4A_542/2015 - 2016-02-16 - Procédure civile - Interne Schiedsgerichtsbarkeit

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_542/2015

Urteil vom 16. Februar 2016

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Hohl,
Gerichtsschreiber Hurni.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Advokat Roman Zeller,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Advokat Christoph Grether,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Interne Schiedsgerichtsbarkeit,

Beschwerde gegen den Schiedsspruch des Schiedsgerichts mit Sitz in Sissach vom 16. April 2015.

Sachverhalt:

A.
Mit öffentlicher Urkunde vom 7./29. Juli 1988 schlossen die A.________ AG (Beschwerdeführerin, Schiedsbeklagte und Baurechtnehmerin) und die B.________ AG (Beschwerdegegnerin, Schiedsklägerin und Baurechtgeberin) einen Vertrag betreffend die Begründung eines Baurechts lastend auf einem Teil der Parzelle Nr. xxx im Gebiet U.________ der Gemeinde V.________. Das Baurecht wurde für eine Laufzeit von 60 Jahren selbständig und dauernd mit einer Verlängerungsoption vereinbart. Der Baurechtsvertrag sieht gemäss Ziff. 14.3 alle 10 Jahre eine Anpassung des Baurechtszinses an den Landesindex der Konsumentenpreise und gemäss Ziff. 14.4 alle 20 Jahre eine Anpassung an den Landwert vor.
Gemäss Ziff. 18 des Baurechtsvertrags ist für allfällige Streitigkeiten aus dem Baurechtsvertrag ein Schiedsgericht vorgesehen, bestehend aus drei Mitgliedern, wobei jede Partei einen Schiedsrichter bezeichnet und der Obmann vom Präsidenten des Kantonsgerichts Basel-Landschaft ernannt wird.
In der Folge kam es zwischen den Parteien zu einem Streit über die Anpassung des Baurechtszinses an die Teuerung und an den Landwert gemäss den Bestimmungen des Baurechtsvertrags.

B.

B.a. Mit Schreiben vom 13. Februar 2009 teilte die B.________ AG der A.________ AG mit, dass sie gestützt auf Ziff. 18 des Baurechtsvertrags die Einleitung eines Schiedsverfahrens wünsche. In der Folge wurde unter Mitwirkung des Kantonsgerichts Basel-Landschaft ein Dreierschiedsgericht konstituiert.
In ihren Rechtsschriften stellte die Schiedsklägerin diverse Rechtsbegehren, wobei die zuletzt aufrecht erhaltenen wie folgt lauten:

"1. Es sei gemäss Ziffer. 14.3 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen den Parteien der Baurechtszins jeweils mit Wirkung ab 1. August 1998 und ab 1. August 2008 an die hälftige Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise anzupassen, und es sei die Beklagte zu verurteilen, den auf diese Weise ermittelten Baurechtszins mit Wirkung ab 1. August 2008 an die Klägerin zu bezahlen. Demzufolge sei die Beklagte zu verurteilen, ab 1. August 2008 an die Klägerin einen jährlichen Baurechtszins, welcher der Teuerung zur Hälfte angepasst ist, im Betrage von CHF 190'242.00 zu bezahlen. Die Beklagte sei des weiteren zu verurteilen, an die Klägerin im Sinne von Ziffer 14.3 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 einen Betrag von CHF 235'260.00 nebst Zins zu 5% seit 1. August 1998 ab CHF 101'360.00 sowie Zins zu 5% seit 1. August 2008 ab CHF 259'067.00 sowie CHF 23'807.00 nebst Zins zu 5% ab 1. August 2008 nachzuzahlen. Eventuell sei der von der Beklagten teuerungsbedingt nachzuzahlende Betrag sowie der teuerungsbedingt erhöhte Baurechtszins mit Wirkung ab 1. August 2008 durch das Schiedsgericht zu bestimmen.

