Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 404/2012

Urteil vom 14. August 2012
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Escher, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Marazzi, von Werdt,
Gerichtsschreiber Möckli.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführerin,

gegen

1. Y.________,
2. Z.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Willy Bolliger-Kunz,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt A.________.

Gegenstand
Steigerungszuschlag,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission, als obere Aufsichtsbehörde, vom 27. April 2012.

Sachverhalt:

A.
Für fällige Hypothekarforderungen von rund Fr. 1,6 Mio. per 30. Juni 2008 nebst Zinsen leitete die Bank S.________ gegen X.________ die Grundpfandbetreibung Nr. ... des Betreibungsamtes A.________ auf Verwertung der Liegenschaft B.________ ein. Das Zwangsvollstreckungsverfahren zog sich infolge zahlreicher Beschwerden und Interventionen der Schuldnerin sowie Neuschätzungsverfahren dahin. Schliesslich wurde auf der Grundlage des am 19. April 2011 mitgeteilten Lastenverzeichnisses und der am 20. bzw. 27. April 2011 erstellten Steigerungsbedingungen per 16. Juni 2011 die Steigerung angesetzt. Vorgängig fand am 14. Juni 2011 die Besichtigung der Liegenschaft statt, wobei sich das Betreibungsamt mit einem Schlüsselservice Zugang zum Haus verschaffen musste. Am Steigerungstermin wurde die Liegenschaft für Fr. 1,48 Mio. an Y.________ und Z.________ zugeschlagen.

B.
Mit Entscheid vom 9. Juni 2011 wies das Bezirksgericht Brugg als untere Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen die von der Schuldnerin erhobene Beschwerde vom 13. Mai 2011 gegen das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen ab, ebenso mit Entscheid vom 31. August 2011 deren Beschwerde vom 24. Juni 2011 gegen die Liegenschaftsbesichtigung und mit Entscheid vom 1. September 2011 deren Beschwerde vom 27. Juni 2011 gegen den Zuschlag.

Die gegen diese Entscheide eingereichten Beschwerden wies das Obergericht des Kantons Aargau als obere Aufsichtsbehörde mit drei vom 27. April 2012 datierenden Entscheiden allesamt ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Gegen die drei obergerichtlichen Entscheide hat die Schuldnerin am 29. Mai 2012 je eine Beschwerde in Zivilsachen erhoben. Vorliegend geht es um diejenige gegen den Steigerungszuschlag. Die Beschwerdeführerin verlangt dabei zusammengefasst die Aufhebung des obergerichtlichen Entscheides und die Feststellung der Nichtigkeit des Steigerungszuschlages bzw. dessen Aufhebung. Ferner verlangt sie die Sistierung des Verfahrens bis zum Entscheid über die beiden anderen Beschwerden. Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt, aber die kantonalen Akten beigezogen.

Erwägungen:

1.
Gegen Entscheide der oberen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen steht streitwertunabhängig die Beschwerde in Zivilsachen offen (Art. 72 Abs. 2 lit. a

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 72   Grundsatz
	1.	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
	2.	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
		a.	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
		b. [1]	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,über die Bewilligung zur Namensänderung,auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,...
			1.	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
			2.	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
			3.	über die Bewilligung zur Namensänderung,
			4.	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
			5. [1]	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
			6. [2]	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
			7. [3]	...
[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 5 des BG vom 19. Dez. 2008 (Erwachsenenschutz, Personenrecht und Kindesrecht), in Kraft seit 1. Jan. 2013 (AS 2011 725; BBl 2006 7001). [2] Fassung gemäss Anhang Ziff. 5 des BG vom 19. Dez. 2008 (Erwachsenenschutz, Personenrecht und Kindesrecht), in Kraft seit 1. Jan. 2013 (AS 2011 725; BBl 2006 7001). [3] Aufgehoben durch Anhang Ziff. 5 des BG vom 19. Dez. 2008 (Erwachsenenschutz, Personenrecht und Kindesrecht), mit Wirkung seit 1. Jan. 2013 (AS 2011 725; BBl 2006 7001).

