1C_341/2018 - 2019-01-16 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 341/2018

Urteil vom 16. Januar 2019

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, Präsident,
Bundesrichter Karlen, Kneubühler,
Gerichtsschreiberin Sauthier.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Richard Schmidt,

gegen

B.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Althaus,

Gemeinde Glarus Nord,
Schulstrasse 2, Postfach 268, 8867 Niederurnen,
Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus, Kirchstrasse 2, 8750 Glarus,
Regierungsrat des Kantons Glarus,
Rathaus, 8750 Glarus.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Glarus, I. Kammer, vom 31. Mai 2018 (VG.2018.00019).

Sachverhalt:

A.
Am 19. Juni 2015 erliess die Gemeindeversammlung der Gemeinde Glarus Nord den Überbauungsplan "Rüteli und Inseli" Mollis, welcher die Parzellen Nrn. 48, 51, 2405 und 2406, Grundbuch Mollis, umfasst. Das Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus genehmigte den Überbauungsplan am 18. Januar 2016. Mit Entscheid vom 16. Juni 2016 wies das Verwaltungsgericht des Kantons Glarus eine dagegen erhobene Beschwerde ab.
Am 20. Oktober 2016 reichte die B.________ AG ein Baugesuch ein für den Abbruch einer Scheune sowie den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern sowie einer Tiefgarage (Baubereich A und B) auf der im Überbauungsplangebiet gelegenen Parzelle Nr. 48, Grundbuch Mollis, bei der Gemeinde Glarus Nord. Gegen dieses Baugesuch hat unter anderem A.________, Eigentümerin der Parzelle Nr. 49, Grundbuch Mollis, welche an ihrem nördlichen Ende an das Überbauungsplangebiet angrenzt, am 2. Dezember 2016 Einsprache erhoben.
Mit Verfügung vom 18. Mai 2017 erteilte der Gemeinderat Glarus Nord die Baubewilligung unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen und wies die von A.________ erhobene Einsprache ab. Dagegen erhob A.________ mit Eingabe vom 23. Juni 2017 Beschwerde beim Departement Bau und Umwelt, welches die Beschwerde zuständigkeitshalber an den Regierungsrat des Kantons Glarus überwies. Dieser hiess die Beschwerde am 23. Januar 2018 teilweise gut. Er erteilte die Baubewilligung unter der zusätzlichen Bedingung, dass der Entsorgungsplatz mit der Unterflursammelstelle in einem ordentlichen Bewilligungsverfahren bewilligt werde und ordnete als zusätzliche Auflage an, die Baulärm-Richtlinie sei einzuhalten. Im Übrigen wies er die Beschwerde ab, soweit er darauf eintrat.
Gegen diesen Entscheid reichte A.________ am 28. Februar 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Glarus ein, welches die Beschwerde am 31. Mai 2018 vollumfänglich abwies.

B.
Mit Eingabe vom 5. Juli 2018 führt A.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 31. Mai 2018 sei aufzuheben und die Baubewilligung für das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin sei nicht zu erteilen.
Die Beschwerdegegnerin stellt den Antrag, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Gemeinde beantragt, die Beschwerde abzuweisen. Das Departement Bau und Umwelt, handelnd durch den Regierungsrat, verzichtet auf eine Vernehmlassung. Der Rechtsdienst der Staatskanzlei des Kantons Glarus beantragt im Auftrag des Regierungsrats, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Verwaltungsgericht beantragt die Abweisung der Beschwerde.
Mit Präsidialverfügung vom 5. September 2018 hat das Bundesgericht das Gesuch der Beschwerdeführerin um aufschiebende Wirkung der Beschwerde abgewiesen.

Erwägungen:

1.

1.1. Gegen den angefochtenen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid im Bereich des Baurechts steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offen (Art. 82 ff . BGG; BGE 133 II 353 E. 2 S. 356). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und weist als Eigentümerin der Parzelle Nr. 49, welche an ihrem nördlichen Ende unmittelbar an das Überbauungsplangebiet anschliesst und als Zufahrt von der Rosenhofstrasse in das Überbauungsplangebiet dient, über eine spezifische Beziehungsnähe auf. Sie hat mithin, entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin, ein schützenswertes Interesse an der Abänderung des angefochtenen Entscheids und ist zur Beschwerde befugt (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundes- oder Völkerrecht (Art. 95 lit. a und b BGG). Zulässig ist auch die Rüge der Verletzung von kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie von kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und über Volkswahlen- und Abstimmungen (Art. 95 lit. c und d BGG). Abgesehen davon überprüft das Bundesgericht die Anwendung des kantonalen Rechts nicht als solche. Jedoch kann gerügt werden, diese Anwendung widerspreche dem Bundesrecht, namentlich dem Willkürverbot gemäss Art. 9 BV (BGE 142 II 369 E. 2.1 S. 372 mit Hinweisen). Nach der Praxis des Bundesgerichts verstösst ein Entscheid gegen dieses Verbot, wenn er im Ergebnis offensichtlich unhaltbar ist, weil er zum Beispiel eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt (BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72 mit Hinweisen).