2. Eventuell, für den Fall, dass mit Wirkung ab 1. August 2008 der Baurechtszins nicht an die Teuerung anzupassen ist, sei die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin mit Wirkung ab 7. August 2008 im Sinne von Ziffer 14.4 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen den Parteien einen Baurechtszins von CHF 17.40/m2 zu bezahlen, zusätzlich der Anpassung an die Teuerung, welche vorbehalten bleibt. Eventuell sei gemäss Ziff. 14.4 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen den Parteien der Landwert, welcher dem Baurecht zugrunde gelegen ist, dem Bodenpreis per 1. August 2008 anzupassen und gestützt darauf der neue, sich aufgrund dieser Anpassung ergebende Baurechtszins zu ermitteln, und es sei die Beklagte zu verurteilen, mit Wirkung ab 1. August 2008 diesen neuen Baurechtszins zusätzlich zu der Anpassung gemäss Ziffer 1 hiervor der Klägerin zu bezahlen.

3. Es sei die Beklagte unter Androhung der Ungehorsamsstrafe im Zuwiderhandlungsfalle gemäss Art. 292 StGB zu verurteilen, die sich aufgrund der Neufestsetzung des Baurechtszinses ergebenden Änderungen und/oder Ergänzungen des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen den Parteien durch entsprechende Willenserklärung in der gesetzlich vorgeschriebenen Form innert angemessener, schiedsrichterlich festzusetzender Frist unterschriftlich zu vollziehen, sodass die erforderlichen Grundbucheintragungen erfolgen können. Eventuell sei das Grundbuchamt V.________ richterlich anzuweisen, die sich aus dem schiedsrichterlichen Urteil ergebenden Änderungen und Ergänzungen des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 im Grundbuch V.________ auf BR-Parzelle yyy einzutragen."

Die Schiedsbeklagte stellte ihrerseits folgende Anträge:

"1. Es sei die Klage der B.________ AG abzuweisen.

2. Es sei festzustellen, dass der Baurechtszins nach Ziff. 14.4 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen der B.________ AG und der A.________ AG bei der Landwertanpassung gemäss Vertrag auf der Basis eines erheblichen Abzuges vom Verkehrswert von mindestens 30% zu berechnen sei, weil es sich beim Baurechtsgrundstück um aufgeschüttetes Terrain handelt."

Auf Antrag der Parteien holte das Schiedsgericht zur Ermittlung des Landwerts eine Expertise und eine Oberexpertise ein. Zur Expertise von Dr. C.________ vom 20. September 2010, zum ergänzenden Expertisebericht vom 11. April 2011 wie auch zur Oberexpertise von D.________ vom 30. Juli 2013 und zum ergänzenden Bericht des Oberexperten vom 12. Dezember 2013 konnten die Parteien im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels Stellung nehmen.
Am 16. April 2015 fand eine Schiedsverhandlung statt, anlässlich derer beide Parteien auf die Abnahme weiterer Beweise verzichteten.

B.b. Am 16. April 2015 erliess das Schiedsgericht folgenden Schiedsspruch:

"1. Der Bodenpreis, welcher gemäss Ziff. 14.4 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen den Parteien jeweils nach Ablauf von 20 Jahren, somit erstmals per 1. August 2008, zu ermitteln ist, beträgt CHF 515.03 pro m2. Dies ergibt mit Wirkung ab 1. August 2008 einen Baurechtszins von CHF 15.45 pro m2, basierend auf einem Hypothekarzinssatz von 3%.

Der jährliche Baurechtszins beträgt ab 1. August 2008 für die Baurechtsparzelle im Halte von 10'046 m2 insgesamt CHF 155'210.70, vorbehältlich der späteren Anpassungen gemäss Baurechtsvertrag.

2. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin folgende Beträge [kumulativ] zu bezahlen:

a) CHF 202'719.30 [= Teuerungsausgleich bis 31. Juli 2008] zuzüglich Verzugszins zu 5% auf CHF 202'719.30 ab 1. August 2008 bis zur Bezahlung.

b) CHF 53'213.82 [= aufgelaufener Verzugszins von 5% bis 31. Juli 2008 auf dem nicht bezahlten Teuerungsausgleich].

c) Ab 1. August 2008 einen Baurechtszins von CHF 15.45 pro m2, somit CHF 155'210.70 pro Jahr bzw. CHF 77'605.35 halbjährlich und im Voraus, abzüglich der für die Periode ab 1. August 2008 bereits bezahlten Baurechtszinsen.

