4A_520/2013 - 2014-02-17 - Vertragsrecht - vente d'immeuble; stipulation pour autrui

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 520/2013

Arrêt du 17 février 2014

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les juges Klett, présidente, Kolly et Kiss.
Greffier: M. Thélin.

Participants à la procédure
X.________, représenté par Me Christian Fischer,
défendeur et recourant,

contre

A.________,
B.________,
représentées par Me Pierre Mathyer,
demanderesses et intimées.

Objet
vente d'immeuble; stipulation pour autrui

recours contre l'arrêt rendu le 16 août 2013 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Faits:

A.
Dès le 15 avril 2004, I.________ a pris à bail des locaux commerciaux au rez-de-chaussée d'un bâtiment sis dans le centre de Vevey, sur la parcelle n° aaa de cette commune; il y a entrepris l'exploitation d'une imprimerie. Dès sa fondation en 2007, la société Imprimerie I.________ SA a repris cette entreprise et elle est devenue locataire avec I.________.
La durée du bail était indéterminée. Il était résiliable d'abord pour le 1er juillet 2009; à défaut de résiliation, il se prolongeait tacitement par périodes successives de cinq ans. Le délai de résiliation était fixé à une année.

B.
Par succession, A.________ et B.________ sont devenues propriétaires de la parcelle n° aaa et bailleresses des locaux de l'imprimerie. Elles ont mis l'immeuble en vente et cherché un acquéreur disposé à maintenir l'entreprise dans ses locaux.
Le 9 avril 2008, par acte authentique, elles ont convenu d'une vente à terme avec W.________ et X.________.
Les acquéreurs se sont notamment obligés à reprendre les baux à loyer existants, en « se réservant de les maintenir, les modifier ou les résilier en observant les délais légaux et conventionnels, ainsi que toutes les dispositions relatives à la protection des locataires ». Un état locatif était annexé à l'acte; l'Imprimerie I.________ SA y était mentionnée pour un loyer mensuel de 1'320 fr., frais accessoires en sus.
L'acte comportait une rubrique « engagements personnels » ainsi conçue:
L'acheteur fait consigner qu'il entend conserver et mettre en valeur les bâtiments se trouvant actuellement sur l'immeuble vendu.
Il s'engage dès lors à l'égard du vendeur:

- à ne pas en requérir la démolition totale;
- à maintenir le bail à loyer passé avec [l'Imprimerie I.________ SA pour l'exploitation de son entreprise].
Ces engagements sont pris pour une durée échéant le 1er juillet 2020.
Le 3 juillet 2008, par l'effet du contrat de vente à terme, W.________ et X.________ sont devenus copropriétaires de la parcelle n° aaa, respectivement à raison de 694/1080 et 386/1080. Ils l'ont aussitôt divisée: X.________ est devenu le seul propriétaire d'une parcelle conservant le n° aaa, sur laquelle se trouve le bâtiment comportant les locaux de l'imprimerie, et W.________ est devenue seule propriétaire d'une nouvelle parcelle n° bbb.
Les acquéreurs ont fait étudier un projet de transformation et de rénovation de leurs bâtiments. Il est apparu que l'opération envisagée par eux nécessite la démolition et la reconstruction complètes du bâtiment de la parcelle n° aaa.

C.
Le 18 novembre 2008, X.________ a résilié le bail de I.________ et de la société Imprimerie I.________ SA avec effet au 1er juillet 2014.
Les locataires ont ouvert action en annulation du congé devant le tribunal compétent; ils se sont notamment prévalus des clauses convenues en leur faveur dans l'acte de vente à terme du 9 avril 2008. Ils ont été déboutés de leur action, en première instance le 7 septembre 2009 puis sur recours le 6 avril 2010, au motif qu'ils ne sont pas parties à l'acte de vente et que ces clauses n'expriment qu'une stipulation pour autrui imparfaite, impropre à leur conférer la qualité pour agir. Aucune prolongation du bail ne leur est accordée et ils sont condamnés à restituer les locaux au plus tard le 1er juillet 2014.

D.
Le 31 mars 2011, A.________ et B.________ ont conjointement ouvert action contre X.________ devant la Chambre patrimoniale cantonale du canton de Vaud. Le défendeur devait être condamné à maintenir I.________ et la société Imprimerie I.________ SA dans leurs locaux, à conclure avec eux, aux conditions du précédent contrat, un bail à loyer qui se terminerait le 1er juillet 2020, et à leur rembourser par 13'947 fr.55 les frais du procès terminé le 6 avril 2010.
Le défendeur a conclu au rejet de l'action.
L'autorité s'est prononcée le 28 septembre 2012 par un jugement dont elle a communiqué la motivation écrite le 5 février 2013. Accueillant partiellement l'action, elle a condamné le défendeur selon les conclusions de la demande, hormis celles tendant au remboursement de frais; l'autorité a au contraire rejeté cette prétention.
La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a statué le 16 août 2013 sur l'appel du défendeur. Elle a modifié le jugement en ce sens que ce plaideur est condamné à offrir la conclusion d'un bail à I.________ et à la société Imprimerie I.________ SA, plutôt qu'à conclure un bail avec eux; pour le surplus, la Cour a rejeté l'appel.