2.

2.1. Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob mit der 3,5 m breiten Neuen Rosenhofstrasse eine hinreichende strassenmässige Erschliessung des Überbauungsprojekts vorliegt.
Dies bestreitet die Beschwerdeführerin. Sie ist der Auffassung, das Gebiet werde ungenügend und mangelhaft erschlossen, weshalb die Baubewilligung zu verweigern sei. Die teilweise über ihre Parzelle Nr. 49 führende Zufahrtsstrasse entspreche nicht den Normen des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS). Die Neue Rosenhofstrasse sei mit einer Breite von 3,5 m zu schmal dimensioniert, so dass zwei Personenwagen nicht kreuzen könnten. Es sei daher zu befürchten, ihre Parzelle werde im nordöstlichen Bereich, wo Parkplätze ausgeschieden seien, in rechtswidriger Weise als Ausweichbereich genutzt. Dies führe aber zu einer unzumutbaren und rechtswidrigen Inanspruchnahme ihrer Parzelle, da lediglich ein Fahrwegrecht für einen 3,5 m breiten Bodenbezirk vereinbart sei, auf welchem ihr Grundstück überquert werden dürfe. Die Vorinstanz habe folglich Bundesrecht verletzt, indem sie das Baugesuch geschützt habe, obschon eine hinreichende Zufahrt nach Art. 19 Abs. 1 RPG nicht gewährleistet sei. Der von ihr zu Gunsten der Beschwerdegegnerin gewährte Dispens von der gemäss den VSS-Normen vorgeschriebenen Fahrbahnbreite von 4,6 m beruhe auf willkürlichen Kriterien und sie habe ihr Ermessen sachlich unhaltbar ausgeübt.
Die Erteilung einer Bewilligung für die Errichtung oder Änderung einer Baute oder Anlage setzt neben der Zonenkonformität voraus, dass das fragliche Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 1 und 2 lit. b RPG). Erforderlich ist dafür nach Art. 19 Abs. 1 RPG namentlich, dass eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Dies ist der Fall, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste gewährleistet ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher sein und haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen sollen. Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der beanspruchten Nutzung des Grundstücks sowie von den massgeblichen (namentlich örtlichen) Umständen des Einzelfalls ab. Die einzelnen Anforderungen ergeben sich im Detail erst aus dem kantonalen Recht und der kantonalen Gerichts- und Verwaltungspraxis, die sich am bundesrechtlichen Rahmen zu orientieren haben. Bei der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein Baugrundstück hinreichend erschliesst, steht den kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen zu. Soweit das Gesetz nicht ausdrücklich auf VSS-Normen verweist, sind diese nicht direkt anwendbar, sondern im
Sinne einer Orientierungshilfe zu berücksichtigen. Namentlich sind sie nicht schematisch und starr, sondern verhältnismässig und unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse anzuwenden, wobei den zuständigen Behörden auch insoweit ein erheblicher Spielraum zusteht (zum Ganzen: BGE 136 III 130 E. 3.3.2 S. 135 f.; Urteil 1C 219/2018 vom 9. November 2018 E. 8.2; je mit Hinweisen).

3.

3.1. Das anwendbare kantonale Recht enthält vorliegend keine weitergehenden Vorschriften über die verkehrsmässige Erschliessung von Grundstücken. Aus diesem Grund hielt die Vorinstanz fest, sie habe praxisgemäss die nicht behördenverbindlichen VSS-Normen zur Beurteilung der umstrittenen Erschliessungssituation beigezogen.