3. Die Beklagte wird verpflichtet, innert einer Frist von drei Monaten nach Rechtskraft dieses Schiedsspruchs die erforderlichen Erklärungen in der gesetzlich vorgeschriebenen Form abzugeben, dass die im ersten Rang bestehende Grundpfandverschreibung [Baurechtszinspfand] als Maximalhypothek auf der Baurechtsparzelle in der Höhe von CHF 465'632.10 eingetragen werden kann, und die allenfalls erforderlichen Rücktritte anderer Grundpfandgläubiger zu erwirken.

4. Im Übrigen werden die weiteren Begehren der Parteien, soweit diese aufrechterhalten worden sind, abgewiesen."

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Schiedsbeklagte dem Bundesgericht die Aufhebung des Schiedsspruchs vom 16. April 2015.
Die Schiedsklägerin beantragt in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde, soweit Eintreten. Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Die Parteien haben repliziert und dupliziert.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (BGE 139 III 249 E. 1 S. 250; 137 III 417 E. 1).

1.1. Angefochten ist ein Schiedsspruch über eine Streitigkeit zwischen zwei Parteien, die im Zeitpunkt des Abschlusses der Schiedsvereinbarung beide ihren Wohnsitz in der Schweiz hatten. Weder in der Schiedsvereinbarung noch später haben die Parteien vereinbart, dass die Bestimmungen über die internationale Schiedsgerichtsbarkeit (Art. 176 ff . IPRG) Anwendung finden sollen (vgl. Art. 353 Abs. 2 ZPO [SR 272]). Es gelten somit die Regeln über die interne Schiedsgerichtsbarkeit gemäss dem 3. Teil der Schweizerischen Zivilprozessordnung (Art. 353 ff . ZPO). Das Schiedsverfahren war bei Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung bereits rechtshängig, womit auf dieses gemäss Art. 407 Abs. 2 ZPO noch das bisherige Konkordatsrecht Anwendung fand. Für die Beschwerde gegen den angefochtenen Schiedsentscheid gilt nach Art. 407 Abs. 3 ZPO indessen die neue Rechtsmittelordnung. Die Parteien haben von der ihnen durch Art. 390 Abs. 1 ZPO eingeräumten Möglichkeit, als Rechtsmittelinstanz ein kantonales Gericht zu bezeichnen, nicht Gebrauch gemacht. Der ergangene Schiedsspruch unterliegt somit der Beschwerde an das Bundesgericht (Art. 389 Abs. 1 ZPO und Art. 77 Abs. 1 lit. b BGG).