, Art. 74 Abs. 2 lit. c

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 74   Streitwertgrenze
	1.	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
		a.	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
		b.	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
	2.	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
		a.	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
		b. [1]	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
		c.	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
		d.	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
		e. [2]	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.
[1] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221). [2] Eingefügt durch Anhang Ziff. 2 des BG vom 20. März 2009 über das Bundespatentgericht, in Kraft seit 1. Jan. 2012 (AS 2010 513, 2011 2241; BBl 2008 455).

und Art. 75 Abs. 1

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 75   Vorinstanzen
	1.	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts. [1]
	2.	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
		a. [2]	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
		b.	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
		c. [3]	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.
[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 2 des BG vom 20. März 2009 über das Bundespatentgericht, in Kraft seit 1. Jan. 2012 (AS 2010 513, 2011 2241; BBl 2008 455). [2] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221). [3] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221).

BGG). Die vorliegende Eingabe ist innert Frist erfolgt (Art. 100 Abs. 2 lit. a

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 100   Beschwerde gegen Entscheide
	1.	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
	2.	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
		a.	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
		b. [1]	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
		c. [2]	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 1980 [3] über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 1980 [4] über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
		d. [5]	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 1954 [6].
	3.	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
		a.	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
		b.	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
	4.	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
	5.	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
	6.	... [7]
	7.	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.
[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des Steueramtshilfegesetzes vom 28. Sept. 2012, in Kraft seit 1. Febr. 2013 (AS 2013 231; BBl 2011 6193). [2] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des BG vom 21. Juni 2013 (Elterliche Sorge), in Kraft seit 1. Juli 2014 (AS 2014 357; BBl 2011 9077). [3] SR 0.211.230.01 [4] SR 0.211.230.02 [5] Eingefügt durch Anhang Ziff. 2 des BG vom 20. März 2009 über das Bundespatentgericht, in Kraft seit 1. Jan. 2012 (AS 2010 513, 2011 2241; BBl 2008 455). [6] SR 232.14 [7] Aufgehoben durch Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, mit Wirkung seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221).

BGG).

2.
Die Beschwerdeführerin macht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. Wegen dessen formeller Natur führt seine Verletzung ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides (BGE 132 V 387 E. 5.1 S. 390; 135 I 187 E. 2.2 S. 190), weshalb die entsprechende Rüge vorweg zu prüfen ist.

Die Beschwerdeführerin rügt, dass die untere Aufsichtsbehörde ihr die Vernehmlassung des Betreibungsamtes nicht zugestellt habe. Diese wurde ihr nachträglich (aber vor dem eigenen Entscheid) vom Obergericht zugestellt. Es ist nicht zu sehen, inwiefern damit das rechtliche Gehör "nur der Form nach gewahrt" worden sein soll, zumal sich die Beschwerdeführerin in der Folge materiell zur Vernehmlassung äusserte. Dass im Übrigen die (vom Obergericht auch ausführlich begründete) Heilung des rechtlichen Gehörs durch eine obere Instanz, welche über volle Kognition verfügt, möglich ist, wird von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellt. Sie beschränkt sich auf die Behauptung, das Obergericht habe ihre Vorbringen nicht materiell geprüft. Diese Behauptung ist aber unzutreffend, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen.

Die Gehörsrüge ist nach dem Gesagten abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