3.2. Die Parteien sind sich grundsätzlich einig, dass die umstrittene Neue Rosenhofstrasse aufgrund ihrer Länge von ca. 120 m (ohne Querung der Parzelle Nr. 49) und der zu erschliessenden 41 Wohneinheiten als sogenannte Zufahrtsstrasse im Sinne von Ziff. 8 der VSS-Norm SN 640 045 zu qualifizieren ist. Diese ist für den Grundbegegnungsfall Personenwagen/Personenwagen bei stark reduzierter Geschwindigkeit zu konzipieren (vgl. Tabelle 1 SN 640 045). Gemäss der SN 640 201 wird für die Zufahrtsstrasse eine Fahrbahnbreite von 4,6 m empfohlen (vgl. hierzu die Ausführungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid E. 4.3.2). Die Beschwerdeführerin macht vor Bundesgericht geltend, die erforderliche Strassenbreite betrage 5,85 m, da von einer kumulativen Berücksichtigung der Kreuzungssituationen Personenwagen/Personenwagen und Personenwagen/ Fahrrad auszugehen sei. Wie es sich damit verhält, kann im Hinblick auf die nachfolgenden Erwägungen (vgl. insbes. E. 4.2.2) jedoch offenbleiben.

3.3. Die in den VSS-Normen definierten Werte gelten wie erwähnt nicht absolut, sondern sind als Richtwerte zu verstehen (vgl. E. 2.2 hiervor). Die Unterschreitung des vorliegenden Richtwerts von einer Fahrbahnbreite von 4,6 m führt daher, entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin, nicht zwingend dazu, dass von einer ungenügenden Erschliessung auszugehen ist. Ob dies zutrifft, ist unter Berücksichtigung der konkreten (örtlichen) Umstände zu prüfen.

4.

4.1. Gemäss den unbestrittenen vorinstanzlichen Feststellungen, sollen die im Überbauungsplangebiet geplanten 41 Wohneinheiten mit ca. 95 neuen Bewohnern über die als Sackgasse ausgestaltete 3,5 m breite Neue Rosenhofstrasse erschlossen werden. Diese soll im Osten bis zur Einfahrt in die Tiefgarage einen 1,5 m breiten Fuss- und Velowegstreifen und nach Erstellung der Mehrfamilienhäuser auf den Baubereichen C und D zusätzlich einen solchen im Westen bis zur Überquerung des Rütelikanals aufweisen. Ein Teil der neuen Erschliessungsstrasse führt dabei über die Parzelle Nr. 49 der Beschwerdeführerin. In diesem Zusammenhang ist grundsätzlich unbestritten, dass zu Lasten der Parzelle der Beschwerdeführerin ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht besteht und die Parzelle gemäss dem Grundbuchauszug und dem Dienstbarkeitsvertrag vom 6. Februar 2004 über einen 3,5 m breiten Bodenbezirk durchquert werden darf.
Soweit die Beschwerdeführerin diesbezüglich geltend macht, es liege eine Rechtsverweigerung im Sinne von Art. 29 Abs. 1 BV durch die Vorinstanz vor, da sie sich über die Probleme, die dieser Dienstbarkeitsvertrag mit sich bringe, ausschweige und auf den zivilrechtlichen Weg verweise, kann ihr nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz hat sich mit dem Dienstbarkeitsvertrag auseinandergesetzt und zu Recht festgestellt, aufgrund der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit sei die Zufahrt zur geplanten Überbauung via das Grundstück der Beschwerdeführerin rechtlich gesichert, weshalb sich im vorliegenden Verfahren eine weitere Überprüfung der Dienstbarkeit erübrige bzw. auf den Zivilweg zu verweisen sei (vgl. E. 4.2 des angefochtenen Entscheids).

4.2. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid ausführlich dargelegt, weshalb sie eine Unterschreitung der vom VSS empfohlenen Fahrbahnbreite von 4,6 m vorliegend als zulässig erachtete (vgl. E. 4.4.5 des angefochtenen Entscheids). Auf diese zutreffenden Ausführungen kann grundsätzlich verwiesen werden.