1.2. Die Beschwerdegründe gegen einen Schiedsspruch sind beschränkter als gegen ein staatliches Urteil; sie sind im Gesetz abschliessend aufgezählt (Art. 393 ZPO). Das Bundesgericht prüft zudem nur die Beschwerdegründe, die in der Beschwerde vorgebracht und begründet werden (Art. 77 Abs. 3 BGG). Diese Anforderung entspricht der nach Art. 106 Abs. 2 BGG für die Verletzung von Grundrechten vorgesehenen Rügepflicht (BGE 134 III 186 E. 5). Die beschwerdeführende Partei muss die einzelnen Beschwerdegründe, die nach ihrem Dafürhalten erfüllt sind, benennen; es ist nicht Aufgabe des Bundesgerichts, danach zu forschen, welcher Beschwerdegrund nach Art. 393 ZPO mit den einzelnen erhobenen Rügen geltend gemacht werden soll, wenn dies von der beschwerdeführenden Partei im Zusammenhang mit diesen nicht präzisiert wird. Sodann hat die beschwerdeführende Partei im Detail aufzuzeigen, warum die angerufenen Beschwerdegründe erfüllt sind, wobei sie mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen des Schiedsgerichts anzusetzen hat (Urteil 4A_424/2011 vom 2. November 2011 E. 1.3 mit Hinweisen).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den das Schiedsgericht festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene über den Ablauf des vorinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt, zu dem namentlich die Anträge der Parteien, ihre Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Erörterungen, Prozesserklärungen und Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer Expertise oder die Feststellungen anlässlich eines Augenscheins gehören (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung des Schiedsgerichts weder berichtigen noch ergänzen, selbst wenn diese offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (vgl. Art. 77 Abs. 2 BGG, der die Anwendbarkeit von Art. 97 BGG sowie Art. 105 Abs. 2 BGG ausschliesst). Allerdings kann das Bundesgericht die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Schiedsentscheids überprüfen, wenn gegenüber diesen Sachverhaltsfeststellungen zulässige Rügen im Sinne von Art. 393 ZPO vorgebracht oder ausnahmsweise Noven berücksichtigt werden (BGE 138 III 29 E.
2.2.1 S. 34; 134 III 565 E. 3.1 S. 567; 133 III 139 E. 5 S. 141; je mit Hinweisen). Wer sich auf eine Ausnahme von der Bindung des Bundesgerichts an die tatsächlichen Feststellungen des Schiedsgerichts beruft und den Sachverhalt gestützt darauf berichtigt oder ergänzt wissen will, hat mit Aktenhinweisen darzulegen, dass entsprechende Sachbehauptungen bereits im schiedsgerichtlichen Verfahren prozesskonform aufgestellt worden sind (vgl. BGE 140 III 86 E. 2 S. 90 mit Hinweisen).

1.4. Diese Grundsätze verkennt die Beschwerdeführerin, soweit sie auf den Seiten 3 - 9 ihrer Beschwerdeschrift die Hintergründe des Rechtsstreits und den Ablauf des Schiedsverfahrens aus eigener Sicht schildert und dabei teilweise von den tatsächlichen Feststellungen des Schiedsgerichts abweicht oder diese erweitert, ohne substanziiert Ausnahmen von der Sachverhaltsbindung geltend zu machen oder anderweitig substanziierte Rügen nach Art. 393 ZPO vorzutragen. Die entsprechenden Ausführungen haben unbeachtet zu bleiben.

2.
Unter dem Titel "A) Verzicht auf eine Anpassung des Baurechtszinses auf den 1. August 1998" rügt die Beschwerdeführerin, die Auffassung der Vorinstanz, wonach sich aus den ins Recht gelegten Urkunden kein solcher Verzicht ergäbe, sei " krass falsch".

2.1. Gemäss den Feststellungen im angefochtenen Entscheid hat die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren behauptet, die Beschwerdegegnerin habe auf die Indexanpassung des Baurechtszinses ab 1. August 1998 verzichtet. Die Vorinstanz erwog hierzu, dass aus den eingereichten Beweisurkunden kein solcher Verzichtswille hervorgehe. Insbesondere könne aus der Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin den Teuerungsausgleich erst im Jahr 2009 gerichtlich eingefordert habe, nicht auf einen Erlasswillen seitens der Beschwerdegegnerin geschlossen werden.

