störung und die Erheblichkeit sei nicht nachgewiesen. Die Beschwerdeführerin habe keinen Auszug aus dem Grundbuch eingereicht und dem öffentlich beurkundeten Baurechtsvertrag vom 13. April 2005, wovon nur die beiden ersten Seiten eingereicht worden seien, könne der Inhalt der Baurechtsdienstbarkeit ebenfalls nicht entnommen werden. Mit Bezug auf den Baurechtsvertrag sei auch kein übereinstimmender tatsächlicher Wille der Parteien behauptet. Eine Auslegung nach dem Vertrauensprinzip sei nicht möglich, weil wie gesagt nur die ersten beiden Seiten des Vertrages
eingereicht worden seien. In den Akten liege noch das Schreiben der C.________ vom 27. Juni 2014, wonach sie das Baurecht nur soweit eingeräumt habe, als sie an der strassenmässigen Verbindung zwischen der Strassenbrücke D.________ und dem südlich des Baurechtsgrundstücks liegenden Grundstück berechtigt bleibe und dieses Teilgrundstück auch Dritten zur Nutzung überlassen dürfe; dieses Schreiben sei jedoch als blosse Behauptung anzusehen. Andere Belege zum Inhalt der Dienstbarkeit lägen nicht vor. Ob der Beschwerdeführerin mit dem Baurechtsvertrag ein ausschliessliches Benutzungsrecht am Boden des Baurechtsgrundstücks eingeräumt worden sei oder nicht, sei ebenso wenig nachvollziehbar wie der Umfang einer allenfalls zu duldenden Mitbenutzung. Damit sei der Beweis, dass mit dem Bauprojekt eine erhebliche Störung der Ausübung des Dienstbarkeitsrechtes im Sinn von Art. 737 Abs. 3 ZGB erfolge, als gescheitert zu beachten.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 8 ZGB. Sie macht geltend, dass sie sich im Sinn von Art. 737 Abs. 3 ZGB nicht nur gegen die C.________ als Baurechtsgeberin und Eigentümerin von U.________-KTN-xxx, sondern auch gegen die B.________ AG als Bauherrin zur Wehr setzen dürfe, dass sie aber nur gegenüber der Baurechtsgeberin und Grundeigentümerin eine Erheblichkeit der Störung nachweisen müsste, während sie gegenüber der Bauherrin als Drittperson einen unbedingten Abwehranspruch habe. Entsprechend müsse sie gegenüber der Drittperson, welche weder über ein Eigentumsrecht noch über ein beschränktes dingliches Recht verfüge, auch nicht den Umfang ihrer Baurechtsdienstbarkeit darlegen. Ohnehin aber verletzte das Kantonsgericht auch Recht, indem es davon ausgehe, dass keine erhebliche Störung vorliege. Zwar stehe es den Parteien tatsächlich frei, eine ausschliessliche Nutzung oder eine Mitbenutzung zu vereinbaren, aber die Vermutung spreche eher für die Ausschliesslichkeit der Nutzung, wenn ihr Umfang nicht durch Festlegung der mengenmässigen oder räumlichen Ausdehnung bestimmt sei; dies sei insbesondere beim selbständigen und dauernden Baurecht so, welches unter Vorbehalt anderer Abrede die Überbauung des gesamten
Baurechtsgrundstücks erlaube. Im Übrigen stehe gegenüber Drittpersonen nicht der Dienstbarkeitscharakter, sondern der Grundstückscharakter des grundbuchlich aufgenommenen Baurechtes im Vordergrund; sie müsse sich deshalb gestützt auf Art. 641 und 928 ZGB gegen jegliche Eingriffe zur Wehr setzen können.