4.2.1. Unbehelflich ist insbesondere der Einwand der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe die Fahrtenzahl unrichtig beziffert und bewertet. Die Ausführungen der Vorinstanz, wonach das Überbauungsplangebiet entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin durch den öffentlichen Verkehr mit dem ca. 800 m entfernten Bahnhof und der nahegelegenen Bushaltestelle "Mollis, Post" mindestens ebenso gut erschlossen sei wie ein durchschnittliches Gebiet im Kanton Glarus, weshalb selbst eine Annahme von 150 bis 200 Fahrten pro Tag - im Gegensatz zu den von der Beschwerdeführerin behaupteten 300 Fahrten pro Tag - als eher grosszügig erscheine (vgl. E. 4.4.3 des angefochtenen Entscheids), lassen jedenfalls keine Willkür erkennen. Die Beschwerdeführerin zeigt ohnehin nicht substanziiert auf, inwiefern die Fahrtenberechnung der Vorinstanz unhaltbar sein soll. Dies ist auch nicht ersichtlich. Im Übrigen ist fraglich, inwiefern auch bei der von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Fahrtenzahl - und damit möglicherweise grösseren Anzahl an Kreuzungssituationen - nicht dennoch von der vom VSS empfohlenen Fahrbahnbreite abgewichen werden könnte. Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, stützte sich die Vorinstanz bei ihrer Beurteilung nämlich auf diverse
weitere Umstände, die dafür sprechen, dass die 3,5 m breite Neue Rosenhofstrasse vorliegend zur Erschliessung des Überbauungsplangebiets ausreicht.

4.2.2. Die Vorinstanz hat festgehalten, aufgrund der Sackgassensituation sei mit einer Reduktion des Verkehrsaufkommens zu rechnen. Da kein Durchgangsverkehr stattfinden werde, werde es selbst zu Spitzenzeiten nur zu wenig Kreuzungssituationen kommen. Diese Feststellungen können jedenfalls nicht als offensichtlich unrichtig bezeichnet werden. Die gegenteilige Auffassung der Beschwerdeführerin überzeugt hingegen nicht. Es gilt diesbezüglich zu beachten, dass zwar für den relativ kurzen Streckenabschnitt zwischen dem Einfahrtsbereich in die Neue Rosenhofstrasse, d.h. bei der Überquerung der Parzelle Nr. 49, und dem Abbiegebereich zwischen "Rüteli" und "Inseli" aufgrund des lediglich 3,5 m breiten Fahrwegrechts, keine Kreuzungsmöglichkeit für zwei Personenwagen besteht und es insofern zu einer Behinderung des Verkehrsflusses kommen kann. Wie die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat, besteht aber bereits nach der Durchquerung der Parzelle Nr. 49 auf der Parzelle Nr. 48 die Möglichkeit, neben der 3,5 m breiten Neuen Rosenhofstrasse auch den vorgesehenen 1,5 m breiten, belagsbündigen Fuss- und Velowegstreifen zu befahren, wodurch das Kreuzen ermöglicht wird. Diesen Umstand durfte die Vorinstanz willkürfrei als Indiz dafür werten, dass die
Befürchtung der Beschwerdeführerin ihre Parzelle, insb. ihr nordöstlich ausgeschiedener Parkplatz, werde unrechtmässig als Stau- und Kreuzungsmöglichkeit missbraucht, unbegründet sei.
Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang rügt, die Vorinstanz habe den regen Langsamverkehr ignoriert, weshalb der als Ausweichraum angedachte Fuss- und Velowegstreifen nicht durchwegs beansprucht werden könne, ist sie ebenfalls nicht zu hören. Die Vorinstanz hat nachvollziehbar dargelegt, der südliche Teil der Neuen Rosenhofstrasse werde vor allem durch Personenwagen benützt, da das Überbauungsplangebiet im Norden für die Fussgänger durch zwei Fuss- und Velowege erschlossen werde. Inwiefern diese Annahme der Vorinstanz willkürlich sein soll, ist weder ersichtlich noch von der Beschwerdeführerin rechtsgenüglich dargetan.

4.2.3. Unbehelflich ist schliesslich auch der Einwand der Beschwerdeführerin, der Fuss- und Veloweg im publizierten Überbauungsplan in Richtung Süden an der Grenze zwischen den Parzellen Nr. 48 und Nr. 49 ende abrupt, woraus sich eine Überdehnung der Dienstbarkeit ableiten lasse, da die Fussgänger und Velofahrer keine Veranlassung hätten, sich auf der Parzelle Nr. 49 im Rahmen des Fuss- und Fahrwegkorridors von 3,5 m zu bewegen. Der Beschwerdeführerin steht es diesbezüglich offen, mit (einfachen) baulichen Massnahmen den möglicherweise drohenden, weitergehenden Zutritt zu ihrer Parzelle zu verhindern. Im Übrigen wäre eine allfällige Verletzung der Dienstbarkeit, wie erwähnt, auf dem Zivilweg geltend zu machen (vgl. E. 4.1 hiervor).