2.2. Gemäss Art. 393 lit. e ZPO kann gegen den Schiedsspruch vorgebracht werden, er sei im Ergebnis willkürlich, weil er auf offensichtlich aktenwidrigen tatsächlichen Feststellungen oder auf einer offensichtlichen Verletzung des Rechts oder der Billigkeit beruht. Die Umschreibung des Willkürtatbestandes in Art. 393 lit. e ZPO stimmt mit dem Begriff der Willkür überein, den das Bundesgericht zu Art. 9 BV entwickelt hat (BGE 131 I 45 E. 3.4 S. 48). Willkürlich ist ein Entscheid danach nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.). Die Tatbestände, hinsichtlich derer Willkür im genannten Sinne geltend gemacht werden kann, sind jedoch eingeschränkt. Eine Einschränkung der Willkürrüge betrifft Tatsachenfeststellungen. Es kann einzig offensichtliche Aktenwidrigkeit vorgebracht werden; diese ist nicht mit willkürlicher Beweiswürdigung gleichzusetzen. Offensichtlich aktenwidrige tatsächliche
Feststellungen im Sinne von Art. 393 lit. e ZPO trifft das Schiedsgericht dann, wenn es sich infolge Versehens mit den Akten in Widerspruch gesetzt hat, sei es, dass es Aktenstellen übersehen oder ihnen einen anderen als den wirklichen Inhalt beigemessen hat, sei es, dass es irrig davon ausgegangen ist, eine Tatsache sei aktenmässig belegt, während die Akten in Wirklichkeit darüber keinen Aufschluss geben. Aktenwidrigkeit liegt nur vor, wenn der Richter bei der Beweiswürdigung von unrichtigen tatsächlichen Prämissen ausgeht; das Ergebnis und die Art und Weise der Beweiswürdigung sowie die darin liegenden Wertungen sind nicht Gegenstand der Willkürrüge, sondern einzig Tatsachenfeststellungen, die von keiner weiteren Würdigung abhängen, weil sie mit den Akten unvereinbar sind (BGE 131 I 45 E. 3.6 und 3.7 S. 49 f.; Urteile 4A_454/2011 vom 27. Oktober 2011 E. 2.2; 4A_424/2011 vom 2. November 2011 E. 2.1; 4A_390/2014 vom 20. Februar 2015 E. 3.2).

2.3. Mit ihren Vorbringen vermag die Beschwerdeführerin die Feststellung der Vorinstanz, wonach die Beschwerdegegnerin weder ausdrücklich noch durch konkludentes Handeln einen Willen zum Verzicht auf die Indexanpassung geäussert habe, nicht als aktenwidrig auszuweisen. Die Beschwerdeführerin verweist zwar im Einzelnen auf die Korrespondenz zwischen den Parteien und legt detailliert dar, weshalb sich daraus ein konkludent geäusserter Verzichtswille ergeben soll. Damit unterzieht sie aber die entsprechenden Urkunden einer Beweiswürdigung aus eigener Sicht und vermag gerade nicht darzutun, dass das Vorliegen eines Verzichts auf die Indexanpassung nach der Lektüre der Akten so auf der Hand liegt, dass keine weitere Würdigung mehr nötig ist. Mit ihren Vorbringen rügt die Beschwerdeführerin vielmehr eine angeblich unzutreffende Beweiswürdigung, ohne damit darzutun, dass sich die Vorinstanz infolge eines Versehens mit den Akten in Widerspruch gesetzt hätte. Die Rüge ist - soweit sie überhaupt zulässig ist - unbegründet.

3.
Dass mit der Willkürrüge nach Art. 393 lit. e ZPO gegenüber Tatsachenfeststellungen lediglich Aktenwidrigkeit geltend gemacht werden kann, verkennt die Beschwerdeführerin sodann auch, soweit sie dem Schiedsgericht unter dem Titel "D) Landwert zum Stichtag von 1. August 2008" vorwirft, dieses hätte bei einer korrekten Würdigung der zur Ermittlung des Landwertes eingeholten Expertisen von einem Bodenpreis von weniger als Fr. 500.-- pro m2 ausgehen müssen. Bei den Vorbringen auf den S. 18 - 22 der Beschwerde handelt es sich um appellatorische Kritik an der vorinstanzlichen Beweiswürdigung, mit der die Beschwerdeführerin keinerlei Aktenwidrigkeit aufzuzeigen vermag. Die entsprechenden Rügen gehen fehl, soweit sie überhaupt zu beachten sind.

4.
Unter den Titeln "B) Verjährung der Forderung auf Anpassung des Baurechtszinses " und "C) Verjährung der einzelnen Baurechtszinsraten " macht die Beschwerdeführerin schliesslich geltend, der Anspruch auf Anpassung des Baurechtszinses bzw. die einzelnen Baurechtszinsraten, die in den letzten 5 Jahren vor Einreichung der Schiedsklage angefallen wären, seien gestützt auf Art. 127 OR bzw. Art. 128 Ziff. 1 OR verjährt gewesen. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz sei "krass rechtswidrig".