3.
W.________, welcher das Liegenschaftsverwertungsverfahren durchgeführt hatte, reichte am 10. Juli 2011 der unteren und am 5. Oktober 2011 der oberen Aufsichtsbehörde eine Vernehmlassung ein. Mit Eingaben vom 2. November 2011 und 23. April 2012 verlangte die Beschwerdeführerin, dass die Vernehmlassungen aus dem Recht zu weisen seien, weil W.________ nicht mehr im Amt sei. Das Obergericht wies dieses Begehren unter Berufung auf Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Art. 20a [1]
	1.	... [2]
	2.	Für das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden gelten die folgenden Bestimmungen: [3]
		1.	Die Aufsichtsbehörden haben sich in allen Fällen, in denen sie in dieser Eigenschaft handeln, als solche und gegebenenfalls als obere oder untere Aufsichtsbehörde zu bezeichnen.
		2.	Die Aufsichtsbehörde stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie kann die Parteien zur Mitwirkung anhalten und braucht auf deren Begehren nicht einzutreten, wenn sie die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigern.
		3. [4]	Die Aufsichtsbehörde würdigt die Beweise frei; unter Vorbehalt von Artikel 22 darf sie nicht über die Anträge der Parteien hinausgehen.
		4.	Der Beschwerdeentscheid wird begründet, mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen und den Parteien, dem betroffenen Amt und allfälligen weiteren Beteiligten schriftlich eröffnet.
		5. [5]	Die Verfahren sind kostenlos. Bei böswilliger oder mutwilliger Prozessführung können einer Partei oder ihrem Vertreter Bussen bis zu 1500 Franken sowie Gebühren und Auslagen auferlegt werden.
	3.	Im Übrigen regeln die Kantone das Verfahren.
[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 16. Dez. 1994, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1995 1227; BBl 1991 III 1). [2] Aufgehoben durch Anhang Ziff. 6 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, mit Wirkung seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 1205; BBl 2001 4202). [3] Fassung gemäss Anhang Ziff. 6 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 1205; BBl 2001 4202). [4] Fassung gemäss Ziff. I 6 der V der BVers vom 20. Dez. 2006 über die Anpassung von Erlassen an die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes und des Verwaltungsgerichtsgesetzes, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 5599; BBl 2006 7759). [5] Eingefügt durch Anhang Ziff. 6 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 1205; BBl 2001 4202).

SchKG ab. Vor Bundesgericht macht die Beschwerdeführerin eine Verletzung dieser Norm geltend und verlangt, dass die Eingabe vom 5. Oktober 2011 aus den Akten zu weisen sei, weil W.________ zu diesem Zeitpunkt nicht mehr für das Amt habe unterzeichnen dürfen.

Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Art. 20a [1]
	1.	... [2]
	2.	Für das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden gelten die folgenden Bestimmungen: [3]
		1.	Die Aufsichtsbehörden haben sich in allen Fällen, in denen sie in dieser Eigenschaft handeln, als solche und gegebenenfalls als obere oder untere Aufsichtsbehörde zu bezeichnen.
		2.	Die Aufsichtsbehörde stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie kann die Parteien zur Mitwirkung anhalten und braucht auf deren Begehren nicht einzutreten, wenn sie die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigern.
		3. [4]	Die Aufsichtsbehörde würdigt die Beweise frei; unter Vorbehalt von Artikel 22 darf sie nicht über die Anträge der Parteien hinausgehen.
		4.	Der Beschwerdeentscheid wird begründet, mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen und den Parteien, dem betroffenen Amt und allfälligen weiteren Beteiligten schriftlich eröffnet.
		5. [5]	Die Verfahren sind kostenlos. Bei böswilliger oder mutwilliger Prozessführung können einer Partei oder ihrem Vertreter Bussen bis zu 1500 Franken sowie Gebühren und Auslagen auferlegt werden.
	3.	Im Übrigen regeln die Kantone das Verfahren.
[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 16. Dez. 1994, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1995 1227; BBl 1991 III 1). [2] Aufgehoben durch Anhang Ziff. 6 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, mit Wirkung seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 1205; BBl 2001 4202). [3] Fassung gemäss Anhang Ziff. 6 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 1205; BBl 2001 4202). [4] Fassung gemäss Ziff. I 6 der V der BVers vom 20. Dez. 2006 über die Anpassung von Erlassen an die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes und des Verwaltungsgerichtsgesetzes, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 5599; BBl 2006 7759). [5] Eingefügt durch Anhang Ziff. 6 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 1205; BBl 2001 4202).