E.
Agissant par la voie du recours en matière civile, le défendeur requiert le Tribunal fédéral de réformer l'arrêt de la Cour d'appel en ce sens que l'action soit entièrement rejetée.
Les demanderesses concluent au rejet du recours.

Considérant en droit:

1.
La décision attaquée contraint le défendeur à se lier par un nouveau bail à loyer du 1er juillet 2014 au 1er juillet 2020. A première vue, le défendeur n'ayant pas apporté d'autres éléments d'appréciation, la valeur litigieuse correspond au loyer de cette durée à raison de 1'320 fr. par mois (cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390). Le minimum légal de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF) est donc atteint; les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont par ailleurs satisfaites.

2.
Selon cette décision, le défendeur a contracté envers les demanderesses une obligation en faveur de I.________ et de la société Imprimerie I.________ SA en souscrivant les « engagements personnels » énoncés dans l'acte de vente du 9 avril 2008. L'art. 112 al. 1 CO autorise ses cocontractantes à réclamer en justice l'exécution de cette obligation. Celle-ci avait pour objet de « maintenir » le bail à loyer qui avait débuté en 2004. L'exécution demeure possible en dépit de la résiliation intervenue en violation de cette même obligation. Selon la Cour d'appel, l'ordre de proposer aux locataires la conclusion d'un nouveau bail est un moyen adéquat, au regard de l'art. 98 al. 1 CO, d'imposer l'exécution. Cet ordre est également conforme à l'art. 98 al. 3 CO en tant qu'il permet de remédier à la résiliation contraire à l'obligation.
En l'état de la cause, le défendeur ne met plus en doute que l'acte de vente à terme contienne une stipulation pour autrui en faveur des locataires, apte à l'obliger conformément à l'art. 112 al. 1 CO.

3.
Ce plaideur persiste en revanche à invoquer l'arrêt sur recours du 6 avril 2010 qui a définitivement reconnu la validité du congé signifié aux locataires le 18 novembre 2008. Son argumentation - qu'il fonde surtout sur la protection contre l'arbitraire, la protection de la bonne foi et la garantie d'un procès équitable conférées par les art. 9 et 30 al. 1 Cst. - méconnaît que l'autorité d'un jugement ne produit d'effets qu'entre les parties au procès, y compris leurs éventuels successeurs universels (ATF 125 III 8 consid. 3; Fabienne Hohl, Procédure civile, tome I, 2001, n° 1315 p. 247). Les demanderesses n'étaient pas parties au procès terminé le 6 avril 2010, de sorte que l'arrêt alors rendu ne leur est pas opposable. Au demeurant, la décision présentement attaquée prévoit un nouveau bail; elle ne contredit pas ledit arrêt car celui-ci se rapporte exclusivement aux effets de la résiliation du 18 novembre 2008 sur le bail de 2004.

4.
La Cour d'appel a modifié le jugement de première instance en remplaçant la condamnation à conclure un bail par une condamnation à offrir la conclusion d'un bail. Selon le défendeur, cette condamnation-ci est différente de celle demandée par ses adverses parties et elle est donc contraire à l'art. 58 al. 1 CPC d'après lequel le juge est en principe lié par les conclusions des parties.
Contrairement à son opinion, il n'existe pas de divergence significative entre les conclusions des demanderesses et le dispositif de la décision attaquée; la Cour d'appel n'a opéré qu'une précision purement rédactionnelle. Elle a formellement pris en considération qu'un jugement ne peut pas intervenir directement dans la sphère juridique de tiers, en l'occurrence des locataires, que la conclusion d'un contrat ne peut résulter que de manifestations de volonté réciproques et concordantes de toutes les personnes impliquées, et que le défendeur ne peut pas être condamné à manifester aussi la volonté de tiers. En ce sens, la décision attaquée accorde moins mais pas autre chose que ce qui était requis par les demanderesses. La modification paraît d'autant moins importante qu'en vertu de l'art. 344 al. 1 CPC, la décision tient lieu de l'offre exigée du défendeur (si nécessaire, le juge de l'exécution devra seulement communiquer la décision aux tiers locataires ou autoriser les demanderesses à le faire: cf. Franz Kellerhals, in Commentaire bernois, n° 4 ad art. 344 CPC; Gian Reto Zinsli, in commentaire bâlois, 2e éd., n° 12 ad art. 344 CPC), d'une part, et que l'acceptation de ces derniers doit être présumée conformément à l'art. 6 CO,
d'autre part.