4.1. Die Vorinstanz hielt fest, dass der Baurechtsvertrag vom 7./29. Juli 1988 in Ziff. 16.1 zur Sicherung allfälliger ausstehender Baurechtszinsen die Errichtung einer Grundpfandverschreibung (Baurechtszinspfand) als Maximalhypothek in der dreifachen Höhe des per 1. August 1988 geltenden jährlichen Baurechtszinses von Fr. 122'730.--, also total in der Höhe von Fr. 368'190.-- vorsehe. Dieses Pfandrecht sei errichtet und in dieser Höhe im Grundbuch eingetragen worden. Nach Auffassung der Vorinstanz haben die Parteien damit eine Maximalhypothek vereinbart, deren Höhe auf der Basis des im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden, dreifachen jährlichen Baurechtszins berechnet worden sei. Dass im Rahmen der Maximalhypothek nur der Anfangszins, nicht aber allfällige Erhöhungen pfandgesichert sein sollten, lasse sich dem Vertrag nicht entnehmen. Auch nach Art. 779i Abs. 1 ZGB habe der Grundeigentümer zur Sicherung des Baurechtszinses Anspruch auf die Errichtung eines Pfandrechts im Höchstbetrag von drei Jahresleistungen, wobei spätere Erhöhungen des Baurechtszinses bis zum Maximalbetrag von der Grundpfandsicherheit erfasst seien. Damit seien nicht nur der ursprüngliche, sondern auch der teuerungsangepasste Baurechtszins
grundpfandgesichert und die entsprechenden Forderungen gemäss Art. 807 ZGB unverjährbar.

4.2. Die Beschwerdeführerin vermag diese Erwägungen nicht als willkürlich auszuweisen: Gemäss Art. 807 ZGB unterliegen Forderungen, für die ein Grundpfandrecht eingetragen ist, keiner Verjährung. Nach Art. 779i Abs. 1 ZGB hat der Grundeigentümer zur Sicherung des Baurechtszinses gegenüber dem jeweiligen Bauberechtigten Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts an dem in das Grundbuch aufgenommenen Baurecht im Höchstbetrag von drei Jahresleistungen. Ein entsprechendes Pfandrecht wurde im vorliegenden Fall eingetragen. Dabei handelt es sich - wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat - um eine Maximalhypothek, durch welche die Sicherung künftiger Forderungen ermöglicht wird (BGE 106 II 183 E. 3f S. 195). Damit trägt das Gesetz u.a. dem Umstand Rechnung, dass der Baurechtszins an Indexe angepasst werden kann (DENIS PIOTET, Les droits réels limités en général, les servitudes et les charges foncières, in: Traité de droit privé suisse, Bd. V/2, 2. Aufl. 2012, N. 494). Gesichert werden bis zum grundbuchlich eingetragenen Höchstbetrag mithin auch Baurechtszinsforderungen mit schwankendem oder wechselndem Betrag (VIKTOR MÜLLER, Der Baurechtszins und seine grundpfandrechtliche Sicherung, Diss. Zürich 1968, S. 57). Für den vorliegenden
Fall bedeutet dies, dass bis zum eingetragenen Höchstbetrag von Fr. 368'190.-- auch die an die Teuerung angepassten Baurechtszinsforderungen von der Grundpfandsicherung erfasst waren und gemäss Art. 807 ZGB keiner Verjährung unterlagen. Von willkürlicher Rechtsanwendung durch die Vorinstanz kann keine Rede sein.