SchKG regelt die Mitwirkungspflicht. Damit ist primär diejenige der beschwerdeführenden Partei angesprochen; die Aufsichtsbehörde kann aber ohne weiteres auch Gläubiger, Schuldner, Mitbetriebene und/oder Dritte, die in einer besonderen Beziehung zum Beschwerdeverfahren stehen, insbesondere auch das Zwangsvollstreckungsorgan, dessen Verfügung angefochten ist, zur Mitwirkung anhalten (COMETTA/MÖCKLI, Basler Kommentar, N. 9 zu Art. 20a

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Art. 20a [1]
	1.	... [2]
	2.	Für das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden gelten die folgenden Bestimmungen: [3]
		1.	Die Aufsichtsbehörden haben sich in allen Fällen, in denen sie in dieser Eigenschaft handeln, als solche und gegebenenfalls als obere oder untere Aufsichtsbehörde zu bezeichnen.
		2.	Die Aufsichtsbehörde stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie kann die Parteien zur Mitwirkung anhalten und braucht auf deren Begehren nicht einzutreten, wenn sie die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigern.
		3. [4]	Die Aufsichtsbehörde würdigt die Beweise frei; unter Vorbehalt von Artikel 22 darf sie nicht über die Anträge der Parteien hinausgehen.
		4.	Der Beschwerdeentscheid wird begründet, mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen und den Parteien, dem betroffenen Amt und allfälligen weiteren Beteiligten schriftlich eröffnet.
		5. [5]	Die Verfahren sind kostenlos. Bei böswilliger oder mutwilliger Prozessführung können einer Partei oder ihrem Vertreter Bussen bis zu 1500 Franken sowie Gebühren und Auslagen auferlegt werden.
	3.	Im Übrigen regeln die Kantone das Verfahren.
[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 16. Dez. 1994, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1995 1227; BBl 1991 III 1). [2] Aufgehoben durch Anhang Ziff. 6 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, mit Wirkung seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 1205; BBl 2001 4202). [3] Fassung gemäss Anhang Ziff. 6 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 1205; BBl 2001 4202). [4] Fassung gemäss Ziff. I 6 der V der BVers vom 20. Dez. 2006 über die Anpassung von Erlassen an die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes und des Verwaltungsgerichtsgesetzes, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 5599; BBl 2006 7759). [5] Eingefügt durch Anhang Ziff. 6 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 1205; BBl 2001 4202).

SchKG m.w.H.). Bei Einreichen der Vernehmlassung vom 5. Oktober 2011 hat W.________ zwar nicht mehr als Zwangsvollstreckungsorgan geamtet, ist er aber als Dritter mit besonderer Nähe zum Verfahren anzusehen, da er das vorliegend interessierende Zwangsvollstreckungsverfahren durchgeführt hat. Es ist nicht zu sehen, inwiefern er keine Vernehmlassung hätte einreichen dürfen, zumal die Vernehmlassung vom 5. Oktober 2011 entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin in eigenem Namen und nicht in demjenigen des Amtes erfolgte und W.________ angesichts des von ihm abgewickelten Verfahrens hierüber besser Auskunft geben konnte als sein Amtsnachfolger. Wenn die Beschwerdeführerin sodann geltend macht, die Aufsichtsbehörde habe gar nicht W.________ direkt, sondern das Betreibungsamt zu
einer Vernehmlassung aufgefordert, so stellt dies - weil im angefochtenen Entscheid nicht festgehalten und von der Beschwerdeführerin auch nicht dargetan, inwiefern sie dies bereits im kantonalen Verfahren behauptet hätte - eine neue Sachverhaltsbehauptung dar, welche im bundesgerichtlichen Verfahren nicht zu hören ist (Art. 99 Abs. 1

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 99
	1.	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
	2.	Neue Begehren sind unzulässig.

BGG).