5.
Le défendeur tient la décision attaquée pour contraire aux art. 97 et 98 CO concernant les effets de l'inexécution des obligations.
Le défendeur est d'abord condamné à « maintenir » les locataires dans leurs locaux. De toute évidence, contrairement à l'exposé qu'il développe, ce libellé ne l'oblige pas à exercer une contrainte illicite et pénalement répréhensible sur les locataires pour les forcer à demeurer dans les locaux, mais seulement à leur fournir une possibilité d'y demeurer s'ils le souhaitent. Il n'en résulte pas non plus que le défendeur doive céder l'usage des locaux sans contrepartie. En réalité, cette condamnation semble dépourvue de portée indépendante par rapport à une deuxième condamnation, dans le dispositif de la même décision, qui la concrétise.
Le défendeur est en effet condamné, surtout, à proposer aux locataires la conclusion d'un bail qui se terminera le 1er juillet 2020, aux conditions du précédent contrat.
Selon les termes de l'acte de vente, le défendeur s'est obligé « à maintenir le bail à loyer » qui avait débuté en 2004. Il s'agissait essentiellement d'une obligation de ne pas faire, soit de ne pas résilier ce bail. L'art. 98 al. 3 CO permet au créancier d'exiger que ce qui a été fait en contravention de l'engagement soit supprimé. Proposer aux locataires un nouveau bail, aux conditions du précédent contrat, remédiera à la résiliation intervenue le 18 novembre 2008 en violation de cette obligation, car il suffira aux destinataires de cette offre de l'accepter - ou plutôt, comme on l'a vu, de ne pas la rejeter - pour s'assurer, comme si le bail initial n'avait pas été résilié, l'usage des locaux aussi au delà du 1er juillet 2014. Ainsi, la mesure ordonnée par les autorités précédentes est exactement conforme à l'art. 98 al. 3 CO.
Les points essentiels du nouveau bail étant fixés, il n'y a pas lieu d'anticiper les difficultés qui pourraient survenir sur des points secondaires; au besoin, il incombera au juge de les régler conformément à l'art. 2 al. 2 CO. Quoi qu'en pense le défendeur, la décision attaquée est valable nonobstant ces incertitudes.

6.
Le recours se révèle privé de fondement, ce qui conduit à son rejet. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels les adverses parties peuvent prétendre.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Le défendeur acquittera un émolument judiciaire de 4'500 francs.

3.
Le défendeur versera une indemnité de 5'500 fr. aux demanderesses, créancières solidaires, à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 17 février 2014