5.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet, soweit überhaupt darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 7'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 8'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Schiedsgericht mit Sitz in Sissach schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 16. Februar 2016

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Hurni

SR 291 Loi fédérale du 18 décembre 1987 sur le droit international privé (LDIP) LDIP Art. 176 - 1 Les dispositions du présent chapitre s'appliquent à tout arbitrage si le siège du tribunal arbitral se trouve en Suisse et si au moins l'une des parties à la convention d'arbitrage n'avait, au moment de la conclusion de celle-ci, ni son domicile, ni sa résidence habituelle, ni son siège en Suisse.128
¹	Les dispositions du présent chapitre s'appliquent à tout arbitrage si le siège du tribunal arbitral se trouve en Suisse et si au moins l'une des parties à la convention d'arbitrage n'avait, au moment de la conclusion de celle-ci, ni son domicile, ni sa résidence habituelle, ni son siège en Suisse.128
²	Les parties peuvent, par une déclaration dans la convention d'arbitrage ou dans une convention ultérieure, exclure l'application du présent chapitre et convenir de l'application de la troisième partie du CPC129. La déclaration doit satisfaire aux conditions de forme de l'art. 178, al. 1.130
³	Les parties en cause ou l'institution d'arbitrage désignée par elles ou, à défaut, les arbitres déterminent le siège du tribunal arbitral.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 353 Champ d'application - 1 Les dispositions de la présente partie s'appliquent aux procédures devant les tribunaux arbitraux ayant leur siège en Suisse, sauf si les dispositions du chapitre 12 de la LDIP183 sont applicables.
¹	Les dispositions de la présente partie s'appliquent aux procédures devant les tribunaux arbitraux ayant leur siège en Suisse, sauf si les dispositions du chapitre 12 de la LDIP183 sont applicables.
²	Les parties peuvent, par une déclaration dans la convention d'arbitrage ou dans une convention ultérieure, exclure l'application de la présente partie et convenir que les dispositions du chapitre 12 de la LDIP sont applicables. La déclaration doit satisfaire aux conditions de forme de l'art. 358.184

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 353 Champ d'application - 1 Les dispositions de la présente partie s'appliquent aux procédures devant les tribunaux arbitraux ayant leur siège en Suisse, sauf si les dispositions du chapitre 12 de la LDIP183 sont applicables.
¹	Les dispositions de la présente partie s'appliquent aux procédures devant les tribunaux arbitraux ayant leur siège en Suisse, sauf si les dispositions du chapitre 12 de la LDIP183 sont applicables.
²	Les parties peuvent, par une déclaration dans la convention d'arbitrage ou dans une convention ultérieure, exclure l'application de la présente partie et convenir que les dispositions du chapitre 12 de la LDIP sont applicables. La déclaration doit satisfaire aux conditions de forme de l'art. 358.184