4.
Vor Obergericht hatte die Beschwerdeführerin die Befangenheit des als untere Aufsichtsbehörde amtenden Richters behauptet. Das Obergericht anerkannte, dass dieser Rechtsfehler begangen hatte. Indes vermögen solche nach den zutreffenden obergerichtlichen Erwägungen, jedenfalls soweit sie nicht wiederholt und krass sind, keinen Anschein der Befangenheit im Sinn von Art. 10 Abs. 1 Ziff. 4

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Art. 10 [1]
	1.	Die Beamten und Angestellten der Betreibungs- und der Konkursämter sowie die Mitglieder der Aufsichtsbehörden dürfen keine Amtshandlungen vornehmen:
		1.	in eigener Sache;
		2. [2]	in Sachen ihrer Ehegatten, eingetragenen Partnerinnen oder Partner oder von Personen, mit denen sie eine faktische Lebensgemeinschaft führen;
		2bis. [3]	in Sachen von Verwandten und Verschwägerten in gerader Linie oder bis zum dritten Grade in der Seitenlinie;
		3.	in Sachen einer Person, deren gesetzliche Vertreter, Bevollmächtigte oder Angestellte sie sind;
		4.	in Sachen, in denen sie aus anderen Gründen befangen sein könnten.
	2.	Der Betreibungs- oder der Konkursbeamte, der in Ausstand treten muss, übermittelt ein an ihn gerichtetes Begehren sofort seinem Stellvertreter und benachrichtigt davon den Gläubiger durch uneingeschriebenen Brief.
[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 16. Dez. 1994, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1995 1227; BBl 1991 III 1). [2] Fassung gemäss Anhang Ziff. 16 des Partnerschaftsgesetzes vom 18. Juni 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2005 5685; BBl 2003 1288). [3] Eingefügt durch Anhang Ziff. 16 des Partnerschaftsgesetzes vom 18. Juni 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2005 5685; BBl 2003 1288).

SchKG zu begründen (BGE 116 Ia 135 E. 3a S. 138; 125 I 119 E. 3e S. 124; Urteile 6B 654/2008 vom 2. Dezember 2008 E. 2.3; 1C 373/2010 vom 21. Februar 2011 E. 2); vielmehr können einfache Rechtsfehler mit dem gehörigen Rechtsmittel angefochten und korrigiert werden. Vorliegend sind keine Fehler ersichtlich, die derart krass wären, dass sie den erstinstanzlichen Richter als befangen erscheinen lassen könnten; daran ändert insbesondere auch der Versuch der Beschwerdeführerin nichts, diesem bösen Willen zu unterstellen. Die Kritik, er habe sich nicht mit ihren Vorbringen auseinandergesetzt und Akten aus einem anderen Verfahren beigezogen, war bereits Gegenstand des bundesgerichtlichen Entscheides 5A 799/2010 vom 8. März 2011, in dessen E. 6 eine Befangenheit des Richters verneint wurde; darauf ist nicht zurückzukommen. Sodann stellt das Einfordern eines
Kostenvorschusses, welcher sich nachträglich als unnötig erwies, ebenso wenig einen Befangenheitsgrund dar wie die unterlassene Zustellung der Vernehmlassung des Betreibungsamtes, zumal dieses Versehen im oberinstanzlichen Verfahren geheilt werden konnte. Entsprechend ist keine fehlerhafte Rechtsanwendung durch das Obergericht im Zusammenhang mit der Abweisung der Befangenheitsrügen.

5.
In der Sache geht es der Beschwerdeführerin darum, dass das Betreibungsamt angeblich Art. 134

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Art. 134
	1.	Die Steigerungsbedingungen sind vom Betreibungsamte in ortsüblicher Weise aufzustellen und so einzurichten, dass sich ein möglichst günstiges Ergebnis erwarten lässt.
	2.	Dieselben werden mindestens zehn Tage vor der Steigerung im Lokal des Betreibungsamtes zu jedermanns Einsicht aufgelegt.