4.3. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass von der Beschwerdeführerin nicht dargetan ist, inwiefern die Vorinstanz vorliegend das ihr bei der Beurteilung der örtlichen Umstände zustehende Ermessen überschritten haben soll. Die Vorinstanz hat nachvollziehbar dargelegt, weshalb sie die Auffassung der kantonalen Behörden gestützt und die Beschwerdegegnerin von der in der VSS-Norm als Richtwert empfohlenen Strassenbreite von 4,6 m entbunden hat. Ihre Auffassung, der durch die Siedlung zu erwartende Verkehr mit Kreuzungssituationen lasse sich mit der 3,5 m breiten Neuen Rosenhofstrasse unter teilweiser Inanspruchnahme des Fuss- und Veloweges bewältigen, lässt weder eine Rechtsverletzung erkennen noch kann sie als offensichtlich unrichtig bezeichnet werden.

4.4. An diesem Ergebnis ändern auch die weiteren Vorbringen der Beschwerdeführerin nichts. Insbesondere ist ihr Einwand, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt worden, weil die Vorinstanz einen Augenschein verweigert habe, unbegründet. Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, weshalb die Pläne und Fotografien in den Akten bezüglich der überschaubaren örtlichen Gegebenheiten kein hinreichendes Bild erlauben sollen, was gemäss der vorstehenden Erwägung auch nicht ersichtlich ist. Unter diesen Umständen durfte die Vorinstanz in willkürfreier antizipierter Beweiswürdigung zum Ergebnis kommen, an ihrer gestützt auf die Akten vorgenommenen Beurteilung der Erschliessungssituation könne ein Augenschein nichts ändern (vgl. BGE 134 I 140 E. 5.3 S. 148; Urteil 1C 289/2017 vom 16. November 2018 E. 2.2; je mit Hinweisen).
Wie sich aus den obenstehenden Erwägungen ergibt, hat sich die Vorinstanz sodann im angefochtenen Entscheid ausführlich zu den Vorbringen der Beschwerdeführerin geäussert. Die Vorinstanz ist nicht gehalten, sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinanderzusetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich zu widerlegen (BGE 141 III 28 E. 3.2.4 S. 41 mit Hinweisen). Dass die Vorinstanz der Argumentation der Beschwerdeführerin betreffend das angeblich "manifeste" Sicherheitsproblem bei der Erschliessungsstrasse nicht gefolgt ist (vgl. E. 4.5 des angefochtenen Entscheids) und diese mit einer aus ihrer Sicht nicht überzeugenden Begründung abgelehnt hat, verletzt sodann weder ihren Anspruch auf rechtliches Gehör noch das Willkürverbot.
Soweit die Beschwerdeführerin im Übrigen geltend macht, ihre Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 Abs. 1 BV werde ausgehöhlt, da sie zur Duldung eines massiven Erschliessungsverkehrs verpflichtet werde, vermag sie ihrer Substanziierungspflicht nicht zu genügen (vgl. Art. 106 Abs. 2 BGG, Art. 142 II 369 E. 1.2 S. 372 mit Hinweisen). Überdies ist auch nicht ersichtlich, worin diese Verletzung vorliegend konkret bestehen soll, da unbestrittenermassen eine Dienstbarkeit zur Gewährung eines Fuss- und Fahrwegrechts zu Lasten der Parzelle Nr. 49 besteht.

5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese hat der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Glarus Nord, dem Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus, dem Regierungsrat des Kantons Glarus und dem Verwaltungsgericht des Kantons Glarus, I. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 16. Januar 2019

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Chaix

Die Gerichtsschreiberin: Sauthier

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 19 Erschliessung - 1 Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
¹	Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
²	Das Gemeinwesen hat die Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Frist zu erschliessen; es kann die Erschliessung bei Bedarf etappieren. Das kantonale Recht regelt die Beiträge der Grundeigentümer.47
³	Erschliesst das Gemeinwesen Bauzonen nicht fristgerecht, so ist den Grundeigentümern zu gestatten, ihr Land nach den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das Gemeinwesen nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts zu bevorschussen.48

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 22 Baubewilligung - 1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
¹	Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
²	Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:
^a	die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und
^b	das Land erschlossen ist.
³	Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 26 Eigentumsgarantie - 1 Das Eigentum ist gewährleistet.
¹	Das Eigentum ist gewährleistet.
²	Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.