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La présidente: Klett

Le greffier: Thélin

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 112 - 1 Hat sich jemand, der auf eigenen Namen handelt, eine Leistung an einen Dritten zu dessen Gunsten versprechen lassen, so ist er berechtigt, zu fordern, dass an den Dritten geleistet werde.
¹	Hat sich jemand, der auf eigenen Namen handelt, eine Leistung an einen Dritten zu dessen Gunsten versprechen lassen, so ist er berechtigt, zu fordern, dass an den Dritten geleistet werde.
²	Der Dritte oder sein Rechtsnachfolger kann selbständig die Erfüllung fordern, wenn es die Willensmeinung der beiden andern war, oder wenn es der Übung entspricht.
³	In diesem Falle kann der Gläubiger den Schuldner nicht mehr entbinden, sobald der Dritte dem letzteren erklärt hat, von seinem Rechte Gebrauch machen zu wollen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 98 - 1 Ist der Schuldner zu einem Tun verpflichtet, so kann sich der Gläubiger, unter Vorbehalt seiner Ansprüche auf Schadenersatz, ermächtigen lassen, die Leistung auf Kosten des Schuldners vorzunehmen.
¹	Ist der Schuldner zu einem Tun verpflichtet, so kann sich der Gläubiger, unter Vorbehalt seiner Ansprüche auf Schadenersatz, ermächtigen lassen, die Leistung auf Kosten des Schuldners vorzunehmen.
²	Ist der Schuldner verpflichtet, etwas nicht zu tun, so hat er schon bei blossem Zuwiderhandeln den Schaden zu ersetzen.
³	Überdies kann der Gläubiger die Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes verlangen und sich ermächtigen lassen, diesen auf Kosten des Schuldners zu beseitigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 98 - 1 Ist der Schuldner zu einem Tun verpflichtet, so kann sich der Gläubiger, unter Vorbehalt seiner Ansprüche auf Schadenersatz, ermächtigen lassen, die Leistung auf Kosten des Schuldners vorzunehmen.
¹	Ist der Schuldner zu einem Tun verpflichtet, so kann sich der Gläubiger, unter Vorbehalt seiner Ansprüche auf Schadenersatz, ermächtigen lassen, die Leistung auf Kosten des Schuldners vorzunehmen.
²	Ist der Schuldner verpflichtet, etwas nicht zu tun, so hat er schon bei blossem Zuwiderhandeln den Schaden zu ersetzen.
³	Überdies kann der Gläubiger die Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes verlangen und sich ermächtigen lassen, diesen auf Kosten des Schuldners zu beseitigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 112 - 1 Hat sich jemand, der auf eigenen Namen handelt, eine Leistung an einen Dritten zu dessen Gunsten versprechen lassen, so ist er berechtigt, zu fordern, dass an den Dritten geleistet werde.
¹	Hat sich jemand, der auf eigenen Namen handelt, eine Leistung an einen Dritten zu dessen Gunsten versprechen lassen, so ist er berechtigt, zu fordern, dass an den Dritten geleistet werde.
²	Der Dritte oder sein Rechtsnachfolger kann selbständig die Erfüllung fordern, wenn es die Willensmeinung der beiden andern war, oder wenn es der Übung entspricht.
³	In diesem Falle kann der Gläubiger den Schuldner nicht mehr entbinden, sobald der Dritte dem letzteren erklärt hat, von seinem Rechte Gebrauch machen zu wollen.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 30 Gerichtliche Verfahren - 1 Jede Person, deren Sache in einem gerichtlichen Verfahren beurteilt werden muss, hat Anspruch auf ein durch Gesetz geschaffenes, zuständiges, unabhängiges und unparteiisches Gericht. Ausnahmegerichte sind untersagt.
¹	Jede Person, deren Sache in einem gerichtlichen Verfahren beurteilt werden muss, hat Anspruch auf ein durch Gesetz geschaffenes, zuständiges, unabhängiges und unparteiisches Gericht. Ausnahmegerichte sind untersagt.
²	Jede Person, gegen die eine Zivilklage erhoben wird, hat Anspruch darauf, dass die Sache vom Gericht des Wohnsitzes beurteilt wird. Das Gesetz kann einen anderen Gerichtsstand vorsehen.
³	Gerichtsverhandlung und Urteilsverkündung sind öffentlich. Das Gesetz kann Ausnahmen vorsehen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 58 Dispositions- und Offizialgrundsatz - 1 Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
¹	Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
²	Vorbehalten bleiben gesetzliche Bestimmungen, nach denen das Gericht nicht an die Parteianträge gebunden ist.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 344 Abgabe einer Willenserklärung - 1 Lautet der Entscheid auf Abgabe einer Willenserklärung, so wird die Erklärung durch den vollstreckbaren Entscheid ersetzt.
¹	Lautet der Entscheid auf Abgabe einer Willenserklärung, so wird die Erklärung durch den vollstreckbaren Entscheid ersetzt.
²	Betrifft die Erklärung ein öffentliches Register wie das Grundbuch und das Handelsregister, so erteilt das urteilende Gericht der registerführenden Person die nötigen Anweisungen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 97 - 1 Kann die Erfüllung der Verbindlichkeit überhaupt nicht oder nicht gehörig bewirkt werden, so hat der Schuldner für den daraus entstehenden Schaden Ersatz zu leisten, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last falle.
¹	Kann die Erfüllung der Verbindlichkeit überhaupt nicht oder nicht gehörig bewirkt werden, so hat der Schuldner für den daraus entstehenden Schaden Ersatz zu leisten, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last falle.
²	Für die Vollstreckung gelten die Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 11. April 188943 über Schuldbetreibung und Konkurs sowie der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 200844 (ZPO).45

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 2 - 1 Haben sich die Parteien über alle wesentlichen Punkte geeinigt, so wird vermutet, dass der Vorbehalt von Nebenpunkten die Verbindlichkeit des Vertrages nicht hindern solle.
¹	Haben sich die Parteien über alle wesentlichen Punkte geeinigt, so wird vermutet, dass der Vorbehalt von Nebenpunkten die Verbindlichkeit des Vertrages nicht hindern solle.
²	Kommt über die vorbehaltenen Nebenpunkte eine Vereinbarung nicht zustande, so hat der Richter über diese nach der Natur des Geschäftes zu entscheiden.
³	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Form der Verträge.

BGG:	74
BV:	9 30
OR:	2 6 97 98 112
ZPO:	58 344