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 407 Convention d'arbitrage - 1 La validité des conventions d'arbitrage conclues avant l'entrée en vigueur de la présente loi est déterminée selon le droit le plus favorable.
¹	La validité des conventions d'arbitrage conclues avant l'entrée en vigueur de la présente loi est déterminée selon le droit le plus favorable.
²	Les procédures d'arbitrage pendantes à l'entrée en vigueur de la présente loi sont régies par l'ancien droit. Les parties peuvent toutefois convenir de l'application du nouveau droit.
³	Le droit en vigueur au moment de la communication de la sentence s'applique aux voies de recours.
⁴	Les procédures judiciaires visées à l'art. 356 qui sont pendantes à l'entrée en vigueur de la présente loi sont régies par l'ancien droit.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 407 Convention d'arbitrage - 1 La validité des conventions d'arbitrage conclues avant l'entrée en vigueur de la présente loi est déterminée selon le droit le plus favorable.
¹	La validité des conventions d'arbitrage conclues avant l'entrée en vigueur de la présente loi est déterminée selon le droit le plus favorable.
²	Les procédures d'arbitrage pendantes à l'entrée en vigueur de la présente loi sont régies par l'ancien droit. Les parties peuvent toutefois convenir de l'application du nouveau droit.
³	Le droit en vigueur au moment de la communication de la sentence s'applique aux voies de recours.
⁴	Les procédures judiciaires visées à l'art. 356 qui sont pendantes à l'entrée en vigueur de la présente loi sont régies par l'ancien droit.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 390 Recours au tribunal cantonal - 1 Les parties peuvent, par une déclaration expresse dans la convention d'arbitrage ou dans une convention conclue ultérieurement, convenir que la sentence arbitrale peut faire l'objet d'un recours devant le tribunal cantonal compétent en vertu de l'art. 356, al. 1.
¹	Les parties peuvent, par une déclaration expresse dans la convention d'arbitrage ou dans une convention conclue ultérieurement, convenir que la sentence arbitrale peut faire l'objet d'un recours devant le tribunal cantonal compétent en vertu de l'art. 356, al. 1.
²	La procédure est régie par les art. 319 à 327, sauf disposition contraire du présent chapitre. La décision du tribunal cantonal est définitive.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 389 Recours au Tribunal fédéral - 1 La sentence arbitrale peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
¹	La sentence arbitrale peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
²	La procédure est régie par la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral195 sauf disposition contraire du présent chapitre.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 77 - 1 Le recours en matière civile, indépendamment de la valeur litigieuse, est recevable contre les décisions de tribunaux arbitraux:43
¹	Le recours en matière civile, indépendamment de la valeur litigieuse, est recevable contre les décisions de tribunaux arbitraux:43
^a	pour l'arbitrage international, aux conditions prévues aux art. 190 à 192 de la loi fédérale du 18 décembre 1987 sur le droit international privé44;
^b	pour l'arbitrage interne, aux conditions prévues aux art. 389 à 395 du code de procédure civile du 19 décembre 200845.46
²	Sont inapplicables dans ces cas les art. 48, al. 3, 90 à 98, 103, al. 2, 105, al. 2, et 106, al. 1, ainsi que l'art. 107, al. 2, dans la mesure où cette dernière disposition permet au Tribunal fédéral de statuer sur le fond de l'affaire.47
^2bis	Les mémoires peuvent être rédigés en anglais.48
³	Le Tribunal fédéral n'examine que les griefs qui ont été invoqués et motivés par le recourant.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 393 Motifs de recours - Les motifs suivant sont recevables:
^a	l'arbitre unique a été irrégulièrement désigné ou le tribunal arbitral irrégulièrement composé;
^b	le tribunal arbitral s'est déclaré à tort compétent ou incompétent;
^c	le tribunal arbitral a statué au-delà des demandes dont il était saisi ou a omis de se prononcer sur un des chefs de la demande;
^d	l'égalité des parties ou leur droit d'être entendues en procédure contradictoire n'a pas été respecté;
^e	la sentence est arbitraire dans son résultat parce qu'elle repose sur des constatations manifestement contraires aux faits résultant du dossier ou parce qu'elle constitue une violation manifeste du droit ou de l'équité;
^f	les dépenses et les honoraires des arbitres fixés par le tribunal arbitral sont manifestement excessifs.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 128 - Se prescrivent par cinq ans:
¹	les loyers et fermages, les intérêts de capitaux et toutes autres redevances périodiques;
²	les actions pour fournitures de vivres, pension alimentaire et dépenses d'auberge;
³	les actions des artisans, pour leur travail; des marchands en détail, pour leurs fournitures; des médecins et autres gens de l'art, pour leurs soins; des avocats, procureurs, agents de droit et notaires, pour leurs services professionnels; ainsi que celles des travailleurs, pour leurs services.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779ⁱ - 1 Le propriétaire peut demander à tout superficiaire actuel de garantir la rente du droit de superficie au moyen d'une hypothèque grevant pour trois annuités au maximum le droit de superficie immatriculé au registre foncier.
¹	Le propriétaire peut demander à tout superficiaire actuel de garantir la rente du droit de superficie au moyen d'une hypothèque grevant pour trois annuités au maximum le droit de superficie immatriculé au registre foncier.
²	Si la rente ne consiste pas en annuités égales, l'inscription de l'hypothèque légale peut être requise pour le montant qui, la rente étant uniformément répartie, représente trois annuités.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.