4.
Die Beschwerdeführerin hat gestützt auf § 80 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 eine privatrechtliche Baueinsprache erhoben. Mit dieser wird vorgebracht, dass ein subjektives privates Recht (vgl. BIRCHLER, Baueinsprache und Baubewilligung nach schwyzerischem Recht, Diss. Zürich 1970, S. 137) bzw. ein privatrechtlicher Anspruch verletzt ist (Urteil 5A_378/2012 vom 6. Dezember 2012 E. 1.1; BRUNNER, Der Bauverbotsprozess unter besonderer Berücksichtigung der privatrechtlichen Baueinsprache, Diss. St. Gallen 1997, S. 11). Meist geht es um private Ansprüche des Nachbarrechts, und zwar typischerweise um den privatrechtlichen Immissionsschutz gemäss Art. 684 ff . ZGB, d.h. insbesondere um die Abwehr übermässiger Einwirkungen im Sinn von Art. 684 ZGB (vgl. etwa die Urteile 5A_814/2014 vom 12. Dezember 2014; 5A_205/2014 vom 1. Juli 2014; 5A_984/2013 vom 4. Februar 2014; 5A_378/2012 vom 6. Dezember 2012). Diesbezüglich kann nebst dem Eigentümer auch ein Dienstbarkeitsberechtigter (Anwendungsbeispiel Urteil 5A_127/2013 vom 1. Juli 2013) und ein über Besitz verfügender obligatorisch Berechtigter wie der Mieter oder Pächter (BGE 106 Ib 241 E. 2 S. 243; 104 II 15 E. 1 S. 18) eine Beeinträchtigung seiner Rechte
geltend machen.

Vorliegend macht die Beschwerdeführerin sinngemäss nachbarrechtliche Ansprüche geltend, indem ihr Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht im Grundbuch aufgenommen worden ist (Art. 655 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB) und sie sich auf Eigentumsrechte beruft. Dabei übersieht sie jedoch, dass einzig eine aufgrund des Baurechtes erstellte Baute - in Durchbrechung des Akzessionsprinzips - in ihrem Eigentum stehen würde (vgl. Art. 675 ZGB); der Boden verbleibt hingegen im Eigentum der Baurechtsgeberin und die Beschwerdeführerin ist diesbezüglich lediglich Dienstbarkeitsberechtigte. Dies schadet ihr insofern nicht, als sie sich, jedenfalls sinngemäss, gleichzeitig auf ihre Stellung als Dienstbarkeitsberechtigte beruft. Bei der Dienstbarkeit handelt es sich um ein beschränktes dingliches Recht, welches der Beschwerdeführerin als dessen Inhaberin einen privatrechtlichen Abwehranspruch verschafft, der sie zur Erhebung der Baueinsprache legitimiert. Im Zusammenhang mit der behaupteten Beeinträchtigung der Baurechtsdienstbarkeit muss freilich deren konkreter Umfang nachgewiesen werden.

5.
Aus den kantonalen Sachverhaltsfeststellungen, welche in der Beschwerde nicht als willkürlich angefochten werden, ergibt sich Folgendes: Das publizierte Bauvorhaben der B.________ AG tangiert die Baurechtsfläche KTN-yyy nicht. Indes führt die Erschliessung der geplanten Baute über einen Teil der im eingereichten Plan blau markierten Baurechtsfläche. Es ist nicht bekannt, ob im Rahmen des Baurechtsvertrages die C.________ der Beschwerdeführerin am fraglichen Teil der Baurechtsfläche exklusive Nutzungsrechte eingeräumt hat oder ob sie diese weiterhin mitbenutzen und die Nutzungsmöglichkeit auch an Dritte übertragen darf.

Diesbezügliche Regelungen gehören aber jedenfalls zum typischen Inhalt eines Baurechtsvertrages und sind auch für allfällige Rechtsnachfolger der Vertragsparteien verbindlich (vgl. Art. 779b Abs. 1 ZGB). Entsprechend der Beweislastregel von Art. 8 ZGB hat die Beschwerdeführerin als Einsprecherin gegen das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin darzulegen, dass dieses bzw. dessen Erschliessung die Ausübung der Baurechtsdienstbarkeit beeinträchtigt. Hierfür ist es unabdingbar, dass sie den Umfang der Dienstbarkeit im Sinn von Art. 738 ZGB, namentlich die von ihr behauptete exklusive Nutzungsberechtigung an der nicht überbauten Fläche, über welche die Erschliessung der projektierten Baute erfolgen würde, darlegt. Dies wäre ihr auch problemlos möglich; sie kann über ihr Baurecht, welches als KTN-yyy eingetragen ist, einen Grundbuchauszug einholen und verfügt als Vertragspartnerin auch über den Baurechtsvertrag aus dem Jahr 2005. Indes hat sie keinen Grundbuchauszug und nur die beiden ersten Seiten des Baurechtsvertrages eingereicht, aus denen sich nach der für das Bundesgericht verbindlichen Feststellung im angefochtenen Entscheid (Art. 105 Abs. 1 BGG) nichts in Bezug auf den Umfang der Dienstbarkeit ergibt, so dass auch keine
objektivierte Auslegung möglich ist. In diesem Zusammenhang hat das Kantonsgericht nicht gegen Art. 8 ZGB verstossen, sondern die allgemeine Beweislastregel korrekt zur Anwendung gebracht.