SchKG verletzt und nicht das bestmögliche Steigerungsergebnis erzielt hat, indem das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen nicht richtig aufgestellt worden und die Bieter anlässlich der Besichtigung und der Versteigerung ungenügend über die Mängel (insb. die defekte Heizungsanlage) informiert worden seien, und indem das Betreibungsamt im Zusammenhang mit der Besichtigung unrechtmässig vorgegangen sei. Indes beschränkt sich die Beschwerdeführerin weitgehend darauf, ihre kantonalen Ausführungen in Kursivschrift in die vorliegend zu behandelnde Beschwerde zu kopieren statt sich mit den diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen, wie dies Art. 42 Abs. 2

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 42   Rechtsschriften
	1.	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
	1bis.	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden. [1]
	2.	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. [2] [3]
	3.	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
	4.	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 2016 [4] über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
		a.	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
		b.	die Art und Weise der Übermittlung;
		c.	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann. [5]
	5.	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
	6.	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
	7.	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.
[1] Eingefügt durch Ziff. II 1 des BG vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und der Rechtsdurchsetzung), in Kraft seit 1. Jan. 2025 (AS 2023 491; BBl 2020 2697). [2] Fassung des zweiten Satzes gemäss Ziff. I 1 des Steuererlassgesetzes vom 20. Juni 2014, in Kraft seit 1. Jan. 2016 (AS 2015 9; BBl 2013 8435). [3] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des Steueramtshilfegesetzes vom 28. Sept. 2012, in Kraft seit 1. Febr. 2013 (AS 2013 231; BBl 2011 6193). [4] SR 943.03 [5] Fassung gemäss Anhang Ziff. II 2 des BG vom 18. März 2016 über die elektronische Signatur, in Kraft seit 1. Jan. 2017 (AS 2016 4651; BBl 2014 1001).

BGG verlangt (BGE 134 II 244 E. 2.3 S. 246 f.). Insofern kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden. Ohnehin vermöchte die Beschwerdeführerin in keiner Hinsicht durchzudringen:

Das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen bilden Gegenstand des Verfahrens 5A 402/2012; darauf ist vorliegend nicht zurückzukommen. Ebenso wenig ist an dieser Stelle die Rechtmässigkeit der Liegenschaftsbesichtigung zu erörtern, da sie Gegenstand des Verfahrens 5A 403/2012 bildet. Dies betrifft auch den Zeitpunkt der Durchführung; abgesehen davon gab die Beschwerdeführerin nach den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid keine plausiblen Gründe an, weshalb sie bei der Besichtigung nicht anwesend sein wollte oder konnte. Wenn sich der Betreibungsbeamte deshalb mittels Schlüsselservice Zugang zur Wohnung verschaffen musste, so können die in diesem Zusammenhang behaupteten Straftatbestände nicht in einer SchK-Beschwerde thematisiert werden, sondern ist diesbezüglich - wie vorliegend erfolglos geschehen - ein Strafverfahren einzuleiten. Mit Bezug auf die Information der Interessenten hat das Obergericht die für das Bundesgericht verbindliche Feststellung getroffen, dass diese anlässlich der Besichtigung auf die angeblichen Mängel hingewiesen wurden und überdies beim Verlesen der Steigerungsbedinungen an der Steigerung darauf aufmerksam gemacht wurde, dass die Eigentümerin Mängel und Schäden im Zusammenhang
mit der Heizungsanlage von Fr. 150'000.-- bis Fr. 200'000.-- behaupte; damit hatten die Interessenten eine genügende Grundlage, um an der Steigerung sachgerechte Gebote zu machen. Im Zusammenhang mit dem Steigerungsverfahren selbst legt die Beschwerdeführerin nicht im Ansatz dar, inwiefern einschlägige Normen verletzt worden wären bzw. das Obergericht diesbezüglich rechtsfehlerhaft entschieden hätte.

6.
Mit dem gleichzeitigen Entscheid über die anderen beiden Beschwerden wird das Gesuch um Sistierung des vorliegenden Verfahrens gegenstandslos.

Auch die vorliegende Beschwerde in Zivilsachen ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 66   Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten
	1.	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
	2.	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
	3.	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
	4.	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
	5.	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Betreibungsamt A.________ und dem Obergericht des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 14. August 2012
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Escher

Der Gerichtsschreiber: Möckli