Bleibt die Frage nach dem Umfang der Dienstbarkeit, insbesondere nach der behaupteten exklusiven Nutzungsberechtigung an der für die Erschliessung des Bauvorhabens vorgesehenen Teilfläche mangels eines entsprechenden Nachweises offen und scheitern Rechtsbehelfe wie actio confessoria und Besitzesschutz bereits daran, stellt sich diejenige nach der Intensität der Mitbenutzung und einer Störung durch Überbenutzung gar nicht erst; die Ausführungen, mit welchen dem Kantonsgericht eine diesbezügliche Rechtsverletzung vorgeworfen wird, stossen mithin ins Leere.

6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Gegenpartei ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 8'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Schwyz, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. Juni 2015
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: Möckli

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 737 - 1 Celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user.
¹	Celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user.
²	Il est tenu d'exercer son droit de la manière la moins dommageable.
³	Le propriétaire grevé ne peut en aucune façon empêcher ou rendre plus incommode l'exercice de la servitude.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 737 - 1 Celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user.
¹	Celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user.
²	Il est tenu d'exercer son droit de la manière la moins dommageable.
³	Le propriétaire grevé ne peut en aucune façon empêcher ou rendre plus incommode l'exercice de la servitude.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 641 - 1 Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi.
¹	Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi.
²	Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 928 - 1 Le possesseur troublé dans sa possession peut actionner l'auteur du trouble, même si ce dernier prétend à quelque droit sur la chose.
¹	Le possesseur troublé dans sa possession peut actionner l'auteur du trouble, même si ce dernier prétend à quelque droit sur la chose.
²	L'action tend à faire cesser le trouble, à la défense de le causer et à la réparation du dommage.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 684 - 1 Le propriétaire est tenu, dans l'exercice de son droit, spécialement dans ses travaux d'exploitation industrielle, de s'abstenir de tout excès au détriment de la propriété du voisin.
¹	Le propriétaire est tenu, dans l'exercice de son droit, spécialement dans ses travaux d'exploitation industrielle, de s'abstenir de tout excès au détriment de la propriété du voisin.
²	Sont interdits en particulier la pollution de l'air, les mauvaises odeurs, le bruit, les vibrations, les rayonnements ou la privation de lumière ou d'ensoleillement qui ont un effet dommageable et qui excédent les limites de la tolérance que se doivent les voisins d'après l'usage local, la situation et la nature des immeubles.573

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 655 - 1 La propriété foncière a pour objet les immeubles.
¹	La propriété foncière a pour objet les immeubles.
²	Sont immeubles dans le sens de la présente loi:
¹	les biens-fonds;
²	les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier;
³	les mines;
⁴	les parts de copropriété d'un immeuble.
³	Une servitude sur un immeuble peut être immatriculée comme droit distinct et permanent aux conditions suivantes:
¹	elle n'est établie ni en faveur d'un fonds dominant ni exclusivement en faveur d'une personne déterminée;
²	elle est établie pour 30 ans au moins ou pour une durée indéterminée.545

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 675 - 1 Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier.
¹	Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier.
²	Les divers étages d'une maison ne peuvent être l'objet d'un droit de superficie.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779^b - 1 Les dispositions contractuelles sur les effets et l'étendue du droit de superficie, notamment sur la situation, la structure, le volume et la destination des constructions, ainsi que sur l'utilisation des surfaces non bâties mises à contribution par l'exercice du droit, sont obligatoires pour tout acquéreur du droit de superficie et de l'immeuble grevé.
¹	Les dispositions contractuelles sur les effets et l'étendue du droit de superficie, notamment sur la situation, la structure, le volume et la destination des constructions, ainsi que sur l'utilisation des surfaces non bâties mises à contribution par l'exercice du droit, sont obligatoires pour tout acquéreur du droit de superficie et de l'immeuble grevé.
²	Si les parties en conviennent, d'autres dispositions contractuelles peuvent être annotées au registre foncier.611

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 738 - 1 L'inscription fait règle, en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude.
¹	L'inscription fait règle, en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude.
²	L'étendue de celle-ci peut être précisée, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.